(주)미니스트리의 부당한 광고행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인 적격성 1 피심인은 부동산개발, 분양, 임대업 등을 영위하는 자로서 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률(2013. 8. 13. 제12096호, 이하 “법”이라 한다) 제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당되며, '미니스트리 타운’의 시행사로서 이 사건 광고의 기획ㆍ실시 및 비용부담의 책임이 있는 자이다. 나. 피심인 일반현황 2 피심인의 일반현황은 아래 <표 1>과 같다. <표 1> 피심인 일반현황 (2012.12.31.기준, 단위: 백만원, 명) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752087" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 출처: 피심인 제출자료 다. 분양물 현황 3 피심인의 이 사건 분양물의 현황은 아래 <표 2>와 같다. <표 2> 분양물 현황 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752091" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 출처: 피심인 제출자료 라. 시장구조 및 실태 1) 수익형부동산의 개념 4 수익형부동산이란 일반적으로 오피스텔, 상가, 오피스 그리고 최근 관련규제 완화로 공급이 증가한 도시형 생활주택 등이 대표적인 형태로서 주거용 및 토지를 제외한 부동산으로 일정기간 동안 수익이 발생하는 부동산으로 정의할 수 있다. 5 수익형부동산은 금리 및 경기상황에 의해 수익변동이 발생하는 경기에 민감한 부동산 상품으로 주거용 부동산 및 토지보다 투자시 리스크가 커서 이에 따른 미래가치에 대한 투자전략이 선행되어야 하며 입지선정 및 배후 유동인구, 접근성 등을 점검할 필요가 있다. 6 또한, 공실이 발생되었을 시 임대료뿐 아니라 원금도 회수하지 못할 수 있으며 단순히 투입되는 금액대비 임대수익만으로 산출한 표면적인 수익률만을 믿고 투자하기 보다는 꼼꼼히 세금 부분 등을 따져보고 투자를 고려하여야 한다. 2) 수익형부동산의 종류 (가) 오피스텔<각주>1</각주>7 오피스텔이란 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로 주 용도가 업무시설이며 업무와 주거를 한 단위실내에서 해결하는 복합용도의 건축물을 말한다. 8 그간의 오피스텔에 대한 정책은 주택시장의 변화에 따라 건축기준을 변경하고 수급의 불균형을 조절해 왔으며, 2010년 오피스텔이 “준주택”으로 지정<각주>2</각주>되고, 2012년 매입임대주택사업<각주>3</각주>에 포함되는 등의 다양한 규제완화로 신규 공급이 크게 증가한 것으로 나타났다. <표 3> 오피스텔 건축허가 현황 (단위: 동수, 천㎡) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752093" alt="이유 3번째 이미지" ></img> * 출처: 국토교통부 통계자료 9 최근 오피스텔의 신규 공급 현황은 <표 3>과 같이 허가 동수 및 면적이 2011년 급격히 증가한 이후 최근 3년간 꾸준히 증가하고 있으며, 2013년의 경우 허가 및 착공면적은 다소 감소하였으나 입주예정물량인 준공면적<각주>4</각주>은 큰 폭으로 증가한 것으로 나타나는 등 당분간 공급이 증가할 것으로 예측된다. (나) 상가 10 상가는 임대수익을 통한 안정적인 운용수익을 기대해 볼 수 있으며, 향후 국내 인구의 빠른 고령화와 베이비붐세대 은퇴에 따른 노후생활자금 마련의 수단으로서 이에 대한 관심은 지속될 것으로 예측된다. 11 국토교통부 발표에 따르면, 2013년 상업용 건축물의 인ㆍ허가 현황이 전년대비 건축허가(2.8%), 착공(7.0%), 준공(2.2%)면적이 모두 증가하였다. 