(주)비디파트너스의 부당한 광고행위에 대한 건

1. 피심인 지위 및 일반현황 1 피심인은 부동산업 및 임대업을 영위하는 자로서 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률<각주>1</각주>제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당하며, 일반현황은 다음 <표 1>의 기재와 같다. <표 1> 피심인 일반현황 (2016.12.31.기준, 단위: 백만 원, 명) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120747675" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 출처: 금융감독원 전자공시 시스템 2. 시장구조 및 실태 가. 분양형 호텔 2 분양형 호텔은 법령상 규정된 용어는 아니나, 일반적으로 건축법상 숙박시설로 분류되며 객실을 투자자에게 분양하는 호텔을 말한다. 최근 수년간 저금리 기조 속에 종래 대표적인 수익형부동산 상품인 오피스텔의 분양가 상승 및 공급과잉 우려가 제기되면서 2013년 이후 분양형 호텔 공급이 증가하는 추세이다. 3 일반적으로 분양형 호텔을 분양받은 수분양자는 <그림 1>과 같이 분양공급계약과 동시에 시행사 또는 호텔운영사 등(이하 '시행사 등’이라 한다)과 호텔 운영에 대한 위탁운영계약 또는 임대차계약을 체결한다. <그림 1> 분양형 호텔의 사업구조 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120747673" alt="이유 2번째 이미지" ></img> 4 또한, 시행사 등은 통상적으로 분양 후 1∼3년간 수분양자에게 부가가치세를 제외한 분양금액의 일정비율에 해당하는 수익을 지급하고 이후에는 호텔 운영실적에 따라 수익을 배분하는 내용으로 위탁운영(임대차)계약을 체결하고 있어, 여러 변수에 의해 객실 가동률이 떨어지게 되면 수분양자의 투자수익은 시행사가 제시하는 수준보다 저하될 가능성이 높다. 5 따라서, 시행사가 분양형 호텔을 분양하며 수분양자에게 지급을 약속하는 수익률이나 수익금이 얼마인지 여부 및 수익의 보장기간 등은 수분양자가 해당 분양형 호텔을 구매ㆍ선택함에 있어 중요한 고려요소라고 할 수 있다. 나. 이 사건 분양형 호텔 6 피심인이 광고한 분양형 호텔 '호텔 케니스토리 서귀포시티’(이하 '이 사건 호텔’이라 한다)의 일반현황은 다음 <표 2>과 같다. <표 2> 호텔 케니스토리 서귀포시티 현황 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120747677" alt="이유 3번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 3. 위법성 판단 가. 인정사실 및 근거 7 피심인은 2015. 3. 5.부터 2015. 7. 31.까지 중앙일간지를 통하여 아래 <표 3>과 같이 이 사건 호텔에 대해 총 28회 광고하면서 ① “분양가 6,916만 원”, “2천만 원에 3채”, “투자금 610만 원”, “30% 수익률 보장”,(이하 '1차 광고’라 한다) ② “총 분양가 6,900만 원”, “5,800만 원에 3채”, “실투자금 1,928만 원”, “수익률 26% 보장”(이하 '2차 광고’라 한다) 등으로 기재하여 광고하였다.(1차 광고, 2차 광고를 함께 기재할 경우 '이 사건 광고’라 한다) <표 3> 광고 게재 내역 (단위: 천원, VAT포함) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120747679" alt="이유 4번째 이미지" ></img> * 출처: 피심인 회사 제출자료 등 종합 8 이와 같은 사실은 피심인의 광고현황(심사보고서 소갑 제3호증<각주>2</각주>및 제4호증), 피심인의 소명자료(소갑 제5호증 및 제6호증), 심의과정에서 피심인의 진술 등을 통해서 인정된다. 