(주)한양의 부당한 광고행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인 적격성 1 피심인은 건설업을 영위하는 사업자로서 '표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률(이하 '표시광고법’이라 한다)’ 제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당되며, 이 사건 광고에 책임이 있는 자이다. 나. 피심인 일반현황 2 피심인의 일반현황은 아래 <표 1>과 같다. <표 1> 피심인 일반현황 (2011.12.31. 기준, 단위 : 백만 원, 명) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120717761" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인 제출자료 3 피심인의 이 사건 분양 건축물 현황은 아래 <표 2>와 같다. <표 2> 분양 건축물 현황 (단위 : ㎡) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120717779" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인 제출자료 다. 시장구조 및 실태 1) 주택건설 시장 현황 4 주택건설은 불특정 다수의 수요자를 대상으로 단독주택, 연립주택, 아파트 등과 같은 주거용 건물을 건설하여 공급하는 사업을 말한다. 5 주택건설시장은 주로 13,000여개 이상의 중소 규모의 주택건설 사업자들로 구성되어 있고, 최근 건설 사업자의 부도가 잇따르자 브랜드 파워가 큰 대형 주택건설 사업자로 수주가 집중되고 있다. 6 주택건설 사업자의 2011년도 기준 시공능력평가<각주>1</각주>순위는 현대건설 주식회사<각주>2</각주>가 평가금액 11조 1,201억 원으로 1위, 삼성물산이 2위, 지에스건설이 3위이며, 피심인은 평가금액 1조 1,007억 원으로 31위이다. 2) 주택 선분양 현황 7 주택 선분양이란 사업주체가 건축하는 주택을 착공과 동시에 분양하는 방식으로 1977년 도입된 아파트 분양가 규제를 계기로 관련 법령에 주택의 공급조건, 방법 및 절차 등에 관한 사항이 규정되면서 주택의 분양은 대부분 선분양 형태로 진행되었다. <그림 1> 주택 선분양 시행절차도 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120717781" alt="이유 3번째 이미지" ></img> 8 선분양 방식의 경우 주택건설 사업자로서는 수분양자의 계약금, 중도금 등을 활용하여 공사를 진행할 수 있기 때문에 주택건설자금 확보가 용이한 측면이 있고, 소비자도 주택가격 상승기에는 수익자산을 선 확보할 수 있는 이점이 있다. 9 그러나 선분양 방식의 주택 거래는 완공되어진 주택을 직접 보고 구매하는 후분양 방식의 거래에 비해, 소비자가 견본주택 등을 통해 구매를 결정하므로 완성된 주택이 사전 정보와 다르게 시공되거나, 품질의 하자가 발생하는 등 선분양 매물에 대한 불확실성이 존재하는 단점이 있다. 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 행위사실 10 피심인은 2009. 10. 1. 부터 2012. 1. 3.까지 김포한강신도시 '한양수자인 1차’ 아파트 분양을 위해 인터넷 홈페이지(www.hygimpo.co.kr), 분양안내책자, 전단지, 신문광고 등을 통해 아파트 단지 내 녹지율<각주>3</각주>에 대해 광고하면서 아래 <그림2>부터 <그림5>와 같이 '최고 녹지율 56%’, '한강신도시 내 최고 녹지율 56%를 자부하는 대단지’, '한강신도시내 최고 녹지율(56%)’ 등으로 광고하였다(이하 '녹지율 과장 광고행위’라 한다). <그림 2> 인터넷 홈페이지 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120717783" alt="이유 4번째 이미지" ></img> <그림 3> 분양안내책자 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120717785" alt="이유 5번째 이미지" ></img> <그림 4> 전단지 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120717787" alt="이유 6번째 이미지" ></img> <그림 5> 신문광고(2009. 10. 19. 