세부적으로 살펴보면 건축허가의 경우 제1종 근린생활시설(3.7%), 제2종 근린생활시설(2.6%), 판매시설(44.1%)은 증가하였으며, 업무시설(-19.6%)은 감소한 것으로 나타났다. <표 4> 연도별 상업용 건축허가, 착공, 준공 현황 (단위: 천㎡) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752095" alt="이유 4번째 이미지" ></img> * 출처: 국토교통부(2013년 전국 건축 인ㆍ허가 현황 보도자료) 12 국토교통부 발표 2013년 상업용부동산 투자수익률을 보면, 오피스 빌딩의 경우 5.30%로서 전년대비 0.25%p 하락하였으며, 매장용 빌딩은 5.18%로서 전년대비 0.07%p 하락한 것으로 나타났다. 전반적인 경기침체, 물가상승 등 실물경기 악화의 영향으로 상업용부동산에 대한 수요가 부진하였으나, 2013년 하반기부터 국내 경기가 완만한 회복세로 진입함에 따라 하락폭은 둔화된 것으로 분석하였다. 13 상가의 경우<각주>5</각주>, 기타 수익형부동산 상품에 비해 초기 투자금액이 높은데다 경기여건에 민감하여 수익률 변동성이 많다는 점을 감안한다면 투자확대는 다소 제한적이다. 또한 아파트, 오피스텔, 토지 등 기타 부동산 상품과는 달리 권리금이라는 변수가 포함되어 있어 시세파악이 어려우며, 상대적으로 환금성이 크게 낮은 점을 감안한다면 입지에 대한 상권분석 및 실질 수익률 파악 등이 필요하다. <표 5> 상업용부동산 연간 투자수익률 추세 (단위:%) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752097" alt="이유 5번째 이미지" ></img> ※ 2012년도까지는 8개시도(서울, 광역시, 경기일부) 주요상권 기준의 결과인 반면, 2013년도부터는 전국기준 결과이므로 비교시 유의 ※ 2009년 이후 연간수익률은 해당년도 4분기 동안의 시간가중 수익률임 ※ 투자수익률(%) = 소득수익률(%) + 자본수익률(%) - 소득수익률(%) = 순영업소득(임대료 등 수입 - 영업경비) / 기초자산가액 × 100 - 자본수익률(%) = 자산가격변동액 / 기초자산가액×100 * 출처: 국토교통부, 2013년 4분기 상업용부동산 임대동행조사 결과발표 14 아파트와는 달리 상가는 동일 지역 내에 위치해도 점포의 입지, 분양가, 금융조건, 건설사의 다양한 투자지원 가능여부 등 개별적 특색이 강해 상가마다 차이가 나고, 수익률과 개발 가능성을 부풀려 홍보하고 있는 경우가 많다는 점을 유의하여야 한다. (다) 도시형 생활주택<각주>6</각주>15 최근 빠르게 증가하는 1∼2인 가구와 서민의 주거안정을 위한 소형주택 공급량 확대를 위해 정부는 2009년 5월 도시형 생활주택 개념을 도입하고, 관련규정을 완화(건설기준, 주차장기준, 부대ㆍ복리시설 설치의무 일부 면제 등)하며 국민주택기금을 지원하는 등 중소형 주택공급 활성화를 적극적으로 추진하여 왔다. 16 도시형 생활주택은 주로 소형가구를 배후수요로 하는 업무지구나 교통접근성이 좋은 역세권지역을 중심으로 관심이 꾸준히 증가하고 있으며, 관련규제의 대폭적인 완화 등으로 최근 4년간 공급이 활성화되는 추세였으나, 2013년 국민주택기금의 금리 환원<각주>7</각주>및 주차장 기준 강화<각주>8</각주>에 따라 전년대비 44.2% 감소한 것으로 나타났다<각주>9</각주>. 유형별로 보면 원룸형은 4만3천호로 전년대비 58% 감소하였고, 단지형은 2만6천호로 전년대비 22% 증가하여 단지형 주택의 비중이 증가하는 추세를 보이고 있다. <표 6> 도시형 생활주택과 공동주택 비교 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752101" alt="이유 6번째 이미지" ></img> * 출처: 국토교통부 보도자료 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 허위ㆍ과장의 광고 행위 1) 행위사실 17 피심인은 2013. 1. 22.부터 2013. 6. 14.