우미건설(주)의 경고심의요청에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인의 지위 및 일반현황 1 피심인은 주택건설 및 분양공급업을 영위하는 자로서 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률<각주>1</각주>제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당하며, 일반현황은 다음 <표 1> 기재와 같다. <표 1> 피심인의 일반현황 (기준: 2015. 12. 31., 단위: 백만 원) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120694171" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 나. 아파트 분양시장 구조 및 실태 1) 아파트 분양 방식 2 현행 주택법 등 주택 공급 관련 법령은 아파트의 분양방식을 직접 규정하고 있지 않지만 국토교통부령인 「주택공급에 관한 규칙」제15조<각주>2</각주>에 따르면 일정한 요건(대지의 소유권 확보, 분양 보증 등)을 갖추면 착공과 동시에 입주자를 모집(이하 '선분양’이라고 한다)할 수 있다. 3 건설사는 선분양제와 후분양제<각주>3</각주>를 자율적으로 선택할 수 있는데, 선분양의 경우 「주택공급에 관한 규칙」제26조에 따라 청약금(주택가격의 10%내), 계약금(청약금 포함 주택가격의 20%내), 중도금(주택가격의 60%내) 등 주택분양가격의 최대 80%를 소비자로부터 충당하여 공사대금으로 사용할 수 있다. 4 따라서, 선분양에 따른 매매 차익 기대<각주>4</각주>를 가진 수요자, 적은 금융부담으로도 상당한 수익을 얻을 수 있었던 건설사, 그리고 건설사가 소비자로부터 직접 건설비를 조달케 함으로써 금융부담없이 주택공급의 정책목표를 달성할 수 있었던 정부간의 이해관계가 맞물리면서 그동안의 주택건설사업은 선분양제 위주로 이루어져 왔다.<각주>5</각주>2) 아파트 중도금 집단대출 5 아파트 중도금 집단대출이란 건설사의 보증하에 은행이 아파트 입주예정자들을 채무자로 하여 중도금을 단체로 빌려주는 것을 말한다. 선분양제 하에서 입주예정자들은 중도금 납부일에 맞춰 건설사에 중도금을 지급하여야 하는데, 대부분의 입주예정자들은 아파트 중도금 집단대출 제도를 이용하여 은행에 집단으로 대출 신청을 하고 은행이 건설사에 중도금을 대신 지급하며, 건설사는 은행이 지급한 자금을 아파트 건축에 사용한다. 6 입주예정자 입장에서는 시공사의 보증으로 개별적인 대출심사의 번거로움을 피할 수 있고<각주>6</각주>, 건설사는 중도금 미납에 따른 공사 진행 차질을 피할 수 있으며 은행은 건설사와의 협약체결로 대규모 고객을 한 번에 확보할 수 있다는 장점 때문에 분양 시장에서 아파트 중도금 집단대출이 많이 이용되고 있다. 3) 아파트 중도금 집단대출 관련 이자 광고 7 분양업체는 중도금 대출과 관련하여 '중도금 무이자’나 '중도금 이자후불제’ 등으로 광고하고 있다. 중도금 무이자는 중도금 대출에 대한 이자를 분양업체가 부담하여 수분양자는 중도금 대출에 대한 이자부담이 없고, 중도금 이자후불제는 분양업체가 대출기관에 수분양자를 대신하여 중도금 대출이자를 대납하고, 수분양자는 입주 시 분양업체가 대납한 이자를 잔금과 함께 분양업체에 지급하는 방식이다. 8 분양업체는 주택경기가 좋지 않은 경우 장기간 미분양 방지를 위하여 '중도금 무이자’나 '중도금 이자후불제’를 판매전략의 일환으로 많이 사용한다. 그 이유는 주택가격 20%내외의 계약금만 투자해서 분양권 전매를 통해 수익 보장이 가능하므로 청약이 증가해 조기분양 완료가 가능하기 때문이다. 다. 이 사건 광고 대상 아파트 현황 9 피심인은 다음 <표 2> 기재와 같이 충북 청주시 상당구 용담동 소재 '청주 호미지구 우미린 에듀파크 1ㆍ2차 아파트’(이하 '이 사건 분양물’이라 한다)을 분양하였다. <표 2> 이 사건 분양물 현황 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120694173" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 2. 위법성 판단 가. 인정사실 및 근거 10 피심인은 2015. 6. 26.부터 2015. 7. 16.까지 다음 <표 3> 기재와 같이 카탈로그 및 팸플릿을 통하여 이 사건 분양물을 광고하면서 실제로는 '이자후불제<각주>7</각주>’ 조건임에도 '이자’라는 용어를 누락하고 계약금 2회분 및 중도금 1 ∼ 4회분에 대해 '후불제’라고만 기재하며 광고하였다.