(주)제이엔피홀딩스의 부당한 광고행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인의 일반현황 1 피심인은 '제주성산 라마다 앙코르 호텔’의 시행사로서 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률<각주>1</각주>제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당하며, 일반현황은 다음 <표 1> 기재와 같다. <표 1> 피심인 일반현황 (2015. 6. 29. 기준, 단위: 백만 원, 명) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120748899" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 나. 분양형 호텔 2 분양형 호텔은 법령상 규정된 용어는 아니나, 일반적으로 건축물의 주 용도가 건축법상 숙박시설로 분류되며 객실을 투자자에게 분양하는 호텔을 일컫는다. 최근 수년간 저금리 기조 속에 종래 대표적인 수익형부동산 상품인 오피스텔의 분양가 상승 및 공급과잉 우려가 제기되면서 2013년 이후 분양형 호텔 공급이 증가하는 추세<각주>2</각주>이다. 3 일반적으로 분양형 호텔을 분양받은 수분양자는 <그림 1> 내용과 같이 분양공급계약과 동시에 시행사 또는 호텔운영사 등(이하 '시행사 등’이라 한다)과 호텔 운영에 대한 위탁운영계약 또는 임대차계약을 체결한다. <그림 1> 분양형 호텔의 사업구조 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120748897" alt="이유 2번째 이미지" ></img> 4 또한, 시행사 등은 통상적으로 분양 후 1∼3년간 수분양자에게 부가가치세를 제외한 분양금액의 일정비율에 해당하는 수익을 지급하고 이후에는 호텔 운영실적에 따라 수익을 배분하는 것으로 위탁운영(임대차)계약을 체결하고 있어, 여러 변수에 의해 객실 가동률이 떨어지게 되면 수분양자의 투자수익은 시행사가 제시하는 수준보다 저하될 가능성이 높다. 5 따라서, 시행사가 분양형 호텔을 분양하며 수분양자에게 지급을 약속하는 수익률이나 수익금이 얼마인지 여부 및 수익의 보장기간 등은 수분양자가 해당 분양형 호텔을 구매ㆍ선택함에 있어 중요한 고려요소라고 할 수 있다. 다. 광고 대상 분양물의 현황 6 피심인이 분양광고를 실시한 서귀포시 성산읍 소재 '제주성산 라마다 앙코르 호텔’(이하 '이 사건 호텔’이라 한다)의 일반현황은 다음 <표 2> 기재와 같다. <표 2> 제주성산 라마다 앙코르 호텔 현황 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120748901" alt="이유 3번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 행위 사실 7 피심인은 2014. 9. 25.부터 2015. 3. 5.까지 중앙일간지 등을 통하여 이 사건 호텔에 대해 분양광고를 하면서 아래 <표 3> 내용과 같이 “7천만원 투자시 매월 93만원”, “매월 100만원 월급처럼 따박따박”, “매월 100만원 매년 1,200만원 호텔에서 월급 받는다”, “연11% 확정수익률”, “매월 100만원씩 호텔에서 월급 받는다”, “수익률 년 11%” 등으로 광고하였다.(이하 '이 사건 광고’라 한다) <표 3> 피심인의 광고내용(예시) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120748909" alt="이유 4번째 이미지" ></img> 8 피심인의 이 사건 광고 내역은 다음 <표 4> 기재와 같다. <표 4> 피심인의 광고 내역 (단위: 회, 백만 원, 부가가치세 포함) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120748917" alt="이유 5번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 9 이와 같은 사실은 피심인의 광고현황(심사보고서 소갑 제2호증<각주>3</각주>)을 통해 인정된다. 나. 관련 법령 및 법리 10 법 제3조 제1항 제2호는 사업자 등에게 “소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고행위로서 공정한 거래질서를 해칠 우려가 있는 기만적인 표시ㆍ광고행위를 하거나 다른 사업자 등으로 하여금 하게 하여서는 아니 된다.”고 규정하고, 법 시행령<각주>4</각주>제3조 제2항은 “법 제3조 제1항 제2호에 따른 기만적인 표시ㆍ광고는 사실을 은폐하거나 축소하는 등의 방법으로 표시ㆍ광고하는 것으로 한다.”고 규정하고 있는바, 기만적인 광고는 광고 내용의 ① 기만성, ② 소비자 오인성, ③ 공정거래 저해성이 모두 인정될 때 성립된다. 11 표시ㆍ광고 내용 중 사실과 관련한 사항이 진실임을 입증할 책임은 표시ㆍ광고 행위를 한 사업자에게 있으며, 그 사실과 관련된 사항이 진실임에 대한 입증은 합리적ㆍ객관적 근거에 의하여야 한다.<각주>5</각주>12 또한, 사업자 자신이나 사업자가 공급하는 상품에 대하여 표시ㆍ광고함에 있어서는 소비자가 제품을 선택하는데 있어 필요한 사항을 표기하여야 하며 제품선택에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사실이나 내용을 누락하거나 은폐하여서는 아니 된다. 따라서 사업자 자신이나 상품에 관하여 중요한 사실이나 내용을 누락하거나 은폐함으로써 소비자를 오인시킬 우려가 있는 표시ㆍ광고하는 행위는 부당한 표시ㆍ광고가 된다.