(주)경동건설의 부당한 광고행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인 적격성 1 피심인은 건설업을 영위하는 자로서 표시ㆍ광고 공정화에 관한 법률(2013. 8. 13. 제12096호, 이하 “법”이라 한다) 제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당되며, '경동 해피리움’의 시행사로서 이 사건 광고의 기획ㆍ실시 및 비용부담의 책임이 있는 자이다. 나. 피심인 일반현황 2 피심인의 일반현황은 아래 <표 1>과 같다. <표 1> 피심인 일반현황 (2012.12.31.기준, 단위: 백만원, 명) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757753" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 출처: 피심인 제출자료 다. 분양물 현황 3 피심인의 이 사건 분양물의 현황은 아래 <표 2>와 같다. <표 2> 분양물 현황 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757755" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 출처: 피심인 제출자료 라. 시장구조 및 실태 1) 수익형부동산의 개념 4 수익형부동산이란 일반적으로 오피스텔, 상가 그리고 최근 관련규제 완화로 공급이 증가한 도시형 생활주택 등이 대표적인 형태로서 주거용 및 토지를 제외한 부동산으로 일정기간 동안 수익이 발생하는 부동산으로 정의할 수 있다. 5 수익형부동산은 금리 및 경기상황에 의해 수익변동이 발생하는 경기에 민감한 부동산 상품으로 주거용 부동산 및 토지보다 투자시 리스크가 커서 이에 따른 미래가치에 대한 투자전략이 선행되어야 하며 입지선정 및 배후 유동인구, 접근성 등을 점검할 필요가 있다. 6 또한, 공실이 발생되었을 시 임대료뿐 아니라 원금도 회수하지 못할 수 있으며 단순히 투입되는 금액대비 임대수익만으로 산출한 표면적인 수익률만을 믿고 투자하기 보다는 꼼꼼히 세금 부분 등을 따져보고 투자를 고려하여야 한다. 2) 수익형부동산의 종류 (가) 오피스텔<각주>1</각주>7 오피스텔이란 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로 주 용도가 업무시설이며 업무와 주거를 한 단위실내에서 해결하는 복합용도의 건축물을 말한다. 8 그간의 오피스텔에 대한 정책은 주택시장의 변화에 따라 건축기준을 변경하고 수급의 불균형을 조절해 왔으며, 2010년 오피스텔이 “준주택”으로 지정<각주>2</각주>되고, 2012년 매입임대주택사업<각주>3</각주>에 포함되는 등의 다양한 규제완화로 신규 공급이 크게 증가한 것으로 나타났다. 9 최근 오피스텔의 신규 공급 현황은 <표 3>과 같이 허가 동수 및 면적이 2011년 급격히 증가한 이후 최근 3년간 꾸준히 증가하고 있으며, 2013년의 경우 허가 및 착공면적은 다소 감소하였으나 입주예정물량인 준공면적<각주>4</각주>은 큰 폭으로 증가한 것으로 나타나는 등 당분간 공급이 증가할 것으로 예측된다. <표 3> 오피스텔 건축허가 현황 (단위: 동수, 천㎡) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757757" alt="이유 3번째 이미지" ></img> * 출처: 국토교통부 통계자료 (나) 상가 10 상가는 임대수익을 통한 안정적인 운용수익을 기대해 볼 수 있으며, 향후 국내 인구의 빠른 고령화와 베이비붐세대 은퇴에 따른 노후생활자금 마련의 수단으로서 이에 대한 관심은 지속될 것으로 예측된다. 11 국토교통부 발표에 따르면, 2013년 상업용 건축물의 인ㆍ허가 현황이 전년대비 건축허가(2.8%), 착공(7.0%), 준공(2.2%)면적이 모두 증가하였다. 세부적으로 살펴보면 건축허가의 경우 제1종 근린생활시설(3.7%), 제2종 근린생활시설(2.6%), 판매시설(44.1%)은 증가하였으며, 업무시설(-19.6%)은 감소한 것으로 나타났다. <표 4> 연도별 상업용 건축허가, 착공, 준공 현황 (단위: 천㎡) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757759" alt="이유 4번째 이미지" ></img> * 출처: 국토교통부(2013년 전국 건축 인ㆍ허가 현황 보도자료) 12 국토교통부 발표 2013년 상업용부동산 투자수익률을 보면, 오피스 빌딩의 경우 5.30%로서 전년대비 0.25%p 하락하였으며, 매장용 빌딩은 5.18%로서 전년대비 0.07%p 하락한 것으로 나타났다. 