(주)한양중공업의 부당한 광고행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인 적격성 1 피심인은 건설업을 영위하는 자로서 표시ㆍ광고 공정화에 관한 법률(2013. 8. 13. 제12096호, 이하 “법”이라 한다) 제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당되며, '숭인 한양 LEEPS’의 시행사로서 이 사건 광고의 기획ㆍ실시 및 비용부담의 책임이 있는 자이다. 나. 피심인 일반현황 2 피심인의 일반현황은 아래 <표 1>과 같다. <표 1> 피심인 일반현황 (2012.12.31.기준, 단위: 백만원, 명) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757797" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 출처: 피심인 제출자료 다. 분양물 현황 3 피심인의 이 사건 분양물의 현황은 아래 <표 2>와 같다. <표 2> 분양물 현황 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757801" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 출처: 피심인 제출자료 라. 시장구조 및 실태 1) 수익형부동산의 개념 4 수익형부동산이란 일반적으로 오피스텔, 상가, 오피스 그리고 최근 관련규제 완화로 공급이 증가한 도시형 생활주택 등이 대표적인 형태로서 주거용 및 토지를 제외한 부동산으로 일정기간 동안 수익이 발생하는 부동산으로 정의할 수 있다. 5 수익형부동산은 금리 및 경기상황에 의해 수익변동이 발생하는 경기에 민감한 부동산 상품으로 주거용 부동산 및 토지보다 투자시 리스크가 커서 이에 따른 미래가치에 대한 투자전략이 선행되어야 하며 입지선정 및 배후 유동인구, 접근성 등을 점검할 필요가 있다. 6 또한, 공실이 발생되었을 시 임대료뿐 아니라 원금도 회수하지 못할 수 있으며 단순히 투입되는 금액대비 임대수익만으로 산출한 표면적인 수익률만을 믿고 투자하기 보다는 꼼꼼히 세금 부분 등을 따져보고 투자를 고려하여야 한다. 2) 수익형부동산의 종류 (가) 오피스텔<각주>1</각주>7 오피스텔이란 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로 주 용도가 업무시설이며 업무와 주거를 한 단위실내에서 해결하는 복합용도의 건축물을 말한다. 8 그간의 오피스텔에 대한 정책은 주택시장의 변화에 따라 건축기준을 변경하고 수급의 불균형을 조절해 왔으며, 2010년 오피스텔이 “준주택”으로 지정<각주>2</각주>되고, 2012년 매입임대주택사업<각주>3</각주>에 포함되는 등의 다양한 규제완화로 신규 공급이 크게 증가한 것으로 나타났다. 9 최근 오피스텔의 신규 공급 현황은 <표 3>과 같이 허가 동수 및 면적이 2011년 급격히 증가한 이후 최근 3년간 꾸준히 증가하고 있으며, 2013년의 경우 허가 및 착공면적은 다소 감소하였으나 입주예정물량인 준공면적<각주>4</각주>은 큰 폭으로 증가한 것으로 나타나는 등 당분간 공급이 증가할 것으로 예측된다. <표 3> 오피스텔 건축허가 현황 (단위: 동수, 천㎡) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757803" alt="이유 3번째 이미지" ></img> * 출처: 국토교통부 통계자료 (나) 상가 10 상가는 임대수익을 통한 안정적인 운용수익을 기대해 볼 수 있으며, 향후 국내 인구의 빠른 고령화와 베이비붐세대 은퇴에 따른 노후생활자금 마련의 수단으로서 이에 대한 관심은 지속될 것으로 예측된다. 11 국토교통부 발표에 따르면, 2013년 상업용 건축물의 인ㆍ허가 현황이 전년대비 건축허가(2.8%), 착공(7.0%), 준공(2.2%)면적이 모두 증가하였다. 세부적으로 살펴보면 건축허가의 경우 제1종 근린생활시설(3.7%), 제2종 근린생활시설(2.6%), 판매시설(44.1%)은 증가하였으며, 업무시설(-19.6%)은 감소한 것으로 나타났다. <표 4> 연도별 상업용 건축허가, 착공, 준공 현황 (단위: 천㎡) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757805" alt="이유 4번째 이미지" ></img> * 출처: 국토교통부(2013년 전국 건축 인ㆍ허가 현황 보도자료) 12 국토교통부 발표 2013년 상업용부동산 투자수익률을 보면, 오피스 빌딩의 경우 5.30%로서 전년대비 0.25%p 하락하였으며, 매장용 빌딩은 5.18%로서 전년대비 0.07%p 하락한 것으로 나타났다. 전반적인 경기침체, 물가상승 등 실물경기 악화의 영향으로 상업용부동산에 대한 수요가 부진하였으나, 2013년 하반기부터 국내경기가 완만한 회복세로 진입함에 따라 하락폭은 둔화된 것으로 분석하였다. <표 5> 상업용부동산 연간 투자수익률 추세 (단위:%) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757807" alt="이유 5번째 이미지" ></img> ※ 2012년도까지는 8개시도(서울, 광역시, 경기일부) 주요상권 기준의 결과인 반면, 2013년도부터는 전국기준 결과이므로 비교시 유의 ※ 2009년 이후 연간수익률은 해당년도 4분기 동안의 시간가중 수익률임 ※ 투자수익률(%) = 소득수익률(%) + 자본수익률(%) - 소득수익률(%) = 순영업소득(임대료 등 수입 - 영업경비) / 기초자산가액 × 100 - 자본수익률(%) = 자산가격변동액 / 기초자산가액×100 * 출처: 국토교통부, 2013년 4분기 상업용부동산 임대동행조사 결과발표 13 상가의 경우<각주>5</각주>, 기타 수익형부동산 상품에 비해 초기 투자금액이 높은데다 경기여건에 민감하여 수익률 변동성이 많다는 점을 감안한다면 투자확대는 다소 제한적이다. 