정자회의 사업자단체금지행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인 적격성 1 피심인은 2011. 1. 1. ∼ 8. 16. 경 기간 동안 정자회의 회장으로 재직하였던 자로서 '독점규제 및 공정거래에 관한 법률’(이하 '법’이라 한다) 제67조 제3호, 제70조의 행위자에 해당한다. 2 한편, 피심인이 회장으로 재직하던 정자회는 수원시 장안구 정자 2동 및 정자 3동 지역에서 부동산중개업을 영위하는 사업자들이 공동의 이익을 증진할 목적으로 조직한 단체로서 법 제2조 제4호의 규정에 의한 사업자단체인바, 이 사건 심의일(2012. 5. 1.) 이전인 2011. 8. 16. 경 해산되었으므로 이 사건의 피심인에서 제외되었으나 피심인의 책임성을 판단하기 위해서는 정자회의 해산 전 행위의 위법성을 판단해야 하므로 정자회의 위법행위에 대해 살펴보기로 한다. 나. 정자회의 일반현황 3 정자회는 회장, 총무 등의 임원을 두고 있었으나 별도의 사무실이나 상근직원은 없었으며, 그 일반현황은 아래 <표 1>과 같다. <표 1> 정자회의 일반현황 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120718989" alt="이유 1번째 이미지" ></img><각주>1</각주>(2011. 8. 기준, 단위: 명, 천원) * 자료출처 : 피심인 제출자료 다. 시장구조 및 실태 1) 부동산중개업 제도 및 일반현황 4 부동산중개업을 영위하기 위해서는 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(이하 '공인중개사법’이라 함)이 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사가 시행하는 공인중개사 자격시험에 합격하여야 하며, 합격 후 32시간 이상 44시간 이내의 실무교육을 받은 후, 중개사무소 소재 지역의 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 개설등록을 하여야 하는바, 1999. 7. 1. 부동산중개업이 허가제에서 등록제로 바뀜에 따라 현재 부동산중개업 시장의 진입은 자유로운 편이다. 5 최근 공인중개사 자격시험 합격자 수가 급속히 증가하고 있고 명예퇴직자 등이 중개사무소를 신규 개설하는 경우가 계속 증가함에 따라 부동산중개업자<각주>2</각주>수는 매년 10% 이상 증가하였으나 2004년부터는 증가 추세가 다소 주춤하고 있다. 2010년 12월 말 현재 부동산중개사무소 개설자는 83,361명으로 이중 공인중개사가 74,634명(89.5%), 중개인이 8,263명(9.9%), 중개법인 대표자가 464명(0.6%)이며, 부동산중개업자 수의 추이는 아래 <표 2>와 같다. <표 2> 부동산중개업자 수 추이 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120718991" alt="이유 2번째 이미지" ></img> (단위 : 명, %) * 자료출처 : 국토해양부 2) 부동산중개업의 거래실태 6 부동산의 중개형태는 부동산중개업자가 단독으로 중개의뢰인들 사이의 거래를 중개하는 단독중개 방법과 매도 등 중개의뢰인을 확보한 부동산 중개업자와 매수 등 중개의뢰인을 확보한 부동산 중개업자가 공동으로 중개하고 중개수수료를 배분하는 공동중개 방법이 있는데 최근에는 인터넷 등 정보통신기술의 발전과 부동산중개사무소의 급증에 따른 부동산중개매물 확보의 어려움 등으로 공동중개 비중이 크게 증가하고 있는 추세이다. 7 공동중개를 위한 부동산거래정보의 교환은 과거에는 중개업자간의 전화통화 또는 부동산정보지 이용 등을 통하여 이루어져 왔으나 최근에는 컴퓨터 보급 확대와 인터넷의 발전으로 온라인상의 부동산거래정보망이 주로 이용되고 있다. 이러한 부동산거래정보망을 이용하지 못할 경우 공동중개가 사실상 어려워 영업에 중대한 영향이 있고, 타 업소와 경쟁을 할 수 없게 될 정도이며, 부동산거래정보망의 매물정보도 대부분 사업자단체의 구성사업자들만 공유하고 있다. 3) 수원시 장안구 정자동 일대 지역의 부동산중개업 시장 현황 8 2012년 1월 현재 수원시 장안구 정자동 일대 지역의 부동산 중개업자는 약 200∼300여명 정도로 추산되며, 이 중 정자2동 및 정자3동 소재 아파트단지 밀집지역 및 중심상가권의 부동산 중개업자들이 정자회에 가입되어 있었다. 정자회의 구성사업자는 부동산 거래정보망인 '크레비’와 '렛츠’<각주>3</각주>를 이용하여 매물정보를 공유하였다. 2. 피심인의 책임성 가. 정자회의 사업자단체 금지행위의 성립 여부 1) 사실의 인정 9 정자회는 2011년 7월 경<각주>4</각주>수원시 화서동 소재 식당(수모임)에서 회의를 개최<각주>5</각주>하여 구성사업자와 비구성사업자간 공동중개 차단을 위하여 부동산전산망 '크레비<각주>6</각주>’에 아파트 및 주택 매물정보를 올리지 않기로 결의하였다. 