(주)지더블유홀딩스의 부당한 광고행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인의 일반현황 1 피심인은 '그린트리 인 서귀포 호텔’의 시행사로서 '표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률’<각주>1</각주>제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당하며, 일반현황은 다음 <표 1> 기재와 같다. <표 1> 피심인 일반현황 (2015. 12. 31.기준, 단위: 백만 원, 명) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=122230371" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 나. 시장구조 및 실태 1) 분양형 호텔의 개념 및 시장구조 2 분양형 호텔은 법령상 규정된 용어는 아니나, 일반적으로 건축물의 주 용도가 건축법상 숙박시설로 분류되며 객실을 투자자에게 분양하는 호텔을 일컫는다. 최근 수년간 저금리 기조 속에 종래 대표적인 2년 이후 분양형 호텔의 공급이 증가하는 추세<각주>2</각주>이다. 3 일반적으로 분양형 호텔을 분양받은 수분양자는 <그림 1> 내용과 같이 분양 공급계약과 동시에 시행사 또는 호텔운영사 등과 호텔 운영에 대한 위탁운영계약 또는 임대차계약을 체결한다. <그림 1> 분양형 호텔의 사업구조 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=122230373" alt="이유 2번째 이미지" ></img> 4 또한, 시행사 등은 통상적으로 분양 후 1∼3년간 수분양자에게 부가가치세를 제외한 분양금액의 일정비율<각주>3</각주>에 해당하는 수익을 지급하고 이후에는 호텔 운영실적에 따라 수익을 배분하는 것으로 위탁운영(임대차)계약을 체결하고 있어, 여러 변수에 의해 객실 가동률이 떨어지게 되면 수분양자의 투자수익은 시행사가 제시하는 수준보다 저하될 가능성이 높다. 5 따라서, 시행사가 분양형 호텔을 분양하며 수분양자에게 지급을 약속하는 수익률이나 수익금이 얼마인지 여부 및 수익의 보장기간 등은 수분양자가 해당 분양형 호텔을 구매ㆍ선택함에 있어 중요한 고려요소라고 할 수 있다. 2) 제주지역 분양형 호텔의 공급 현황 및 문제점 6 제주지역은 지속적인 내외국인 관광객 증가 및 제2제주공항 개발 호재 등으로 최근 분양형 호텔을 중심으로 숙박시설 공급이 급증하고 있으며, 아래 <그림 2>와 같이 전국 분양형 호텔의 약 35%가 제주지역에 집중되어 있다. <그림 2> 분양형 호텔 현황 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=122230375" alt="이유 3번째 이미지" ></img> * 자료출처:「제주경제브리프 No.2015-6」, 2015. 6., 한국은행 제주본부, 「PF Research: 제주도 호텔 분양사업 문제없나?」, 2015. 7., 한국신용평가 7 2013년부터 제주지역 내 분양형 호텔이 최근 급증하게 된 배경에는 제주특별자치도가 2012년 7월 제정한「관광숙박시설 확충 방안」및 중앙정부가 2012년 7월 제정한「관광숙박시설 확충을 위한 특별법」이 영향을 미친 것으로 보인다. 8 하지만, 2014년에 발간된 제주특별자치도 관광진흥계획 보고서에 따르면 2015년 이후 제주도 관광객 증가율이 점차 둔화하하고 있어 2018년에는 제주지역 전체 숙박시설 객실가동률이 63% 수준에 머물 것으로 예상되는 등 제주지역 숙박시설 전반의 수익성이 악화될 수 있다는 우려를 낳고 있다. 다. 이 사건 분양물의 현황 9 피심인이 분양광고를 실시한 서귀포시 서호동 소재 '그린트리 인 서귀포 호텔’(이하 '이 사건 분양물’이라 한다)의 일반현황은 다음 <표 2> 기재와 같다. <표 2> 그린트리 인 서귀포 호텔 현황 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=122230377" alt="이유 4번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 행위사실 10 피심인은 2016. 1. 15.부터 같은 해 7. 1.