주엽동공인중개사친목회의 사업자단체금지행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인 적격성 1 피심인은 경기도 고양시 주엽동 지역에서 부동산중개업을 영위하는 자들이 공동의 이익을 증진할 목적으로 조직한 단체로서 독점규제 및 공정거래에 관한 법률(이하 '법’이라 한다) 제2조 제4호의 규정에 의한 사업자단체에 해당한다. 나. 피심인의 일반현황 2 피심인은 회장, 부회장, 감사, 총무 등의 임원을 두고 있으며, 의사결정기구로 총회, 임원회의 등이 있다. 피심인의 일반현황은 아래 <표 1>과 같다. <표 1> 일반현황 (단위 : 천 원, 2009. 12. 31. 기준) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120727891" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인 제출자료 다. 시장구조 및 실태 1) 부동산중개업 제도 및 일반현황 3 부동산중개업을 영위하기 위해서는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률이 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사가 시행하는 공인중개사 자격시험에 합격하여야 하며, 합격 후 32시간 이상 44시간 이내의 실무교육을 받은 후, 중개사무소 소재 지역의 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 개설등록을 하여야 한다. 4 2000년대 들어 공인중개사 자격시험 합격자 수가 급속히 증가하고 있고 명예퇴직자 등이 중개사무소를 신규 개설하는 경우가 계속 증가함에 따라 2009년 12월말 현재 전체 부동산 중개업자 수는 83,728명으로 2002년보다 42.1% 증가하였다. 구체적 부동산 중개업자 수의 추이는 아래 <표 2>와 같다. <표 2> 부동산중개업자 수 추이 (단위 : 명, %) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120727893" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 국토해양부 2) 부동산중개업의 거래실태 5 부동산의 중개형태는 부동산중개업자가 단독으로 중개의뢰인들간의 거래를 중개하는 단독중개 방법과 매물을 확보한 부동산 중개업자와 매수의뢰자를 확보한 부동산 중개업자가 공동으로 중개하고 중개수수료를 배분하는 공동중개 방법이 있는데 최근에는 인터넷 등 정보통신기술의 발전과 부동산중개사무소의 급증에 따른 부동산중개매물 확보의 어려움 등으로 공동중개 비중이 크게 증가하고 있는 추세이다. 6 공동중개를 위한 부동산거래정보의 교환은 과거에는 중개업자간의 전화통화 또는 부동산정보지 이용 등을 통하여 이루어져 왔으나 최근에는 컴퓨터 보급확대와 인터넷의 발전으로 온라인상의 부동산거래정보망이 주로 이용되고 있다. 이러한 부동산거래정보망을 이용하지 못할 경우 공동중개가 사실상 어려워 영업에 중대한 영향이 있고, 타 업소와 경쟁을 할 수 없게 될 정도이며, 부동산거래정보망의 매물정보도 대부분 사업자단체의 구성사업자들만 공유하고 있다. 3) 고양시 주엽동 부동산중개업 시장의 현황 7 2010. 10. 현재 고양시 주엽동 지역의 부동산 중개업자는 약 120명이고, 이 중 대부분인 117명이 피심인에게 가입되어 있으며, 피심인의 구성사업자들은 공동중개를 위하여 주식회사 에셋메이커가 운영하는 부동산거래정보망 '마이스파이더’를 주로 이용하고 있다. 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 행위사실 8 피심인은 아래 <표 3>내지 <표 5>의 내용과 같이 2009. 1. 2. 토요일, 2010. 5. 21. 석가탄신일, 2010. 9. 21.부터 같은 달 25.까지의 추석연휴가 포함된 기간 등을 휴무일로 지정하여 영업활동을 금지하고, 이를 자신의 부동산거래정보망을 통하여 구성사업자들에게 각각 통지하였다. 피심인의 이러한 행위는 피심인 회장 정천석의 진술조서, 피심인의 부동산거래정보망 게시판 내용 등에 의하여 확인된다. <표 3> 2009. 12. 25. 피심인이 구성사업자에게 통지한 내용(발췌) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120727895" alt="이유 3번째 이미지" ></img> <표 4> 2010. 5. 11. 피심인이 구성사업자에게 통지한 내용(발췌) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120727897" alt="이유 4번째 이미지" ></img> <표 5> 2010. 7. 20. 피심인이 구성사업자에게 통지한 내용(발췌) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120727899" alt="이유 5번째 이미지" ></img> 나. 관련 법규정 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제26조【사업자단체의 금지행위】 ① 사업자단체는 다음 각 호의 1에 해당하는 행위를 하여서는 아니된다. 1. ~ 2. (생략) 3. 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위 4. (생략) ② ~ ④ (생략) 다. 위법성 판단 1) 위법성 성립요건 9 사업자단체의 행위가 법 제26조 제1항 제3호에 해당하는 법위반 행위로 인정되기 위해서는 ① 사업자단체의 의사가 존재하고, ② 그 의사가 사업자단체에게 통지되어야 하며, ③ 그 의사로 인해 구성사업자의 사업내용 또는 활동이 부당하게 제한되어야 한다. 2) 위법요건 해당여부 가) 사업자단체 의사의 존재 및 표시여부 10 '사업자단체의 의사’는 총회, 이사회, 임원회의 등 그 형식에는 구애됨이 없이 이를 통한 결의, 결정 등의 형태로 나타나며, 금지행위가 이러한 결의, 결정이 아니라 정관, 규정 또는 시행중인 사업계획서 등에 의하여 이루어지는 경우에는 정관, 규정, 사업계획서 그 자체를 사업자단체의 의사로 본다. 또한 사업자단체의 의사는 구성사업자에게 표시되어야 하며 의사표시의 방법으로 회의개최, 문서송부, 전화통보 등 그 형식 여하를 불문하고 구성사업자에게 인지됨을 의미한다.<각주>1</각주>. 11 살피건대, 피심인은 운영위원회 등을 통하여 특정일을 휴무일로 지정하고, 이를 구성사업자들이 이용하는 정보망을 통하여 공지하였으므로 사업자단체의 의사가 존재하고 그 의사가 구성사업자에게 표시되었음이 인정된다. 나) 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하였는지 여부 12 사업자단체는 구성사업자의 공동의 이익을 증진하는 것을 목적으로 하는 단체로서, 그 목적 달성을 위하여 단체의 의사결정에 의하여 구성사업자의 사업활동에 대하여 일정한 범위의 제한을 하는 것은 예정되어 있다고 할 것이나, 그 결의가 구성사업자의 사업활동에 있어서 공정하고 자유로운 경쟁을 저해하는 경우에는 법 제26조 제1항 제3호에 규정된 “구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위”에 해당한다.<각주>2</각주>13 개별 부동산중개업자는 독립된 사업자로서 시장상황이나 자신의 영업전략 등을 감안하여 영업일 및 영업시간 등을 자유롭게 선택ㆍ결정할 수 있어야 한다. 14 살피건대, 피심인은 자신의 구성사업자로 하여금 자신이 지정한 휴무일에는 영업활동을 하지 못하도록 하였는바, 이는 구성사업자의 사업활동의 본질적인 내용인 영업일 결정의 자유를 부당하게 제한하는 행위에 해당한다. 3. 피심인 수락내용 15 피심인은 2010. 11. 4. 위 2.의 행위사실 및 위법성을 인정하고 주문내용의 시정조치 의견을 수락하였으므로 피심인의 출석없이 이 사건 심의를 진행하였다. 4. 결론 16 피심인의 위 2. 가.의 행위는 법 제26조 제1항 제3호에서 규정하는 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위에 해당하므로 법 제27조의 규정을 적용하여 주문과 같이 의결한다.