(주)시원디앤피의 부당한 광고행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인의 일반현황 1 피심인은 '평창 더화이트호텔’의 시행사로서 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률<각주>1</각주>제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당하며, 일반현황은 다음 <표 1> 기재와 같다. <표 1> 피심인 일반현황 (2015. 6. 29. 기준, 단위: 백만 원, 명) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120697839" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 나. 분양형 호텔 2 분양형 호텔은 법령상 규정된 용어는 아니나, 일반적으로 건축물의 주 용도가 건축법상 숙박시설로 분류되며 객실을 투자자에게 분양하는 호텔을 일컫는다. 최근 수년간 저금리 기조 속에 종래 대표적인 수익형부동산 상품인 오피스텔의 분양가 상승 및 공급과잉 우려가 제기되면서 2013년 이후 분양형 호텔 공급이 증가하는 추세<각주>2</각주>이다. 3 일반적으로 분양형 호텔을 분양받은 수분양자는 <그림 1> 내용과 같이 분양공급계약과 동시에 시행사 또는 호텔운영사 등(이하 '시행사 등’이라 한다)과 호텔 운영에 대한 위탁운영계약 또는 임대차계약을 체결한다. <그림 1> 분양형 호텔의 사업구조 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120697837" alt="이유 2번째 이미지" ></img> 4 또한, 시행사 등은 통상적으로 분양 후 1∼3년간 수분양자에게 부가가치세를 제외한 분양금액의 일정비율에 해당하는 수익을 지급하고 이후에는 호텔 운영실적에 따라 수익을 배분하는 것으로 위탁운영(임대차)계약을 체결하고 있어, 여러 변수에 의해 객실 가동률이 떨어지게 되면 수분양자의 투자수익은 시행사가 제시하는 수준보다 저하될 가능성이 높다. 5 따라서, 시행사가 분양형 호텔을 분양하며 수분양자에게 지급을 약속하는 수익률이나 수익금이 얼마인지 여부 및 수익의 보장기간 등은 수분양자가 해당 분양형 호텔을 구매ㆍ선택함에 있어 중요한 고려요소라고 할 수 있다. 다. 광고 대상 분양물의 현황 6 피심인이 분양광고를 실시한 강원도 평창군 봉평면 소재 '평창 더화이트호텔’(이하 '이 사건 호텔’이라 한다)의 현황은 다음 <표 2> 기재와 같다. <표 2> 평창 더화이트호텔 현황 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120697841" alt="이유 3번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 행위 사실 7 피심인은 2015. 3. 18.부터 2015. 3. 27.까지 중앙일간지 등을 통하여 이 사건 호텔에 대해 분양광고를 하면서 <표 3> 내용과 같이 “실투자금 대비 년 10% 이상”, “휘팍 300만명을 독점하라” 등으로 광고하였다(이하 '이 사건 광고’라 한다). <표 3> 피심인의 광고내용(예시) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120697843" alt="이유 4번째 이미지" ></img> 8 피심인의 이 사건 광고 내역은 다음 <표 4> 기재와 같다. <표 4> 피심인의 광고 내역 (단위: 회, 천 원, 부가가치세 포함) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120697845" alt="이유 5번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 9 이와 같은 사실은 피심인의 광고현황은 심사보고서 소갑 제1호증<각주>3</각주>을 통해 인정된다. 나. 관련 법령 및 법리 10 법 제3조 제1항 제1호 및 제2호는 사업자 등에게 “소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 거짓ㆍ과장 및 기만적인 표시ㆍ광고행위를 하거나 다른 사업자 등으로 하여금 하게 하여서는 아니 된다.”고 규정하고 있다. 또한 법 시행령<각주>4</각주>제3조 제1항 및 제2항은 “법 제3조 제1항 제1호의 규정에 의한 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고는 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고하는 것”으로, “법 제3조 제1항 제2호의 규정에 의한 기만적인 표시ㆍ광고는 사실을 은폐하거나 축소하는 등의 방법으로 표시ㆍ광고하는 것”으로 규정하고 있다. 11 따라서 법 제3조 제1항 제1호 또는 제2호에서 규정하고 있는 거짓ㆍ과장 또는 기만적인 광고라 함은 사실과 다르거나 지나치게 부풀리는 방법 또는 사실을 은폐하거나 축소하는 방법 등으로 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 경우를 말하는 것으로서 광고 내용의 ① 거짓ㆍ과장성 또는 기만성, ② 소비자 오인성, ③ 공정거래 저해성이 모두 인정될 때 성립된다. 12 표시ㆍ광고 내용 중 사실과 관련한 사항이 진실임을 입증할 책임은 표시ㆍ광고 행위를 한 사업자에게 있으며, 그 사실과 관련된 사항이 진실임에 대한 입증은 합리적ㆍ객관적 근거에 의하여야 한다.