(주)에이치케이부동산투자개발의 부당한 광고행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인 적격성 1 피심인은 부동산, 매매ㆍ관리업을 영위하는 자로서 표시ㆍ광고 공정화에 관한 법률(2013. 8. 13. 제12096호, 이하 “법”이라 한다) 제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당되며, '미원 레지던스 아파트 단지내 상가’의 시행사로서 이 사건 광고의 기획ㆍ실시 및 비용부담의 책임이 있는 자이다. 나. 피심인 일반현황 2 피심인의 일반현황은 아래 <표 1>과 같다. <표 1> 피심인 일반현황 (2012.12.31.기준, 단위: 백만원, 명) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757709" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 출처: 피심인 제출자료 다. 분양물 현황 3 피심인의 이 사건 분양물의 현황은 아래 <표 2>와 같다. <표 2> 분양물 현황 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757711" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 출처: 피심인 제출자료 라. 시장구조 및 실태 1) 수익형부동산의 개념 4 수익형부동산이란 일반적으로 오피스텔, 상가, 오피스 그리고 최근 관련규제 완화로 공급이 증가한 도시형 생활주택 등이 대표적인 형태로서 주거용 및 토지를 제외한 부동산으로 일정기간 동안 수익이 발생하는 부동산으로 정의할 수 있다. 5 수익형부동산은 금리 및 경기상황에 의해 수익변동이 발생하는 경기에 민감한 부동산 상품으로 주거용 부동산 및 토지보다 투자시 리스크가 커서 이에 따른 미래가치에 대한 투자전략이 선행되어야 하며 입지선정 및 배후 유동인구, 접근성 등을 점검할 필요가 있다. 6 또한, 공실이 발생되었을 시 임대료뿐 아니라 원금도 회수하지 못할 수 있으며 단순히 투입되는 금액대비 임대수익만으로 산출한 표면적인 수익률만을 믿고 투자하기 보다는 꼼꼼히 세금 부분 등을 따져보고 투자를 고려하여야 한다. 2) 수익형부동산의 종류 (가) 오피스텔<각주>1</각주>7 오피스텔이란 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로 주 용도가 업무시설이며 업무와 주거를 한 단위실내에서 해결하는 복합용도의 건축물을 말한다. 8 그간의 오피스텔에 대한 정책은 주택시장의 변화에 따라 건축기준을 변경하고 수급의 불균형을 조절해 왔으며, 2010년 오피스텔이 “준주택”으로 지정<각주>2</각주>되고, 2012년 매입임대주택사업<각주>3</각주>에 포함되는 등의 다양한 규제완화로 신규 공급이 크게 증가한 것으로 나타났다. 9 최근 오피스텔의 신규 공급 현황은 <표 3>과 같이 허가 동수 및 면적이 2011년 급격히 증가한 이후 최근 3년간 꾸준히 증가하고 있으며, 2013년의 경우 허가 및 착공면적은 다소 감소하였으나 입주예정물량인 준공면적<각주>4</각주>은 큰 폭으로 증가한 것으로 나타나는 등 당분간 공급이 증가할 것으로 예측된다. <표 3> 오피스텔 건축허가 현황 (단위: 동수, 천㎡) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757713" alt="이유 3번째 이미지" ></img> * 출처: 국토교통부 통계자료 (나) 상가 10 상가는 임대수익을 통한 안정적인 운용수익을 기대해 볼 수 있으며, 향후 국내 인구의 빠른 고령화와 베이비붐세대 은퇴에 따른 노후생활자금 마련의 수단으로서 이에 대한 관심은 지속될 것으로 예측된다. 11 국토교통부 발표에 따르면, 2013년 상업용 건축물의 인ㆍ허가 현황이 전년대비 건축허가(2.8%), 착공(7.0%), 준공(2.2%)면적이 모두 증가하였다. 