(주)아이콘아이앤씨의 부당한 광고행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인 적격성 1 피심인은 건설업 및 부동산업을 영위하는 자로서 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률(2013. 8. 13. 제12096호, 이하 “법”이라 한다) 제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당되며, '제주 아빌로스 오피스텔’의 시행사로서 이 사건 광고의 기획ㆍ실시 및 비용부담의 책임이 있는 자이다. 나. 피심인 일반현황 2 피심인의 일반현황은 아래 <표 1>과 같다. <표 1> 피심인 일반현황 (2012.12.31.기준, 단위: 백만원, 명) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752301" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 출처: 피심인 제출자료 다. 분양물 현황 3 피심인의 이 사건 분양물의 현황은 아래 <표 2>와 같다. <표 2> 분양물 현황 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752313" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 출처: 피심인 제출자료 라. 시장구조 및 실태 1) 수익형부동산의 개념 4 수익형부동산이란 일반적으로 오피스텔, 상가, 오피스 그리고 최근 관련규제 완화로 공급이 증가한 도시형 생활주택 등이 대표적인 형태로서 주거용 및 토지를 제외한 부동산으로 일정기간 동안 수익이 발생하는 부동산으로 정의할 수 있다. 5 수익형부동산은 금리 및 경기상황에 의해 수익변동이 발생하는 경기에 민감한 부동산 상품으로 주거용 부동산 및 토지보다 투자시 리스크가 커서 이에 따른 미래가치에 대한 투자전략이 선행되어야 하며 입지선정 및 배후 유동인구, 접근성 등을 점검할 필요가 있다. 6 또한, 공실이 발생되었을 시 임대료뿐 아니라 원금도 회수하지 못할 수 있으며 단순히 투입되는 금액대비 임대수익만으로 산출한 표면적인 수익률만을 믿고 투자하기 보다는 꼼꼼히 세금 부분 등을 따져보고 투자를 고려하여야 한다. 2) 수익형부동산의 종류 (가) 오피스텔<각주>1</각주>7 오피스텔이란 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로 주 용도가 업무시설이며 업무와 주거를 한 단위실내에서 해결하는 복합용도의 건축물을 말한다. 8 그간의 오피스텔에 대한 정책은 주택시장의 변화에 따라 건축기준을 변경하고 수급의 불균형을 조절해 왔으며, 2010년 오피스텔이 “준주택”으로 지정<각주>2</각주>되고, 2012년 매입임대주택사업<각주>3</각주>에 포함되는 등의 다양한 규제완화로 신규 공급이 크게 증가한 것으로 나타났다. 9 최근 오피스텔의 신규 공급 현황은 <표 3>과 같이 허가 동수 및 면적이 2011년 급격히 증가한 이후 최근 3년간 꾸준히 증가하고 있으며, 2013년의 경우 허가 및 착공면적은 다소 감소하였으나 입주예정물량인 준공면적<각주>4</각주>은 큰 폭으로 증가한 것으로 나타나는 등 당분간 공급이 증가할 것으로 예측된다. <표 3> 오피스텔 건축허가 현황 (단위: 동수, 천㎡) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752315" alt="이유 3번째 이미지" ></img> * 출처: 국토교통부 통계자료 (나) 상가 10 상가는 임대수익을 통한 안정적인 운용수익을 기대해 볼 수 있으며, 향후 국내 인구의 빠른 고령화와 베이비붐세대 은퇴에 따른 노후생활자금 마련의 수단으로서 이에 대한 관심은 지속될 것으로 예측된다. 11 국토교통부 발표에 따르면, 2013년 상업용 건축물의 인ㆍ허가 현황이 전년대비 건축허가(2.8%), 착공(7.0%), 준공(2.2%)면적이 모두 증가하였다. 