의 기간 동안 중앙일간지를 통해 고양시 덕양구 화정동 소재 '미니스트리 타운(이하 “이 사건 분양물”이라 한다)’을 분양광고 하면서 <그림 1>과 같이 “일산 화정역세권 단 하나뿐인 호텔식 오피스텔”이라고 광고한 사실이 있다. <그림 1> 신문 광고내용 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752103" alt="이유 7번째 이미지" ></img> <표 3> 광고 게재 내역 (단위: 원) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752105" alt="이유 8번째 이미지" ></img> * 출처: 피심인 제출자료 2) 관련 법규정 18 < 별지 2 > 와 같다. 3) 위법성 판단 가) 위법성 성립요건 19 법 제3조 제1항 제1호에서 규정한 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고라 함은 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고로서 공정한 거래 질서를 저해할 우려가 있는 표시ㆍ광고를 말한다. 20 따라서 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고행위가 성립하기 위해서는 표시ㆍ광고내용의 거짓ㆍ과장성, 소비자 오인성 및 공정거래 저해성이 인정되어야 한다. 21 한편, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 표시ㆍ광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다(대법원 2003. 6. 27. 선고 2002두6965 판결). 22 또한, 표시ㆍ광고행위에 있어서 표시ㆍ광고행위를 한 사업자등에게 표시ㆍ광고에서 주장하는 내용 중 사실과 관련한 사항이 진실임을 합리적ㆍ객관적 근거에 의하여 입증할 책임이 있는 것이고, 입증책임이 있는 당사자가 그 주장사실을 증명할 만한 아무런 증거를 제출하지 않은 채 상대방에게 반대증거의 제출을 요구하였으나 상대방이 이에 응하지 않았다고 하여 그 주장사실이 추정되거나 또는 입증의 필요가 상대방에게 돌아가게 되는 것은 아니다(대법원 2003. 3. 31. 2002마4109 판결 참조). 나) 위법요건에 해당하는지 여부 (1) 거짓ㆍ과정성 여부 23 피심인은 이 사건 분양물을 광고하면서 “일산 화정역세권에 단 하나뿐인 호텔식 오피스텔”이라고 표현함으로써 자신의 분양물이 광고당시 화정역세권에 단 하나뿐인 호텔식 오피스텔인 것처럼 광고하였다. 24 그러나 피심인의 위 광고는 다음과 같은 면에서 부당한 광고라고 판단된다. 25 첫째, 이 사건 분양물은 광고당시 오피스텔이 아닌 건축법상 '제2종 근린생활시설’로써 고시원 및 사무소, 일반음식점 용도의 건축물로 허가된 사실이 확인된다. 피심인은 이 사건 분양물에 대하여 2013.1.21., 2013.2.25., 2013.4.19. 3회에 걸쳐 고양시청에 업무시설(오피스텔)로 건축물 용도변경신고<각주>10</각주>처리를 요청하였고, 고양시청에서는 신청에 대한 보완 촉구 등을 통해 최종 '업무시설(사무소)’로 2013.5.10.(6층), 2013.6.17.(8층), 2013.7.17.(7층)에 각각 용도변경처리 한 사실이 확인된다. 26 즉, 피심인이 이 사건 분양물의 건축물 용도는 분양광고 중 '업무시설(사무소)’로 관계기관인 고양시로부터 용도변경을 받았을 뿐 피심인의 광고표현처럼 “오피스텔”이 아닌 것이 확인된다. 27 「건축법 시행령」별표 1에는 「건축법」 제3조의4와 관련하여 용도별 건축물의 종류를 정의하였고, 14.의 나 일반업무시설을 '1)금융업소, 사무소, 결혼상담소, 등 소개업소, 출판사, 신문사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제2종 근린생활시설에 해당되지 않는 것, 2)오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준<각주>11</각주>에 적합한 것을 말한다)’로 구분하여 정의하고 있다. 