세부적으로 살펴보면 건축허가의 경우 제1종 근린생활시설(3.7%), 제2종 근린생활시설(2.6%), 판매시설(44.1%)은 증가하였으며, 업무시설(-19.6%)은 감소한 것으로 나타났다. <표 4> 연도별 상업용 건축허가, 착공, 준공 현황 (단위: 천㎡) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757715" alt="이유 4번째 이미지" ></img> * 출처: 국토교통부(2013년 전국 건축 인ㆍ허가 현황 보도자료) 12 국토교통부 발표 2013년 상업용부동산 투자수익률을 보면, 오피스 빌딩의 경우 5.30%로서 전년대비 0.25%p 하락하였으며, 매장용 빌딩은 5.18%로서 전년대비 0.07%p 하락한 것으로 나타났다. 전반적인 경기침체, 물가상승 등 실물경기 악화의 영향으로 상업용부동산에 대한 수요가 부진하였으나, 2013년 하반기부터 국내경기가 완만한 회복세로 진입함에 따라 하락폭은 둔화된 것으로 분석하였다. <표 5> 상업용부동산 연간 투자수익률 추세 (단위:%) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757717" alt="이유 5번째 이미지" ></img> ※ 2012년도까지는 8개시도(서울, 광역시, 경기일부) 주요상권 기준의 결과인 반면, 2013년도부터는 전국기준 결과이므로 비교시 유의 ※ 2009년 이후 연간수익률은 해당년도 4분기 동안의 시간가중 수익률임 ※ 투자수익률(%) = 소득수익률(%) + 자본수익률(%) - 소득수익률(%) = 순영업소득(임대료 등 수입 - 영업경비) / 기초자산가액 × 100 - 자본수익률(%) = 자산가격변동액 / 기초자산가액×100 * 출처: 국토교통부, 2013년 4분기 상업용부동산 임대동행조사 결과발표 13 상가의 경우<각주>5</각주>기타 수익형부동산 상품에 비해 초기 투자금액이 높은데다 경기여건에 민감하여 수익률 변동성이 많다는 점을 감안한다면 투자확대는 다소 제한적이다. 또한 아파트, 오피스텔, 토지 등 기타 부동산 상품과는 달리 권리금이라는 변수가 포함되어 있어 시세파악이 어려우며 상대적으로 환금성이 낮은 점을 감안한다면 입지에 대한 상권분석 및 실질 수익률 파악 등이 필요하다. 14 아파트와는 달리 상가는 동일 지역 내에 위치해도 점포의 입지, 분양가, 금융조건, 건설사의 다양한 투자지원 가능여부 등 개별적 특색이 강해 상가마다 차이가 나고, 수익률과 개발 가능성을 부풀려 홍보하고 있는 경우가 많다는 점을 유의하여야 한다. (다) 도시형 생활주택<각주>6</각주>15 최근 빠르게 증가하는 1～2인 가구와 서민의 주거안정을 위한 소형주택 공급량 확대를 위해 정부는 2009년 5월 도시형 생활주택 개념을 도입하고, 관련규정을 완화(건설기준, 주차장기준, 부대ㆍ복리시설 설치의무 일부 면제 등)하며 국민주택기금을 지원하는 등 중소형 주택공급 활성화를 적극적으로 추진하여 왔다. <표 6> 도시형 생활주택과 공동주택 비교 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757719" alt="이유 6번째 이미지" ></img> * 출처: 국토교통부 보도자료 16 도시형 생활주택은 주로 소형가구를 배후수요로 하는 업무지구나 교통접근성이 좋은 역세권지역을 중심으로 관심이 꾸준히 증가하고 있으며, 관련규제의 대폭적인 완화 등으로 최근 4년간 공급이 활성화되는 추세였으나, 2013년 국민주택기금의 금리 환원<각주>7</각주>및 주차장 기준 강화<각주>8</각주>에 따라 전년대비 44.2% 감소한 것으로 나타났다<각주>9</각주>. 유형별로 보면 원룸형은 4만3천호로 전년대비 58% 감소하였고, 단지형은 2만6천호로 전년대비 22% 증가하여 단지형 주택의 비중이 증가하는 추세를 보이고 있다. 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 행위사실 17 피심인은 2013. 4. 5. ~ 2013. 5. 23.