(주)프로피트의 부당한 광고행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인의 일반현황 1 피심인은 '데이즈호텔 클라우드’의 시행사로서 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률<각주>1</각주>제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당하며, 일반현황은 다음 <표 1> 기재와 같다. <표 1> 피심인 일반현황 (2015. 6. 29. 기준, 단위: 백만 원, 명) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121146901" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 나. 분양형 호텔 2 분양형 호텔은 법령상 규정된 용어는 아니나, 일반적으로 건축물의 주 용도가 건축법상 숙박시설로 분류되며 객실을 투자자에게 분양하는 호텔을 일컫는다. 최근 수년간 저금리 기조 속에 종래 대표적인 수익형부동산 상품인 오피스텔의 분양가 상승 및 공급과잉 우려가 제기되면서 2013년 이후 분양형 호텔 공급이 증가하는 추세<각주>2</각주>이다. 3 일반적으로 분양형 호텔을 분양받은 수분양자는 <그림 1> 내용과 같이 분양공급계약과 동시에 시행사 또는 호텔운영사 등(이하 '시행사 등’이라 한다)과 호텔 운영에 대한 위탁운영계약 또는 임대차계약을 체결한다. <그림 1> 분양형 호텔의 사업구조 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121146899" alt="이유 2번째 이미지" ></img> 4 또한, 시행사 등은 통상적으로 분양 후 1∼3년간 수분양자에게 부가가치세를 제외한 분양금액의 일정비율에 해당하는 수익을 지급하고 이후에는 호텔 운영실적에 따라 수익을 배분하는 것으로 위탁운영(임대차)계약을 체결하고 있어, 여러 변수에 의해 객실 가동률이 떨어지게 되면 수분양자의 투자수익은 시행사가 제시하는 수준보다 저하될 가능성이 높다. 5 따라서, 시행사가 분양형 호텔을 분양하며 수분양자에게 지급을 약속하는 수익률이나 수익금이 얼마인지 여부 및 수익의 보장기간 등은 수분양자가 해당 분양형 호텔을 구매ㆍ선택함에 있어 중요한 고려요소라고 할 수 있다. 다. 광고 대상 분양물의 현황 6 피심인이 분양광고를 실시한 서귀포시 서귀동 소재 '데이즈호텔 클라우드’(이하 '이 사건 호텔’이라 한다)의 현황은 다음 <표 2> 기재와 같다. <표 2> 강원라마다 호텔앤리조트 현황 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121146903" alt="이유 3번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 행위 사실 7 피심인은 2014. 11. 1.부터 2015. 2. 7.까지 중앙일간지 등을 통하여 이 사건 호텔에 대해 분양광고를 하면서 <표 3> 내용과 같이 “年 21%수익 기대! 10년간 年11% 임대차계약서 발행 or 10년간 年8% + 호텔 운영수익의 45% 1/N 추가지급!”. “10년간 월 152만원 임대료(이자지원 연5%별도), 연간 운영수익금 매출액의 45% 추가지급” 등으로 광고하였다(이하 '이 사건 광고’라 한다). <표 3> 피심인의 광고내용(예시) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121146905" alt="이유 4번째 이미지" ></img> 8 피심인의 이 사건 광고 내역은 다음 <표 4> 기재와 같다. <표 4> 피심인의 광고 내역 (단위: 회, 천 원, 부가가치세 포함) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121146907" alt="이유 5번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 9 이와 같은 사실은 피심인의 광고현황은 심사보고서 소갑 제2호증<각주>3</각주>을 통해 인정된다. 나. 관련 법령 및 법리 10 법 제3조 제1항 제1호는 사업자 등에게 “소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고행위를 하거나 다른 사업자 등으로 하여금 하게 하여서는 아니 된다.”