이디썬코리아(주)의 부당한 광고행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인의 지위 및 일반현황 1 피심인은 '엠스테이호텔 기흥’의 시행사로서 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률<각주>1</각주>제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당하며, 일반현황은 다음 <표 1> 기재와 같다. <표 1> 피심인의 일반현황 (2015. 6. 29. 기준, 단위: 백만 원, 명) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120696121" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 나. 분양형 호텔 2 분양형 호텔은 법령상 규정된 용어는 아니나, 일반적으로 건축물의 주 용도가 건축법상 숙박시설로 분류되며 객실을 투자자에게 분양하는 호텔을 일컫는다. 최근 수년간 저금리 기조 속에 종래 대표적인 수익형 부동산 상품인 오피스텔의 분양가 상승 및 공급과잉 우려가 제기되면서 2013년 이후 분양형 호텔 공급이 증가하는 추세<각주>2</각주>이다. 3 일반적으로 분양형 호텔을 분양받은 수분양자는 <그림> 내용과 같이 분양공급계약과 동시에 시행사 또는 호텔운영사 등(이하 '시행사 등’이라 한다)과 호텔 운영에 대한 위탁운영계약 또는 임대차계약을 체결한다. <그림> 분양형 호텔의 사업구조 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120696119" alt="이유 2번째 이미지" ></img> 4 또한, 시행사 등은 통상적으로 분양 후 1∼3년간 수분양자에게 부가가치세를 제외한 분양금액의 일정비율에 해당하는 수익을 지급하고 이후에는 호텔 운영실적에 따라 수익을 배분하는 것으로 위탁운영(임대차)계약을 체결하고 있어, 여러 변수에 의해 객실 가동률이 떨어지게 되면 수분양자의 투자수익은 시행사가 제시하는 수준보다 저하될 가능성이 높다. 5 따라서, 시행사가 분양형 호텔을 분양하며 수분양자에게 지급을 약속하는 수익률이나 수익금이 얼마인지 여부 및 수익의 보장기간 등은 수분양자가 해당 분양형 호텔을 구매ㆍ선택함에 있어 중요한 고려요소라고 할 수 있다. 다. 광고 대상 분양물의 현황 6 피심인이 분양광고를 실시한 용인시 기흥구 소재 '엠스테이호텔 기흥’(이하 '이 사건 호텔’이라 한다)의 현황은 다음 <표 2> 기재와 같다. <표 2> 엠스테이호텔 기흥 현황 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120696123" alt="이유 3번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 2. 위법성 판단 가. 사실의 인정 및 근거 7 피심인은 2014. 12. 19.부터 2015. 4. 23.까지 중앙일간지 등을 통하여 이 사건 호텔에 대해 분양광고를 하면서 다음 <표 3> 내용과 같이 “은행에서 확정수익 지급 보증서 발행”, “확정수익률 보장증서 발행(신탁사 또는 시중은행)”, “확정수익보장증서 발행(신탁사 또는 금융기관, 최초 3년)”, “연 13% +α 은행에서 수익보장”, “연13%수익 은행에서 수익지급보장”, “연 13% 수익보장(실투자금 + 대출금리)”, “연 13% 확정수익보장증서 발행”등으로 광고하였다(이하 '이 사건 광고’라 한다). <표 3> 피심인의 광고내용(예시) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120696125" alt="이유 4번째 이미지" ></img> 8 피심인의 이 사건 광고 내역은 다음 <표 4> 기재와 같다. <표 4> 피심인의 광고 내역 (단위: 회, 천 원, 부가가치세 포함) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120696127" alt="이유 5번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 9 이와 같은 사실은 피심인의 광고현황(심사보고서 소갑 제1호증<각주>3</각주>및 제2호증)을 통해 인정된다. 나. 관련 법령 및 적용 요건 10 법 제3조 제1항 제1호는 사업자 등에게 “소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고행위를 하거나 다른 사업자 등으로 하여금 하게 하여서는 아니 된다.”고 규정하고 있다. 또한 법 시행령<각주>4</각주>제3조 제1항은 “법 제3조 제1항 제1호의 규정에 의한 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고는 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고하는 것”으로 규정하고 있다. 따라서 법 제3조 제1항 제1호에 해당하기 위해서는 광고 내용의 ① 거짓ㆍ과장성, ② 소비자 오인성, ③ 공정거래 저해성이 인정되어야 한다. 다. 피심인의 제2. 가.