까지 중앙일간지를 통하여 안양시 동안구 호계동 소재 '미원 레지던스 아파트 단지내 상가(이하 “이 사건 상가”라 한다)’의 분양광고를 하면서 아래 <그림1> 과 같이 “약 5.2m의 높은 층고로 인한 복층 가능(타상가의 약2배)”, “주변상가 대비 최저 분양가(3.3㎡당 1,600만원대)”라고 광고한 사실이 있다. <그림1> 광고내용 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757723" alt="이유 7번째 이미지" ></img> <표 3> 광고게재 내역 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757725" alt="이유 8번째 이미지" ></img> * 출처: 피심인 제출자료 나. 관련 법규정 18 < 별지 > 와 같다. 다. 위법성 판단 1) 위법성 성립요건 19 법 제3조 제1항 제1호에서 규정한 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고라 함은 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고로서 공정한 거래 질서를 저해할 우려가 있는 표시ㆍ광고를 말한다. 20 따라서 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고행위가 성립하기 위해서는 표시ㆍ광고내용의 거짓ㆍ과장성, 소비자 오인성 및 공정거래 저해성이 인정되어야 한다. 21 한편, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 표시ㆍ광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다(대법원 2003. 6. 27. 선고 2002두6965 판결). 2) 위법요건에 해당하는지 여부 가) 거짓ㆍ과장성 여부 (1) “약 5.2m의 높은 층고로 인한 복층 가능(타상가의 약 2배)”광고 관련 22 피심인은 이 사건 상가의 분양광고를 하며 “약 5.2m의 높은 층고로 인한 복층 가능(타상가의 약 2배)”라고 표현함으로써 마치 이 사건 상가를 분양받으면 타상가의 약 2배에 해당하는 높은 층고를 복층으로 증축하여 사용이 가능한 것처럼 사실과 다르거나 실제보다 우량 또는 유리한 것처럼 광고하였다. 23 이와 관련하여 피심인은 이 사건 상가의 경우 지하1층 바닥면부터 지상1층 바닥면까지의 높이가 5.15m로서 일반상가가 건축법 시행령<각주>10</각주>및 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙<각주>11</각주>에 따라 규정한 '거실의 반자’ 높이 2.1미터 이상으로 건축이 가능하며 이 사건의 상가는 5.15m의 층고로 법적인 절차를 밟아 허가를 받게 되면 복층이 가능하기 때문에 위와 같이 광고한 내용은 사실과 부합하다고 주장한다. 24 그러나 조사결과 피심인의 위 광고는 다음과 같은 점을 고려할 때 사실이 아니라고 판단된다. 25 먼저 이 사건 분양물은 당초 안양시로부터 복층형 구조의 근린생활시설로 건축허가를 받은 것이 아니라 지하1층의 근린생활시설로 건축허가를 받았다. 26 만약 준공 승인 후 수분양자가 해당 기관에 증축<각주>12</각주>허가<각주>13</각주>없이 이 사건 분양상가를 복층형 구조로 시공하는 경우, 이는 불법 건축물에 해당되어 건축법<각주>14</각주>에 따라 원상회복명령이나 철거명령을 받게 된다. 27 현행 법령상 이 사건 상가의 복층 시공이 전혀 불가능한 것은 아니나 증축 허가를 위해서는 늘어나는 바닥면적 만큼 건축물의 연면적이 증가됨에 따른 대지권비율, 주차대수 변경 등이 발생되어 상가뿐만 아니라 해당 건축물의 아파트 입주자 전세대의 동의를 득해야 하므로 집합건물의 경우 사용승인 후의 증축은 사실상 불가능하다고 판단된다. 28 참고로, 안양시 건축과에 확인결과 피심인의 이 사건 상가는 심사일 현재까지 복층으로 증축을 신청하거나 허가된 사항이 없는 것으로 확인된다. 29 따라서, 