잔디랜드의 사업자단체금지행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인 적격성 1 피심인 잔디랜드는 서울 구로구 개봉동, 고척동 지역에서 부동산중개업을 영위하는 사업자들이 공동의 이익을 증진할 목적으로 조직한 단체로서 '독점규제 및 공정거래에 관한 법률’(이하 '법’이라 한다) 제2조 제4호의 규정에 의한 사업자단체에 해당한다. 2 또한, 피심인 조규남은 2011년 1월부터 2011년 6월 현재 피심인 잔디랜드의 회장으로 재직하는 자로서 법 제67조 제3호, 제70조의 행위자에 해당한다. 나. 일반현황 3 피심인 잔디랜드는 회장, 부회장, 총무, 감사, 고문 등의 임원을 두고 있으며, 의사결정은 정기총회, 임시회의 등을 통하여 이루어진다. 피심인 잔디랜드의 일반현황은 아래 <표 1>과 같다. <표 1> 피심인 잔디랜드 일반현황 (2011. 5. 기준, 단위: 명, 천 원) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120726691" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 잔디랜드 제출자료 다. 시장구조 및 실태 1) 부동산중개업 제도 및 일반현황 4 부동산중개업을 영위하기 위해서는 '공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’(이하 '공인중개사법’이라 한다)이 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사가 시행하는 공인중개사 자격시험에 합격하여야 하며, 합격 후 32시간 이상 44시간 이내의 실무교육을 받은 후, 중개사무소 소재 지역의 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 개설등록을 하여야 하는 바, 1999. 7. 1. 부동산중개업이 허가제에서 등록제로 바뀜에 따라 현재 부동산중개업 시장의 진입은 자유로운 편이다. 5 최근 공인중개사 자격시험 합격자 수가 급속히 증가하고 있고 명예퇴직자 등이 중개사무소를 신규 개설하는 경우가 계속 증가함에 따라 부동산중개업자<각주>1</각주>수는 매년 10% 이상 증가하였으나 2004년부터는 증가 추세가 다소 주춤하고 있다. 2010년 12월말 현재 부동산중개사무소 개설자는 83,361명으로 이중 공인중개사가 74,634명(89.5%), 중개인이 8,263명(9.9%), 중개법인 대표자가 464명(0.6%)이며, 부동산중개업자 수의 추이는 아래 <표 2>와 같다. <표 2> 부동산중개업자 수 추이 (단위: 명, %) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120726693" alt="이유 2번째 이미지" ></img> ※자료출처: 국토해양부 2) 부동산중개업의 거래실태 6 부동산의 중개형태는 부동산중개업자가 단독으로 중개의뢰인들 사이의 거래를 중개하는 단독중개 방법과 매도 등 중개의뢰인을 확보한 부동산중개업자와 매수 등 중개의뢰인을 확보한 부동산중개업자가 공동으로 중개하고 중개수수료를 배분하는 공동중개 방법이 있는데 최근에는 인터넷 등 정보통신기술의 발전과 부동산중개사무소의 급증에 따른 부동산중개매물 등 확보의 어려움 등으로 공동중개의 비중이 크게 증가하고 있는 추세이다. 7 공동중개를 위한 부동산거래정보의 교환은 과거에는 부동산중개업자간의 전화통화 또는 부동산정보지 이용 등을 통하여 이루어져 왔으나 최근에는 컴퓨터 보급 확대와 인터넷의 발전으로 온라인상의 부동산거래정보망이 주로 이용되고 있다. 이러한 부동산거래정보망을 이용하지 못할 경우 공동중개가 사실상 어려워 영업에 중대한 영향이 있고, 타 업소와 경쟁을 할 수 없게 될 정도이며, 부동산거래정보망의 매물정보도 대부분 사업자단체의 구성사업자들만 공유하고 있다. 3) 서울시 구로구 개봉동, 고척동 지역의 부동산중개업 시장의 현황 8 2011년 5월 현재 서울시 구로구 개봉동, 고척동 지역에서 29개 부동산중개업자가 피심인 잔디랜드에 가입되어 있다. 피심인 잔디랜드의 구성사업자는 공동중개 등을 위하여 인터넷 사이트 다음에 개설한 카페 '잔디랜드’를 통하여 매물정보를 공유하고 있다. 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 행위사실 9 피심인 잔디랜드는 2009. 3. 17.부터 2011. 2. 24.까지 아래 <표 3>과 같이 자기의 회칙 내용 중에 '일요일 영업금지, 비구성사업자와의 공동중개를 금지’ 등의 규정을 두고 이를 시행한 사실이 있다.