세부적으로 살펴보면 건축허가의 경우 제1종 근린생활시설(3.7%), 제2종 근린생활시설(2.6%), 판매시설(44.1%)은 증가하였으며, 업무시설(-19.6%)은 감소한 것으로 나타났다. <표 4> 연도별 상업용 건축허가, 착공, 준공 현황 (단위: 천㎡) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752317" alt="이유 4번째 이미지" ></img> * 출처: 국토교통부(2013년 전국 건축 인ㆍ허가 현황 보도자료) 12 국토교통부 발표 2013년 상업용부동산 투자수익률을 보면, 오피스 빌딩의 경우 5.30%로서 전년대비 0.25%p 하락하였으며, 매장용 빌딩은 5.18%로서 전년대비 0.07%p 하락한 것으로 나타났다. 전반적인 경기침체, 물가상승 등 실물경기 악화의 영향으로 상업용부동산에 대한 수요가 부진하였으나, 2013년 하반기부터 국내경기가 완만한 회복세로 진입함에 따라 하락폭은 둔화된 것으로 분석하였다. <표 5> 상업용부동산 연간 투자수익률 추세 (단위:%) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752319" alt="이유 5번째 이미지" ></img> ※ 2012년도까지는 8개시도(서울, 광역시, 경기일부) 주요상권 기준의 결과인 반면, 2013년도부터는 전국기준 결과이므로 비교시 유의 ※ 2009년 이후 연간수익률은 해당년도 4분기 동안의 시간가중 수익률임 ※ 투자수익률(%) = 소득수익률(%) + 자본수익률(%) - 소득수익률(%) = 순영업소득(임대료 등 수입 - 영업경비) / 기초자산가액 × 100 - 자본수익률(%) = 자산가격변동액 / 기초자산가액×100 * 출처: 국토교통부, 2013년 4분기 상업용부동산 임대동행조사 결과발표 13 상가의 경우<각주>5</각주>기타 수익형부동산 상품에 비해 초기 투자금액이 높은데다 경기여건에 민감하여 수익률 변동성이 많다는 점을 감안한다면 투자확대는 다소 제한적이다. 또한 아파트, 오피스텔, 토지 등 기타 부동산 상품과 달리 권리금이라는 변수가 포함되어 있어 시세파악이 어려우며, 상대적으로 환금성이 크게 낮은 점을 감안한다면 입지에 대한 상권분석 및 실질 수익률 파악 등이 필요하다. 14 아파트와는 달리 상가는 동일 지역 내에 위치해도 점포의 입지, 분양가, 금융조건, 건설사의 다양한 투자지원 가능여부 등 개별적 특색이 강해 상가마다 차이가 나고, 수익률과 개발 가능성을 부풀려 홍보하고 있는 경우가 많다는 점을 유의하여야 한다. (다) 도시형 생활주택<각주>6</각주>15 최근 빠르게 증가하는 1∼2인 가구와 서민의 주거안정을 위한 소형주택 공급량 확대를 위해 정부는 2009년 5월 도시형 생활주택 개념을 도입하고, 관련규정을 완화(건설기준, 주차장기준, 부대ㆍ복리시설 설치의무 일부 면제 등)하며 국민주택기금을 지원하는 등 중소형 주택공급 활성화를 적극적으로 추진하여 왔다. <표 6> 도시형 생활주택과 공동주택 비교 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752321" alt="이유 6번째 이미지" ></img> * 출처: 국토교통부 보도자료 16 도시형 생활주택은 주로 소형가구를 배후수요로 하는 업무지구나 교통접근성이 좋은 역세권지역을 중심으로 관심이 꾸준히 증가하고 있으며, 관련규제의 대폭적인 완화 등으로 최근 4년간 공급이 활성화되는 추세였으나, 2013년 국민주택기금의 금리 환원<각주>7</각주>및 주차장 기준 강화<각주>8</각주>에 따라 전년대비 44.2% 감소한 것으로 나타났다<각주>9</각주>. 