전반적인 경기침체, 물가상승 등 실물경기 악화의 영향으로 상업용부동산에 대한 수요가 부진하였으나, 2013년 하반기부터 국내경기가 완만한 회복세로 진입함에 따라 하락폭은 둔화된 것으로 분석하였다. <표 5> 상업용부동산 연간 투자수익률 추세 (단위:%) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757761" alt="이유 5번째 이미지" ></img> ※ 2012년도까지는 8개시도(서울, 광역시, 경기일부) 주요상권 기준의 결과인 반면, 2013년도부터는 전국기준 결과이므로 비교시 유의 ※ 2009년 이후 연간수익률은 해당년도 4분기 동안의 시간가중 수익률임 ※ 투자수익률(%) = 소득수익률(%) + 자본수익률(%) - 소득수익률(%) = 순영업소득(임대료 등 수입 - 영업경비) / 기초자산가액 × 100 - 자본수익률(%) = 자산가격변동액 / 기초자산가액×100 * 출처: 국토교통부, 2013년 4분기 상업용부동산 임대동행조사 결과발표 13 상가의 경우<각주>5</각주>, 기타 수익형부동산 상품에 비해 초기 투자금액이 높은데다 경기여건에 민감하여 수익률 변동성이 많다는 점을 감안한다면 투자확대는 다소 제한적이다. 또한 아파트, 오피스텔, 토지 등 기타 부동산 상품과는 달리 권리금이라는 변수가 포함되어 있어 시세파악이 어려우며, 상대적으로 환금성이 크게 낮은 점을 감안한다면 입지에 대한 상권분석 및 실질 수익률 파악 등이 필요하다. 14 아파트와는 달리 상가는 동일 지역 내에 위치해도 점포의 입지, 분양가, 금융조건, 건설사의 다양한 투자지원 가능여부 등 개별적 특색이 강해 상가마다 차이가 나고, 수익률과 개발 가능성을 부풀려 홍보하고 있는 경우가 많다는 점을 유의하여야 한다. (다) 도시형 생활주택<각주>6</각주>15 최근 빠르게 증가하는 1～2인 가구와 서민의 주거안정을 위한 소형주택 공급량 확대를 위해 정부는 2009년 5월 도시형 생활주택 개념을 도입하고, 관련규정을 완화(건설기준, 주차장기준, 부대ㆍ복리시설 설치의무 일부 면제 등)하며 국민주택기금을 지원하는 등 중소형 주택공급 활성화를 적극적으로 추진하여 왔다. <표 6> 도시형 생활주택과 공동주택 비교 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757763" alt="이유 6번째 이미지" ></img> * 출처: 국토교통부 보도자료 16 도시형 생활주택은 주로 소형가구를 배후수요로 하는 업무지구나 교통접근성이 좋은 역세권지역을 중심으로 관심이 꾸준히 증가하고 있으며, 관련규제의 대폭적인 완화 등으로 최근 4년간 공급이 활성화되는 추세였으나, 2013년 국민주택기금의 금리 환원<각주>7</각주>및 주차장 기준 강화<각주>8</각주>에 따라 전년대비 44.2% 감소한 것으로 나타났다<각주>9</각주>. 유형별로 보면 원룸형은 4만3천호로 전년대비 58% 감소하였고, 단지형은 2만6천호로 전년대비 22% 증가하여 단지형 주택의 비중이 증가하는 추세를 보이고 있다. 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 행위사실 17 피심인은 2013. 3. 9. ~ 2013. 7. 4.의 기간 동안 중앙일간지를 통하여 수원시 영통구 이의동 광교택지개발지구에 소재 '경동 해피리움 오피스텔’(이하 “이 사건 오피스텔”이라고 한다)을 분양광고 하면서 <그림 1>과 같이 “광교 최초! 임대수익보장!!(연 720만원)”, “1년 720만원 보장으로 10.5% 수익률(15형 기준)”, “12만 여명의 임대수요 확보”라고 광고한 사실이 있다. <그림 1> 신문 광고내용 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757767" alt="이유 7번째 이미지" ></img> <표 3> 광고 게재 내역 (단위: 천원, VAT포함) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757769" alt="이유 8번째 이미지" ></img> * 출처: 피심인 제출자료 나. 