즉, '사무소’와 '오피스텔’은 같은 일반업무시설이지만 그 용도가 법적으로 확연히 구분되어 있는 용도가 다른 건축물임이 확인된다. 28 따라서 피심인의 이 사건 분양물이 분양당시에는 제2종 근린생활시설이었고, 분양과정에서 6층 ~ 8층을 단계별로 업무시설(사무소)로 용도변경 하였음이 확인될 뿐, 분양 광고당시부터 현재까지 업무시설(오피스텔)로 용도변경허가를 득하거나 사용승인을 받은 사실이 없는 것으로 확인된다. 29 그러므로 피심인은 관계기관으로부터 건축허가를 받지 않고 분양광고를 하면서 분양허가를 받지 않았다는 사실을 밝히지 아니한 채 건축허가를 받은 것처럼 소비자를 오인시키거나 오인할 우려가 있는 부당한 광고를 하였다고 판단된다. 30 다만, 피심인은 이 사건 분양물에 대하여 용도변경허가 단계에서 고양시로부터 최종 업무시설(오피스텔)이 아닌 업무시설(오피스)로 용도변경허가를 득한 이후의 계약 건에 대하여는 이 분양물이 '업무시설(오피스)’로 용도변경 허가를 득하고 사업을 진행하고 있다는 사실을 수분양자에게 설명하고 별도의 확인서를 받은 것으로 확인된다. 31 둘째, 오피스텔 분양과 관련하여 일반 소비자들의 최대 고려사항이 임대수요의 안정성과 함께 수익성, 입지여건, 경쟁상황 등이라는 점을 감안할 때, 이 광고를 접하는 일반 소비자들은 이 사건 분양물이 화정역세권 내에 단 하나뿐인 호텔식 오피스텔이므로 경쟁관계 없이 안정적인 임대수익을 올릴 수 있을 것으로 인식할 것이다. 32 이와 관련하여 피심인은 이 사건 오피스텔은 기존 주변 오피스텔이나 원룸텔은 비교가 안 되는 호텔수준의 에어컨, 텔레비전, 컴퓨터, 노트북, 전기쿡탑, 세탁기, 가구 등 모든 생활기자재를 풀옵션으로 구비하여 몸만 들어가면 되는 호텔형 오피스텔이라서 이와 같이 광고하였다고 소명하였다. 33 보통의 주의력을 가진 일반 소비자들은 “호텔식”이라하면, 단순히 생활집기 등의 풀옵션을 구비한 것만이 아닌 '호텔과 같은 형식이나 방식’으로 인식할 것이며, 따라서 호텔에서 제공되는 휘트니스, 사우나&스파, 비즈니스 라운지, 커뮤니티 시설 등 부대시설이 있고, 조식뷔페, 방문청소, 린넨, 발렛, 모닝콜 등의 입주자 서비스제공이 가능한 것으로 오인하거나 오인할 수 있다고 판단된다. 34 그러나 피심인의 이 사건 오피스텔은 휘트니스 외에는 피심인이 제출한 소명자료 어디에도 이와 같은 부대시설이나 서비스를 제공하는 “호텔식 오피스텔”이라는 증거는 없는 것으로 확인된다. 35 설령 호텔 수준의 부대시설이나 서비스를 제공하지는 않지만 피심인이 주장하듯 풀옵션을 갖춘 이 사건 오피스텔을 “호텔식 오피스텔”로 인정한다고 하더라도, 화정역 역세권에 풀옵션을 갖춘 블루스카이, 건영캐스빌플러스, 한화오벨리스크, 동양트레벨 등의 오피스텔과 원룸텔 등이 상당수 이미 위치해 있는 것이 확인되어 피심인의 이 사건 오피스텔이 “화정역에 단 하나뿐”인 오피스텔이라고 인정하기 어렵다. 36 따라서 피심인의 위 해당 광고는 소비자가 반드시 알아야 할 정보 등 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 사항에 관한 정보인 광고당시 이 사건 분양물이 오피스텔로 건축허가를 받지 않았다는 사실을 명백히 밝히지 아니한 채 사실과 다르게 오피스텔로 광고<각주>12</각주>하였으며, 자신의 분양물을 객관적인 근거 없이 “호텔식 오피스텔”로 임의로 표현하고 일산 화정역세권 내에 이미 풀옵션을 갖춘 오피스텔이 있음에도 불구하고 단 하나뿐인 호텔식 오피스텔인 것처럼 광고한 행위는 거짓ㆍ과장성이 있다고 판단된다. (2) 소비자 오인성 여부 37 일반 소비자들은 사업자가 신문이나 전단지 등을 통하여 광고한 내용에 대해 특별한 사정이 없는 한 사업자의 광고내용을 대체로 신뢰하여 그대로 받아들이는 것이 일반적이다. 