<각주>2</각주><표 3> 회칙(발췌) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120726695" alt="이유 3번째 이미지" ></img> 나. 관련 법규정 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제26조(사업자단체의 금지행위) ⓛ 사업자단체는 다음 각 호의 1에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다. 1.∼2. (생략) 3. 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위 4. (생략) 다. 위법성 판단 1) 위법성 성립요건 10 법 제26조 제1항 제3호에 해당하는 법위반 행위가 성립되기 위해서는 ① 사업자단체의 의사가 있어야 하고, ② 이와 같은 의사가 구성사업자에게 통지되어야 하며, ③ 이와 같은 통지내용이 구성사업자의 사업내용이나 활동을 부당하게 제한하여야 한다. 2) 위법요건에 해당하는지 여부 가) 사업자단체 의사의 존재 및 표시 여부 11 '사업자단체의 의사’는 총회, 이사회, 임원회의 등 그 형식에는 구애됨이 없이 이를 통한 결의, 결정 등의 형태로 나타나며, 금지행위가 이러한 결의, 결정이 아니라 정관, 규정 또는 시행중인 사업계획서 등에 의하여 이루어지는 경우에는 정관, 규정, 사업계획서 그 자체를 사업자단체의 의사로 본다. 또한 사업자단체의 의사는 구성사업자에게 표시되어야 하며 의사표시의 방법으로 회의개최, 문서송부, 전화통보 등 그 형식 여하를 불문하고 구성사업자에게 인지됨을 의미한다(대법원 2002. 6. 14. 선고 2000두8905 판결, 서울고등법원 2000. 10. 10. 선고 2000누1180 판결). 12 위 2. 가.의 행위사실에서 보는 바와 같이 피심인 잔디랜드는 회칙에 일요일 영업금지, 비구성사업자와의 공동중개 금지 등을 규정하고 이를 시행한바, 따라서 사업자단체의 의사가 존재하고 이를 구성사업자에게 표시하였음이 인정된다. 나) 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하였는지 여부 13 사업자단체는 구성사업자의 공동의 이익을 증진하는 것을 목적으로 하는 단체로서, 그 목적 달성을 위하여 단체의 의사결정에 의하여 구성사업자의 사업활동에 대하여 일정한 범위의 제한을 하는 것은 예정되어 있다고 할 것이나, 그 결의가 구성사업자의 사업활동에 있어서 공정하고 자유로운 경쟁을 저해하는 경우에는 법 제26조 제1항 제3호에 규정된 “구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위”에 해당한다(대법원 2003. 2. 20. 선고 2001두5347판결). 14 피심인 잔디랜드의 구성사업자는 모두 독립사업자로서 시장상황이나 자기의 영업전략 등을 감안하여 영업일 및 거래상대방 선택 등을 자율적으로 결정할 수 있어야 함에도 불구하고, 피심인 잔디랜드가 구성사업자에게 일요일 영업을 금지하고 비구성사업자와의 공동중개를 금지하였는바, 이는 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 본질적으로 제한하는 부당한 행위에 해당한다. 3) 소 결 15 따라서 피심인 잔디랜드의 위 2. 가.의 행위는 법 제26조 제1항 제3호에서 규정하는 사업자단체가 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위에 해당한다. 마. 피심인들의 책임성 1) 사업자단체의 책임성 16 피심인 잔디랜드의 위 2. 가.의 행위는 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위로서 법 제26조 제1항 제3호의 사업자단체금지행위에 해당하고, 서울시 구로구 개봉동, 고척동 지역에서 영업 중인 부동산중개업자 29명이 2011. 5. 피심인 잔디랜드에 가입되어 있어 구성사업자의 사업활동에 있어서 피심인 잔디랜드의 영향력이 상당하다는 점, 피심인 잔디랜드가 이러한 영향력을 이용하여 비구성사업자와의 공동중개 등을 금지한 행위는 구성사업자의 자율적인 사업활동을 과도하게 제한하여 자유롭고 공정한 경쟁을 저해하게 됨은 물론, 비구성사업자를 시장에서 배제하는 결과를 가져올 것인 점 등을 고려할 때, 피심인 잔디랜드는 법 제70조에 의거 법 제67조 제3호의 책임이 있는 것으로 인정되므로 피심인 잔디랜드를 고발하기로 한다. 2) 대표자의 책임성 17 구성사업자의 사업활동을 과도하게 제한하여 자유롭고 공정한 경쟁을 저해하고, 비구성사업자의 시장배제와 신규진입 저해의 효과를 가져온 이 사건 행위 사실을 고려할 때, 사업자단체를 처벌하는 외에 대표자에 대하여도 책임을 묻는 것이 필요하다고 판단된다.