관련 법규정 18 < 별지 2 > 와 같다. 다. 위법성 판단 1) 위법성 성립요건 19 법 제3조 제1항 제1호에서 규정한 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고라 함은 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고로서 공정한 거래 질서를 저해할 우려가 있는 표시ㆍ광고를 말한다. 20 따라서 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고행위가 성립하기 위해서는 표시ㆍ광고내용의 거짓ㆍ과장성, 소비자 오인성 및 공정거래 저해성이 인정되어야 한다. 21 법 제3조 제1항 제2호에서 규정한 기만적인 광고라 함은 사실을 은폐하거나 축소하는 등의 방법으로 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 행위를 말한다. 22 따라서 기만적인 광고행위가 성립하기 위해서는 광고내용의 기만성, 소비자 오인성 및 공정거래 저해성이 인정되어야 한다. 23 한편, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 표시ㆍ광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다(대법원 2003. 6. 27. 선고 2002두6965 판결). 24 또한, 표시ㆍ광고행위에 있어서 표시ㆍ광고행위를 한 사업자등에게 표시ㆍ광고에서 주장하는 내용 중 사실과 관련한 사항이 진실임을 합리적ㆍ객관적 근거에 의하여 입증할 책임이 있는 것이고, 입증책임이 있는 당사자가 그 주장사실을 증명할 만한 아무런 증거를 제출하지 않은 채 상대방에게 반대증거의 제출을 요구하였으나 상대방이 이에 응하지 않았다고 하여 그 주장사실이 추정되거나 또는 입증의 필요가 상대방에게 돌아가게 되는 것은 아니다(대법원 2003. 3. 31. 2002마4109 판결 참조). 2) 위법요건에 해당하는지 여부 가) 거짓ㆍ과장성 또는 기만성 여부 (1) “광교 최초! 임대수익보장!!(연 720만원)”, “1년 720만원 보장으로 10.5% 수익률(15형 기준)”광고 관련 25 피심인은 “광교 최초! 임대수익보장!!(연 720만원)”, “1년 720만원 보장으로 10.5% 수익률(15형 기준)”이라고 표현함으로써 자신의 오피스텔이 광교에서 최초로 연 720만원의 임대수익을 보장해주고 있으며, 15평 분양가를 기준으로 연 10.5% 수익률을 얻을 수 있는 오피스텔인 것처럼 광고하였다. 26 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 피심인의 위와 같은 광고를 접하게 되면 “수익률은 쑥 올리고”라는 다른 표현 등과 연계하여 광고의 전체적인 인상이 마치 이 사건 오피스텔을 분양받으면 장기간 지속적으로 연 720만 원의 임대수익을 보장받을 수 있고, 15평 기준으로 연 10.5%의 수익을 올릴 수 있는 것으로 인식하거나 인식할 우려가 있는 것으로 판단된다. 27 이와 관련하여 피심인은 이 사건 오피스텔에 대한 분양활성화 방안으로 당초 총 분양금액에서 1년간의 임대료 상당액 720만 원<각주>10</각주>을 차감한 금액을 분양금액으로 정한다는 특약서와 15평 기준 연 10.5%의 수익률에 대한 산출근거를 제출하였다 28 그러나 조사결과 피심인의 위 광고는 다음과 같은 점을 고려할 때 부당한 광고행위라고 판단된다. 29 국토교통부와 부동산114에 따르면 피심인의 이 사건 오피스텔의 광고당시, 부동산 시장은 장기간 침체되고 오피스텔의 경우 2011년부터 크게 늘어났던 분양물량이 2013년 본격적인 입주를 시작하면서 분양률은 저조<각주>11</각주>하고 공실 위험은 커진 상황임이 확인된다. 30 피심인이 제시한 자료에서도 이 사건 오피스텔 분양당시의 저조한 오피스텔 분양률과 공급과다에 따른 공실률을 고려하여 계약자의 수익률 저하를 방지할 목적으로 1년간의 임대료 상당액 금액을 분양가에서 감액해 주는 특약을 맺은 것으로 확인된다. 31 그러므로 확정적인 임대수익의 보장기간 등은 소비자들의 구매ㆍ선택에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사실임에도 피심인이 1년간의 임대료 상당액을 분양가에서 감액해준다는 사실을 명시적으로 밝히지 아니한 채 “임대수익 보장(연 720만원)”으로만 광고하면서 마치 이 사건 분양물을 분양 받을 시 다년간 일정 임대수익을 보장하는 것처럼 광고한 행위는 부당한 광고행위라고 인정된다<각주>12</각주>. 