운암회의 사업자단체금지행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인 적격성 1 피심인은 경기도 오산시 운암지구에서 부동산중개업을 영위하는 사업자들이 공동의 이익을 증진할 목적으로 조직한 단체로서 독점규제 및 공정거래에 관한 법률(이하 “법”이라 한다) 제2조 제4호의 규정에 의한 사업자단체에 해당한다. 나. 피심인 일반현황 2 피심인은 회장, 총무 등의 임원을 두고 있으나 별도의 사무실이나 상근직원은 없으며, 일반현황은 <표 1>과 같다. <표 1> 피심인 일반현황 (단위 : 명, 천원, 2010. 10. 14. 기준) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120728297" alt="이유 1번째 이미지" ></img> *자료출처 : 피심인 제출자료 다. 시장구조 및 실태 1) 부동산중개업 제도 및 일반현황 3 부동산중개업을 영위하기 위해서는 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(이하 '공인중개사법’이라 함)이 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사가 시행하는 공인중개사 자격시험에 합격하여야 하며, 합격 후 32시간 이상 44시간 이내의 실무교육을 받은 후, 중개사무소 소재 지역의 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 개설등록을 하여야 하는 바, 1999. 7. 1. 부동산중개업이 허가제에서 등록제로 바뀜에 따라 현재 부동산중개업 시장의 진입은 자유로운 편이다. 4 최근 공인중개사 자격시험 합격자 수가 급속히 증가하고 있고 명예퇴직자 등이 중개사무소를 신규 개설하는 경우가 계속 증가함에 따라 부동산중개업자<각주>1</각주>수는 매년 10% 이상 증가하였으나 2004년부터는 증가 추세가 다소 주춤하고 있다. 2009. 12.말 현재 부동산중개업자는 83,728명으로 이중 공인중개사가 74,227명(88.7%), 중개인이 9,090명(10.8%), 중개법인 대표자가 411명(0.5%)이며, 부동산중개업자 수의 추이는 아래 <표 2>와 같다. <표 2> 부동산중개업자 수 추이 (단위 : 명, %) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120728299" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 국토해양부 2) 부동산중개업의 거래실태 5 부동산의 중개형태는 부동산중개업자가 단독으로 중개의뢰인들간의 거래를 중개하는 단독중개 방법과 매물을 확보한 부동산 중개업자와 매수의뢰자를 확보한 부동산 중개업자가 공동으로 중개하고 중개수수료를 배분하는 공동중개 방법이 있는데 최근에는 인터넷 등 정보통신기술의 발전과 부동산중개사무소의 급증에 따른 부동산중개매물 확보의 어려움 등으로 공동중개 비중이 크게 증가하고 있는 추세이다. 6 공동중개를 위한 부동산거래정보의 교환은 과거에는 중개업자간의 전화통화 또는 부동산정보지 이용 등을 통하여 이루어져 왔으나 최근에는 컴퓨터 보급확대와 인터넷의 발전으로 온라인상의 부동산거래정보망이 주로 이용되고 있다. 이러한 부동산거래정보망을 이용하지 못할 경우 공동중개가 사실상 어려워 영업에 중대한 영향이 있고, 타 업소와 경쟁을 할 수 없게 될 정도이며, 부동산거래정보망의 매물정보도 대부분 사업자단체의 구성사업자들만 공유하고 있다. 3) 오산시 운암지구의 부동산중개업 시장의 현황 7 2010. 11. 30. 현재 오산시 운암지구에는 33개 부동산 중개업자가 영업을 하고 있으며, 이 중 32개 중개업자가 피심인에게 가입되어 있다. 피심인의 구성사업자는 공동중개 등을 위하여 대한공인중개사정보통신(주)에서 운영하는 부동산거래정보망 크레비를 이용하고 있다. 