(주)유탑엔지니어링건축사사무소 및 동보엔지니어링(주)의 부당한 광고행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인 적격성 1 피심인 주식회사 유탑엔지니어링건축사사무소와 피심인 동보엔지니어링 주식회사(이하 양 사를 “피심인들”이라 한다)는 건설업 및 부동산업을 영위하는 자들로서 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률(2013. 8. 13. 제12096호, 이하 “법”이라 한다) 제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당되며, '강남 유탑유블레스 오피스텔’의 주식회사 유탑엔지니어링건축사사무소는 시공사 및 시행사이며, 동보엔지니어링 주식회사는 시행사로서 이 사건 광고의 기획ㆍ실시 및 비용부담의 공동책임이 있는 자이다. 나. 피심인 일반현황 2 피심인들의 일반현황은 아래 <표 1>과 같다. <표 1> 피심인들 일반현황 (2012.12.31.기준, 단위: 백만원, 명) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=122280041" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 출처: 피심인 제출자료 다. 분양물 현황 3 피심인들의 이 사건 분양물의 현황은 아래 <표 2>와 같다. <표 2> 분양물 현황 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=122280045" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 출처: 피심인 제출자료 라. 시장구조 및 실태 1) 수익형부동산의 개념 4 수익형부동산이란 일반적으로 오피스텔, 상가, 오피스 그리고 최근 관련규제 완화로 공급이 증가한 도시형 생활주택 등이 대표적인 형태로서 주거용 및 토지를 제외한 부동산으로 일정기간 동안 수익이 발생하는 부동산으로 정의할 수 있다. 5 수익형부동산은 금리 및 경기상황에 의해 수익변동이 발생하는 경기에 민감한 부동산 상품으로 주거용 부동산 및 토지보다 투자시 리스크가 커서 이에 따른 미래가치에 대한 투자전략이 선행되어야 하며 입지선정 및 배후 유동인구, 접근성 등을 점검할 필요가 있다. 6 또한, 공실이 발생되었을 시 임대료뿐 아니라 원금도 회수하지 못할 수 있으며 단순히 투입되는 금액대비 임대수익만으로 산출한 표면적인 수익률만을 믿고 투자하기 보다는 꼼꼼히 세금 부분 등을 따져보고 투자를 고려하여야 한다. 2) 수익형부동산의 종류 (가) 오피스텔<각주>1</각주>7 오피스텔이란 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로 주 용도가 업무시설이며 업무와 주거를 한 단위실내에서 해결하는 복합용도의 건축물을 말한다. 8 그간의 오피스텔에 대한 정책은 주택시장의 변화에 따라 건축기준을 변경하고 수급의 불균형을 조절해 왔으며, 2010년 오피스텔이 “준주택”으로 지정<각주>2</각주>되고, 2012년 매입임대주택사업<각주>3</각주>에 포함되는 등의 다양한 규제완화로 신규 공급이 크게 증가한 것으로 나타났다. 9 최근 오피스텔의 신규 공급 현황은 <표 3>과 같이 허가 동수 및 면적이 2011년 급격히 증가한 이후 최근 3년간 꾸준히 증가하고 있으며, 2013년의 경우 허가 및 착공면적은 다소 감소하였으나 입주예정물량인 준공면적<각주>4</각주>은 큰 폭으로 증가한 것으로 나타나는 등 당분간 공급이 증가할 것으로 예측된다. <표 3> 오피스텔 건축허가 현황 (단위: 동수, 천㎡) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=122280047" alt="이유 3번째 이미지" ></img> * 출처: 국토교통부 통계자료 (나) 상가 10 상가는 임대수익을 통한 안정적인 운용수익을 기대해 볼 수 있으며, 향후 국내 인구의 빠른 고령화와 베이비붐세대 은퇴에 따른 노후생활자금 마련의 수단으로서 이에 대한 관심은 지속될 것으로 예측된다. 11 국토교통부 발표에 따르면, 2013년 상업용 건축물의 인ㆍ허가 현황이 전년대비 건축허가(2.8%), 착공(7.0%), 준공(2.2%)면적이 모두 증가하였다. 세부적으로 살펴보면 건축허가의 경우 제1종 근린생활시설(3.7%), 제2종 근린생활시설(2.6%), 판매시설(44.1%)은 증가하였으며, 업무시설(-19.6%)은 감소한 것으로 나타났다. <표 4> 연도별 상업용 건축허가, 착공, 준공 현황 (단위: 천㎡) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=122280049" alt="이유 4번째 이미지" ></img> * 출처: 국토교통부(2013년 전국 건축 인ㆍ허가 현황 보도자료) 12 국토교통부 발표 2013년 상업용부동산 투자수익률을 보면, 오피스 빌딩의 경우 5.30%로서 전년대비 0.25%p 하락하였으며, 매장용 빌딩은 5.18%로서 전년대비 0.07%p 하락한 것으로 나타났다. 