(주)벽강의 부당한 광고행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인의 지위 및 일반현황 1 피심인은 부동산 매매 및 임대업 등을 영위하는 사업자<각주>1</각주>이며, 일반현황은 아래 <표 1> 기재와 같다. <표 1> 피심인의 일반현황 (기준: 2015. 12. 31., 단위: 백만 원) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120696903" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 나. 시장구조 및 실태 2 수익형부동산이란 주거용 건물 및 토지를 제외한 부동산으로서 주기적으로 임대수익을 얻는 것을 목적으로 하는 부동산을 말하며, 오피스텔, 상가, 분양형 호텔 등이 있다. 3 그 중 분양형 호텔<각주>2</각주>은 법령상 규정된 용어는 아니나, 일반적으로 건축물의 주 용도가 건축법상 숙박시설로 분류되며 객실을 투자자에게 분양하는 호텔을 일컫는다. 최근 저금리 기조 속에 종래 대표적인 수익형부동산 상품인 오피스텔의 분양가 상승 및 공급과잉 우려가 제기되면서 2013년 이후 분양형 호텔 공급이 증가하는 추세<각주>3</각주>이다. 4 일반적으로 분양형 호텔을 분양받은 수분양자는 아래 <그림 1> 내용과 같이 분양공급계약과 동시에 시행사 또는 호텔운영사 등(이하 '시행사 등’이라 한다)과 호텔 운영에 대한 위탁운영계약 또는 임대차계약을 체결한다. <그림 1> 분양형 호텔의 사업구조 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120696901" alt="이유 2번째 이미지" ></img> 5 또한, 시행사 등은 통상적으로 분양 후 1∼3년간 수분양자에게 부가가치세를 제외한 분양금액의 일정비율에 해당하는 수익을 지급하고 이후에는 호텔 운영실적에 따라 수익을 배분하는 것으로 위탁운영(임대차)계약을 체결하고 있다. 다. 광고 대상 호텔 현황 6 피심인은 아래 <표 2> 기재내용과 같이 청주시 흥덕구 연제리 소재 '밸류호텔 세종시티’(이하 '이 사건 호텔’이라 한다)를 분양하였다. <표 2> 이 사건 호텔 현황 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120696905" alt="이유 3번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 2. 위법성 판단 가. 인정사실 및 근거 7 피심인은 이 사건 호텔을 분양하면서, 2015. 3. 27.부터 같은 해 5. 29.까지 중앙일간지<각주>4</각주>를 통해 아래 <그림 2>와 같이 “10년 동안 10.5% 확정수익률”, “10.5% 수익보장지급”, “4.5% 이자추가지원”, “준공 후 10년간 4.5% 이자지원” 등으로 기재하여 광고하였다.(이하 '이 사건 광고’라 한다) <그림 2> 광고내용 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120696907" alt="이유 4번째 이미지" ></img> 8 이러한 사실은 피심인의 심의과정에서의 진술<각주>5</각주>, 피심인 제출 소명자료(심사보고서 소갑 제1 ～ 2호증<각주>6</각주>) 등을 통해서 인정된다. 나. 관련 법령 및 법리 9 법 제3조<각주>7</각주>제1항 제1호 및 법 시행령<각주>8</각주>제3조<각주>9</각주>제1항 소정의 거짓ㆍ과장의 광고는 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀려 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서 공정한 거래 질서를 저해할 우려가 있는 것을 말한다. 따라서 거짓ㆍ과장의 광고행위가 성립하기 위해서는 광고 내용의 거짓ㆍ과장성, 소비자오인성 및 공정거래저해성이 인정되어야 한다. 10 한편, 광고 내용 중 사실과 관련된 사항이 진실임을 입증할 책임은 광고 행위를 한 사업자에게 있으며, 그 사실과 관련된 사항이 진실임에 대한 입증은 합리적ㆍ객관적 근거에 의하여야 한다.<각주>10</각주>11 또한, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지 여부는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단하며,<각주>11</각주>공정거래저해성 여부는 광고가 소비자의 합리적 구매 결정을 방해함으로써 관련시장에서의 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는지 여부를 기준으로 판단한다.<각주>12</각주>다. 피심인의 제2. 가.