까지 중앙일간지 등을 통하여 이 사건 분양물에 대해 분양광고를 하면서 아래 <그림 3>와 같이 “100% 객실가동률을 확보한 호텔” 및 “연 16% 수익보장(연/실투자금액 대비, 최초 1년간 지급)”이라고 광고한 사실이 있다. <그림 3> 신문 광고내용 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=122230379" alt="이유 5번째 이미지" ></img> 11 피심인의 이 사건 광고 게재 내역은 다음 <표 3> 기재와 같다. <표 3> 피심인의 광고 내역 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=122230381" alt="이유 6번째 이미지" ></img> (단위: 회, 원, 부가가치세 포함) * 자료출처: 피심인 제출자료 나. 관련 법령 및 법리 12 법 제3조 제1항 제1호 및 제2호<각주>4</각주>는 사업자 등에게 “소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 거짓ㆍ과장 및 기만적인 표시ㆍ광고행위를 하거나 다른 사업자 등으로 하여금 하게 하여서는 아니 된다”고 규정하고 있다. 13 또한 법 시행령<각주>5</각주>제3조 제1항 및 제2항<각주>6</각주>은 “법 제3조 제1항 제1호의 규정에 의한 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고는 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고하는 것”으로, “법 제3조 제1항 제2호의 규정에 의한 기만적인 표시ㆍ광고는 사실을 은폐하거나 축소하는 등의 방법으로 표시ㆍ광고하는 것”으로 규정하고 있다. 14 따라서 법 제3조 제1항 제1호 또는 제2호에서 규정하고 있는 거짓ㆍ과장 또는 기만적인 광고라 함은 사실과 다르거나 지나치게 부풀리는 방법 또는 사실을 은폐하거나 축소하는 방법 등으로 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 경우를 말하는 것으로서, ① 광고 내용의 거짓ㆍ과장성 또는 기만성, ② 소비자 오인성, ③ 공정거래 저해성이 모두 인정될 때 성립된다. 15 또한, 사업자 자신이나 사업자가 공급하는 상품에 대하여 표시ㆍ광고함에 있어서는 소비자가 제품을 선택하는데 있어 필요한 사항을 표기하여야 하며 제품선택에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사실이나 내용을 누락하거나 은폐하여서는 아니 된다. 따라서 사업자 자신이나 상품에 관하여 중요한 사실이나 내용을 누락하거나 은폐함으로써 소비자를 오인시킬 우려가 있는 표시ㆍ광고하는 행위는 부당한 표시ㆍ광고가 된다.<각주>7</각주>16 소비자 오인성 판단과 관련하여, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지의 여부는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다.<각주>8</각주>17 이 때 부당한 광고행위 해당여부에 대한 판단은 광고 그 자체로 유발된 소비자 오인성의 우려 여부를 판단하는 것이므로 설령 소비자가 상담 및 현장 방문 등을 통하여 오인된 인식을 바로잡을 가능성이 있다고 하더라도 광고의 오인성에 영향을 미치는 것은 아니다.<각주>9</각주>18 한편, 부당한 표시ㆍ광고에 있어 공정한 거래를 저해한다는 것은, 소비자의 합리적 선택을 방해하여 상품선택을 왜곡함으로써 자기와 거래하도록 만드는 행위를 말한다. 다. “100% 객실가동률을 확보한 호텔” 광고행위의 위법 여부 1) 거짓ㆍ과장성 19 피심인은 이 사건 분양물을 광고하면서, “100% 객실가동률을 확보한 호텔”이라고 표현함으로써 분양 후 전 객실 305실이 공실위험 없이 안정적으로 운영될 수 있는 것처럼 광고하였다. 20 피심인의 “100% 객실가동률을 확보한 호텔”이라는 광고 표현은 이 사건 분양물에 대해 수분양자가 공실위험 없이 안정적인 높은 임대수익을 창출할 수 있는 것처럼 보이게 하였으나, 이는 다음과 같이 객관적인 근거가 없다는 점에 비추어 볼 때 거짓ㆍ과장성이 인정된다. 21 객실가동률 또는 공실률은 부동산 경기뿐만 아니라 임대 수요 및 부동산의 공급 현황 등 기타 제반여건에 따라 얼마든지 변동될 수 있는 것으로서 피심인은 이 사건 분양물의 객실가동률에 대해 공인된 기관이나 전문기관으로부터 검증을 받은 사실이 없고, 단지 중국 그린트리 호텔과 체결한 라이선스계약<각주>10</각주>(2015. 