유형별로 보면 원룸형은 4만3천호로 전년대비 58% 감소하였고, 단지형은 2만6천호로 전년대비 22% 증가하여 단지형 주택의 비중이 증가하는 추세를 보이고 있다. 3) 레지던스 호텔<각주>10</각주>가) 레지던스 호텔의 개념 17 레지던스 호텔(Residence Hotel)은 아파트나 주상복합 아파트, 오피스텔 등의 주거공간에 호텔식 서비스를 혼합한 형태로서 서비스드 레지던스(Serviced Residence) 또는 서비스드 아파트먼트(Serviced Apartment)라고 불러지기도 한다. 18 레지던스 호텔(Residence Hotel)은 호텔과 달리 방안에 취사나 세탁시설이 있으며 커피숍, 레스토랑, 사우나, 비즈니스 센터, 휘트니스 클럽 등의 부대시설을 갖추고 장기투숙 목적의 내ㆍ외국인을 주 대상으로 임대 및 숙박 영업을 하는 호텔형 주거시스템이다. <표 7> 레지던스 호텔과 관광호텔의 특성 비교 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752325" alt="이유 7번째 이미지" ></img> * 출처: 레지던스 호텔 선택속성의 중요도와 만족도에 관한 연구(2010, 엄수진) 나) 레지던스 호텔의 현황 19 우리나라에는 1988년 스위스 그랜드 호텔(현, 그랜드 힐튼 호텔)이 105실의 레지던스 호텔로서 최초로 문을 열었고, 그 이후 오크우드 프리미어, 프레이저 스위츠 서울, 한 스위트 서비스드 레지던스 등이 완공되면서 레지던스 호텔이 알려지게 되었다. 레지던스 호텔 시장은 <표 8>과 같이 오크우드, 도미인, 프레이저 스위츠 등의 외국계 전문 레지던스 업체와 코업, 휴먼터치빌, 바비엥, 코아텔 등의 순수 국내업체들로 구성되어 있다. <표 8> 국내 레지던스 호텔 현황 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752327" alt="이유 8번째 이미지" ></img> * 출처: 레지던스 호텔 선택속성의 중요도와 만족도에 관한 연구(2010, 엄수진), 인터넷 홈페이지 20 외국계 레지던스 사업자들은 한국에 지사를 두어 직접 운영하는 방식을 취하고 있으며 이들은 기존 호텔과의 차별성을 강조하며 주거생활에 초점을 둔 경영방식을 취하고 있다. 또한 90% 이상을 외국인 및 해외교포 장기투숙자들을 고객으로 하고 있다. 21 반면, 국내 레지던스 사업자들은 법령상 부동산 임대업이 가능하다는 점을 활용하여 대부분 직접 운영하는 방식이 아니라, 일반인들에게 선 분양하고 위탁관리 후 소유자에게 확정수익을 보장해 주는 방식을 취하고 있다. 따라서 초기 건설소요자금을 분양대금으로 충당함으로써 객실 임대료가 상대적으로 낮은 편이다. 22 한편, 보건복지부는 2012년 1월 레지던스 호텔을 기존의 숙박업과 별도로 관리ㆍ규율하기 위하여 숙박업을 기존의 숙박업(일반, 취사시설 제외)과 새로운 형태의 숙박업(생활, 취사시설 포함)으로 구분하도록 공중위생관리법 시행령을 개정<각주>11</각주>하였으며, 국토교통부는 2013. 5. 31. 건축법상 숙박시설을 일반숙박시설과 생활숙박시설을 구분하도록 건축법시행령을 개정하였다. 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 거짓ㆍ과장의 광고 행위 1) 행위사실 23 피심인은 2011년 10월 ~ 2014년 2월까지 신문, 전단지 등을 통하여 제주시 도련일동 소재 '제주 아빌로스 오피스텔(이하 “이 사건 오피스텔”이라 한다)’을 분양광고 하면서 <그림 1>과 같이 “제주 최초 레지던스 방식으로 운영”, “제주도 부동산 최근 7년간 지속적 상승”이라고 광고한 사실이 있다. <그림 1> 신문 광고내용 (한국경제 2013.1.19. A01면) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752303" alt="이유 9번째 이미지" ></img> <표 9> 신문광고 