<각주>5</각주>13 또한, 사업자 자신이나 사업자가 공급하는 상품에 대하여 표시ㆍ광고함에 있어서는 소비자가 제품을 선택하는데 있어 필요한 사항을 표기하여야 하며 제품선택에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사실이나 내용을 누락하거나 은폐하여서는 아니 된다. 따라서 사업자 자신이나 상품에 관하여 중요한 사실이나 내용을 누락하거나 은폐함으로써 소비자를 오인시킬 우려가 있는 표시ㆍ광고하는 행위는 부당한 표시ㆍ광고가 된다.<각주>6</각주>14 소비자 오인성 판단과 관련하여, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지의 여부는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다.<각주>7</각주>이 때 부당한 광고행위 해당 여부에 대한 판단은 광고 그 자체로 유발된 소비자 오인성의 우려 여부를 판단하는 것이므로 설사 소비자가 건축현장 방문 등을 통하여 오인된 인식을 바로잡을 가능성이 있다고 하더라도 광고의 오인성에 영향을 미치는 것은 아니다.<각주>8</각주>15 한편, 부당한 표시ㆍ광고에 있어 공정한 거래를 저해한다는 의미는 소비자의 합리적 선택을 방해하여 상품선택을 왜곡함으로써 자기와 거래하도록 만드는 행위를 말한다. 다. “실투자금 대비 년 10% 이상“ 광고행위의 위법 여부 1) 거짓ㆍ과장성 및 기만성 16 이 사건 호텔 수분양자와 피심인 간 체결된 '부동산 임대차계약’에 의하면, 피심인은 수분양자에게 이 사건 호텔 영업개시일부터 7년간(이하 '확정운영수익 보장기간’)은 공급금액(부가가치세 제외, 이하 ’분양금액'이라 한다) 기준 연 7%의 임대료(이하 '운영수익금’이라 한다)를 확정적으로 지급하고 확정운영수익 보장기간 이후 운영수익금 지급은 피심인과 수분양자가 상호협의 하여 정하기로 하였다. <그림 2> 부동산 임대차계약서 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120697847" alt="이유 6번째 이미지" ></img> 17 따라서 이 사건 호텔 수분양자는 확정운영수익 보장기간동안에만 분양금액 기준 연 7%에 해당하는 금액을 운영수익금으로 지급받을 수 있고, 확정수익 보장기간 지난 후의 호텔객실 소유기간 동안의 운영수익금은 피심인과 수분양자 사이의 상호협의를 통해 결정되기 때문에 확정운영수익 보장기간의 운영수익률 보다 낮을 가능성이 있다. 18 또한 피심인이 제출한 이 사건 호텔 객실의 수익률 산출 내역에 수분양자가 부담하는 취득세를 실투자비에 반영하여 수분양자가 지급받게되는 확정운영수익을 산출해보면 피심인의 광고표현인 연 10%와 달리 아래 <표 5>와 같이 실투자금 대비 연 9.13%에 불과하다. 뿐만 아니라 해당 운영수익률은 대출금리 상승 등으로 더 낮아질 수 있다. <표 4> 이 사건 호텔의 실투자비 대비 수익률 산출내역 (단위: 천 원, 부가세 제외) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120697849" alt="이유 7번째 이미지" ></img> * 출처: 피심인 제출자료 취합 정리 19 그럼에도 불구하고, 피심인이 확정운영수익 보장기간을 명확히 밝히지 아니한 채 수분양자가 장기간에 걸쳐 운영수익금을 보장받을 수 있는 것처럼 광고한 행위는 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 사항을 은폐 또는 누락한 기만성이 인정되고 실투자금 대비 임대수익률이 연 10%에 미치지 못함에도 연 10% 이상의 임대수익률을 올릴 수 있는 것처럼 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀려 광고한 행위는 거짓ㆍ과장성이 인정된다. 2) 소비자 오인성<각주>9</각주>20 이 사건 호텔과 같은 수익형부동산의 경우 그 종류가 많고 분양조건도 다양하여 당해 사업자를 통하지 않고서는 구체적인 사실관계를 파악하기 쉽지 않은바, 피심인이 확정 수익금 혹은 수익률을 보장해 준다고 광고하면서 그 보장기간을 명시하지 아니한 경우 수분양자는 자신이 이 사건 호텔을 소유하고 있는 기간 동안 지속적으로 해당 수익금을 받을 수 있는 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다. 21 특히 실투자금은 수분양자가 수익형 부동산을 계약하고 소유하는데 실제로 투자하는 금액을 의미하므로 사업자가 별도의 산출근거를 명시하지 아니한 채 실투자금 및 운영수익률 관련 광고를 한다면 수분양자는 사업자가 제시한 운영수익률 등을 그대로 신뢰할 