피심인이 이 사건 분양상가 건물은 현실적으로 복층 시공이 불가능함에도 증축 허가에 대한 정확한 안내 없이 마치 복층 시공이 가능한 것처럼 광고한 행위는 자신의 분양물의 가치를 사실보다 우량하게 보이기 위해 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀려 광고한 것으로 거짓ㆍ과장성이 있다고 판단된다. (2) “주변상가 대비 최저 분양가(3.3㎡당 1,600만원대)”광고 관련 30 피심인은 이 사건 상가의 분양광고를 하며 “주변상가 대비 최저 분양가(3.3㎡당 1,600만원대)”라고 표현함으로써 마치 이 사건 상가는 주변지역의 타 상가에 비하여 분양가가 가장 저렴한 것처럼 사실과 다르거나 실제보다 우량 또는 유리한 것처럼 광고하였다. 31 이와 관련하여 피심인은 이 사건 분양상가 6개중 1호와 6호의 평당 분양가가 1,600만 원이고, 2호 내지 5호의 분양가는 1,700만 원이므로 평균 분양가가 1,645만 원이라서 3.3㎡당 1,600만 원대라며 위와 같이 광고한 내용은 사실과 부합하다고 주장한다. 32 또한, 관양동의 동편프라자 등 주변상가의 분양가가 평당 2,200만 원 ~ 4,300만 원이므로 이 사건 분양상가의 분양가가 주변상가 대비 최저가라고 할 수 있어 위와 같이 광고한 내용은 사실과 부합하다고 주장한다. 33 2011년 이후부터 피심인이 이 사건 분양상가에 대하여 광고 할 당시인 2013년 5월까지 안양시에 분양신고<각주>15</각주>된 상가는 안양시 관양동 소재 관양지구 택지개발 내 2개 주상복합건축물<각주>16</각주>과 1개의 전용상가 건축물<각주>17</각주>뿐으로 확인된다. 34 따라서, 피심인의 위 광고당시에 안양시에 분양신고 된 이 사건 상가 인근이라고 할 수 있는 안양시 호계동 소재 신규분양 상가는 없는 것으로 확인되며 다만, 피심인의 이 사건 상가의 주변상가로 분양가격을 비교한 상가 등은 반경 3.5㎞이상 떨어진 안양 관양택지지구 내 신규 분양상가와 2007년 분양한 호계동의 덕유파크<각주>18</각주>인 것으로 확인된다. 35 피심인이 자신의 분양물과 주변 상가와의 3.3㎡당 분양가격을 비교하여 자신의 분양물의 분양가가 “최저”임을 입증하여 광고로 표현하려면 비교대상이 자신의 분양물과 비교기준이 동일하며 적정하고 합리적인 것이어야 할 것이다. 분양가격은 대지권비율, 입지여건, 분양물의 규모, 주변상권규모, 경제상황 등에 따라 다르게 결정될 수 있는 것이기 때문이다. 36 참고로 「부당한 표시ㆍ광고행위의 유형 및 기준 지정고시」에서는 경쟁사업자 및 경쟁관계상품에 관한 비교표시ㆍ광고는 자기 자신이나 자기가 공급하는 상품이 경쟁사업자의 것보다 현저히 우량 또는 유리하다고 나타내기 위하여 “최대”, “최고”, “최초”, “제일”, “유일” 등 배타성을 띤 절대적 표현의 광고행위를 하는 경우, 사업자가 이 사실을 명백히 입증하거나 객관성이 있는 자료에 의해 절대적 표현이 사실에 부합되는 것으로 판단되고 경쟁사업자 또는 소비자에게 피해를 주지 않는 경우가 아니라면 부당한 표시ㆍ광고가 된다고 정하고 있다. 37 그러나 피심인이 제출한 자료에 의하면 피심인이 주변상가로 가격을 비교한 상가의 규모나 입지여건<각주>19</각주>, 주변상권 등이 이 사건 상가와 상당한 차이가 있어 비교기준이 동일하거나 적정하다고 볼 수 없으므로 합리적인 비교를 하였다고 인정하기 어렵다. 38 아울러, 이 사건 상가가 위치한 호계동이 아닌 인접한 안양 일대 타 지역의 상가를 “주변 상가”라고 인정하더라도 이 사건 상가와 규모면<각주>20</각주>에서 유사한 안양역 인근의 '유일보노빌 원룸아파트 내 상가’는 2013년 1월 분양당시 1층 6개실에 대하여 분양가가 평당 1,300만 원 ~ 1,800만 원으로 확인되어 피심인의 이 사건 상가의 분양가가 주변상가 대비 “최저”라고 볼 수 없다고 판단된다. 39 따라서, 피조사인이 “주변상가 대비 최저 분양가(3.3㎡당 1,600만원대)”라고 광고한 행위는 자신의 분양물이 주변상가 대비 최저 분양가가 아님에도 불구하고 비교기준이 동일하지 않은 주변 상가와 비교하여 자기가 공급하는 상품이 경쟁사업자의 것보다 현저히 우량 또는 유리하다고 나타내기 위하여 “최저”라는 배타성을 띤 절대적 표현의 용어를 사용하여 소비자를 오인시킬 우려가 있는 광고를 하였으며, 주변에 평당 분양가가 더 저렴한 상가가 존재함에도 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀린 거짓ㆍ과장의 광고를 한 것으로 판단된다. 