게재 내역 (단위: 원) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752305" alt="이유 10번째 이미지" ></img> * 출처: 피심인 제출자료 2) 관련 법규정 24 < 별지 2 > 와 같다. 3) 위법성 판단 가) 위법성 성립요건 25 법 제3조 제1항 제1호에서 규정한 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고라 함은 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고로서 공정한 거래 질서를 저해할 우려가 있는 표시ㆍ광고를 말한다. 26 따라서 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고행위가 성립하기 위해서는 표시ㆍ광고내용의 거짓ㆍ과장성, 소비자 오인성 및 공정거래 저해성이 인정되어야 한다. 27 한편, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 표시ㆍ광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다(대법원 2003. 6. 27. 선고 2002두6965 판결). 28 또한, 표시ㆍ광고행위에 있어서 표시ㆍ광고행위를 한 사업자등에게 표시ㆍ광고에서 주장하는 내용 중 사실과 관련한 사항이 진실임을 합리적ㆍ객관적 근거에 의하여 입증할 책임이 있는 것이고, 입증책임이 있는 당사자가 그 주장사실을 증명할 만한 아무런 증거를 제출하지 않은 채 상대방에게 반대증거의 제출을 요구하였으나 상대방이 이에 응하지 않았다고 하여 그 주장사실이 추정되거나 또는 입증의 필요가 상대방에게 돌아가게 되는 것은 아니다(대법원 2003. 3. 31. 2002마4109 판결 참조). 나) 위법요건에 해당하는지 여부 (1) 거짓ㆍ과장성 여부 (가) “제주 최초 레지던스 방식으로 운영” 광고 관련 29 피심인은 이 사건 오피스텔을 분양하면서 “제주 최초 레지던스 방식으로 운영”이라고 광고하며 “최초”라는 배타성을 띤 절대적 표현의 용어를 사용하여 자신이 공급하는 이 사건 분양물이 제주지역 내 최초로 레지던스 방식으로 운영되는 것처럼 경쟁사업자의 것보다 현저히 우량 또는 유리한 것처럼 광고하였다. 30 이와 관련하여 피심인은 레지던스 방식이 정부나 지방자치단체의 인허가 항목이 아니고 일반적인 운영방식에 대한 표현으로 공식적으로 인가되거나 허가된 내용을 확인 할 수 없어 자체적으로 제주 현지를 조사하고, 자료 등을 찾아본 결과 레지던스라는 말을 사용하는 업소가 없어 이와 같이 표현하였다고 주장한다. 31 피심인이 소명한 바와 같이 레지던스는 법적으로 정의된 용어<각주>12</각주>는 아니며 주거공간에 호텔식 서비스를 혼합한 형태의 운영방식을 의미하고, 이 사건 오피스텔 분양당시 제주도 지역에는 레지던스 방식으로 운영하거나 또는 운영예정인 호텔, 오피스텔 등이 <표 10>과 같이 존재하고 있는 사실이 확인된다. <표 10> 제주도 레지던스 방식 운영 호텔ㆍ오피스텔 현황 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752307" alt="이유 11번째 이미지" ></img> * 출처: 부동산 114, 인터넷 홈페이지 참조 32 <표 10>과 같이 부동산 관련 홈페이지나 인터넷 등을 통하여 제주도 내 레지던스 방식으로 운영중인 오피스텔 혹은 호텔이 확인됨에도 피심인은 자신의 분양물이 경쟁사업자의 것보다 현저히 우량 또는 유리하다고 나타내기 위하여 “제주 최초 레지던스 방식으로 운영”이라고 광고한 것으로 판단되며, 피심인은 “최초”라는 절대적 표현에 대하여 객관성이 있는 자료에 의해 명백히 입증하지 못하고 있다. 33 따라서 피심인이 자신의 분양물의 가치를 높이기 위해 사실과 다르게 이 사건 오피스텔이 제주 지역 최초로 레지던스 방식으로 운영되는 것처럼 광고한 행위는 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀린 것으로 부당성이 있다고 판단된다. (나) “제주도 부동산 최근 7년간 지속적 상승” 광고 관련 34 피심인은 이 사건 분양물을 분양하면서 “제주도 부동산 최근 7년간 지속적 상승”이라고 표현함으로써 자신의 오피스텔이 위치한 제주도 지역이 최근 7년간 지속적으로 부동산 가치가 상승한 것처럼 실제보다 유리한 것처럼 광고하였다. 