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 행위사실 8 피심인은 구성사업자와 비구성사업자간의 공동중개를 금지하고 이를 위해 구성사업자로 하여금 비구성사업자에 대하여 부동산거래정보망의 매물정보를 비공개 설정하도록 강제한 사실이 있으며, 이러한 사실은 아래와 같이 부동산거래정보망(크레비)의 게시물, 피심인 확인서 등을 통해 확인 가능하다. 2009. 10. 8. 부동산거래정보망에 게시된 공지사항 내용(발췌) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120728301" alt="이유 3번째 이미지" ></img> 2009. 12. 16. 부동산거래정보망에 게시된 공지사항 내용(발췌) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120728303" alt="이유 4번째 이미지" ></img> 피심인 확인서(발췌) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120728305" alt="이유 5번째 이미지" ></img> 나. 관련 법규정 법 제26조【사업자단체의 금지행위】①사업자단체는 다음 각 호의 1에 해당하는 행위를 하여서는 아니된다. 1.~2. (생략) 3. 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위 4. (생략) 다. 위법성 판단 1) 위법성 성립요건 9 법 제26조 제1항 제3호에 의해 금지되고 있는 사업자단체의 사업활동제한행위가 성립되기 위해서는 ① 사업자단체의 의사가 있어야 하고, ② 이와 같은 의사가 구성사업자에게 통지되어야 하며 ③ 이와 같은 통지내용이 구성사업자의 사업내용이나 활동을 부당하게 제한하여야 한다. 2) 사업자단체 의사의 존재 및 표시 여부 10 '사업자단체의 의사’는 총회, 이사회, 임원회의 등 그 형식에는 구애됨이 없이 이를 통한 결의, 결정 등의 형태로 나타나며, 금지행위가 이러한 결의, 결정이 아니라 정관, 규정 또는 시행중인 사업계획서 등에 의하여 이루어지는 경우에는 정관, 규정, 사업계획서 그 자체를 사업자단체의 의사로 본다. 또한 사업자단체의 의사는 구성사업자에게 표시되어야 하며 의사표시의 방법으로 회의개최, 문서송부, 전화통보 등 그 형식 여하를 불문하고 구성사업자에게 인지됨을 의미한다(대법원 2002. 6. 14. 선고 2000두8905 판결 참조, 서울고등법원 2000. 10. 10. 선고 2000누1180 판결 참조). 11 위 2. 가. 행위사실에서 보는 바와 같이 피심인은 구성사업자가 이용하는 부동산거래정보망에 관련 공지문을 게시하여 구성사업자에게 통지하였으므로 사업자단체의 의사가 존재하고 이를 구성사업자에게 표시하였음이 인정된다. 3) 구성사업자의 사업내용이나 활동을 부당하게 제한하였는지 여부 12 피심인의 구성사업자는 부동산중개업을 영위하는 독립사업자로서 거래상대방 결정, 영업정보의 활용 등을 자신이 시장상황, 경영상황, 영업전략 등을 종합적으로 고려하여 자유롭게 결정할 수 있어야 한다. 13 그럼에도 불구하고 피심인은 구성사업자와 비구성사업자간의 공동중개를 금지하고 이를 위해 구성사업자로 하여금 비구성사업자에 대하여 부동산거래정보망의 매물정보를 비공개 설정하도록 강제하였으므로 구성사업자의 사업활동의 본질적인 내용인 거래상대방 선택의 자유, 영업정보 활용의 자유 등을 부당하게 제한하였음이 인정된다. 3. 피심인 수락내용 14 피심인은 2010. 12. 17. 위 2.의 행위사실 및 위법성을 인정하고 주문내용의 시정조치 의견을 수락하였으므로 피심인의 출석 없이 이 사건 심의를 진행하였다. 4. 결론 15 피심인의 위 2. 가. 의 행위는 법 제26조 제1항 제3호에서 규정하는 사업자단체가 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위에 해당하므로, 법 제27조의 규정을 적용하여 주문과 같이 의결한다.