월요일, 동아일보 B12면 등) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120717789" alt="이유 7번째 이미지" ></img> 11 또한, 피심인은 같은 기간 동안 아래 <그림6>부터 <그림 8>과 같이 '단지를 순환하는 650미터 길이의 친환경 수로’, '한강신도시의 축소판이라고 자부할 수 있는 만큼, 단지를 순환하는 650미터 길이의 워터 네트워크를 조성합니다’, '한강신도시의 축소판이라고 자부할 수 있을 정도로 단지를 둘러싸는 650미터 길이의 생태수로 공간’ 등으로 광고하면서, 이 사건 단지 내 650m 수로를 <그림 9>와 같이 파란색 점선으로 이어진 형태로 이미지화하여 표현하였다(이하 '생태수로 과장 광고행위’라 한다. 또한 위의 '녹지율 과장 광고행위’ 및 '생태수로 과장 광고행위’를 모두 일컬어 '이 사건 광고행위’라 한다). <그림 6> 인터넷 홈페이지 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120717791" alt="이유 8번째 이미지" ></img> <그림 7> 분양안내책자 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120717793" alt="이유 9번째 이미지" ></img> <그림 8> 전단지 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120717763" alt="이유 10번째 이미지" ></img> <그림 9> 파란색 점선으로 이어진 단지 내 생태수로 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120717765" alt="이유 11번째 이미지" ></img> <표 3> 광고게재 내역 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120717767" alt="이유 12번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인 제출자료 나. 관련 법규정 표시광고법 제3조(부당한 표시ㆍ광고행위의 금지) ① 사업자 등은 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 다음 각호의 행위를 하거나 다른 사업자등으로 하여금 이를 행하게 하여서는 아니 된다. 1. 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고 2. ~ 4. (생략) ② (생략) 시행령 제3조(부당한 표시ㆍ광고의 내용) ① 법 제3조 제1항 제1호의 규정에 의한 허위ㆍ과장의 표시ㆍ광고는 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고하는 것으로 한다. ② ~ ⑤ (생략) 다. 위법성 판단 1) 위법성 성립요건 12 표시광고법 제3조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 거짓ㆍ과장의 광고라 함은 사실과 다르게 광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서 공정한 거래 질서를 저해할 우려가 있는 광고를 말한다. 13 따라서 거짓ㆍ과장 광고행위가 성립하기 위해서는 광고내용의 ① 거짓ㆍ과장성, ② 소비자 오인성, ③ 공정거래 저해성이 인정되어야 한다. 14 한편, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지의 여부는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단 한다<각주>4</각주>. 2) 위법성 요건 해당여부 가) 녹지율 과장 광고행위 (1) 거짓ㆍ과장성 여부 15 먼저 이 사건 아파트의 녹지율이 56%에 해당하는지 검토해보면, 피심인이 김포한강신도시 택지개발지구 내에'한양수자인 1차’아파트의 최초 사업 승인(2009. 10. 12.)을 위해 김포시청에 제출한 자료의 녹지율은 50.39%(녹지면적 39,035.91㎡)로 확인된다. 16 또한 최초 사업 승인 이후 피심인은 2010. 3. 3. 김포시청의 '주택건설 사업계획 변경승인’을 통해 녹지율 50.95%(녹지면적 39,468.69㎡)로 변경하였으며, 이 사건 아파트가 준공(2012. 2. 28.)