35 이와 관련하여 피심인은 2012. 4. 9. 조선일보 '기업ㆍ사람ㆍ돈 몰리는 三多島.....제주 부동산 들썩’이라는 기사내용에서 “제주 집값 상승률” 도표의 2005년 ~ 2011년 사이의 집값 상승률을 참고하여 위와 같이 광고한 것은 사실과 부합하다고 주장한다. 36 그러나 2012년 4월 조선일보 기사에서는 '제주도 주택가격’이 2007년 이래로 지속적으로 상승한 사실만이 확인될 뿐 '제주도 부동산 가격’이 7년 연속 상승한 사실은 확인되지 않으며, 본 기사의 “제주 집값 상승률” 도표에서도 2006년 대비 2007년 가격이 하락한 것이 확인되어 7년간 지속적 상승이라고 광고한 것은 사실이 아니거나 사실을 지나치게 부풀린 것으로 판단된다. 37 또한, 2012년 4월 조선일보 기사가 보도되기 이전인 2011년 11월부터 같은 해 12월까지 이미 조선일보 5회, 매일경제 4회, 동아일보 1회, 중앙일보 1회 등 총 11회에 걸쳐 중앙일간지에 “제주도 부동산 가격 2~3년간 지속적 상승”으로 광고한 사실도 확인된다. 38 따라서 피심인이 이 사건 오피스텔과 관련하여 제주도 집값 상승률이 7년간 지속적으로 상승하지 않았음에도 “제주도 부동산 최근 7년간 지속적 상승”으로 광고한 행위는 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀린 것으로 거짓ㆍ과장성이 있다고 판단된다. (2) 소비자 오인성 여부 39 일반 소비자들은 사업자가 신문이나 전단지 등을 통하여 광고한 내용에 대해 특별한 사정이 없는 한 사업자의 광고내용을 대체로 신뢰하여 그대로 받아들이는 것이 일반적이다. 특히, 상가 및 오피스텔 등 수익형부동산의 경우 그 종류가 많고 조건도 다양하여 당해 사업자를 통하지 않고서는 구체적인 사실관계를 파악하기 쉽지 않다는 점에서 더욱 그러할 것이다. 40 따라서 보통의 주의력을 가진 소비자들이 피심인의 “제주 최초 레지던스 방식으로 운영”이라는 광고내용을 접하는 경우, 사실과 다르게 이 사건 분양물이 제주도 내에서는 맨 처음으로 운영되는 레지던스 방식의 오피스텔로 오인하거나 오인할 우려가 있다고 판단된다. 41 또한, 보통의 주의력을 가진 소비자들이 피심인의 “제주도 부동산 최근 7년간 지속적 상승”이라는 광고내용을 접하는 경우, 광고내용 그대로 피심인의 오피스텔이 위치한 제주도의 부동산가격이 7년간 지속적으로 상승하고 있어 임대수익 뿐만 아니라 향후 매매가격 인상으로 인한 시세 차익을 올릴 수 있는 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다고 판단된다. (3) 공정거래 저해성 여부 42 오피스텔, 상가 등 수익형부동산은 주거시설과 달리 수익을 올리기 위해 분양받는다는 점을 고려하면, 임대수익률이나 임대수익률의 보장여부, 보장조건, 분양물의 운영방식, 경쟁상황, 분양물의 가치 등은 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소라고 볼 수 있다. 43 따라서 피심인이 이미 운영사례가 있음에도 불구하고 자신의 분양물의 가치를 높이기 위해 사실과 다르게 “제주 최초 레지던스 방식으로 운영”이라고 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다고 판단된다. 44 또한, 피심인이 사실과 다르게 이 사건 오피스텔이 위치한 제주지역의 부동산 거래가격과 관련하여 “제주도 부동산 최근 7년간 지속적 상승”이라고 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다고 판단된다. (4) 소결 45 피심인의 위 2. 