전반적인 경기침체, 물가상승 등 실물경기 악화의 영향으로 상업용부동산에 대한 수요가 부진하였으나, 2013년 하반기부터 국내경기가 완만한 회복세로 진입함에 따라 하락폭은 둔화된 것으로 분석하였다. <표 5> 상업용부동산 연간 투자수익률 추세 (단위:%) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=122280051" alt="이유 5번째 이미지" ></img> ※ 2012년도까지는 8개시도(서울, 광역시, 경기일부) 주요상권 기준의 결과인 반면, 2013년도부터는 전국기준 결과이므로 비교시 유의 ※ 2009년 이후 연간수익률은 해당년도 4분기 동안의 시간가중 수익률임 ※ 투자수익률(%) = 소득수익률(%) + 자본수익률(%) - 소득수익률(%) = 순영업소득(임대료 등 수입 - 영업경비) / 기초자산가액 × 100 - 자본수익률(%) = 자산가격변동액 / 기초자산가액×100 * 출처: 국토교통부, 2013년 4분기 상업용부동산 임대동행조사 결과발표 13 상가의 경우<각주>5</각주>, 기타 수익형부동산 상품에 비해 초기 투자금액이 높은데다 경기여건에 민감하여 수익률 변동성이 많다는 점을 감안한다면 투자확대는 다소 제한적이다. 또한 아파트, 오피스텔, 토지 등 기타 부동산 상품과는 달리 권리금이라는 변수가 포함되어 있어 시세파악이 어려우며, 상대적으로 환금성이 크게 낮은 점을 감안한다면 입지에 대한 상권분석 및 실질 수익률 파악 등이 필요하다. 14 아파트와는 달리 상가는 동일 지역 내에 위치해도 점포의 입지, 분양가, 금융조건, 건설사의 다양한 투자지원 가능여부 등 개별적 특색이 강해 상가마다 차이가 나고, 수익률과 개발 가능성을 부풀려 홍보하고 있는 경우가 많다는 점을 유의하여야 한다. (다) 도시형 생활주택<각주>6</각주>15 최근 빠르게 증가하는 1～2인 가구와 서민의 주거안정을 위한 소형주택 공급량 확대를 위해 정부는 2009년 5월 도시형 생활주택 개념을 도입하고, 관련규정을 완화(건설기준, 주차장기준, 부대ㆍ복리시설 설치의무 일부 면제 등)하며 국민주택기금을 지원하는 등 중소형 주택공급 활성화를 적극적으로 추진하여 왔다. <표 6> 도시형 생활주택과 공동주택 비교 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=122280053" alt="이유 6번째 이미지" ></img> * 출처: 국토교통부 보도자료 16 도시형 생활주택은 주로 소형가구를 배후수요로 하는 업무지구나 교통접근성이 좋은 역세권지역을 중심으로 관심이 꾸준히 증가하고 있으며, 관련규제의 대폭적인 완화 등으로 최근 4년간 공급이 활성화되는 추세였으나, 2013년 국민주택기금의 금리 환원<각주>7</각주>및 주차장 기준 강화<각주>8</각주>에 따라 전년대비 44.2% 감소한 것으로 나타났다<각주>9</각주>. 유형별로 보면 원룸형은 4만3천호로 전년대비 58% 감소하였고, 단지형은 2만6천호로 전년대비 22% 증가하여 단지형 주택의 비중이 증가하는 추세를 보이고 있다.2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 거짓ㆍ과장의 광고 행위 1) 행위사실 17 피심인들은 2012년 6월부터 2013년 8월의 기간 동안 중앙일간지를 통해 서울 강남구 세곡동 소재 '강남 유탑유블레스 오피스텔(이하 “이 사건 오피스텔”이라 한다)’을 분양광고 하면서 “900만원대로 만나는 강남 마지막 오피스텔!, 「15일간」의 특별한 혜택...... 1월 15일부터 15일간 특별 한정판매를 실시합니다.”라고 광고한 사실이 있다. <그림 1> 신문 광고내용 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=122280057" alt="이유 7번째 이미지" ></img> <표 7> 신문광고 게재 내역 (단위: 원, VAT 불포함) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=122280059" alt="이유 8번째 이미지" ></img> * 출처: 피심인 제출자료 2) 관련 법규정 18 < 별지 2 > 와 같다. 3) 위법성 판단 가) 위법성 성립요건 19 법 제3조 제1항 제1호에서 규정한 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고라 함은 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고로서 공정한 거래 질서를 저해할 우려가 있는 표시ㆍ광고를 말한다. 20 따라서 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고행위가 성립하기 위해서는 표시ㆍ광고내용의 거짓ㆍ과장성, 소비자 오인성 및 공정거래 저해성이 인정되어야 한다. 21 한편, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 표시ㆍ광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다(대법원 2003. 