되어 최종 확정된 녹지율은 50.81%(녹지면적 39,879.03㎡)로 확인된다. 17 따라서 이 사건 아파트의 최초 사업승인 시점부터 준공 시점 까지 모두 단지 내 녹지율이 51% 미만으로 피심인이 광고한 56%와는 상당한 차이가 있다. <표 4> 이 사건 아파트의 녹지율 및 녹지면적 변동 현황 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120717769" alt="이유 13번째 이미지" ></img> 18 또한 피심인의 이 사건 아파트 녹지율이 김포한강신도시 내 최고인지 여부를 검토해보면, 피심인의 이 사건 아파트보다 먼저 또는 유사한 시기에 사업이 이루어진 김포한강신도시 내 아파트 중 우남퍼스트빌(Ac-14) 등의 녹지율이 피심인의 이 사건 아파트 보다 높은 것으로 확인된다. <표 5> 김포한강신도시 내 주변 아파트단지 녹지율 비교 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120717771" alt="이유 14번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 김포시청 주택과 제출자료 19 따라서, 피심인이 이 사건 아파트의 최초 사업승인 및 준공시점에 녹지율이 각각 50.39% 및 50.81%이고, 김포한강신도시 내 다른 아파트들 보다 녹지율이 높지 않아 실제 최고 녹지율이 아니므로, 피심인이 '최고 녹지율 56%’, '한강신도시 내 최고 녹지율 56%를 자부하는 대단지’, '한강신도시내 최고 녹지율(56%)’ 등으로 광고한 내용은 사실과 달라 거짓ㆍ과장성이 인정된다. 20 이에 대하여 피심인은 녹지율에 대하여 명확한 정의규정이 없고, 도시공원법상 쾌적한 도시환경을 조성하고 시민의 휴식과 정서 함양에 이바지하는 공간 또는 시설을 공원녹지라고 규정하고 있는 점을 비추어 볼 때 녹지율은 수목이나 초화류 등이 식재된 면적뿐만 아니라 이에 부속된 각종 시설이 포함된 면적의 비율인 조경율로 볼 수 있고, 이럴 경우 이 사건 아파트의 녹지율은 56%를 초과하고 있으므로 피심인의 광고행위에 거짓ㆍ과장성이 없다는 취지의 주장을 한다. 21 살피건대, 피심인이 제출한 확인서 내용에 따르면 녹지율이 순수하게 수목이나 초화류 등이 식재된 면적의 비율을 의미한다고 인정한 점, 동일 지역 내에서 피심인과 유사한 시기에 아파트를 분양한 사업자의 광고<각주>5</각주>에서 순수하게 수목 등이 식재된 면적의 비율인 녹지율과 각종 부속 시설까지 포함한 조경율을 구분하여 광고하고 있는 점, 이 사건 아파트 분양 등에 대한 근거 법령인 '김포한강 택지개발사업 제1종지구단위’ 중 '지구단위계획 시행지침’에서 수목 등이 식재된 면적을 의미하는 녹지면적과 녹지면적에 이에 부속된 조경시설면적을 합산한 조경면적을 명백하고 구분하고 있는 점, 더 나아가 소비자들이 녹지율을 인식함에 있어 수목 등이 식재된 면적 뿐만 아니라 이에 부속된 각종 인공적인 조경시설까지를 포함한 것으로 이해한다고 보기 곤란한 점 등을 감안할 때 피심인의 주장은 이유 없다. (2) 소비자 오인성 22 아파트 분양은 통상 선분양 후시공으로 이루어지고 있어 소비자들은 분양광고 당시 분양안내책자, 홈페이지, 전단지 광고 등을 통해 정보를 얻게 되며 특별한 사정이 없는 한 이를 그대로 신뢰하고 받아들이는 것이 일반적이다. 23 따라서 '최고 녹지율 56%’, '한강신도시 내 최고 녹지율 56%를 자부하는 대단지’, '한강신도시내 최고 녹지율(56%)’ 등과 같은 내용의 광고를 접한 보통의 주의력을 가진 소비자들은 이 사건 아파트 단지의 녹지율이 56%에 이르고, 이는 김포한강신도시내 아파트 중 최고의 녹지율을 갖춘 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다고 판단된다. (3) 공정거래 저해성 24 일반적으로 주택을 분양받고자 하는 소비자들은 분양물의 입지조건, 분양가격, 주택구조, 주거환경 등 여러 가지 요소를 종합적으로 고려하여 분양받을지 여부를 결정할 것이다. 25 특히, 최근 들어 소비자들이 풍부한 녹지공간 등 쾌적한 주거환경을 갖춘 아파트를 선호하는 추세와 맞물려, 주택의 입지조건, 분양가격 등이 유사한 경우에는 아파트의 녹지공간 및 조경 비중은 소비자들이 아파트를 분양받을 것인지 여부를 결정하는데 중요한 고려요소 중 하나라고 할 것이다. 26 따라서, 사실과 달리 '최고 녹지율 56%’, '한강신도시 내 최고 녹지율 56%를 자부하는 대단지’, '한강신도시내 최고 녹지율(56%)’로 광고한 피심인의 행위는 소비자들의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 것으로 인정된다. (4) 소결 27 피심인의 녹지율 과장 광고행위는 거짓ㆍ과장성, 소비자오인성, 공정거래 저해성 등 위법요건을 모두 갖춘 것으로 인정되므로 표시광고법 제3조 제1항 제1호에 규정된 거짓ㆍ과장 광고에 해당한다. 