가. 1)의 광고행위는 거짓ㆍ과장성, 소비자 오인성, 공정거래 저해성 등 위법요건을 모두 갖춘 것으로 판단되므로 법 제3조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 거짓ㆍ과장의 광고에 해당된다. 나. 기만적인 광고 행위 1) 행위사실 46 피심인은 2011년 10월 ~ 2014년 2월까지 신문, 전단지 등을 통하여 제주시 도련일동 소재 '제주 아빌로스 오피스텔’을 분양광고 하면서 <그림 1>, <그림 2>와 같이 “아빌로스 임대운영수익률 11.33% 기준(보증서 발급)”, “제주도 오피스텔 임대수익 전국 1위”라고 광고한 사실이 있다. <그림 2> 전단지 광고내용 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752309" alt="이유 12번째 이미지" ></img> 2) 관련 법규정 47 < 별지 2 > 와 같다. 3) 위법성 판단 가) 위법성 성립요건 48 법 제3조 제1항 제2호에서 규정한 기만적인 광고라 함은 사실을 은폐하거나 축소하는 등의 방법으로 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 행위를 말한다. 49 따라서 기만적인 광고행위가 성립하기 위해서는 광고내용의 기만성, 소비자 오인성 및 공정거래 저해성이 인정되어야 한다. 50 한편 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지의 여부는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다(대법원 2003. 6. 27. 선고 2002두6965 판결). 나) 위법성 요건 해당 여부 (1) 기만성 여부 (가) “임대 운영 기준 수익률 11.33%”, “아빌로스 임대운영수익률 11.33% 기준(보증서 발급)”광고 관련 51 피심인은 “임대 운영 기준 수익률 11.33%”, “아빌로스 임대운영수익률 11.33% 기준(보증서 발급)”이라고 표현함으로써 이 사건 오피스텔을 분양받으면 장기간에 걸쳐 분양가 대비 연 11.33%의 확정된 임대수익을 보장받을 수 있는 것처럼 광고하였다. 52 이와 관련하여 피심인은 소비자들이 이 사건 오피스텔을 분양받을 경우 중도금 대출금액과 부가세를 제외한 실투자금액을 기준으로 연 11.33%의 수익을 이 사건 오피스텔 입주지정일에서 3개월이 경과한 날로부터 만 1년간 보장받으며 그에 대한 확정수익 지급 보증서를 발급하였으므로 위와 같이 광고한 것은 사실과 부합하다고 주장한다. 53 수분양자가 이 사건 오피스텔을 분양받을 시 연 11.33%의 임대수익을 보장 받을 수 있는 기간이 입주지정일로부터 3개월이 경과한 날로부터 만 1년간뿐이라는 사실은 수익형부동산인 오피스텔을 구매ㆍ선택함에 있어서의 거래조건에 관한 정보로써 소비자가 반드시 알아야할 정보이고 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 사항에 관한 정보이므로 명확하게 밝혀야 할 것이다. 54 그러나 피심인은 임대수익 보장기간이 1년뿐이라는 사실을 명확하게 밝히지 아니한 채 마치 장기간에 걸쳐 연 11.33%의 임대수익을 보장받을 수 있는 것처럼 광고하였다. 