6. 27. 선고 2002두6965 판결). 22 또한, 표시ㆍ광고행위에 있어서 표시ㆍ광고행위를 한 사업자등에게 표시ㆍ광고에서 주장하는 내용 중 사실과 관련한 사항이 진실임을 합리적ㆍ객관적 근거에 의하여 입증할 책임이 있는 것이고, 입증책임이 있는 당사자가 그 주장사실을 증명할 만한 아무런 증거를 제출하지 않은 채 상대방에게 반대증거의 제출을 요구하였으나 상대방이 이에 응하지 않았다고 하여 그 주장사실이 추정되거나 또는 입증의 필요가 상대방에게 돌아가게 되는 것은 아니다(대법원 2003. 3. 31. 2002마4109 판결 참조). 나) 위법요건에 해당하는지 여부 (1) 거짓ㆍ과장성 여부 23 피심인들은 이 사건 오피스텔의 분양광고를 하며 객관적인 근거 없이 투기를 조장하는 용어인 “마지막 기회”, “특별 한정판매”라는 문구를 사용함으로써 자신들의 분양물을 실제보다 유리한 것으로 오인하거나 오인시킬 우려가 있는 광고행위를 하였다. 24 또한, 대부분의 세대의 분양가격이 3.3㎡당 900만 원대가 넘는 금액임에도 별도의 조건이나 사실 등을 표기하지 않고 극히 일부 세대에 한하여 해당되는 분양금액을 마치 전 세대에 해당되는 것처럼 광고하였으며 일부 저층에 한하여 특별 한정판매를 하며 마치 층수에 관계없이 한정판매하는 것처럼 광고하였다. 25 이와 관련하여 피심인들은 분양 세대 중 가장 저렴한 분양금액 1억 3천 9백만 원을 계약면적 51.16㎡(15.48평)으로 나누면 8,979,328원/3.3㎡이므로 “900만원대로 만나는”이라고 광고하였다고 주장한다. 26 또한, 피심인들이 2012. 6. 23.부터 꾸준히 분양을 하였으나 부동산경기의 불황으로 미분양이 지속되어 2013. 1. 15.부터 저층(2층, 3층 한정) 미분양건에 대하여 준공 후 2년 동안 월 80만 원을 보장하는 특별 한정판매를 실시했으므로 이와 같이 광고한 내용은 사실과 부합하다고 주장한다. 27 그러나 피심인들의 주장과 달리 이 사건 오피스텔 총 513세대 중 A-ZONE의 D타입 9세대, F타입 9세대와 B-ZONE의 A타입 40세대 총 58세대만이 3.3㎡당 분양금액이 900만 원대이며 이를 제외한 455세대는 900만 원대를 넘는 것으로 확인된다. 28 또한, 오피스텔의 분양가격은 분양당시의 경제상황, 위치, 분양당시의 제반여건 등에 따라 달라질 수 있고 미래의 상황에 대하여 100% 단정할 수 없음에도 불구하고, 피심인들이 투기를 조장하는 용어인 “마지막”이라는 문구를 사용하여 위와 같이 광고한 것은 자신들의 분양물의 가치를 높이기 위하여 객관적인 근거가 없는 막연한 추측상의 내용을 확정된 사실처럼 표현한 것으로 판단된다. 29 아울러, 피심인들의 주장에서도 확인되듯이 2층과 3층인 저층 일부 층에 대하여만 특별 한정판매를 진행함에도 마치 1월 15일부터 15일간은 층수 구분 없이 특별 한정판매 혜택으로 분양받을 수 있는 것처럼 광고하였다. 30 따라서 위 광고는 일부 세대만이 900만 원대의 분양가임에도 불구하고 전 세대가 900만 원대인 것처럼 광고하였으며, 미래의 상황 등에 대하여 100% 단정할 수 없음에도 불구하고 객관적인 근거 없이 “마지막”이라는 투기를 조장하는 용어 등을 사용하여 경쟁사업자의 것보다 자신들의 분양물의 가치를 유리하거나 우량한 것처럼 나타내기 위하여 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀려 광고한 것으로 판단된다. 31 또한, 2층과 3층에 한하여 특별 한정판매를 하였음에도 불구하고 마치 전 층에 해당되는 것처럼 표현하였으며, “특별 한정판매”라는 투기를 조장하는 용어를 사용하여 이 사건 오피스텔이 실제보다 유리한 것처럼 사실과 다르거나 사실을 부풀려 광고한 것으로 판단된다. (2) 소비자 오인성 여부 32 일반 소비자들은 사업자가 신문이나 전단지 등을 통하여 광고한 내용에 대해 특별한 사정이 없는 한 사업자의 광고내용을 대체로 신뢰하여 그대로 받아들이는 것이 일반적이다. 