나) 생태수로 과장 광고행위 (1) 거짓ㆍ과장성 여부 28 피심인은 이 사건 아파트의 생태수로에 대하여 아래 <그림 10>에서 보는 바와 같이 파란색 점선으로 이어진 수로를 통해 물이 순환하여 흐르는 것으로 나타내고 있으며, 광고 문구상에서도 단지를 순환하는 것으로 표현한 내용을 중점적으로 부각하였다. <그림 10> 생태수로 및 건강숲길<각주>6</각주>사진 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120717773" alt="이유 15번째 이미지" ></img> 29 그러나 이 사건 아파트의 생태수로 설계도면 및 실제 조성된 수로의 모습을 보면 생태수로가 전체적으로 이어져 물이 계속 순환하여 흐를 수 있게 이어져 있지 않다. <그림 11> 이 사건 아파트 생태수로 설계도면 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120717775" alt="이유 16번째 이미지" ></img><각주>7</각주><각주>8</각주><각주>9</각주><그림 11> 이 사건 아파트 단지 내 조성된 생태로의 실제 모습 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120717777" alt="이유 17번째 이미지" ></img> 30 따라서, 피심인이 이 사건 아파트 단지 내에 물이 계속 흐를 수 있게 이어져 있는 650m의 수로를 조성하는 것이 아님에도 불구하고 '단지를 순환하는 650미터 길이의 친환경 수로’, '한강신도시의 축소판이라고 자부할 수 있는 만큼, 단지를 순환하는 650미터 길이의 워터 네트워크를 조성합니다’, '한강신도시의 축소판이라고 자부할 수 있을 정도로 단지를 둘러싸는 650미터 길이의 생태수로 공간’ 등의 표현으로 광고한 내용은 사실과 달라 거짓ㆍ과장성이 인정된다. 31 이에 대하여 피심인은 '단지를 순환’의 의미란 단지를 에워싸고 있다는 의미로서 반드시 완벽하게 연결되어 있다는 의미는 아니고 견본주택에 비치된 단지 모형도에 각 수로들의 형상을 명시하였으므로 소비자들은 수로가 단지를 전체적으로 에워싸고 있고 그 총 길이가 약 650m에 달하는 것으로 인식할 것이므로 피심인의 광고내용에 거짓ㆍ과장성이 없다는 취지의 주장을 한다. 32 살피건대, 피심인의 광고문구가 '단지를 순환하는 650미터 길이의 워터 네트워크를 조성합니다.’ 등 생태수로가 단지를 순환하고 있음을 강조하고 있는 점, 위 <그림 10>에서 보는 바와 같이 건강숲길 및 생태수로가 각각 끊어짐이 없이 단지를 에워싸고 있는 것으로 표시되어 있고, 실제로도 건강숲길은 이어져 있는 바, 소비자들이 생태수로가 건강숲길과는 달리 단절되었다고 인식하기 어렵다고 판단되는 점 등을 고려할 때 피심인의 주장은 이유 없다. (2) 소비자 오인성 33 아파트 분양은 통상 선분양 후시공으로 이루어지고 있어 소비자들은 분양광고 당시 분양안내책자, 홈페이지, 전단지 광고 등을 통해 정보를 얻게 되며 특별한 사정이 없는 한 이를 그대로 신뢰하고 받아들이는 것이 일반적이다. 34 따라서 이 광고를 접한 보통의 주의력을 가진 소비자들은 이 사건 아파트 단지 내에 물이 순환하여 계속 흐를 수 있게 이어져 있는 650m 길이의 수로가 단지 내에 조성되는 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다고 판단된다. (3) 공정거래 저해성 35 일반적으로 주택을 분양받고자 하는 소비자들은 분양물의 입지조건, 분양가격, 주택구조, 주거환경 등 여러 가지 요소를 종합적으로 고려하여 분양받을지 여부를 결정할 것이다. 36 특히, 수경공간의 조성은 녹지공간과 더불어 아파트를 분양받고자 하는 소비자들의 관심도<각주>10</각주><각주>11</각주>가 높은 사항이며 쾌적한 거주환경을 형성하는데 영향을 줄 수 있는 부분이므로 소비자들이 아파트를 구매하는데 있어 고려요인으로 작용할 것이다. 37 따라서, 사실과 달리 단지 내에 이어져 있는 650m 수로가 조성되는 것처럼 광고한 피심인의 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 분양시장에서의 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 것으로 인정된다. (4) 소결 38 피심인의 생태수로 과장 광고행위는 거짓ㆍ과장성, 소비자오인성, 공정거래 저해성 등 위법요건을 모두 갖춘 것으로 인정되므로 표시광고법 제3조 제1항 제1호에 규정된 거짓ㆍ과장 광고에 해당한다. 3. 처분 39 피심인의 이 사건 광고행위는 이미 종료되었으나, 가까운 장래에 이 사건 광고행위와 동일 또는 유사한 행위가 반복될 우려가 있으므로 피심인에게 행위금지명령을 하기로 한다.<각주>12</각주>4. 결론 40 피심인의 위 2. 가.의 행위는 표시광고법 제3조 제1항 제1호의 거짓ㆍ과장 광고에 해당되므로 같은 법 제7조의 규정을 적용하여 주문과 같이 의결한다.