55 따라서 피심인이 이 사건 오피스텔 분양과 관련하여 입주지정일로부터 3개월이 경과한 날로부터 만 1년간만 연 11.33%의 확정된 임대수익을 받을 수 있음에도 이를 명확히 밝히지 아니한 채 마치 장기간에 걸쳐 연 11.33%의 임대수익을 확정지급 받는 것처럼 표현한 이 사건 광고행위는 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요사항에 대하여 은폐 또는 누락한 기만성이 인정된다. (나) “제주도 오피스텔 임대수익 전국 1위” 광고 관련 56 피심인은 이 사건 분양물을 분양하면서 “제주도 오피스텔 임대수익 전국 1위”라고 표현함으로써 자신의 오피스텔이 위치한 제주도 지역이 오피스텔 임대수익이 전국 1위인 것처럼 실제보다 유리한 것으로 광고하였다. 57 이와 관련하여 피심인은 2012. 1. 2. 파이낸셜뉴스의 '오피스텔 최대 투자처는 제주’라는 기사내용에서 “전국 오피스텔 임대 수익률 톱10”을 참고하여 위와 같이 광고한 것은 사실과 부합하다고 주장한다. 58 오피스텔, 상가 등 수익형부동산은 금리 및 경기상황에 의해 수익변동이 발생하는 경기에 민감한 부동산 상품이며, 오피스텔의 임대수익률은 공급량과 입지조건 등에 의하여 매년 달라질 수 있어 광고내용에 전문기관(단체) 등에서 발표한 통계자료<각주>13</각주>인 '임대수익’등을 표기하려면 반드시 통계를 발표하는 전문기관, 통계 산출내역, 해당 연도 등을 함께 표기하여야 소비자에게 정확한 정보를 제공한다고 할 것이다. 59 그러나 2012. 1. 2. 파이낸셜뉴스의 '오피스텔 최대 투자처는 제주’라는 기사내용에서는 부동산114에서 선정한 '2011년 전국 오피스텔 임대수익률 톱10’에 제주도 소재 오피스텔 중 4곳이 1, 4, 5, 6위에 선정된 사실은 확인되나, 피심인이 해당 뉴스기사 내용을 중 일부를 발췌하여 구체적인 연도 표기나 설명 없이 “제주도 지역의 오피스텔 임대수익이 전국 1위”라고만 표현한 위 광고는 마치 제주도 지역의 오피스텔이 수년간 임대수익이 1위인 것처럼 소비자가 오인하거나 오인 할 우려가 있는 광고를 한 것으로 판단된다. 60 또한, 2012년 1월 파이낸셜뉴스 기사가 보도되기 이전인 2011년 11월부터 같은 해 12월까지 이미 조선일보 5회, 매일경제 4회, 동아일보 1회, 중앙일보 1회 등 총 11회에 걸쳐 중앙일간지에 “제주(도) 전국 오피스텔 임대수익률 1위”, “전국 오피스텔 '임대수익률’ 1위, 제주”라는 표현으로 광고한 사실이 확인된다. 61 따라서 피심인이 이 사건 오피스텔과 관련하여 수익형부동산에 있어 임대수익 등은 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 사항에 관한 정보임에도 해당 뉴스기사의 출처는 표기하였으나 구체적인 설명이나 해당 연도 표기 없이 지나치게 생략된 설명을 제공하는 등의 방법으로 통상의 지적 능력을 지닌 소비자가 표시된 설명만으로는 이를 사실에 부합되도록 의식하기 어렵게 기사내용의 일부만을 발췌하여 광고한 행위는 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 사항에 대하여 축소한 기만적인 광고로 판단된다. (2) 소비자 오인성 여부 62 일반 소비자들은 사업자가 신문이나 전단지 등을 통하여 광고한 내용에 대해 특별한 사정이 없는 한 사업자의 광고내용을 대체로 신뢰하여 그대로 받아들이는 것이 일반적이다. 특히, 상가 및 오피스텔 등 수익형부동산의 경우 그 종류가 많고 분양조건도 다양하여 당해 사업자를 통하지 않고서는 구체적인 사실관계를 파악하기 쉽지 않다는 점에서 더욱 그러할 것이다. 63 따라서 보통의 주의력을 가진 소비자들이 피심인의 “아빌로스 임대운영수익률 11.33% 기준(보증서 발급)”이라는 광고내용을 접하는 경우, 광고내용 그대로 이 사건 오피스텔을 분양받기만 하면 최소 아빌로스 레지던스 운영기간 동안은 연 11.33%의 확정된 임대수익을 장기간에 걸쳐 보장받을 수 있는 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다고 판단된다. 64 이에 대해 피심인은 이 사건 광고는 단순한 청약의 유인에 불과하며 분양상담 및 계약체결 과정 등에서 구체적으로 관련 정보가 제공되므로 오인성이 해소되었다고 주장하고 있으나, 부당광고 여부 판단은 광고 자체에서 유발된 소비자 오인성 여부를 판단하는 것이므로 실제 계약체결 과정에서 바로잡을 가능성이 있다고 하더라도 당해 광고 자체의 위법성에는 영향을 미치지 않으므로 피심인의 주장은 이유가 없는 것으로 판단된다.