(주)플랜에스앤디의 부당한 광고행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인의 일반현황 1 피심인은 '라마다 앙코르 정선호텔’의 시행사로서 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률<각주>1</각주>제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당하며, 일반현황은 다음 <표 1> 기재와 같다. <표 1> 피심인 일반현황 (2015. 6. 29. 기준, 단위: 백만 원, 명) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121146661" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 나. 분양형 호텔 2 분양형 호텔은 법령상 규정된 용어는 아니나, 일반적으로 건축물의 주 용도가 건축법상 숙박시설로 분류되며 객실을 투자자에게 분양하는 호텔을 일컫는다. 최근 수년간 저금리 기조 속에 종래 대표적인 수익형부동산 상품인 오피스텔의 분양가 상승 및 공급과잉 우려가 제기되면서 2013년 이후 분양형 호텔 공급이 증가하는 추세<각주>2</각주>이다. 3 일반적으로 분양형 호텔을 분양받은 수분양자는 <그림 1> 내용과 같이 분양공급계약과 동시에 시행사 또는 호텔운영사 등(이하 '시행사 등’이라 한다)과 호텔 운영에 대한 위탁운영계약 또는 임대차계약을 체결한다. <그림 1> 분양형 호텔의 사업구조 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121146659" alt="이유 2번째 이미지" ></img> 4 또한, 시행사 등은 통상적으로 분양 후 1∼3년간 수분양자에게 부가가치세를 제외한 분양금액의 일정비율에 해당하는 수익을 지급하고 이후에는 호텔 운영실적에 따라 수익을 배분하는 것으로 위탁운영(임대차)계약을 체결하고 있어, 여러 변수에 의해 객실 가동률이 떨어지게 되면 수분양자의 투자수익은 시행사가 제시하는 수준보다 저하될 가능성이 높다. 5 따라서, 시행사가 분양형 호텔을 분양하며 수분양자에게 지급을 약속하는 수익률이나 수익금이 얼마인지 여부 및 수익의 보장기간 등은 수분양자가 해당 분양형 호텔을 구매ㆍ선택함에 있어 중요한 고려요소라고 할 수 있다. 다. 광고 대상 분양물의 현황 6 피심인이 분양광고를 실시한 강원 정선군 사북읍 소재 '라마다 앙코르 정선호텔’(이하 '이 사건 호텔’이라 한다)의 현황은 다음 <표 2> 기재와 같다. <표 2> 라마다 앙코르 정선호텔 현황 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121146663" alt="이유 3번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 행위 사실 7 피심인은 2014. 10. 8.부터 2015. 6. 13.까지 중앙일간지 등을 통하여 이 사건 호텔에 대해 분양광고를 하면서 <표 3> 내용과 같이 “은행금리 1%, 라마다정선 12%”, “수익은 연금처럼 평생 받고”, “월 110만원을 연금처럼 꼬박꼬박”, “국내 객실 가동률 1위 호텔 라마다호텔”, “700만명 독점호텔” 등으로 광고하였다.(이하 '이 사건 광고’라 한다) <표 3> 피심인의 광고내용(예시) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121146665" alt="이유 4번째 이미지" ></img> 8 피심인의 이 사건 광고 내역은 다음 <표 4> 기재와 같다. <표 4> 피심인의 광고 내역 (단위: 회, 백만 원, 부가가치세 포함) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121146667" alt="이유 5번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 9 이와 같은 사실은 피심인의 광고현황(심사보고서 소갑 제2호증<각주>3</각주>)을 통해 인정된다. 나. 관련 법령 및 법리 10 법 제3조 제1항 제1호 및 제2호는 사업자 등에게 “소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 거짓ㆍ과장 및 기만적인 표시ㆍ광고행위를 하거나 다른 사업자 등으로 하여금 하게 하여서는 아니 된다.”고 규정하고 있다. 