특히, 상가 및 오피스텔 등 수익형부동산의 경우 그 종류가 많고 조건도 다양하여 당해 사업자를 통하지 않고서는 구체적인 사실관계를 파악하기 쉽지 않다는 점에서 더욱 그러할 것이다. 38 따라서 보통의 주의력을 가진 소비자들이 피심인의 “일산 화정역세권 단 하나뿐인 호텔식 오피스텔”이라는 광고내용을 접하는 경우, 이 사건 분양물이 분양 당시에 오피스텔로 건축허가를 받지 않았고 이미 운영사례가 있음에도 광고내용 그대로, 이 사건 분양물이 오피스텔로 건축허가를 받았고 호텔과 같은 형식이나 방식을 제공하는 화정역세권에 위치한 단 하나뿐인 호텔식 오피스텔로서 안정적인 임대수익을 올리는데 도움이 될 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다고 판단된다. (3) 공정거래 저해성 여부 39 오피스텔, 상가 등 수익형부동산 분양과 관련하여 일반 소비자들의 최대 고려사항이 임대수요의 안정성과 함께 수익성이라는 점을 감안할 때, 분양물의 가치, 건축허가여부, 임대수요, 경쟁상황 등은 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소라고 볼 수 있다. 40 따라서 피심인이 소비자가 반드시 알아야 할 정보 등 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 사항에 관한 정보인 분양 건축물의 용도 및 건축허가여부와 관련하여 사실여부를 명확하게 밝히지 아니한 채 건축물 용도와 다르게 오피스텔로 광고하고, “호텔식 오피스텔”이라는 임의적 표현을 하며 화정역 인근에 이미 풀옵션을 갖춘 오피스텔이 존재함에도 “일산 화정역세권 단 하나뿐인 호텔식 오피스텔”라고 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다고 판단된다. (4) 소결 41 피심인의 위 2. 가.의 광고행위는 거짓ㆍ과장성, 소비자 오인성, 공정거래 저해성 등 위법요건을 모두 갖춘 것으로 판단되므로 법 제3조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 거짓ㆍ과장의 광고에 해당된다. 나. 기만적인 광고행위 1) 행위사실 42 피심인은 2013. 1. 22.부터 2013. 6. 14.의 기간 동안 중앙일간지를 통해 고양시 덕양구 화정동 소재 이 사건 분양물을 분양광고 하면서 <그림 1>과 같이 “연 12%이상 임대수익 예상, 12% 임대 수익증서 발행”이라고 광고한 사실이 있다. 2) 관련 법규정 43 < 별지 2 > 와 같다. 3) 위법성 판단 가) 위법성 성립요건 44 법 제3조 제1항 제2호에서 규정한 기만적인 광고라 함은 사실을 은폐하거나 축소하는 등의 방법으로 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 행위를 말한다. 45 따라서 기만적인 광고행위가 성립하기 위해서는 광고내용의 기만성, 소비자 오인성 및 공정거래 저해성이 인정되어야 한다. 46 한편 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지의 여부는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다(대법원 2003. 6. 27. 선고 2002두6965 판결). 나) 위법성 요건 해당 여부 (1) 기만성 여부 47 피심인은 이 사건 분양물을 광고하면서 “연 12%이상 임대수익 예상, 12% 임대 수익증서 발행”이라고 표현함으로써 자신의 분양물을 분양받을 경우 연 12%이상의 임대수익이 예상되며 장기간에 걸쳐 연 12%의 임대수익을 보장해주는 수익증서를 발행하는 것처럼 광고하였다. 48 이와 관련하여 피심인은 이 사건 분양물의 분양가 5,900만 원에서 40%의 대출금 및 임대보증금 500만 원을 제외한 실투자금이 3,040만 원이며, 주변 임대시세보다 저렴한 50만 원의 월세를 기준으로 4.3%의 이자를 제외한 수익률이 연 16%이고, 실제 수분양자를 대상으로 실투자금 기준 연 12%이상의 임대수익을 보장한다는 수익증서를 발급하였기에 광고내용은 사실과 부합한다고 주장한다. 49 그러나 피심인이 제출한 임대수익증서를 검토해보면, 실투자금 기준 연 12%의 수익 보장기간이 1년으로 되어 있어 수분양자가 수익을 보장받을 수 있는 기간은 입주지정일시로부터 1년뿐이며, 중도에 임대계약이 체결될 경우 수익증서의 효력이 상실되어 1년간의 수익마저 보장되지 않는 사실이 확인된다. 50 임대수익은 임대수요, 공실여부, 경쟁상황, 주변 환경의 변화 등에 의하여 변동이 많은 것으로 객관적 근거 없이 막연한 추측만으로 확정적인 투자수익이 가능한 것처럼 소비자를 오인시킬 우려가 