항 행위의 위법 여부 1) 거짓ㆍ과장성 11 첫째, 이 사건 호텔의 수분양자들이 발급받은 '확정수익보장증서’의 발급자는 피심인이고 '최저수익보장증서’의 발급자는 이 사건 호텔의 운영사인 씨퍼스트코리아 주식회사(이하 “운영사”라 한다)이다. 아울러 피심인이 제출한 소명자료에 따르면 이 사건 호텔의 수분양자들은 광고내용과 달리 은행이나 신탁업자 등 금융기관으로부터 수익보장증서를 발급받은 사실이 없다. 12 둘째, 이 사건 호텔 수분양자에게 피심인이 발급한 '확정수익보장증서’의 내용에 따르면, 피심인은 수분양자에게 이 사건 호텔의 시범운영 기간<각주>5</각주>종료일의 다음 날부터 3년간 수분양자가 분양받은 객실 최초공급가액의 7%에 해당하는 금액을 매년 확정수익으로 지급하기로 하였다(소갑 제3호증). 13 위의 확정수익보장증서의 내용에 따라 이 사건 호텔의 수분양자가 지급 받게 되는 수익은 다음 <표 5>와 같이 실투자금 대비 연 10.3% 이다. <표 5> 실투자금 대비 확정수익률 (단위: 천 원, 부가가치세 제외) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120696129" alt="이유 6번째 이미지" ></img> * 출처: 피심인 제출자료 취합 정리 14 또한, 이 사건 호텔의 수분양자에게 호텔 운영사가 발급한 '최저수익보장증서’에 따르면 운영사는 수분양자에게 확정수익보장증서에 기재된 수익보장기간 종료일 다음날부터 7년간 수분양자가 분양받은 객실의 최초공급가액의 4%에 해당하는 매년 금액을 최저수익으로 지급하고 운영실적이 좋아져 최저수익을 초과하는 수익이 발생하는 경우에는 최초공급가액의 3%에 해당하는 금액을 추가수익으로 지급하기로 하였다(소갑 제3호증, 제4호증). 15 위의 최저수익보장증서의 내용에 따라 이 사건 호텔의 수분양자가 지급 받게 되는 수익은 다음 <표 6>와 같이 실투자금 대비 연 3.6% 이다. <표 6> 실투자금 대비 최저수익률 (단위: 천 원, 부가가치세 제외) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120696131" alt="이유 7번째 이미지" ></img> * 출처: 피심인 제출자료 취합 정리 16 따라서 피심인이 이 사건 호텔의 수분양자에게 은행, 신탁업자 등이 수익보장증서를 발급한다는 취지로 광고한 행위 및 이 사건 호텔을 분양 받으면 실투자금 대비 '연 13% 또는 연13% + α’의 수익을 확정 지급하는 것처럼 광고한 행위는 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀려 광고한 행위로 거짓ㆍ과장성이 인정된다. 2) 소비자 오인성<각주>6</각주>17 일반 소비자들은 사업자가 신문이나 전단지 등을 통하여 광고한 내용에 대해 특별한 사정이 없는 한 사업자의 광고내용을 대체로 신뢰하여 그대로 받아들인다. 특히, 수익형 부동산의 경우 그 종류가 많고 분양조건도 다양하여 당해 사업자를 통하지 아니하고서는 구체적인 사실 관계를 파악하기 쉽지 아니하다는 점에서 더욱 그러하다. 18 따라서 보통의 주의력을 가진 일반 소비자들이 “은행에서 확정수익 지급 보증서 발행”, “확정수익률 보장증서 발행(신탁사 또는 시중은행)”, “확정수익보장증서 발행(신탁사 또는 금융기관, 최초 3년)”, “은행에서 수익보장” 등의 광고를 접하는 경우, 이 사건 호텔의 수익보장증서를 은행이나 신탁업자 등의 금융기관이 발급하는 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다. 19 또한, 보통의 주의력을 가진 일반 소비자들이 피조사인의 “연 13% +α 수익보장”, “ 연13%수익 지급보장”, “연 13% 수익보장(실투자금 + 대출금리)” 등의 광고를 접하는 경우, 광고내용 그대로 이 사건 호텔을 분양받으면 실투자금 대비 '연 13%의 수익 혹은 13% + α’의 수익을 지급 받을 수 있는 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다. 3) 공정거래 저해성<각주>7</각주>20 수익형 부동산은 주거시설과 달리 안정적인 수익을 올리기 위해 분양받는다는 점을 고려하면, 수익보장기관 및 수익률은 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소이다. 21 따라서 자신의 분양물의 가치를 높이기 위하여 수분양자에게 지급하는 수익보장기관 및 수익률을 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀려 광고한 피조사인의 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다. 3. 처분 22 피심인의 제2. 가.항 행위는 이미 종료되었으나, 장래에 동일 또는 유사한 행위를 반복할 우려가 있으므로 피심인에게 향후금지명령을 하기로 한다. 4. 피심인의 수락내용 23 피심인은 2017. 3. 27. 제2. 가.항의 행위사실 및 위법성을 인정하고 주문 내용의 시정명령 의견을 수락하였으므로 피심인의 출석 없이 이 사건의 심의를 진행하였다. 5. 결론 24 피심인의 제2. 가.항 행위는 법 제3조 제1항 제1호에 해당하여 위법하므로, 법 제7조 제1항의 규정을 적용하여 주문과 같이 의결한다.