제주성산리치유클래시아 상가 분양 관련 2개 사업자의 경고심의요청에 대한 건

1. 피심인의 지위 및 일반현황 1 피심인 일호주택 주식회사(이하 '피심인 시행위탁사’라 한다)는 주거용 건물 공급업을 영위하는 자로서 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률<각주>1</각주>제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당하며, 이 사건 건축물의 시행위탁사로서 이 사건 광고에 대하여 책임이 있는 자이다. 2 피심인 일호종합건설 주식회사(이하 '피심인 시공사’라 한다)는 건설업을 영위하는 자로서 법 제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당하며, 이 사건 건축물의 시공사로서 썬큰 광고에 직ㆍ간접적으로 관여하여 이 사건 썬큰 광고에 대하여 책임이 있는 자이다. 3 피심인 시행위탁사와 피심인 시공사의 일반현황은 아래 <표 1> 기재와 같다. <표 1> 피심인 일반현황 (2019. 12. 31. 기준, 단위: 백만 원, 명) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120679151" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 2. 원사건<각주>2</각주>내용 및 경위 4 피심인 시행위탁사는 '제주성산리치유클래시아 상가<각주>3</각주>’에 대한 분양광고를 하면서 자신의 팜플렛, 인터넷 블로그 등을 통하여 2016년 6월부터 7월까지 “292대의 넉넉한 주차공간으로 쾌적한 쇼핑을 더합니다”, “292대의 넉넉한 주차공간을 배치하여 고객들의 불편을 최소화”라고 광고(이하 '주차대수 광고’라 한다)하였고, 피심인 시행위탁사 및 피심인 시공사(이하 피심인 시행위탁사와 피심인 시공사를 통칭하여 '피심인들’이라 한다)는 동 상가에 대한 분양광고를 하면서 홍보 동영상을 통하여 2016년 10월 중순부터 상가 주출입구 부근에 썬큰이 설치되는 것처럼 광고(이하 '썬큰 광고’라 하며, 주차대수 광고와 썬큰 광고를 통칭하여 '원사건 행위’라 한다)하였다. 5 공정거래위원회(이하 '위원회’라 한다)는 피심인 시행위탁사가 이 사건 건축물을 설계할 당시부터 상가전용으로 292대의 주차공간을 확보하기 곤란하다는 사실을 인지하고 있었던 점, 실제 상가전용 주차대수도 53대에 불과한 점, 일반 상가 수분양자가 주차대수 광고를 접할 경우 이 사건 건축물의 상가전용 주차대수가 292대인 것으로 오인할 우려가 있는 점, 주차공간의 확보 여부는 상가를 분양받음에 있어서 중요한 선택 요인으로 작용하는 점 등을 고려할 때 주차대수 광고행위가 법 제3조 제1항 제1호에 위반된다고 판단하였다. 6 또한 위원회는 2016. 10. 12.에 상가의 설계 변경<각주>4</각주>으로 주출입구 부근의 썬큰 설치 계획이 취소<각주>5</각주>됨에 따라 피심인들이 해당 사실을 인지하고 있었음에도 불구하고 동 설계 변경일 이후 홍보 동영상을 통해 여전히 주출입구 부근에 썬큰이 설치되는 것처럼 광고하였는바, 일반 소비자가 썬큰 광고를 접할 경우 주출입구 부근에 썬큰이 설치되는 것으로 오인할 우려가 있는 점, 당초 설치 계획이었던 썬큰은 상가 이용자들의 접근성 및 편의성을 높일 것으로 기대되는 구조물로서 이러한 요소는 상가를 분양받음에 있어서 중요한 요인으로 작용하는 점 등을 고려할 때 썬큰 광고행위가 법 제3조 제1항 제1호에 위반된다고 판단하였다. 7 다만 원사건 행위가 상가에 대한 분양광고로서 불특정 다수에 대한 소비자 오인성 치유보다는 계약당사자에 대한 피해 구제적 성격이 강하다고 인정되는 점 등을 고려하여 2020. 7. 23. 경고 조치(이하 '원사건 처분’이라 한다)하였다.<각주>6</각주>2. 경고심의요청 이유 및 위법성 판단 가. 경고심의요청 이유 1) 주차대수 광고행위 8 피심인 시행위탁사는 2020. 8. 31. 다음과 같은 이유로 주차대수 광고행위가 법 제3조 제1항 제1호에 위반되지 않으므로 원사건 처분의 취소를 구하는 경고심의요청을 하였다.