나) 소비자 오인성 여부 40 일반 소비자들은 사업자가 신문이나 전단지 등을 통하여 광고한 내용에 대해 특별한 사정이 없는 한 사업자의 광고내용을 대체로 신뢰하여 그대로 받아들이는 것이 일반적이다. 특히, 상가 및 오피스텔 등 수익형부동산의 경우 그 종류가 많고 조건도 다양하여 당해 사업자를 통하지 않고서는 구체적인 사실관계를 파악하기 쉽지 않다는 점에서 더욱 그러할 것이다. 41 따라서 피심인의 이 사건 상가는 현실적으로 복층시공이 불가능함에도 피심인이 “약 5.2m의 높은 층고로 인한 복층 가능(타상가의 약 2배)”이라고 광고함으로써 보통의 주의력을 가진 소비자들이 이 광고를 접하는 경우, 광고내용 그대로 이 사건 상가를 분양받게 되면 복층형 구조로 개조하여 실제 분양면적보다 넓은 면적으로 활용이 가능한 상가라고 오인하거나 오인할 우려가 있다. 42 또한, 위 광고를 접한 보통의 주의력을 가진 소비자들은 피심인의 이 사건 상가가 주변 상가 대비 최저 분양가가 아님에도 이 상가와 유사한 조건을 갖춘 주변 상가 중 분양가가 최저라고 오인하거나 오인할 우려가 있다고 판단된다. 다) 공정거래 저해성 여부 43 오피스텔, 도시형 생활주택, 상가 등 수익형부동산 분양과 관련하여 일반 소비자들의 최대 고려사항이 임대수요의 안정성과 함께 수익성이라는 점을 감안할 때 분양가, 분양물의 가치, 분양물의 규모, 분양물의 입지여건, 경쟁상황 등은 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소라고 볼 수 있다. 44 특히, 상가의 입지, 분양가격, 분양면적의 크기 등이 유사한 경우, 향후 복층 시공이 가능해 분양면적보다 더 넓게 활용이 가능한 상가를 보다 선호하여 선택할 것이다. 45 따라서 현실적으로 복층 시공이 불가능함에도 마치 가능한 것처럼 광고한 피심인의 광고행위는 소비자들의 합리적 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다고 판단된다. 46 또한, 이 사건 상가가 주변상가 대비 최저 분양가가 아님에도 불구하고 입지여건 및 건축물의 규모 등의 비교기준이 동일하지 않은 안양권역 내 상가의 분양가격을 기준으로 “주변상가 대비 최저 분양가(3.3㎡당 1,600만원대)”라고 광고한 피심인의 행위는 소비자들의 합리적 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다고 판단된다. 라) 소결 47 피심인의 위 2. 가.의 광고행위는 거짓ㆍ과장성, 소비자 오인성, 공정거래 저해성 등 위법성 요건을 모두 갖춘 것으로 판단되므로 법 제3조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 거짓ㆍ과장의 광고행위에 해당된다. 3. 처분 48 피심인의 위 2. 가.의 광고행위는 이미 종료되었으나 장래에 이 사건 광고행위와 동일 또는 유사한 행위가 반복될 우려가 있다고 인정되므로 향후 법위반행위의 재발을 막기 위하여 법 제7조에 따라 시정명령을 부과한다. 4. 피심인의 수락내용 49 피심인은 2014. 10. 13. 위 2..의 행위사실 및 위법성을 인정하고 주문내용의 시정조치 의견을 수락하였으므로 피심인의 출석 없이 이 사건의 심의를 진행하였다. 5. 결론 50 피심인의 위 2. 가.의 행위는 법 제3조의 제1항 제1호에 위반되므로, 법 제7조 제1항의 규정을 적용하여 주문과 같이 의결한다.