또한 법 시행령<각주>4</각주>제3조 제1항 및 제2항은 “법 제3조 제1항 제1호의 규정에 의한 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고는 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고하는 것”으로, “법 제3조 제1항 제2호의 규정에 의한 기만적인 표시ㆍ광고는 사실을 은폐하거나 축소하는 등의 방법으로 표시ㆍ광고하는 것”으로 규정하고 있다. 11 따라서 법 제3조 제1항 제1호 또는 제2호에서 규정하고 있는 거짓ㆍ과장 또는 기만적인 광고라 함은 사실과 다르거나 지나치게 부풀리는 방법 또는 사실을 은폐하거나 축소하는 방법 등으로 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 경우를 말하는 것으로서 광고 내용의 ① 거짓ㆍ과장성 또는 기만성, ② 소비자 오인성, ③ 공정거래 저해성이 모두 인정될 때 성립된다. 12 표시ㆍ광고 내용 중 사실과 관련한 사항이 진실임을 입증할 책임은 표시ㆍ광고 행위를 한 사업자에게 있으며, 그 사실과 관련된 사항이 진실임에 대한 입증은 합리적ㆍ객관적 근거에 의하여야 한다.<각주>5</각주>13 또한, 사업자 자신이나 사업자가 공급하는 상품에 대하여 표시ㆍ광고함에 있어서는 소비자가 제품을 선택하는데 있어 필요한 사항을 표기하여야 하며 제품선택에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사실이나 내용을 누락하거나 은폐하여서는 아니 된다. 따라서 사업자 자신이나 상품에 관하여 중요한 사실이나 내용을 누락하거나 은폐함으로써 소비자를 오인시킬 우려가 있는 표시ㆍ광고하는 행위는 부당한 표시ㆍ광고가 된다.<각주>6</각주>14 소비자 오인성 판단과 관련하여, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지의 여부는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다.<각주>7</각주>이 때 부당한 광고행위 해당 여부에 대한 판단은 광고 그 자체로 유발된 소비자 오인성의 우려 여부를 판단하는 것이므로 설사 소비자가 건축현장 방문 등을 통하여 오인된 인식을 바로잡을 가능성이 있다고 하더라도 광고의 오인성에 영향을 미치는 것은 아니다.<각주>8</각주>15 한편, 부당한 표시ㆍ광고에 있어 공정한 거래를 저해한다는 의미는 소비자의 합리적 선택을 방해하여 상품선택을 왜곡함으로써 자기와 거래하도록 만드는 행위를 말한다. 다. “은행금리 1%, 라마다정선 12%”, “수익은 연금처럼 평생 받고”, “월 110만원을 연금처럼 꼬박꼬박” 광고행위의 위법 여부 1) 기만성 16 이 사건 호텔 수분양자와 피심인 간 체결된 '부동산 임대차(위수탁) 계약’에 의하면, 피심인은 수분양자에게 이 사건 호텔 영업개시일 3개월 후부터 2년간(이하 '확정운영수익 보장기간’)은 공급금액<각주>9</각주>(부가가치세 제외, 이하 ’분양금액'이라 한다) 기준 연 8%의 임대료(이하 '운영수익금’이라 한다)를 확정적으로 지급하나, 확정운영수익 보장기간 이후에는 실제 운영수익을 배분하여 운영수익금으로 정산 지급하도록 규정되어 있다.<각주>10</각주><그림 2> 부동산 임대차(위수탁)계약서<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121146669" alt="이유 6번째 이미지" ></img> 17 따라서 이 사건 호텔 수분양자는 확정운영수익 보장기간동안에만 분양금액 기준 연 8%<각주>11</각주>의 운영수익금을 지급받을 수 있고, 확정수익 보장기간 경과 후 나머지 호텔객실 소유기간 동안<각주>12</각주>에는 이 사건 호텔의 운영실적에 따라 배분ㆍ정산되는 운영수익금만을 지급받을 수 있는바, 운영수익금이 분양금액 기준 연 8%를 하회하게 될 가능성이 있으며, 이에 따라 6,000만 원 대의 실투자금 투자 시 운영수익금이 월 110만 원을 하회할 가능성도 있다. 18 그럼에도 불구하고, 피심인이 확정운영수익 보장기간을 명확히 밝히지 아니한 채 수분양자가 이 사건 호텔 소유기간 내내 연 운영수익률 12%를 보장받고, 6,000만 원 대의 실투자금 투자 시 월 110만 원씩 지급받을 수 있다는 등으로 광고한 행위는 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 사항을 은폐 또는 누락한 기만성이 인정된다. 2) 소비자 오인성<각주>13</각주>19 이 사건 호텔과 같은 수익형부동산의 경우 그 종류가 많고 분양조건도 다양하여 