<각주>6</각주>13 소비자 오인성 판단과 관련하여, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지의 여부는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다.<각주>7</각주>이 때 부당한 광고행위 해당 여부에 대한 판단은 광고 그 자체로 유발된 소비자 오인성의 우려 여부를 판단하는 것이므로 설사 소비자가 건축현장 방문 등을 통하여 오인된 인식을 바로잡을 가능성이 있다고 하더라도 광고의 오인성에 영향을 미치는 것은 아니다.<각주>8</각주>14 한편, 부당한 표시ㆍ광고에 있어 공정한 거래를 저해한다는 의미는 소비자의 합리적 선택을 방해하여 상품선택을 왜곡함으로써 자기와 거래하도록 만드는 행위를 말한다. 다. 피심인의 제2. 가.항 행위의 위법 여부 1) 기만성 15 이 사건 호텔 수분양자와 호텔 운영법인인 주식회사 라마다제주에이엠씨(이하 '라마다제주에이엠씨’라 한다) 간 체결된 '위탁 운영(관리)계약’에 의하면, 라마다제주에이엠씨는 수분양자에게 이 사건 호텔 운영개시일로부터 2개월이 경과한 날부터 1년간(이하 '확정운영수익 보장기간’이라 한다)은 실투자금<각주>9</각주>기준 연 11%의 운영수익금<각주>10</각주>을 확정적으로 지급하나, 확정운영수익 보장기간 이후에는 매년 수분양자와 라마다제주에이엠씨가 상호 협의ㆍ조정하여 운영수익금을 결정하도록 규정되어 있다.<각주>11</각주><그림 2> 위탁 운영(관리)계약서상 운영수익금의 지급 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120748925" alt="이유 6번째 이미지" ></img> 16 따라서 이 사건 호텔 수분양자는 확정운영수익 보장기간동안에만 실투자금 기준 연 11%의 운영수익금을 지급받을 수 있고, 확정수익 보장기간 경과 후 나머지 호텔객실 소유기간 동안<각주>12</각주>에는 이 사건 호텔의 운영실적에 따라 수분양자와 라마다제주에이엠씨가 상호 협의ㆍ조정하여 결정한 운영수익금만을 지급받을 수 있는바, 운영수익금이 실투자금 기준 연 11%를 하회하게 될 가능성이 있으며, 이에 따라 이자지원금을 포함한 전체 수익금이 월 100만 원을 하회할 가능성도 있다. 17 그럼에도 불구하고, 피심인이 확정운영수익 보장기간을 명확히 밝히지 아니한 채 수분양자가 이 사건 호텔 소유기간 내내 “수익률 년 11%” 또는 “매월 100만 원”을 지급받을 수 있는 것 등으로 광고한 행위는 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 사항을 은폐 또는 누락한 기만성이 인정된다. 2) 소비자 오인성<각주>13</각주>18 이 사건 호텔과 같은 수익형부동산의 경우 그 종류가 많고 분양조건도 다양하여 당해 사업자를 통하지 않고서는 구체적인 사실관계를 파악하기 쉽지 않은바, 피심인이 확정 수익금 혹은 수익률을 보장해 준다고 광고하면서 그 보장기간을 명시하지 아니한 경우 수분양자는 자신이 이 사건 호텔을 소유하고 있는 기간 동안 지속적으로 해당 수익금을 받을 수 있는 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다. 3) 공정거래 저해성<각주>14</각주>19 이 사건 호텔과 같은 수익형부동산은 주거시설과 달리 안정적인 수익을 올리기 위해 분양받는다는 점을 고려하면, 수익금, 수익률, 수익보장기간 등의 거래조건은 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소라고 볼 수 있다. 20 따라서 피심인이 확정수익 보장기간을 명확하게 밝히지 아니하고 마치 이 사건 호텔을 소유하고 있는 전체 기간 동안 확정수익이 보장되는 것처럼 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다. 4) 피심인 주장에 대한 판단 21 피심인은 2013년 제주도 관광숙박업운영실적<각주>15</각주>을 근거로 이 사건 호텔의 예상운영수익을 산출하면 수분양자에게 월 100만 원의 수익금을 지급하기 위한 최저기준은 객실요금 97,000원, 객실가동률 60%<각주>16</각주>인바, 제주 평균 객실요금(130,417원) 및 객실 가동률(75.4%)보다 훨씬 낮은 점, 숙박업계 통상 특급호텔의 매출원가 비율을 43%로 적용하는 점 등을 고려하면, 확정운영수익 보장기간 이후에도 월 100만 원 이상의 수익금 지급이 충분히 가능하다고 주장한다. 22 살피건대, 관광숙박업운영실적은 관광진흥법에 따라 매년 관광지식정보제공시스템을 통해 발표<각주>17</각주>되는 것으로, 공중위생법에 따른 일반 숙박시설인 이 사건 호텔의 예상수익에 대한 객관적인 근거자료가 될 수 없다. 아울러, 피심인은 특급호텔의 경우 매출원가 비율로 통상 43%를 적용한다는 주장에 대해 객관적인 근거를 제출하지 못하고 있으며, 금융감독원의 전자공시시스템을 근거로 특급호텔의 매출원가<각주>18</각주>를 살펴보면 조사대상 업체 중 과반수가 70% 이상인바<각주>19</각주>, 피심인의 주장은 이유 없다. 3. 처분 가. 시정조치 23 피심인의 제2. 가.항 행위는 이미 종료되었으나, 장래에 동일 또는 유사한 행위를 반복할 우려가 있으므로 피심인에게 향후금지명령을 하기로 한다. 나. 공표명령 24 피심인의 제2. 가.항 행위는 중앙일간지 등을 통해 100 차례 이상 이루어졌는바, 소비자에게 남아있는 오인ㆍ기만적인 효과를 제거할 필요가 있다고 인정되므로 법 제7조, 법 시행령 제8조에 따라 피심인에게 공표명령을 하기로 한다. 4. 결론 25 피심인의 제2. 가.항 행위는 법 제3조 제1항 제2호에 해당하여 위법하므로, 법 제7조 제1항의 규정을 적용하여 주문과 같이 의결한다.