(이하 '이 사건 광고’라 한다) <표 3> 이 사건 관련 광고 내역<각주>8</각주>(단위 : 부, 원) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120694175" alt="이유 3번째 이미지" ></img> *자료출처: 피심인 제출자료(소갑 제3호증) 11 위와 같은 사실은 피심인이 조사과정에서부터 심의절차에 이르기까지 일관되게 인정한 진술, 피심인 광고 내용 자료(심사보고서 소갑 제2호증<각주>9</각주>), 피심인의 이 사건 광고 세부내역(소갑 제3호증) 등을 통해서 확인된다. 나. 관련 법령 및 법리 12 법 제3조<각주>10</각주>제1항 제2호 및 법 시행령<각주>11</각주>제3조<각주>12</각주>제2항 소정의 기만적 광고는 사실을 은폐하거나 축소하는 등으로 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 것을 말한다. 따라서 기만적 광고행위가 성립하기 위해서는 기만성, 소비자오인성 및 공정거래저해성이 인정되어야 한다. 13 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지 여부는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단하며,<각주>13</각주>공정거래저해성 여부는 광고가 소비자의 합리적 구매 결정을 방해함으로써 관련시장에서의 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는지 여부를 기준으로 판단한다.<각주>14</각주>다. 피심인의 제2. 가.항 행위의 위법 여부 1) 기만성 여부 14 후불제란 값이나 삯을 나중에 치르는 제도를 의미하는 바,<각주>15</각주>피심인은 실제로는 수분양자가 아파트 계약금 2회분 및 중도금 1 ∼ 4회분을 집단대출을 통해 납부할 경우 이자를 입주 시점에 회사에 지급하여야 하는 '이자후불제’를 실시하고 있음에도 불구하고 '이자’라는 용어를 누락한 채 아파트 계약금 2회분 및 중도금 1 ∼ 4회분에 대해 '후불제’라고만 광고한 행위는 거래조건에 관한 정보를 일부 은폐ㆍ누락한 것으로 기만성이 인정된다. 2) 소비자 오인성 여부 15 보통의 주의력을 가진 일반소비자는 사업자가 카달로그나 팸플릿을 통하여 광고한 내용을 대체로 신뢰하여 그대로 받아들이는 경향이 있다. 이 사건 광고의 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 볼 때 보통의 주의력을 가진 일반 소비자는 이 사건 분양물의 경우 아파트 계약금 2회분 및 중도금 1 ∼ 4회분은 카달로그 및 팸플릿에 기재된 대로 피심인에게 후불로 지급하면 되고, 아파트 계약금 2회분 및 중도금 1 ∼ 4회분이 후불제이므로 집단대출에 따른 이자부담은 없다고 인식하거나 인식할 우려가 있다. 3) 공정거래저해성 여부 16 소비자가 아파트를 선택함에 있어서 약 670만 원∼ 1,000만 원에 달하는 이자를 추가로 부담하여야 하는지 여부는 중요한 고려 요소이므로, 아파트 계약금 2회분 및 중도금 1 ∼ 4회분에 대해 '이자’라는 용어를 누락한 채 '후불제’라고만 표시하는 것은 결국 소비자의 합리적인 구매선택을 방해하게 되므로 이 사건 광고행위의 공정거래저해성이 인정된다. 4) 소결 17 피심인의 제2. 가.항의 행위는 소비자의 구매선택에 영향을 미치는 중요정보를 은폐ㆍ누락하는 기만적인 방법으로 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 행위로서, 법 제3조 제1항 제2호에 해당되어 위법하다. 3. 처분 18 이 사건 광고는 특정 소비계층을 대상으로 하는 표시ㆍ광고로서 불특정 다수에 대한 소비자 오인성 치유보다는 계약당사자에 대한 피해구제적 성격이 강하고, 수분양자들은 추후 아파트 분양 계약서 및 대출 계약서 등의 작성과정에서 이 사건 분양물이 이자후불제였다는 점을 알 수 있었으며, 이 사건 광고 외에 피심인의 다른 광고에는 이자후불제라고 기재되었다는 점 등을 종합적으로 고려하여 공정거래위원회 회의 운영 및 사건절차 등에 관한 규칙<각주>16</각주>제50조<각주>17</각주>및 [별표] 경고의 기준<각주>18</각주>에 따라 피심인에게 경고처분을 부과하기로 한다. 4. 결론 19 피심인의 위 제2. 가.항의 행위는 법 제3조 제1항 제2호에 해당하여 위법하므로 법 제16조 제1항 및 사건절차규칙 제50조에 따라 주문과 같이 의결한다.