항 행위의 위법 여부 1) 거짓ㆍ과장성 가) “10년 동안 10.5% 확정수익률”, “10.5% 수익보장지급” 광고(이하 '이 사건 확정수익률 관련 광고’라 한다) 관련 12 '확정’의 사전적 의미는 '일을 확실하고 틀림없이 정함’을, '보장’은 '장애가 없이 잘되도록 보호함’을 뜻하는 것으로, “10년 동안 10.5% 확정수익률”, “10.5% 수익보장지급” 광고는 수분양자에게 10.5% 수익률이 확실하게 정해져 있고 보호되어 지급된다는 의미이다. 13 피심인은 이 사건 확정수익률 관련 광고내용이 사실임을 입증하기 위해 투자금(분양대금에서 대출금액을 뺀 금액) 대비 수익(임대수익에서 대출이자를 뺀 금액)에 100을 곱할 경우 객실타입에 따라 연 10.5% 이상의 수익률이 발생함을 이 사건 호텔 공급안내서를 통해 제시하였다. 14 피심인이 제시한 자료만 보면 이 사건 호텔의 수익률이 객실타입에 따라 연 10.5% 이상의 수익률이 발생함이 인정된다. 다만, 수익률을 계산함에 있어 투자금에 취득세<각주>13</각주>를 포함시킬지 여부, 대출금액 등에 부가가치세<각주>14</각주>를 포함시킬지 여부 등에 따라 수익률이 달리 결정될 수 있고, 또한 대출이자율 변동<각주>15</각주>등 사후 사정에 따라 수익률이 달라질 수 있음을 감안하여 보면 수분양자에게 10년 동안 10.5% 수익률이 확실하게 보장ㆍ지급된다고 단정하기 어렵다. 15 따라서 이 사건 확정수익률 관련 광고는 수익률의 계산방식 또는 대출이자율 변동 등 사후 사정에 따라 수익률이 달라질 수 있음에도 불구하고 마치 수분양자에게 10년 동안 10.5%의 수익률이 확실하게 정해져 있고 보호되어 지급되는 것처럼 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀린 거짓ㆍ과장성이 인정된다. 나) “4.5% 이자추가지원”, “준공 후 10년간 4.5% 이자지원” 광고(이하 '이 사건 이자지원 관련 광고’라 한다) 관련 16 “4.5% 이자추가지원”, “준공 후 10년간 4.5% 이자지원” 광고는 10년간 연 4.5%에 해당하는 중도금 대출이자를 지원한다는 의미이다. 17 그러나 피심인과 이 사건 호텔의 수분양자가 체결한 분양계약서에 따르면 피심인이 수분양자의 중도금 대출이자를 이 사건 호텔 입주지정일 전까지만 지원하도록 되어 있을 뿐 그 이후에는 수분양자가 대출이자를 지급<각주>16</각주>하도록 되어 있다. 18 따라서 이 사건 이자지원 관련 광고는 수분양자에게 입주지정일 전까지만 중도금 대출이자를 지원함에도 불구하고 “4.5% 이자추가지원, 준공 후 10년간 4.5% 이자지원”으로 기재하여 마치 10년간 연 4.5%에 해당하는 중도금 대출이자를 지원하는 것처럼 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀린 거짓ㆍ과장성이 인정된다. 2) 소비자오인성 및 공정거래저해성 19 보통의 주의력을 가진 일반소비자는 사업자가 신문 등을 통하여 광고한 내용을 대체로 신뢰하여 그대로 받아들이는 경향이 있다. 특히 분양형 호텔의 경우 그 종류가 많고 분양조건도 다양하여 당해 사업자를 통하지 않고서는 구체적인 사실관계를 파악하기 쉽지 않은 점을 감안하면 더욱 그러하다. 20 따라서 이 사건 광고의 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 볼 때 보통의 주의력을 가진 일반 소비자는 수분양자에게 10년 동안 10.5%의 수익률이 확실하게 정해져 있고 보호되어 지급되고 더불어 10년간 연 4.5%에 해당하는 중도금 대출이자까지 지원받는 것처럼 인식하거나 인식할 우려가 있다. 21 더불어 시행사가 분양형 호텔을 분양하며 수분양자에게 지급을 약속하는 수익률이나 수익의 보장기간 등의 거래조건에 따라 수분양자가 해당 분양형 호텔의 구매ㆍ선택을 달리 결정할 수 있음을 더하여 보면, 분양형 호텔 시장의 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다. 22 이상을 종합하면, 이 사건 광고의 소비자오인성 및 공정거래저해성이 인정된다. 3) 소결 23 피심인의 제2. 가.항 행위는 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀리는 방법으로 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 거짓ㆍ과장 광고행위로서, 법 제3조 제1항 제1호에 해당되어 위법하다. 3. 처분 24 피심인의 위 제2. 가.항 행위는 이미 종료되었으나, 장래에 동일 또는 유사한 행위를 반복할 우려가 있으므로 피심인에게 향후금지명령을 부과하기로 한다. 4. 결론 25 피심인의 위 제2. 가.항 행위는 법 제3조 제1항 제1호에 해당하여 위법하므로, 법 제7조 제1항의 규정을 적용하여 주문과 같이 의결한다.