32 아울러, 피심인은 이 사건 오피스텔의 “임대수익보장”과 관련하여 임대수익 지급을 보장하는 방법이나 절차를 명시한 별도의 보장장치가 없는 것으로 확인되며, “광교 최초”라는 광고표현에 대하여 객관적인 근거 자료를 제출하지 못하고 있다. 33 또한, 피심인이 제출한 15평 기준의 연 10.5% 수익률은 1년간의 임대료 상당액인 720만 원을 분양가에서 감액하고 부가가치세 환급과 인근 오피스텔의 임대료 및 이자율 등을 고려하여 계산한 것으로써, 수분양자가 이 사건 오피스텔을 분양받고 임대사업 등록 시 소유권이전 비용 및 부가가치세를 제외한 분양가액의 4.6%에 달하는 취득세<각주>13</각주>등 세금은 포함하지 않은 표면적인 수익률만을 가지고 수익률을 계산한 것으로 확인된다. 즉, 수분양자가 환급받는 세금은 포함하고 납부해야 하는 세금은 제외한 채 피심인이 임의로 산출한 수익률로 확인된다. 34 따라서 단지 이 사건 오피스텔의 분양활성화를 위해 수분양자에게 1년간의 임대료 상당액을 분양금액에서 감액해줄 뿐임에도 불구하고 이를 명시적으로 밝히지 아니한 채 마치 광교 최초로 연 720만의 임대수익을 다년간 보장해주는 것처럼 광고한 행위는 소비자가 반드시 알아야 할 거래조건에 관한 정보이며 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 영향을 미칠 수 있는 사실이나 내용을 은폐하거나 축소한 것으로 판단된다. 35 또한, 15평 기준의 수익률을 수분양자가 환급받는 세금은 포함하고 납부해야하는 세금 및 기타비용 등을 제외한 채 표면적인 수익률만을 계산하여 연 10.5%의 수익률을 보장 받을 수 있는 것처럼 광고한 행위는 사실과 다르거나 사실을 부풀려 광고한 것으로 판단된다. (2) “12만 여명의 임대수요 확보”광고 관련 36 오피스텔 분양과 관련하여 일반 소비자들의 최대 고려사항이 수익성과 함께 임대수요의 안정성이라는 점을 감안할 때, 이 광고를 접하는 일반 소비자들은 이 사건 오피스텔이 12만 여명의 임대수요를 확보할 수 있어 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 것으로 인식할 가능성이 있다. 37 이와 관련하여 피심인은 자체적으로 경기도청, 법원, 광교신도시 내 연구단지 등의 유동인구, 광교 테크노밸리, 기업체, 오피스ㆍ상가 등의 고용 인구를 추정한 수치인 112,000명과 주변에 위치한 경기대학교와 아주대학교 교직원 및 학생 수 33,647명을 더한 수치 145,647명을 근거로 이와 같이 표현하였다고 소명하였다. 38 그러나 오피스텔의 임대수요는 경제상황, 주변 교통 및 주거시설 여건 등 제반여건에 따라 달라질 수 있음에도 이 사건 광고 문구를 보면 이 사건 오피스텔이 12만 여명의 임대수요를 확보하고 있는 것처럼 확정적으로 광고하고 있다. 39 “확보”라는 사전적 의미는 '확실히 보증하거나 가지고 있음’을 뜻하며 '갖춤’을 나타낸다. 그러므로 '어떤 사물이나 사람에 대해서 책임지고 틀림없음을 증명함’을 나타내는 “보증”과 함께 종합해 볼 때 이 사건 오피스텔의 임대수요와 관련하여 확실하거나 틀림없이 증명 할 수 없는 상황에 “확보”라고 표현한 것은 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀린 것으로 인정된다. 40 이 사건 오피스텔 주변에 피심인이 소명한 시설들이 위치해 있거나 이전 예정인 것은 사실이지만, 피심인이 제시한 임대수요에 대한 근거는 주변 주요시설에 대한 종사원 및 시설 이용 인원을 임의적으로 추정한 수치<각주>14</각주>로 확인된다. 41 그리고 광교신도시 예정지역<각주>15</각주>에만 이미 40실 이상의 16개 오피스텔 총 2,608실과 31,113세대의 아파트가 예정되어 있으며, 2개 대학의 경우 4,224명 수용이 가능한 기숙사 시설이 있고, 통학버스<각주>16</각주>가 학교에서 수도권 인근을 매일 운행하는 점, 학교 인근에 439실의 원룸<각주>17</각주>이 위치하고 있는 점 등이 피심인이 주장하는 바와 같이 해당 시설의 종사원 및 시설 이용 인원 그대로를 임대수요로 추정하기 어렵다고 판단된다. 42 따라서 피심인이 객관적인 근거 없이 주변 시설의 고용인구나 유동인구만을 산술하여 이 사건 오피스텔이 12만 여명의 임대수요를 확보한 것처럼 확정적으로 광고한 행위는 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀린 것으로 거짓ㆍ과장성이 있다고 판단된다. 