있는 표현은 부당한 광고에 해당된다. 51 따라서, 분양자가 확정적인 수익을 보장하는 수익보증서를 발급해주거나 금융기관 등을 통하여 법적 보장장치를 구비하지 않고서는 확정적인 투자수익이 발생하는 것처럼 광고할 수 없으며, 확정수익의 보장기간 및 별도의 보장조건 등은 소비자가 반드시 알아야할 중요한 정보에 관한 사항으로 소비자에게 반드시 제공하여야 할 것이다. 52 그러므로 위 광고는 수익 보장조건 및 보장기간 등 거래조건은 소비자가 구매ㆍ선택에 있어 중요한 사항에 관한 정보임에도 연 12%의 수익보장 기간이 1년이라는 사실과 중도에 임대계약이 체결되면 피심인이 임대수익을 향후 보장하지 않는다는 내용을 분명하게 밝히지 아니한 채 마치 장기간에 걸쳐 연 12%의 임대수익이 보장되는 것처럼 광고함으로써 소비자의 구매ㆍ선택에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사실이나 내용을 은폐하거나 누락한 것으로 판단된다. (2) 소비자 오인성 여부 53 일반 소비자들은 사업자가 신문이나 전단지 등을 통하여 광고한 내용에 대해 특별한 사정이 없는 한 사업자의 광고내용을 대체로 신뢰하여 그대로 받아들이는 것이 일반적이다. 특히, 상가 및 오피스텔 등 수익형부동산의 경우 그 종류가 많고 분양조건도 다양하여 당해 사업자를 통하지 않고서는 구체적인 사실관계를 파악하기 쉽지 않다는 점에서 더욱 그러할 것이다. 54 따라서 보통의 주의력을 가진 소비자들이 피심인의 “연 12%이상 임대수익 예상, 12% 임대 수익증서 발행”이라는 광고를 접하는 경우, 광고내용 그대로 이 사건 분양물을 분양받으면 투자금액 대비 연 12%이상의 임대수익이 예상되며 장기간에 걸쳐 연 12%의 임대수익을 보장하는 수익증서를 발행해주는 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다고 판단된다. (3) 공정거래 저해성 여부 55 오피스텔, 상가 등 수익형부동산은 주거시설과 달리 수익을 올리기 위해 분양받는다는 점을 고려하면, 임대수익률이나 임대수익률의 보장여부, 보장기간, 보장조건 등 거래조건은 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소라고 볼 수 있다. 56 따라서 피심인이 연 12%의 수익보장 기간이 1년이라는 사실과 중도에 임대계약이 체결되면 피심인이 임대수익을 향후 보장하지 않는다는 내용 등 구체적인 보장조건과 보장기간을 명시하지 아니한 채 사실과 달리 “연 12%이상 임대수익 예상, 12% 임대 수익증서 발행”이라고 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다고 판단된다. (4) 소결 57 피심인의 위 2. 나.의 광고행위는 기만성, 소비자 오인성, 공정거래 저해성 등 위법요건을 모두 갖춘 것으로 판단되므로 법 제3조 제1항 제2호에서 규정하고 있는 기만적인 광고행위에 해당된다. 3. 처분 58 피심인의 위 2. 가. 1) 및 2. 나. 1)의 광고행위는 이미 종료되었으나 장래에 이 사건 광고행위와 동일 또는 유사한 행위가 반복될 우려가 있다고 인정되므로 향후 법위반행위의 재발을 막기 위하여 법 제7조에 따라 시정명령을 부과한다. 59 또한, 피심인의 이 사건 광고행위를 접한 소비자에게 남아 있는 오인성과 기만적인 효과를 제거하기 위하여 공표명령을 함께 부과하되 부당한 표현의 내용ㆍ정도, 부당 광고 횟수, 표시ㆍ광고내용 중 부당한 표현이 차지하는 비중, 부당한 광고의 지역적 확산 정도 등을 고려하여 2개 중앙일간지에 5단×15cm의 크기로 토요일, 일요일, 공휴일을 제외한 평일에 1회 게재하도록 한다. 4. 피심인의 수락내용 60 피심인은 2014. 10. 14. 위 2. 가. 및 2. 나.의 행위사실 및 위법성을 인정하고 주문내용의 시정조치 의견을 수락하였으므로 피심인의 출석 없이 이 사건의 심의를 진행하였다. 5. 결론 61 피심인의 위 2. 가. 1) 및 2. 나. 1)의 행위는 법 제3조의 제1항 제1호 내지 제2호에 위반되므로, 법 제7조 제1항의 규정을 적용하여 주문과 같이 의결한다.