(서울고등법원 2000.11.28. 선고 2000누5977 참조) 65 또한, 보통의 주의력을 가진 소비자들이 피심인의 “제주도 오피스텔 임대수익 전국 1위”라는 광고내용을 접하는 경우, 피심인이 지나치게 생략된 설명을 제공하는 등의 방법으로 기사내용의 일부만을 발췌하여 광고하였음에도 불구하고 광고 내용 그대로 피심인의 오피스텔이 위치한 제주도의 오피스텔 임대수익률이 다년간 전국 1위로써 안정적으로 임대수익을 올릴 수 있는 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다고 판단된다. (3) 공정거래 저해성 여부 66 오피스텔, 상가 등 수익형부동산은 주거시설과 달리 수익을 올리기 위해 분양받는다는 점을 고려하면 분양물의 가격, 입지여건, 임대수익률이나 임대수익률의 보장여부, 보장조건 등은 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소라고 볼 수 있다. 67 따라서 피심인이 이 사건 오피스텔에 대한 임대수익률 및 보장조건과 관련하여 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요사항에 대한 정보인 연 11.33%의 확정임대수익을 1년간만 지급 보장함을 은폐 또는 누락시킨 채 “아빌로스 임대운영수익률 11.33% 기준(보증서 발급)”이라고만 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다고 판단된다. 68 또한, 피심인이 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 정보에 관한 사항을 구체적으로 명시하지 아니하고 일부 내용만을 발췌하여 이 사건 오피스텔이 위치한 지역의 임대수익과 관련하여 “제주도 오피스텔 임대수익 전국 1위”라고 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다고 판단된다. (4) 소결 69 피심인의 위 2. 나. 1)의 광고행위는 기만성, 소비자 오인성, 공정거래 저해성 등 위법요건을 모두 갖춘 것으로 판단되므로 법 제3조 제1항 제2호에서 규정하고 있는 기만적인 광고에 해당된다. 3. 처분 70 피심인의 위 2. 가. 1) 행위와 2. 나. 1)의 광고행위는 이미 종료되었으나 장래에 이 사건 광고행위와 동일 또는 유사한 행위가 반복될 우려가 있다고 인정되므로 향후 법위반행위의 재발을 막기 위하여 법 제7조에 따라 시정명령을 부과한다. 71 또한, 피심인의 이 사건 광고행위를 접한 소비자에게 남아 있는 오인성과 기만적인 효과를 제거하기 위하여 공표명령을 함께 부과하되 부당한 표현의 내용ㆍ정도, 부당 광고 횟수, 표시ㆍ광고내용 중 부당한 표현이 차지하는 비중, 부당한 광고의 지역적 확산 정도 등을 고려하여 2개 중앙일간지에 5단×15cm의 크기로 토요일, 일요일, 공휴일을 제외한 평일에 1회 게재하도록 한다. 4. 피심인의 수락내용 72 피심인은 2014. 10. 13. 위 2. 가. 및 2. 나.의 행위사실 및 위법성을 인정하고 주문내용의 시정조치 의견을 수락하였으므로 피심인의 출석 없이 이 사건의 심의를 진행하였다. 5. 결론 73 피심인의 위 2. 가. 1)의 행위 및 2. 나. 1)의 행위는 법 제3조의 제1항 제1호내지 제2호에 위반되므로, 법 제7조 제1항의 규정을 적용하여 주문과 같이 의결한다.