당해 사업자를 통하지 않고서는 구체적인 사실관계를 파악하기 쉽지 않은바, 피심인이 확정 수익금 혹은 수익률을 보장해 준다고 광고하면서 그 보장기간을 명시하지 아니한 경우 수분양자는 자신이 이 사건 호텔을 소유하고 있는 기간 동안 지속적으로 해당 수익금을 받을 수 있는 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다. 3) 공정거래 저해성<각주>14</각주>20 이 사건 호텔과 같은 수익형 부동산은 주거시설과 달리 안정적인 수익을 올리기 위해 분양받는다는 점을 고려하면, 수익금, 수익률, 수익보장기간 등의 거래조건은 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소라고 볼 수 있다. 21 따라서 피심인이 확정수익 보장기간을 명확하게 밝히지 아니하고 마치 이 사건 호텔을 소유하고 있는 전체 기간 동안 확정수익이 보장되는 것처럼 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다. 라. “국내 객실 가동률 1위 호텔, 라마다호텔” 광고행위의 위법 여부 1) 거짓ㆍ과장성 22 피심인은 “국내 객실 가동률 1위 호텔, 라마다호텔”이란 표현과 관련하여, 관광지식정보시스템<각주>15</각주>발표 기준 국내 객실 가동률은 65% 수준이지만 국내 소재 전체 라마다호텔의 객실 가동률은 평균 약 75%의 가동률을 보이고 있다며 인터넷 기사<각주>16</각주>를 근거로 제출하였다.<각주>17</각주>23 살피건대, 관광지식정보시스템을 통하여 매년 발표되는 객실가동률은 관광숙박업으로 등록된 관광호텔 등에 대한 운영실적으로서 공중위생법에 따른 일반 숙박시설인 이 사건 호텔의 객실가동률을 예측하기 위한 객관적인 근거 자료가 될 수 없을 뿐만 아니라, 해당 자료에서는 지역별, 등급별, 월별, 연도별 운영실적을 발표할 뿐 호텔별로 운영실적 통계를 내고 있지 않아 라마다호텔이 국내 객실가동률 1위임을 실증하는 객관적 자료로 볼 수 없다. 24 또한, 피심인이 제출한 인터넷 기사는 비록 기자명을 밝히는 등 기사와 같은 형식을 취하고 있으나 특정 광고주나 상품에 대한 상업적 광고를 주 내용으로 하는 등에서 '기사형 광고’<각주>18</각주>로 판단되며, 피심인이 제출한 기사내용의 진위여부와 무관하게 기사내용 어디에도 라마다호텔의 객실가동률이 국내 1위임을 객관적으로 입증하는 내용이 없다. 25 따라서 피심인이 객관적인 근거 없이 이 사건 호텔이 국내 객실 가동률 1위 브랜드 호텔인 것처럼 “국내 객실 가동률 1위 호텔, 라마다호텔”이라고 광고한 행위는 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀려 광고한 것으로 거짓ㆍ과장성이 인정된다. 2) 소비자 오인성 26 일반 소비자들은 “국내 객실 가동률 1위, 라마다호텔”이라고 표현된 이 사건 광고를 접하는 경우, 광고내용 그대로 이 사건 호텔이 국내 객실가동률 1위 브랜드인 라마다 호텔로서 이 사건 호텔을 분양받으면 객실 가동률이 높아 안정적으로 높은 운영수익을 올릴 수 있는 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다. 3) 공정거래 저해성 27 객실가동률은 분양형 호텔의 수익을 결정하는 중요 사항 중 하나이므로 객실가동률이 국내 1위인지 여부는 이 사건 호텔을 분양받을지 여부를 결정하려는 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소라고 볼 수 있다. 28 따라서 피심인이 객관적인 근거 없이 라마다호텔의 객실가동률이 국내 1위인 것처럼 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다. 마. “700만명 독점호텔” 광고행위의 위법 여부 1) 거짓ㆍ과장성 29 피심인은 “700만명 독점호텔”이란 표현과 관련하여, 자신의 분양물 인근에 위치한 강원랜드의 연간 방문객이 700만 명이고, 태백시ㆍ삼척시ㆍ정선군의 방문객을 포함하면 연간 1,000만 명이상의 방문객이 있지만, 강원랜드 앞에는 카지노 이용객을 상대로 운영하는 중소규모의 호텔 및 모텔만 있어 레스토랑, 휘트니스센터 등의 부대시설을 보유한 자신의 호텔만이 단체, 가족 및 외국 관광객이 이용 가능한 유일한 호텔이므로 거짓ㆍ과장의 광고가 아니라고 주장한다.<각주>19</각주>30 살피건대, 피심인의 이 사건 광고 당시 정선군에는 강원랜드, 하이원리조트 등 관광호텔, 가족호텔, 리조트, 콘도가 다수 존재