고 규정하고 있다. 또한 법 시행령<각주>4</각주>제3조 제1항은 “법 제3조 제1항 제1호의 규정에 의한 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고는 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고하는 것”으로 규정하고 있다. 11 따라서 법 제3조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 거짓ㆍ과장 광고라 함은 사실과 다르거나 지나치게 부풀리는 방법으로 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 경우를 말하는 것으로서 광고 내용의 ① 거짓ㆍ과장성 ② 소비자 오인성, ③ 공정거래 저해성이 모두 인정될 때 성립된다. 12 표시ㆍ광고 내용 중 사실과 관련한 사항이 진실임을 입증할 책임은 표시ㆍ광고 행위를 한 사업자에게 있으며, 그 사실과 관련된 사항이 진실임에 대한 입증은 합리적ㆍ객관적 근거에 의하여야 한다.<각주>5</각주>13 소비자 오인성 판단과 관련하여, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지의 여부는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다.<각주>6</각주>이 때 부당한 광고행위 해당 여부에 대한 판단은 광고 그 자체로 유발된 소비자 오인성의 우려 여부를 판단하는 것이므로 설사 소비자가 건축현장 방문 등을 통하여 오인된 인식을 바로잡을 가능성이 있다고 하더라도 광고의 오인성에 영향을 미치는 것은 아니다.<각주>7</각주>14 한편, 부당한 표시ㆍ광고에 있어 공정한 거래를 저해한다는 의미는 소비자의 합리적 선택을 방해하여 상품선택을 왜곡함으로써 자기와 거래하도록 만드는 행위를 말한다. 다. “年 21%수익 기대! 10년간 年등11% 임대차계약서 발행 or 10년간 年8% + 호텔 운영수익의 45% 1/N 추가지급!“ 광고행위의 위법 여부 1) 거짓ㆍ과장성 15 이 사건 호텔 수분양자에게 피심인이 발급한 '수익확정 지급보증서’ 및 이 사건 호텔의 운영사인 주식회사 ○○○○엠씨에서 수분양자들에게 발급한 '수익지급방식에 대한 약정’에 의하면, 피심인은 수분양자에게 이 사건 호텔 입주지정일이 3개월 경과한 날의 다음 날부터 1년간(이하 '확정운영수익 보장기간’)은 실투자금<각주>8</각주>대비 연 11%의 임대료 및 담보대출금 대비 연 5%의 이자지원금을 확정적으로 지급하고 확정운영수익 보장기간 이후에는 주식회사 ○○○○엠씨에서 운영수익금 지급방식을 확정형과 배당형으로 구분하여 9년간 확정형의 경우 실투자금 대비 연 11%의 운영수익금을, 배당형의 경우 실투자금 대비 연 8%의 운영수익금에 호텔운영수익 중 확정형과 배당형에 각각 실투자금 대비 11% 및 8%의 운영수익을 지급하고 남은 금액의 40~45%를 1/N의 비율로 배당하기로 하였다. <그림 2> 수익확정 지급보증서 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121146909" alt="이유 6번째 이미지" ></img> <그림 3> 수익지급방식에 대한 약정서 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121146911" alt="이유 7번째 이미지" ></img> 16 따라서 이 사건 호텔 수분양자들이 확정운영수익 보장기간 동안 지급받는 운영수익률은 피심인의 광고와 달리 실투자금 대비 연 21%가 되지 않고<각주>9</각주>확정운영수익 보장기간 이후 지급 받는 운영수익률 또한 확정형의 경우 실투자금 대비 연 11%로 연 21%에 미치지 못 하고<각주>10</각주>, 배당형의 경우 확실하게 보장된 수익률은 실투자금 대비 연 8%으로 운영수익률이 실투자금 대비 연 21%를 상회한다고 볼 근거는 없다<각주>11</각주>. 17 그럼에도 불구하고, 피심인이 확정운영수익 보장기간을 명확히 밝히지 아니한 채 수분양자가 연 21%의 운영수익률을 보장받을 수 있다고 사실과 다르게 광고한 행위는 소비자의 거짓ㆍ과장성이 인정된다. 2) 소비자 오인성<각주>12</각주>18 일반 소비자들이 “年 21%수익 기대! 10년간 年등11% 임대차계약서 발행 or 10년간 年8% + 호텔 운영수익의 45% 1/N 추가지급!