나) 소비자 오인성 여부 43 일반 소비자들은 사업자가 신문이나 전단지 등을 통하여 광고한 내용에 대해 특별한 사정이 없는 한 사업자의 광고내용을 대체로 신뢰하여 그대로 받아들이는 것이 일반적이다. 특히, 상가 및 오피스텔 등 수익형부동산의 경우 그 종류가 많고 분양조건도 다양하여 당해 사업자를 통하지 않고서는 구체적인 사실관계를 파악하기 쉽지 않다는 점에서 더욱 그러할 것이다. 44 따라서 보통의 주의력을 가진 소비자들이 피심인의 “광교 최초! 임대수익보장!!(연 720만원)”, “1년 720만원 보장으로 10.5% 수익률(15형 기준)”이라는 광고내용을 접하는 경우, 단지 피심인이 분양가에서 1년간의 임대료 상당액을 감액해주는 것이고 납부해야하는 세금 등의 비용을 제외한 채 표면적인 수익률만을 임의로 계산하여 수익률을 표기하였음에도 불구하고, 광고내용 그대로 이 사건 오피스텔이 광교 최초로 장기간에 걸쳐 연 720만원의 임대수익을 보장해주며 15평형 기준 연 10.5%의 수익을 올릴 수 있는 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다고 판단된다. 45 또한, 보통의 주의력을 가진 일반 소비자들이 임대수요와 관련하여 객관적인 근거 없이 피심인이 주변시설에 종사원 및 시설 이용 인원 등을 임의로 산출하여 “12만 여명의 임대수요 확보”라고 한 광고를 접하는 경우, 광고내용 그대로 이 사건 오피스텔이 12만 여명의 임대수요를 확보하고 있어 공실에 대한 걱정 없이 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다고 판단된다. 다) 공정거래 저해성 여부 46 오피스텔, 상가 등 수익형부동산은 주거시설과 달리 수익을 올리기 위해 분양받는다는 점을 고려하면, 임대수익률이나 임대수익률의 보장여부, 보장조건, 입지여건 등은 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소라고 볼 수 있다. 47 따라서 피심인이 이 사건 오피스텔의 분양을 활성화할 목적으로 1년간의 임대료 상당금액인 720만 원을 분양금액에서 감액하였을 뿐임에도 이를 명시적으로 밝히지 아니한 채 “광교 최초! 임대수익보장!!(연 720만원)”으로 표현하고, 수분양자가 환급받는 세금은 포함하고 납부해야 하는 세금은 제외한 채 표면적인 수익률만을 임의로 계산하여 “1년 720만원 보장으로 10.5% 수익률(15형 기준)”이라고 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다고 판단된다. 48 또한, 피심인이 객관적인 근거 없이 자신의 분양물의 임대수요와 관련하여 주변 시설의 고용인구나 유동인구만을 산술하여 “12만 여명의 임대수요 확보”라고 확정적으로 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다고 판단된다. 라) 소결 49 피심인의 위 2. 가.의 광고행위는 거짓ㆍ과장성, 기만성, 소비자 오인성, 공정거래 저해성 등 위법요건을 모두 갖춘 것으로 판단되므로 법 제3조 제1항 제1호 내지 제2호에서 규정하고 있는 거짓ㆍ과장적 광고 및 기만적인 광고에 해당된다. 3. 처분 50 피심인의 위 2. 가.의 광고행위는 이미 종료되었으나 장래에 이 사건 광고행위와 동일 또는 유사한 행위가 반복될 우려가 있다고 인정되므로 향후 법위반행위의 재발을 막기 위하여 법 제7조에 따라 시정명령을 부과한다. 4. 피심인의 수락내용 51 피심인은 2014. 10. 13. 위 2.의 행위사실 및 위법성을 인정하고 주문내용의 시정조치 의견을 수락하였으므로 피심인의 출석 없이 이 사건의 심의를 진행하였다. 5. 결론 52 피심인의 위 2. 가.의 행위는 법 제3조의 제1항 제1호 내지 제2호에 위반되므로, 법 제7조 제1항의 규정을 적용하여 주문과 같이 의결한다.