나. 관련 법령 및 법리 9 법 제3조 제1항 제2호는 사업자 등에게 “소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 기만적인 표시ㆍ광고행위를 하거나 다른 사업자 등으로 하여금 하게 하여서는 아니 된다.”고 규정하고 있다. 또한 같은 법 시행령<각주>3</각주>제3조 제2항은 “법 제3조 제1항 제2호의 규정에 의한 기만적인 표시ㆍ광고는 사실을 은폐하거나 축소하는 등의 방법으로 표시ㆍ광고하는 것”으로 규정하고 있다. 10 따라서 법 제3조 제1항 제2호에서 규정하고 있는 기만적인 광고라 함은 사실과 다르거나 지나치게 부풀리는 방법 또는 사실을 은폐하거나 축소하는 방법 등으로 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 경우를 말하는 것으로서 광고 내용의 ① 기만성, ② 소비자 오인성, ③ 공정거래 저해성이 모두 인정될 때 성립된다. 11 소비자 오인성 판단과 관련하여, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지의 여부는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다.<각주>4</각주>이 때 부당한 광고행위 해당 여부에 대한 판단은 광고 그 자체로 유발된 소비자 오인성의 우려 여부를 판단하는 것이므로 설사 소비자가 건축현장 방문 등을 통하여 오인된 인식을 바로잡을 가능성이 있다고 하더라도 광고의 오인성에 영향을 미치는 것은 아니다.<각주>5</각주>12 한편, 부당한 표시ㆍ광고에 있어 공정한 거래를 저해한다는 의미는 소비자의 합리적 선택을 방해하여 상품선택을 왜곡함으로써 자기와 거래하도록 만드는 행위를 말한다. 1) “분양가 6,916만 원”, “총 분양가 6,900만 원” 광고행위의 위법 여부 가) 기만성 13 이 사건 호텔의 총 305객실 중 부가가치세를 제외한 분양가가 6,900만 원대이거나 그 이하인 객실은 C타입 총 2개 객실뿐이고 나머지 303개 객실의 분양가는 7,163만 원부터 1억 4,070만 원까지로 이 사건 광고에 기재된 금액을 초과한다.(소갑 제6호증 및 제7호증) 14 피심인이 6,900만 원대의 금액으로 분양받을 수 있는 객실은 전체 분양객실 중 0.7%(전체 305개 객실 중 2개 객실)라는 설명을 누락한 채, 6,900만 원대의 금액으로 이 사건 호텔 객실을 분양 받을 수 있는 것처럼 광고한 행위는 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 사항을 은폐 또는 누락한 기만성이 인정된다. 나) 소비자 오인성<각주>6</각주>15 이 사건 호텔과 같은 수익형부동산의 경우 그 종류가 많고 분양조건도 다양하여 당해 사업자를 통하지 않고서는 구체적인 사실관계를 파악하기 쉽지 않은바, 피심인이 “분양가 6,916만 원”, “총 분양가 6,900만 원”이라고 광고하면서 6,900만 원대로 분양받을 수 있는 객실은 전체 객실의 0.7%인 2개 객실뿐이라는 설명을 누락한 경우 소비자들은 대부분 또는 상당수의 객실을 6,900만 원대의 금액으로 이 호텔 객실을 분양받을 수 있다고 오인하거나 오인할 우려가 있다. 