11. 2.) 및 중국 CITS 국제여행사와 체결한 양해각서<각주>11</각주>(2015. 11. 27.)만을 근거로 이 사건 분양물이 100% 객실가동률이 가능한 것처럼 광고한 것으로 확인된다. 22 따라서, 피심인이 객관적인 근거 없이 막연한 추측 상의 내용을 확정된 사실처럼 이 사건 분양물에 대하여 “100% 객실가동률을 확보한 호텔”이라고 광고한 행위는 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀린 것으로 거짓ㆍ과장성이 있다고 판단된다. 2) 소비자 오인성 23 대부분의 소비자들은 사업자가 신문이나 전단지 등을 통하여 광고한 내용에 대해 특별한 사정이 없는 한 사업자의 광고내용을 대체로 신뢰하여 그대로 받아들이는 것이 일반적이다. 특히, 수익형 부동산의 경우 그 종류가 많고 분양조건도 다양하여 당해 사업자를 통하지 않고서는 구체적인 사실관계를 파악하기 쉽지 않다는 점에서 더욱 그러할 것이다. 24 따라서, 보통의 주의력을 가진 소비자들이 피심인의 “100% 객실가동률을 확보한 호텔” 이라는 광고를 접하는 경우, 이 사건 분양물이 공실위험 부담없이 전 객실 305실이 안정적으로 운영되어 높은 임대수익을 올릴 수 있을 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다고 판단된다. 3) 공정거래 저해성 25 주거시설과 달리 임대수익 창출 및 투자를 목적으로 분양 받는 수익형 부동산의 구매ㆍ선택에 있어서 일반 소비자들의 최대 고려사항은 임대수요의 안정성 및 수익성이라는 점을 고려할 때, 이 사건 호텔의 객실가동률 또는 공실 여부 등은 소비자의 구매ㆍ선택에 있어서 중요한 고려요소에 해당한다 할 것이다. 26 따라서, 피심인이 이 사건 분양물의 객실가동률에 대해 객관적인 근거 없이 “100% 객실가동률을 확보한 호텔” 이라고 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다고 판단된다. 4) 소결 27 피심인이 행한 이 사건 광고는 거짓ㆍ과장성, 소비자 오인성, 공정거래 저해성 등 위법요건을 모두 갖춘 것으로 판단되는바, 법 제3조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 거짓ㆍ과장의 광고행위로 인정된다. 라. “연 16% 수익보장(연/실투자금액 대비, 최초 1년간 지급)” 광고행위의 위법 여부 1) 거짓ㆍ과장성 및 기만성 28 대부분의 소비자들은 이 사건 분양물과 같은 수익형 부동산을 통해 수분양자가 지급 받게 되는 수익금에 관하여 구체적인 내용이 기재되어 있지 아니한 이상, 분양 광고의 내용을 신뢰하여 분양 여부를 결정하는 것이 일반적이다. 29 따라서, 소비자가 이 사건 분양물을 구매ㆍ선택할 경우 신문 등에 광고된 높은 수익률, 일정 수익률 보장 등은 수익형 부동산의 구매선택에 있어 중요한 고려요소 중 하나라고 할 수 있는바, 기본적으로 이러한 중요 고려요소<각주>12</각주>에 해당되는 부분은 실제 소비자에게 제공되는 내용 그대로 광고에 포함하여 소비자에게 알려야 하고, 합리적인 이유가 있어 불가피하게 달리 광고하는 경우에는 이러한 사실을 소비자들이 보다 명확히 알 수 있도록 하여야 할 것이다. 30 그럼에도 불구하고, 피심인은 이 사건 분양물을 광고하면서 “연 16% 수익보장(연/실투자금액 대비, 최초 1년간 지급)”이라고만 표현함으로써 마치 자신의 분양물을 분양받을 경우 최초 1년간은 실제 투자한 전체금액 대비 연 16%의 수익금을 보장 받을 수 있는 것으로 광고하였다. 31 하지만, 피심인이 수분양자에게 지급하는 '수익률 지급보장 및 혜택증서’에 따르면 “연 16% 수익보장”의 의미가 실제 투자한 전체 금액에 대한 순 수익금이 연 16%라는 것이 아니고 실제 투자한 금액에 대한 연 12%의 수익금에 연 4%의 대출이자 지원까지 포함하여 총 연 16% 수익을 보장한다는 의미인 것으로 확인된다. 32 특히, 아래 <그림 4>의 '수익률 지급보장 및 혜택증서’의 내용을 구체적으로 살펴보면, 수익률 계산식의 기준(분모)이 되는 '실제 투자한 금액’은 “총 분양대금 중 대출금 50%와 부가가치세를 제외한 실제 납부액 50%”를 의미하거나, “대출 없이 총 분양대금을 납부한 경우 총 분양대금(부가가치세 제외)의 최대 50%만 실제 투자한 금액으로 인정해 주는 것으로 확인된다.