<각주>3</각주>18 피심인 조규남은 2011년 1월부터 2011년 6월 현재 피심인 잔디랜드의 회장으로 재직하면서, 피심인 잔디랜드로 하여금 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하지 않게 할 책임 등이 있음에도 불구하고 이를 해태하여 이 사건 위반행위에 이르게 한 사실 등을 감안할 때, 법 제67조 제3호의 책임이 있는 것으로 인정되므로 피심인 조규남을 고발하기로 한다. 3. 처분 가. 시정조치 및 과징금 부과 19 피심인 잔디랜드가 구성사업자에게 비구성사업자와의 공동중개 금지 등을 준수하도록 하였는바, 이는 부동산중개시장의 거래행태에 미치는 영향이 커 자유롭고 공정한 경쟁질서 저해효과가 중대하고 소비자후생에 미치는 영향이 크므로 피심인 잔디랜드에 대하여 법 제27조에 의하여 시정명령을 부과하고, 법 제28조 및 제55조의3, 법 시행령 제9조, 제61조 제1항 [별표 2] 및 제3항, 과징금부과 세부기준 등에 관한 고시(개정 2010. 10. 20. 공정거래위원회 고시 제2010-9호, 이하 '과징금고시’라 한다)를 적용하여 과징금을 부과한다. 나. 과징금 산정 1) 기본과징금의 산정 20 피심인 잔디랜드의 연간예산액에 위반행위 중대성의 정도별 부과기준율을 곱하여 기본과징금을 산정한다. 가) 연간예산액 21 사업자단체의 연간예산액은 위반행위 종료일이 속한 연도의 연간예산액을 말하고 위반행위 종료일이 속한 연도의 예산액이 편성되지 아니한 경우에는 최근 3년간 매 사업연도의 예산액 중 최근의 것을 말한다. 22 피심인 잔디랜드가 회칙의 이 사건 위반행위 관련 규정을 삭제한 날(2011. 2. 25.)의 전일이 속한 연도인 2011년의 예산액이 이 사건 위반행위 관련 기본과징금 산정의 기초가 되는 연간예산액이 되어야 하나, 피심인 잔디랜드가 제출한 2011년 예산액(5,798,980원)은 2010년 예산액(10,515,800원) 및 2009년 예산액(10,264,340원)과 비교할 때 상당한 차이가 나는 등 이를 신뢰할 수 없어 이월금액 등을 반영하여 추정할 수 있는 2010년 예산액을 적용하기로 하되 이는 10,515,800원으로 산출된다.<각주>4</각주>나) 부과기준율 23 피심인 잔디랜드의 이 사건 위반행위는 위반행위의 내용 및 정도를 고려할 때 '중대한 위반행위’에 해당하여 과징금고시 Ⅳ. 1. 다. (2) (가)에 의하여 부과기준율은 30%를 적용한다. 다) 기본과징금의 산정 24 피심인 잔디랜드의 연간 예산액 10,515,800원에 부과기준율 30%를 곱한 금액인 3,154,740원을 기본과징금으로 한다. 2) 의무적 조정과징금의 산정 25 '위반행위 기간’과 관련하여 기본과징금은 위반기간이 고려되지 않은 연간예산액을 기준으로 산정하였는바, 피심인 잔디랜드의 위반행위 기간이 2년<각주>5</각주>이내인 경우에 해당하므로 과징금고시 Ⅳ. 2. 가.의 규정에 따라 기본과징금의 100분의 10에 해당하는 금액을 가산한다. 이 사건 신고접수일(2011. 2. 10.)로부터 과거 3년간(2008. 2. 10.부터 2011. 2. 9.까지) 피심인 잔디랜드의 법위반 사실이 없고, 피심인 잔디랜드가 이 사건 위반행위로 인하여 얻은 부당이득의 산정도 현실적으로 어려우므로 과징금 고시 Ⅳ. 2. 나.(위반행위 횟수에 의한 조정), 다.(부당이득에 의한 조정)를 적용하지 아니한다. 이에 따라 의무적 조정과징금은 3,470,210원으로 산정한다. 3) 임의적 조정과징금의 산정 26 피심인 잔디랜드가 이 사건 착수보고(2011. 2. 21.) 후에 자기의 회칙 내용 중 이사건 위반행위 관련 규정을 삭제하는 등 자진시정(2011. 2. 25.)한 점을 감안하여 과징금고시 Ⅳ. 3. 다. (5) (나)의 규정에 따라 의무적 조정과징금을 10% 감경한다. 이에 따라 임의적 조정과징금은 3,123,190원으로 산정한다. 4) 부과과징금의 결정 27 피심인 잔디랜드의 현실적 부담능력, 부동산 경기침체에 따른 어려운 시장 여건 등을 종합적으로 고려하여 과징금고시 Ⅳ. 4. 가. (1)에 따라 임의적 조정과징금을 50% 감경하되, 1백만 원 미만을 버린 1,000,000원을 부과과징금으로 결정한다. 4. 결론 28 피심인 잔디랜드의 위 2. 가.의 행위는 법 제26조 제1항 제3호에 해당하는 법위반 행위로 인정되므로, 시정명령에 대해서는 법 제27조를, 과징금 부과에 대해서는 법 제28조 제1항을, 피심인 잔디랜드 및 피심인 조규남의 고발에 대하여는 법 제70조 및 제67조 제3호, 제71조의 규정을 각 적용하여 주문과 같이 의결한다.