특히, 상가 및 오피스텔 등 수익형부동산의 경우 그 종류가 많고 조건도 다양하여 당해 사업자를 통하지 않고서는 구체적인 사실관계를 파악하기 쉽지 않다는 점에서 더욱 그러할 것이다. 33 따라서 보통의 주의력을 가진 소비자들이 피심인들의 위 광고를 접하는 경우, 일부 세대에 한하여 해당되는 조건임에도 마치 이 사건 오피스텔의 전 세대가 3.3㎡당 900만 원대의 분양가에 만나는 강남지역의 마지막 오피스텔이며 특히 1월 15일부터는 층수에 관계없이 특별한 한정판매를 실시하는 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다고 판단된다. (3) 공정거래 저해성 여부 34 오피스텔, 도시형 생활주택, 상가 등 수익형부동산 분양과 관련하여 일반 소비자들의 최대 고려사항이 임대수요의 안정성과 함께 수익성이라는 점을 감안할 때 분양가 및 거래조건 등은 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소라고 볼 수 있다. 35 따라서 피심인들이 일부 특정 조건에 한하여 해당되는 사실을 부풀려 마치 이 사건 오피스텔 전 세대가 해당되거나 혹은 층수와 관계없이 특별 한정판매를 하는 것처럼 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다고 판단된다. (4) 소결 36 피심인의 위 2. 가.의 광고행위는 거짓ㆍ과장성, 소비자 오인성, 공정거래 저해성 등 위법성 요건을 모두 갖춘 것으로 판단되므로 법 제3조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 거짓ㆍ과장의 광고에 해당된다. 나. 기만적인 광고 행위 1) 행위사실 37 피심인들은 2012년 6월부터 2013년 8월의 기간 동안 중앙일간지를 통해 이 사건 오피스텔을 분양광고 하면서 <그림 1>과 같이 “재산세 50% 감면(주택임대사업시)”라고 광고한 사실이 있다. 2) 관련 법규정 38 < 별지 2 > 와 같다. 3) 위법성 판단 가) 위법성 성립요건 39 법 제3조 제1항 제2호에서 규정한 기만적인 광고라 함은 사실을 은폐하거나 축소하는 등의 방법으로 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 행위를 말한다. 40 따라서 기만적인 광고행위가 성립하기 위해서는 광고내용의 기만성, 소비자 오인성 및 공정거래 저해성이 인정되어야 한다. 41 한편 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지의 여부는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다(대법원 2003. 6. 27. 선고 2002두6965 판결). 나) 위법성 요건 해당 여부 (1) 기만성 여부 42 피심인들은 이 사건 오피스텔을 분양광고하며 별도의 조건이나 기간 등의 표기 없이 “재산세 50%감면!(주택임대사업시)”라고 표현함으로써 마치 수분양자가 이 사건 오피스텔을 분양받고 주택임대사업을 하게 되면 지속적으로 재산세를 50% 감면 받을 수 있는 것처럼 광고하였다. 43 이와 관련하여 피심인들은 ?「지방세특례제한법」 제31조(임대주택등에 대한 감면) 제3항 제2호에 전용면적 60제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세의 100분의 50을 경감하고, 「지방세법」 제146조 제2항에 따른 지역자원시설세를 면제한다?는 조항을 들어 이와 같이 광고한 것은 사실과 부합하다고 주장한다. 44 그러나 「지방세특례제한법」 제31조 제3항에 따르면 '대통령령으로 정하는 임대사업자<각주>10</각주>등이 국내에 2세대 이상의 임대용 공동주택을 건축ㆍ매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 재산세를 감면한다.’고 하였고, 제2호에서 피심인들이 주장한 전용면적 60제곱미터 이하의 오피스텔에<각주>11</각주>대한 재산세 50% 감면에 대한 조항이 정의되어 있는 것이 확인된다. 45 즉, 피심인들의 이 사건 오피스텔의 경우 수분양자가 분양받은 후 주택임대사업자로 등록<각주>12</각주>하여 임대 목적에 직접 사용하는 경우 2015. 12. 31.까지 재산세를 50% 감면 받을 수 있는 것으로 확인된다. 46 한편, “지방세 특례”는 안전행정부장관 및 지방자치단체가 공익성, 국가의 경제ㆍ사회 정책, 조세의 형평성, 지방세 특례 적용 대상자의 조세부담능력 및 지방자치단체의 재정여건 등을 종합적으로 고려하여 정하는 것<각주>13</각주>으로써, 3년의 기간이내에서 지방세의 세율경감, 세액감면 및 세액공제를 할 수 있으며 지방소득세를 제외한 지방세 감면은 추가로 확대할 수 없다<각주>14</각주>고 정하고 있다.