다) 공정거래 저해성<각주>7</각주>16 이 사건 호텔과 같은 수익형 부동산은 주거시설과 달리 안정적인 수익을 올리기 위해 분양받는다는 점을 고려하면, 분양가, 실투자금액, 수익률, 수익보장기간 등의 거래조건은 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소라고 볼 수 있다. 17 따라서 이 사건 호텔을 6,900만 원대의 금액으로 분양받을 수 있는 경우는 매우 제한적이라는 사실을 누락하고 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다. 2) “2천만 원에 3채”, “5,800만 원에 3채” 광고행위의 위법 여부 가) 기만성 18 수익형 부동산의 실투자금 및 수익률은 취득세 포함 여부, 대출금액의 범위, 대출이자율, 보증금액, 부가가치세 포함여부 등에 따라 같은 객실이라 하더라도 다양하게 산출될 수 있다. 19 소비자들이 실투자금 2,000만 원 또는 실투자금 5,800만 원으로 이 사건 호텔 3개 객실을 분양받기 위해서는 1개 객실 당 실투자금이 각각 666만 원 또는 1,933만 원 이하이어야 한다. 20 그런데 피심인이 제출한 분양금액 및 수익률표<각주>8</각주>에 의하면 이 사건 호텔의 총 305개 객실 중 실투자금이 666만 원 이하인 객실은 단 1개 객실도 존재하지 않으며 1,933만 원 이하인 객실은 단 12개 객실에 불과하다.(소갑 제6호증) 21 피심인은 실투자금 “2천만 원에 3채”라는 광고의 근거로 실 투자금 계상근거 자료<각주>9</각주>를 제시하고 있는데, 이는 피심인이 이 사건 호텔의 임대차계약상 보증금율(5%)과 다르게 임의로 보증금을 1천만 원으로 계산한 결과이다.(소갑 제5호증) 또한, 실투자금이 1,933만 원 이하인 12개 객실(전체 객실의 4%)은 3개 객실로 제한적인 상황에서만 실투자금 5,800만 원으로 이 사건 호텔의 3개 객실을 분양 받을 수 있다.(소갑 제6호증) 22 뿐만 아니라 피심인은 실투자금액을 산출하는 과정에서 대출금액을 부가세를 포함한 분양금액의 70%으로 설정하였다. 그런데 피심인은 통상적으로 대출비율이 50%∼70% 수준으로 결정되고 계약자들의 신용상태에 따라 대출여부가 결정되는 것으로 답변하고 있다.(소갑 제6호증) 이러한 사실을 종합할 때 실투자금은 보증금과 대출금액에 따라 크게 달라진다. 23 이와 같이 피심인이 실투자금 2,000만 원 또는 5,800만 원으로 이 사건 호텔 객실 3개를 분양받을 수 있는 것으로 광고하면서 특정 조건이나 제한적인 상황에 대한 설명을 누락하여 광고한 행위 및 실투자금 산출근거를 밝히지 않은 채 광고한 행위는 소비자의 구매선택에 있어 중요한 영향을 미칠 수 있는 사실을 누락한 행위로 기만성이 인정된다. 나) 소비자 오인성 24 이 사건 호텔과 같은 수익형부동산의 경우 그 종류가 많고 분양조건도 다양하여 당해 사업자를 통하지 않고서는 구체적인 사실관계를 파악하기 쉽지 않은바, 피심인이 “2천만 원에 3채”, “5,800만 원에 3채”라고 광고하면서 대출금, 보증금율 등에 따라 달라질 수 있다는 사실에 대한 설명을 누락한 경우 소비자들은 실투자금 2천만 원 또는 5,800만 원으로 이 사건 호텔 객실 3개를 분양받을 수 있는 것으로 오인하거나 오인할 소지가 있다. 다) 공정거래 저해성 25 이 사건 호텔과 같은 수익형 부동산은 주거시설과 달리 안정적인 수익을 올리기 위해 분양받는다는 점을 고려하면, 분양가, 실투자금액, 수익률, 수익보장기간 등의 거래조건은 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소라고 볼 수 있다. 26 따라서 피심인이 이 사건 호텔 객실 3개를 실투자금 2,000만 원 또는 5,800만 원에에 분양 받을 수 있는 경우는 매우 제한적이라는 사실, 계산방식에 따라 같은 객실도 다양한 