“ 등으로 표현된 이 사건 광고를 접하는 경우, 광고의 내용 그대로 실투자금 대비 연 21%의 운영수익률을 보장받을 수 있는 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다. 3) 공정거래 저해성<각주>13</각주>19 이 사건 호텔과 같은 수익형 부동산은 주거시설과 달리 안정적인 수익을 올리기 위해 분양받는다는 점을 고려하면, 수익금 및 수익률은 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소라고 볼 수 있다. 20 따라서 피심인이 운영수익률을 사실과 다르게 실투자금 대비 연 21%의 지급되는 것처럼 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다. 라. “10년간 월 152만원 임대료(이자지원 연5%별도), 연간 운영수익금 매출액의 45% 추가지급” 광고행위의 위법 여부 1) 거짓ㆍ과장성 21 이 사건 호텔 수분양자에게 피심인이 발급한 '수익확정 지급보증서’ 및 이 사건 호텔의 운영사인 주식회사 ○○○○엠씨에서 수분양자들에게 발급한 '수익지급방식에 대한 약정’에 의하면, 피심인은 수분양자에게 이 사건 호텔 입주지정일이 3개월 경과한 날의 다음 날부터 1년간(이하 '확정운영수익 보장기간’)은 실투자금<각주>14</각주>대비 연 11%의 임대료 및 담보대출금 대비 연 5%의 이자지원금을 확정적으로 지급하고 확정운영수익 보장기간 이후에는 주식회사 ○○○○엠씨에서 운영수익금 지급방식을 확정형과 배당형으로 구분하여 9년간 확정형의 경우 실투자금 대비 연 11%의 운영수익금을, 배당형의 경우 실투자금 대비 연 8%의 운영수익금에 호텔운영수익 중 확정형과 배당형에 각각 실투자금 대비 11% 및 8%의 운영수익을 지급하고 남은 금액의 40~45%를 1/N의 비율로 배당하기로 하였다. 22 이에 따라 수분양자에게 지급되는 확정수익금을 산출하면 다음 <표 5> 기재와 같은바, 10년간 월 152만원의 임대수익금을 지급 받을 수 있는 객실은 전체 241실 중 H형 단 1실 밖에 없다. <표 5> 이 사건 호텔의 평형별 확정수익금 산출내역 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121146913" alt="이유 8번째 이미지" ></img><각주>15</각주>(단위: 원) 23 또한, 피심인이 이 사건 호텔의 수분양자에게 발급한 '수익 확정지급 보증서’의 내용에 따르면 피심인이 수분양자에게 이자지원금을 지급하는 기간은 총 15개월<각주>16</각주>로 그 기간이 10년에 미치지 못 한다. 24 아울러 '수익지급 방식에 대한 약정’에 따르면 확정운영 수익기간이 지난 뒤 배당형 객실의 경우 배당형과 확정형에 지급된 각 연 8% 및 11%의 운영수익금 외에 호텔 운영을 통해 발생한 운영수익금의 40~45%를 1/N 방식으로 분배한다고 규정하고 있을 뿐 배당형 객실을 분양받은 수분양자가 위 운영수익금을 지급하고 남은 호텔 매출액의 40~45%에 해당하는 금액을 확정적으로 지급받을 수 있다고 볼 근거는 없다. 25 그럼에도 불구하고, 피심인이 수분양자가 이 사건 호텔 객실을 분양받으면 월 152만원의 확정수익금을 지급받고 10년간 이자지원금을 지급받으며 매출액의 40~45%에 해당하는 운영수익금을 추가로 지급받는 것처럼 광고한 행위는 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀려 광고한 것으로 거짓ㆍ과장성이 인정된다. 2) 소비자 오인성<각주>17</각주>26 일반 소비자들은 “10년간 월 152만원 임대료(이자지원 연5%별도), 연간 운영수익금 매출액의 45% 추가지급”이라고 표현된 이 사건 광고를 접하는 경우, 광고내용 그대로 이 사건 호텔의 객실을 분양 받으면 월 152만원의 확정수익금을 지급 받을 수 있고 10년간 이자지원금을 받을 수 있으며 매출액의 40~45%에 해당하는 운영수익금을 추가로 지급 받을 수 있는 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다.