10 위와 같은 사실은 정자회 구성사업자들의 진술내용을 통해 확인된다. <표 3> 정자회 구성사업자들의 진술조서 내용(소갑 제1호증∼제3호증 발췌) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120718993" alt="이유 3번째 이미지" ></img><각주>7</각주>2) 관련 법규정 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제26조(사업자단체의 금지행위) ⓛ 사업자단체는 다음 각 호의 1에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다. 1.∼2. (생략) 3. 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위 4. (생략) 3) 위법성 판단 가) 위법성 성립요건 11 법 제26조 제1항 제3호에서 규정하는 사업자단체의 사업활동 제한행위가 성립하기 위해서는 ① 사업자단체의 의사가 있어야 하고, ② 이와 같은 의사가 구성사업자들에게 통지되어야 하며, ③ 이와 같은 통지내용이 구성사업자의 사업내용이나 활동을 부당하게 제한하여야 한다. 나) 위법요건에 해당하는 지 여부 (1) 사업자단체 의사의 존재 및 표시 여부 12 '사업자단체의 의사’는 총회, 이사회, 임원회의 등 그 형식에는 구애됨이 없이 이를 통한 결의, 결정 등의 형태로 나타나며, 금지행위가 이러한 결의, 결정이 아니라 정관, 규정 또는 시행중인 사업계획서 등에 의하여 이루어지는 경우에는 정관, 규정, 사업계획서 그 자체를 사업자단체의 의사로 본다. 또한, 사업자단체의 의사는 구성사업자에게 표시되어야 하며 의사표시의 방법으로 회의개최, 문서송부, 전화통보 등 그 형식 여하를 불문하고 구성사업자에게 인지됨을 의미한다. 13 살피건대, 위 2. 가. 1)에서 보는 바와 같이 정자회는 2011년 7월 모임을 통해 구성사업자와 비구성사업자간 공동중개를 차단할 목적으로 구성사업자들이 사용해 오던 부동산 거래정보망 '크레비’에 아파트 및 주택 매물정보를 올리지 않기로 결의하였고, 이러한 결의 내용은 구성사업자들에게 인지되었는바, 따라서 사업자단체의 의사가 존재하였고 그 의사가 구성사업자에게 표시되었음이 인정된다. (2) 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는지 여부 14 사업자단체는 구성사업자의 공동의 이익을 증진하는 것을 목적으로 하는 단체로서, 그 목적달성을 위하여 단체의 의사결정에 의하여 구성사업자의 사업활동에 대하여 일정한 범위의 제한을 하는 것은 예정되어 있다고 할 것이나, 그 결의가 구성사업자의 사업활동에 있어서 공정하고 자유로운 경쟁을 저해하는 경우에는 법 제26조 제1항 제3호에 규정된 '구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위’에 해당한다.<각주>8</각주>15 정자회의 구성사업자는 모두 독립사업자로서 거래상대방을 자유롭게 선택하고 결정할 수 있어야 함에도 정자회는 구성사업자와 비구성사업자간 공동중개를 차단할 목적으로 구성사업자로 하여금 특정 부동산 전산망에 아파트 및 주택매물 정보 게시를 금지하였는바, 이는 구성사업자의 사업활동의 본질적인 내용인 영업활동의 자유를 부당하게 제한하는 행위로 인정된다. 다) 소 결 16 따라서 정자회의 위 2. 가. 1) 의 행위는 법 제26조 제1항 제3호에서 규정하는 사업자단체가 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위에 해당한다. 나. 피심인의 책임성 17 정자회의 위 2. 가. 1)의 행위는 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위로서 법 제26조 제1항 제3호의 사업자단체금지행위에 해당하고, 정자회 구성사업자들의 부동산 거래 중 공동중개 비중이 60∼70%(소갑 제3호증 내지 제4호증), 많게는 80∼90%(소갑 제1호증)에 이르고 있는 점을 감안하면 구성사업자로 하여금 비구성사업자와의 매물 정보 공유를 금지시켜 비구성사업자와의 공동중개를 원천적으로 차단하는 것은 구성사업자들의 사업활동에 미치는 영향이 지대하여 구성사업자들의 자율적인 사업활동에 대한 과도한 제한일뿐 아니라 구성사업자간 자유롭고 공정한 경쟁을 저해하는 정도가 중대하고, 나아가 비구성사업자의 시장배제와 신규진입 저해의 결과를 가져 온 것임을 고려할 때, 그 행위를 주도한 자에 대하여 책임을 묻는 것이 필요하다고 판단된다. 18 피심인은 2011. 1. 1.부터 정자회가 해산된 시점인 2011. 8. 16. 경까지의 기간 동안 정자회의 회장으로 재직하면서, 정자회로 하여금 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하지 않게 할 책임이 있음에도 불구하고 이를 해태하여 이 사건 위반행위에 이르게 한 사실 등을 감안할 때, 법 제67조 제3호의 책임이 있는 것으로 인정되므로 피심인을 고발함이 타당하다고 판단된다. 3. 결론 19 피심인의 고발에 대하여 법 제67조 제3호, 제70조, 제71조의 규정을 적용하여 주문과 같이 의결한다.