<각주>7</각주>9 첫째, 이 사건 건축물은 도시형 생활주택(296실)과 근린생활시설인 상가(110실)로 구성된 주상복합건물로 광고 당시 총 292대의 주차공간이 설계되어 있었으며, 광고물에 동 주차대수가 '상가전용’이라고 표시한 바 없으므로 광고 내용이 거짓ㆍ과장이라고 볼 수 없다. 10 둘째, 이 사건 광고에서 강조한 내용은 상가의 우수한 입지조건, 규모, 제주 관광객 수, 인근 지역개발계획 등이며 주차공간은 부수적인 내용이므로 수분양자들이 상가를 분양받음에 있어 주차대수를 중요하게 고려하였다고 볼 수 없다. 2) 썬큰 광고행위 11 피심인들은 2020. 8. 31. 다음과 같은 이유로 썬큰 광고행위가 법 제3조 제1항 제1호에 위반되지 않으므로 원사건 처분의 취소를 구하는 경고심의요청을 하였다. 12 첫째, 설계변경은 피심인들이 이 사건 홍보 동영상을 제작한 이후 이루어짐에 따라 경미한 변경 사항까지 동영상에 반영되지 못하였으며, 소비자를 기망하려는 의도는 없었다. 13 둘째, 이 사건 홍보 동영상에는 이 사건 건물의 위치, 유동인구 등의 사항이 중점적으로 다뤄졌으며 썬큰을 부각하는 내용이 없으며, 썬큰이 나오는 장면도 일부에 불과하여 소비자들의 오인 가능성도 높지 아니하다. 14 셋째, 피심인들이 2016년 12월 분양계약 체결 과정에서 수분양자들에게 제시한 도면에는 설계변경 사항이 반영되어 썬큰이 1개만 표시되어 있는 등 소비자오인성을 해소하기 위해 노력하였다. 나. 관련 법령 및 법리 1) 관련 법령 법 제3조(부당한 표시ㆍ광고행위의 금지) ① 사업자 등은 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 다음 각 호의 행위를 하거나 다른 사업자 등으로 하여금 이를 행하게 하여서는 아니 된다. 1. 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고 2. 기만적인 표시ㆍ광고 3. ~ 4. (생략) ② (생략) 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률 시행령<각주>8</각주>제3조(부당한 표시ㆍ광고의 내용) ① 법 제3조 제1항 제1호의 규정에 의한 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고는 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고하는 것으로 한다. ② 법 제3조 제1항 제2호의 규정에 의한 기만적인 표시ㆍ광고는 사실을 은폐하거나 축소하는 등의 방법으로 표시ㆍ광고하는 것으로 한다. ③∼④ (생략) 2) 법리 15 법 제3조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 거짓ㆍ과장의 광고라 함은 사실과 다르게 광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 광고를 말한다. 16 거짓ㆍ과장의 광고행위가 성립하기 위해서는 광고 내용의 거짓ㆍ과장성, 소비자 오인성 및 공정거래 저해성이 모두 인정되어야 한다. 17 법 제3조 제1항 제2호의 기만적인 광고는 소비자의 구매선택에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사실이나 내용을 은폐하거나 축소하는 등의 방법으로 광고하여 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 광고를 말한다. 18 기만적 광고행위가 성립하기 위해서는 광고내용의 기만성과 소비자 오인성 및 공정거래 저해성 등 세 가지 요소 모두를 충족하여야 한다. 19 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 표시ㆍ광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다.<각주>9</각주>다. 위법성 판단 1) 주차대수 광고행위 20 다음과 같은 내용들을 고려할 때, 피심인 시행위탁사의 주장은 이유 없다. 21 이 사건 주차대수 광고는 상가 분양만을 목적으로 진행한 광고로서 도시형 생활주택에 대한 내용을 포함하고 있지 않다. 피심인 시행위탁사는 2016년 6월부터 7월까지 이 사건 상가에 대한 분양광고를 진행한 후, 2016. 12. 9.부터는 도시형생활주택에 대한 분양광고를 별도로 진행하였다. 