실투자금이 산출될 수 있다는 사실을 누락하고 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다. 3) “투자금 610만 원”, “실투자금 1,928만 원” 광고행위의 위법 여부 가) 기만성 27 수익형 부동산의 실투자금은 취득세 포함 여부, 대출금액의 범위, 대출이자율, 보증금액, 부가가치세 포함여부 등에 따라 같은 객실이라 하더라도 다양하게 산출될 수 있다. 28 피심인이 제출한 분양금액 및 수익률표에 의하면 투자금이 610만 원 이하인 객실은 없을 뿐만 아니라 실투자금 1,928만 원이하인 객실 수 또한 12개로 전체객실의 4% 수준으로, 나머지 객실은 광고에 기재된 금액을 초과한다.(소갑 제6호증) 29 이러한 차이는 피심인이 실투자금을 산정하는 과정에서 소비자의 신용에 다라 달라지는 대출비율<각주>10</각주>및 임대차계약서상 보증금율(5%)<각주>11</각주>등을 고려하지 않고 임의로 대출비율 70%, 보증금 1천만 원으로 계산하여 나타난 결과이다. 즉 피심인이 광고한 실투자금 610만 원의 산출근거를 보면 위 주석 9)에서 보는 바와 같이 임대차계약서상 보증금율(5%, 4백만 원∼7백만 원대)을 적용한 것이 아니라 보증금을 1천만 원으로 계산한 것에 기인한다.(소갑 제5호증) 30 결국 실투자금은 적용되는 보증금액, 소비자들의 신용상태에 따라 달라지는 대출비율 등에 따라 달라지게 됨을 알 수 있다. 31 따라서 피심인이 실투자금 610만 원 또는 1,928만 원으로 이 사건 호텔의 객실을 분양 받을 수 있는 것으로 광고하면서 특정 조건이나 제한적인 상황에 대한 설명을 누락하여 광고한 행위 및 실투자금을 산출한 근거를 소비자들에게 알리지 않은 행위는 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 사항을 은폐 또는 누락한 행위로 기만성이 인정된다. 나) 소비자 오인성 32 이 사건 호텔과 같은 수익형부동산의 경우 그 종류가 많고 분양조건도 다양하여 당해 사업자를 통하지 않고서는 구체적인 사실관계를 파악하기 쉽지 않은바, 피심인이 “투자금 610만 원”, “실투자금 1,928만 원”이라고 광고하면서 실투자금은 보증금액, 대출비율 등에 따라 변경될 수 있다는 사실에 대한 설명을 누락한 경우 소비자들은 실투자금 610만 원 또는 1,928만 원으로 이 사건 호텔 객실을 분양받을 수 있는 것으로 오인하거나 오인할 소지가 있다. 다) 공정거래 저해성 33 이 사건 호텔과 같은 수익형 부동산은 주거시설과 달리 안정적인 수익을 올리기 위해 분양받는다는 점을 고려하면, 분양가, 실투자금액, 수익률, 수익보장기간 등의 거래조건은 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소라고 볼 수 있다. 34 따라서 이 사건 호텔 객실을 실투자금 610만 원 또는 1,928만 원에 분양 받을 수 있는 경우는 매우 제한적이라는 사실, 계산방식에 따라 같은 객실도 다양한 실투자금이 산출될 수 있다는 사실을 누락하고 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다. 4) “30% 수익률 보장”, “수익률 26% 보장” 광고행위의 위법 여부 가) 기만성 35 수익형 부동산의 수익률은 취득세 포함여부, 대출금액, 대출이자율, 보증금, 연간수익률, 부가가치세 포함여부 등에 따라 같은 객실이라 하더라도 다양하게 산출될 수 있다. 36 피심인에 의하면 수익률은 특정타입(B-type, 2층)을 기준으로 대출이율 3.5%, 임대차계약서에 적시된 1년 보장 수익률 8% 등을 적용하여 산출할 경우 수익률이 실투자금(610만 원) 대비 60%대 인 것으로 산출되나 30%의 수익률로 하향조정하여 광고하였다고 소명하고 있다.