<각주>13</각주><그림 4> 수익금 지급보장 및 혜택증서(발췌)<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=122230383" alt="이유 7번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 33 따라서, 대출 없이 전체 비용(총 분양금액)을 투자한 경우에도 총 분양금액(부가가치세 제외)의 50%에 대해서만 연 12%의 수익과 대출이자 명목의 연 4%의 추가 지원을 받으므로 실제 투자한 전체 금액에 대해 연 16%를 보장받는 것으로 볼 수 없음에도, 34 수익률에 대한 별도의 설명 없이 “연 16% 수익보장(연/실투자금 대비, 최초 1년간 지급)”으로 표현한 광고 행위는 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀린 거짓ㆍ과장성과 수익률 조건에 대한 정보 일부를 은폐ㆍ축소한 기만성이 있다고 판단된다. 2) 소비자 오인성 35 대부분의 소비자들은 사업자가 신문이나 전단지 등을 통하여 광고한 내용에 대해 특별한 사정이 없는 한 사업자의 광고내용을 대체로 신뢰하여 그대로 받아들이는 것이 일반적이다. 36 특히, 수익형 부동산의 경우 그 종류가 많고 분양조건도 다양하여 당해 사업자를 통하지 않고서는 구체적인 사실관계를 파악하기 쉽지 않다는 점에서 피심인처럼 실제 투자한 전체 금액에 대한 수익률과 차이가 나는 높은 수익률을 부각시키는 광고를 하면서도, 이와 관련된 주요 내용을 광고 상에는 제대로 알리지 않고, 수분양자에게 지급하는 '수익금 지급보장 및 혜택증서’로 알린 것만으로는 소비자들이 실제 보장 받을 수 있는 순수익률에 대한 정보를 정확하게 알기 어려울 것으로 판단된다. 37 따라서, 이 사건 광고를 접한 보통의 주의력을 가진 소비자들이 피심인의 “연 16% 수익보장(연/실투자금 대비, 최초 1년간 지급)”이라는 광고 표현을 접할 경우, 이 사건 분양물을 구매하면 실제 투자한 전체 금액을 기준으로 하여 연 16%의 수익률이 발생할 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다고 판단된다. 3) 공정거래 저해성 38 분양형 호텔과 같은 수익형 부동산은 주거시설과 달리 수익을 올리기 위해 분양받는다는 점을 고려하면, 소비자는 임대수익률이나 임대수익률의 보장여부, 보장기간, 보장조건 등의 거래조건을 종합적으로 고려하여 분양받을지 여부를 결정할 것이다. 39 특히, 수익형 부동산의 입지조건, 분양가격 등이 유사한 경우, 다른 수익형 부동산보다 높은 수익률이 기대되거나 일정 수익률이 보장되는 곳을 선호하여 선택ㆍ구매할 것이다. 40 따라서, “연 16% 수익보장(연/실투자금대비, 최초 1년간 지급)”이라고 광고하면서도 연 16%의 수익에는 대출이자 지원금액인 연 4%가 포함되는 사실과 대출 없이 총 분양금액을 투자한 경우에도 총 분양금액(부가가치세 제외)의 50%에 대해서만 연 12%의 수익과 대출이자 명목의 연 4%의 지원을 받는다는 사실을 명확하게 나타내지 않고, 41 마치 실제 투자한 전체 금액 대비 연 16%의 수익률이 보장되는 것처럼 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다고 판단된다. 4) 소결 42 피심인이 행한 이 사건 광고는 거짓ㆍ과장성 및 기만성, 소비자 오인성, 공정거래 저해성 등 위법요건을 모두 갖춘 것으로 판단되는바, 법 제3조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하고 있는 거짓ㆍ과장의 광고 및 기만적인 광고로 인정된다. 3. 처분 가. 시정조치 43 피심인의 위 2.의 가.항의 행위는 이미 종료되었으나, 가까운 장래에 이 사건 광고행위와 동일 또는 유사한 행위가 반복될 우려가 있으므로 피심인에게 향후금지명령을 하기로 한다.<각주>14</각주>나. 공표명령 44 피심인의 위 2.의 가.항의 행위는 중앙일간지 등을 통해 약 50회 이루어졌는바, 피심인의 이 사건 광고를 보고 실제 분양 계약을 체결하였거나 계약 의사가 있는 소비자들에게 남아있는 오인 효과를 제거할 필요가 있다고 인정되므로 법 제7조, 법 시행령 제8조에 따라 피심인에게 공표명령을 부과하기로 한다.<각주>15</각주>4. 피심인의 수락 내용