22 주차대수 광고가 포함된 피심인 시행위탁사의 블로그 및 팜플렛을 살펴보면 아래 <그림 1>과 같이 '축구장 4배 크기에 달하는 초대형 복합쇼핑타운’, '유럽풍의 스트리트형 상가’, '수익성 좋은 상권’, '총 30,419.32㎡에 달하는 초대형 스케일’ 등의 문구를 통해 광고의 주요 내용 및 목적이 상가에 대한 분양임을 확인할 수 있다. <그림 1> 블로그 및 팜플렛 광고내용 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120679153" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 자료출처: 소갑 제2호증 23 다만, 원사건 처분 이유와는 달리 주차대수 광고는 허위ㆍ과장 광고라기보다는 기만 광고로 보는 것이 타당하다. 상가용 주차대수가 53대인 상가 분양 광고를 하면서 “292대의 넉넉한 주차공간”이라고 광고한 것은 거짓 광고에 해당된다기보다는 주거용 주차공간까지 포함한 수치라는 것을 누락ㆍ은폐한 기만 광고로 보아야 할 것이다. 24 일반 소비자들이 상가 분양만을 목적으로 진행한 광고 중 “292대의 넉넉한 주차공간으로 쾌적한 쇼핑을 더합니다”, “292대의 넉넉한 주차공간을 배치하여 고객들의 불편을 최소화” 등의 문구를 접하는 경우, 동 주차대수가 주거용 주차대수까지 포함한 수치라고 인식하기는 어렵다고 판단된다. 25 일반적으로 상가 등 수익형 부동산을 분양받는 수분양자들의 주요 목적은 해당 상가에서 직접 영업을 함으로써 영업이익을 얻기 위한 것이므로, 주차대수의 규모는 상가의 집객력 향상 및 이로 인한 매출 증대에 영향을 미치는 중요 요소라고 볼 수 있다. 26 피심인 시행위탁사의 블로그 및 팜플렛에도 아래 <그림 2>와 같이 주차 대수가 292대의 구체적인 수치와 함께 이 사건 건축물의 특장점으로써 중점적으로 광고되었다. <그림 2> 블로그 및 팜플렛 광고내용 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120679155" alt="이유 3번째 이미지" ></img> * 자료출처: 소갑 제2호증 27 물론 구체적인 주차공간 배정은 광고 이후에 확정되었지만, 피심인은 광고 당시 주거용 주차대수 포함이라는 것을 알리지 않았던 것은 사실이다. 28 따라서, 피심인 시행위탁사의 주차대수 광고행위는 소비자의 합리적 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다고 인정된다. 2) 썬큰 광고행위 29 다음과 같은 내용들을 고려할 때, 피심인들의 주장은 이유 없다. 30 설계 변경에 따라 상가 주출입구 부근의 썬큰 설치 계획이 취소되었음에도 홍보 동영상 등을 통해 여전히 썬큰이 설치되는 것처럼 광고하였으므로 거짓ㆍ과장성이 인정된다. 31 소비자 오인행위에 대한 책임을 묻는데 있어서 행위자의 고의ㆍ과실이 반드시 필요한 것은 아니므로,<각주>10</각주>피심인들이 소비자를 기망하려는 의도가 없었다 하더라도 썬큰 설치 계획이 취소된 이후에도 썬큰이 설치되는 것처럼 광고한 행위는 소비자 오인성이 인정된다. 32 또한 부당광고행위 해당여부에 대한 판단은 광고 그 자체로 유발된 소비자 오인성의 우려 여부를 판단하는 것이므로 사후에 소비자의 오인된 인식을 바로잡을 가능성이 있다고 하더라도 광고의 오인성에 영향을 미치지 않는다.<각주>11</각주>따라서 피심인들이 광고 이후 분양 계약 체결 과정에서 설계변경 사항이 반영된 도면을 제시하였다고 하더라도 이러한 피심인들의 행위가 썬큰 광고 자체의 오인성 판단에 영향을 주지 아니한다. 33 일반적으로 상가 등 수익형 부동산을 분양받는 수분양자들에게 있어 상가 이용자의 접근성 및 편의성은 향후 투자 수익에 영향을 미치는 중요 요소이며, 당초 설치 예정이었던 썬큰은 상가에 이르는 이동통로로 활용되어 상가 이용자들의 접근성 및 편의성을 높이는 역할을 할 것으로 기대되었다. 34 실제로 이 사건 상가의 상업시설가격표에 의하면 주출입구 및 부출입구 부근 썬큰에 인접한 점포의 분양가격이 다른 점포에 비해 더 높게 책정되었다.<각주>12</각주>35 따라서, 피심인들의 썬큰 광고행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다고 인정된다. 3. 결론 36 위에서 살펴본 바와 같이 피심인 시행위탁사의 주차대수 광고행위는 법 제3조 제1항 제2호에 해당하고, 피심인들의 썬큰 광고행위는 법 제3조 제1항 제1호에 해당하여 위법 요건이 모두 성립하므로 주문과 같이 의결한다.