(소갑 제5호증) 그러나 실투자금은 위 3. 나. 3)에서 살펴본 바와 같이 보증금액, 소비자들의 신용상태에 따라 달라지는 대출비율 등에 따라 달라진다. 그리고 수익률은 대출비율, 대출이자율, 취득세의 포함 여부 등에 따라 달리 산정됨에도 수익률 30% 또는 26%가 어떻게 산출되었는지 그 기준과 수익률이 일부 객실에서만 산출된다는 내용도 광고에 기재되어 있지 않다. 37 이와 같이 피심인이 이 사건 광고에 표현된 수익률의 명확한 산출근거를 밝히지 않은 채 광고한 행위 및 수익률이 계산방식에 따라 변동될 수 있다는 사실을 밝히지 않은 채 광고한 행위는 소비자의 구매선택에 있어 중요한 영향을 미칠 수 있는 사실을 누락한 행위로 기만성이 인정된다. 나) 소비자 오인성 38 이 사건 호텔과 같은 수익형부동산의 경우 그 종류가 많고 분양조건도 다양하여 당해 사업자를 통하지 않고서는 구체적인 사실관계를 파악하기 쉽지 않은바,피심인이 “30% 수익률 보장”, “수익률 26% 보장”이라고 광고하면서 대출이자, 연간수익률, 객실Type 등에 따라 수익률이 달라질 수 있다는 사실, 계산방식에 따라 수익률이 다양하게 산출될 수 있다는 사실에 대한 설명을 누락한 경우 소비자들은 이 사건 호텔의 객실을 분양 받으면 확정적으로 투자금 대비 30% 또는 26%의 수익을 올릴 수 있는 것으로 오인하거나 오인할 소지가 있다. 다) 공정거래 저해성 39 이 사건 호텔과 같은 수익형 부동산은 주거시설과 달리 안정적인 수익을 올리기 위해 분양받는다는 점을 고려하면, 분양가, 실투자금액, 수익률, 수익보장기간 등의 거래조건은 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소라고 볼 수 있다. 40 따라서 피심인이 사건 호텔의 수익률이 계산방식에 따라 다양하게 산출될 수 있음에도 이러한 사실을 누락하고 수익률을 30% 또는 26%를 보장한다고 기재하여 수익률이 확정적인 것처럼 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다. 4. 피심인 주장에 대한 검토 가) 피심인 주장 41 피심인은 이 사건 광고가 위탁계약에 따라 1차 광고는 분양대행사인 주식회사 엘피가, 2차 광고는 주식회사 디오비에이앤이 했으며, 2차 광고의 경우 분양대행사로부터 구체적인 광고매체, 일시 등에 보고 받은 사실이 없기 때문에 피심인의 책임이 아니라고 주장한다. 나) 피심인 주장에 대한 검토 42 피심인은 1차 광고시 ㈜엘피로부터 광고시안을 받아 지속적으로 문구수정, 노출자제 등 광고에 대한 조율을 한 것으로 볼 때 2차 광고 또한 피심인이 관여한 것으로 인정<각주>12</각주>되는 점, 피심인과 ㈜디오비에이앤과 체결한 분양대행용역계약서 제3조에 의하면 분양대행사는 피심인의 사전승인 없이 단독 광고행위를 할 수 없는 점, 2차 광고는 시행자가 피심인으로 명시되어 있어 피심인의 광고로 인식할 수밖에 없는 점, 이 사건 광고로 인한 수익은 궁극적으로 피심인에게 귀속되는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 이 사건 광고의 책임은 피심인에게 있다할 것이므로 피심인의 이 부분 주장은 이유 없다. 5. 처분 43 피심인의 제3. 가.항 행위는 이미 종료되었으나, 장래에 동일 또는 유사한 행위를 반복할 우려가 있으므로 피심인에게 향후금지명령을 하기로 한다. 6. 결론 44 피심인의 제3. 가.항 행위는 법 제3조 제1항 제2호에 해당하여 위법하므로, 법 제7조 제1항의 규정을 적용하여 주문과 같이 의결한다.