수 있고 정확한 실투자금을 알기 어려워 각각의 인식에 따라 실투자금 및 운영수익률을 다르게 산출할 수 있다. 22 따라서 수분양자들이 피심인의 연 10%이상의 임대수익률을 보장해준다는 내용의 광고를 접하는 경우 이 사건 호텔을 분양받으면 실투자금 대비 연 10%의 임대수익률을 올릴 수 있는 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다. 3) 공정거래 저해성<각주>10</각주>23 이 사건 호텔과 같은 수익형 부동산은 주거시설과 달리 안정적인 수익을 올리기 위해 분양받는다는 점을 고려하면, 수익금, 수익률, 수익보장기간 등의 거래조건은 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소라고 볼 수 있다. 24 따라서 피심인이 확정수익 보장기간을 사실과 다르게 실투자금 대비 연 10%의 운영수익률이 보장되는 것처럼 광고한 행위 및 확정운영수익 보장기간이 제한적인 사실을 누락한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다. 라. “휘팍 300만명을 독점하라” 광고행위의 위법 여부 1) 거짓ㆍ과장성 25 피심인은 이 사건 광고 표현 중 “휘팍 300만명을 독점하라”라는 광고 표현이 아래와 같은 이유들로 사실에 부합한다고 주장한다. 26 첫째, 문화체육관광부에서 운영하는 관광지식정보시스템<각주>11</각주>의 주요관광지점 입장객 수 통계에 따르면 강원도 평창군 봉평면에 소재한 휘닉스 파크의 연간 방문객 수가 2,390,822명 이라는 점, 둘째 강원도 발전연구원이 작성한 “강원도 종합 발전전략” 보고서에 2018년도 휘닉스 파크에 방문할 것으로 예상되는 인원이 3,802,566명이라는 점이다. 27 그러나 이 사건 호텔 및 휘닉스 파크가 위치한 강원도 평창군 봉평면에는 8개의 호텔 및 리조트, 44개의 생활형 숙박시설이 존재한다. 따라서 이 사건 호텔이 해당 지역을 방문하는 관광객의 숙박시설 이용 수요를 독점한다고 볼 이유는 없다. 28 또한 피심인이 자신의 광고 표현의 근거로 든 관광지식정보시스템의 주요관광지점 입장객 수는 개별 관광지의 입장객 수를 집계한 자료로서 특정지역의 관광객 총량과 무관한 자료로서 피심인 광고의 객관적 근거가 될 수 없고 '강원도 종합 발전전략’ 보고서 상의 예상 방문객 수 또한 단순 추정치로서 이 사건 광고의 객관적인 근거가 될 수 없다. 29 아울러 이 사건 호텔의 객실수는 총 518실로 4인 가족을 기준으로 하여도 1일 수용인원이 약 2,000명 정도로 이 사건 호텔이 연간 300만 명, 1일 8,219명을 독점적으로 수용하는 것은 당초부터 불가능하다. 30 따라서 피심인이 객관적인 근거 없이 이 사건 호텔이 휘닉스 파크 방문객 연 300만 수요를 독점하는 것처럼 “휘팍 300만명을 독점하라”이라고 광고한 행위는 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀려 광고한 것으로 거짓ㆍ과장성이 인정된다. 2) 소비자 오인성 31 일반 소비자들은 “휘팍 300만명을 독점하라”이라고 표현된 이 사건 광고를 접하는 경우, 광고내용 그대로 이 사건 호텔이 휘닉스 파크를 방문하는 연 300만 명의 숙박 수요를 독점적으로 확보하고 있어 공실에 대한 걱정 없이 안정적으로 높은 운영수익을 올릴 수 있는 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다. 3) 공정거래 저해성 32 수익형 부동산 분양과 관련하여, 일반 소비자들의 고려사항 중하나가 분양물에 대한 임대수요가 풍부하여 공실에 대한 걱정 없이 안정적으로 높은 수익을 낼 수 있는 지 여부라는 점을 감안할 때, 임대수요, 입지여건, 경쟁사업자의 존재 여부 등은 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소라고 볼 수 있다. 33 따라서 피심인이 이 사건 호텔의 임대수요와 관련하여 객관적인 근거 없이 휘닉스 파크를 방문하는 연 300만 명의 숙박 수요를 독점하는 것처럼 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다. 3. 처분 가. 시정조치 34 피심인의 제2. 가.항 행위는 이미 종료되었으나, 장래에 동일 또는 유사한 행위를 반복할 우려가 있으므로 피심인에게 향후금지명령을 하기로 한다. 나. 공표명령 35 피심인의 제2. 가.항 행위는 중앙일간지 등을 통해 6회에 걸쳐 이루어졌는바, 소비자에게 남아있는 오인ㆍ기만적인 효과를 제거할 필요가 있다고 인정되므로 법 제7조, 법 시행령 제8조에 따라 피심인에게 공표명령을 하기로 한다. 4. 피심인의 수락내용 36 피심인은 2016. 6. 27. 제2. 가.항의 행위사실 및 위법성을 인정하고 주문 내용의 시정명령 의견을 수락하였으므로 피심인의 출석 없이 이 사건의 심의를 진행하였다. 5. 결론 37 피심인의 제2. 가.항 행위는 법 제3조 제1항 및 제2항에 해당하여 위법하므로, 법 제7조 제1항의 규정을 적용하여 주문과 같이 의결한다.