또한 아파트, 오피스텔, 토지 등 기타 부동산 상품과는 달리 권리금이라는 변수가 포함되어 있어 시세파악이 어려우며, 상대적으로 환금성이 크게 낮은 점을 감안한다면 입지에 대한 상권분석 및 실질 수익률 파악 등이 필요하다. 14 아파트와는 달리 상가는 동일 지역 내에 위치해도 점포의 입지, 분양가, 금융조건, 건설사의 다양한 투자지원 가능여부 등 개별적 특색이 강해 상가마다 차이가 나고, 수익률과 개발 가능성을 부풀려 홍보하고 있는 경우가 많다는 점을 유의하여야 한다. (다) 도시형 생활주택<각주>6</각주>15 최근 빠르게 증가하는 1～2인 가구와 서민의 주거안정을 위한 소형주택 공급량 확대를 위해 정부는 2009년 5월 도시형 생활주택 개념을 도입하고, 관련규정을 완화(건설기준, 주차장기준, 부대ㆍ복리시설 설치의무 일부 면제 등)하며 국민주택기금을 지원하는 등 중소형 주택공급 활성화를 적극적으로 추진하여 왔다. <표 6> 도시형 생활주택과 공동주택 비교 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757809" alt="이유 6번째 이미지" ></img> * 출처: 국토교통부 보도자료 16 도시형 생활주택은 주로 소형가구를 배후수요로 하는 업무지구나 교통접근성이 좋은 역세권지역을 중심으로 관심이 꾸준히 증가하고 있으며, 관련규제의 대폭적인 완화 등으로 최근 4년간 공급이 활성화되는 추세였으나, 2013년 국민주택기금의 금리 환원<각주>7</각주>및 주차장 기준 강화<각주>8</각주>에 따라 전년대비 44.2% 감소한 것으로 나타났다<각주>9</각주>. 유형별로 보면 원룸형은 4만3천호로 전년대비 58% 감소하였고, 단지형은 2만6천호로 전년대비 22% 증가하여 단지형 주택의 비중이 증가하는 추세를 보이고 있다. 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 행위사실 17 피심인은 2013. 3. 8.부터 2013. 4. 27.의 기간 동안 중앙일간지를 통해 서울 종로구 숭인동 소재 '숭인 한양 LEEPS(이하 “이 사건 분양물”이라 한다)’를 분양광고하며 <그림 1>과 같이 “파격 적인 분양가 - 2년전 분양가”, “폭발적인 임대수요 수익률 급상승”이라고 광고한 사실이 있다. <그림 1> 신문 광고내용 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757813" alt="이유 7번째 이미지" ></img> <표 7> 광고 게재 내역 (단위: 원) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757815" alt="이유 8번째 이미지" ></img> * 출처: 피심인 제출자료 나. 관련 법규정 18 < 별지 > 와 같다. 다. 위법성 판단 1) 위법성 성립요건 19 법 제3조 제1항 제1호에서 규정한 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고라 함은 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고로서 공정한 거래 질서를 저해할 우려가 있는 표시ㆍ광고를 말한다. 20 따라서 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고행위가 성립하기 위해서는 표시ㆍ광고내용의 거짓ㆍ과장성, 소비자 오인성 및 공정거래 저해성이 인정되어야 한다. 21 한편, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 표시ㆍ광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다(대법원 2003. 6. 27. 선고 2002두6965 판결). 22 또한, 표시ㆍ광고행위에 있어서 표시ㆍ광고행위를 한 사업자등에게 표시ㆍ광고에서 주장하는 내용 중 사실과 관련한 사항이 진실임을 합리적ㆍ객관적 근거에 의하여 입증할 책임이 있는 것이고, 입증책임이 있는 당사자가 그 주장사실을 증명할 만한 아무런 증거를 제출하지 않은 채 상대방에게 반대증거의 제출을 요구하였으나 상대방이 이에 응하지 않았다고 하여 그 주장사실이 추정되거나 또는 입증의 필요가 상대방에게 돌아가게 되는 것은 아니다(대법원 2003. 3. 31. 2002마4109 판결 참조). 2) 위법요건에 해당하는지 여부 가) 거짓ㆍ과장성 여부 (1) “파격 적인 분양가 - 2년전 분양가”광고 관련 23 피심인은 “파격 적인 분양가 - 2년전 분양가”라고 표현함으로써 마치 2년 전의 분양가는 현재의 분양가보다 파격적으로 낮은 가격에 분양 되었으며, 피심인의 이 사건 분양물이 현 시세보다 파격적으로 낮은 2년 전의 분양가에 분양하여 실제보다 우량 또는 유리한 것처럼 광고하였다. 24 이와 관련하여 피심인은 2년 전인 2011년 분양한 이 사건 분양건물 인근 4개의 도시형 생활주택 및 오피스텔 분양건물의 분양 비교자료를 제출하며, 이 사건 분양물의 분양가가 인근 분양물 대비 상대적으로 저렴하기 때문에 “파격 적인 분양가 - 2년전 분양가”와 같이 광고한 내용은 사실과 부합하다고 주장한다. 25 그러나 피심인이 제출한 도시형 생활주택 분양 자료를 검토해보면 <표 8>과 같이 이 사건 분양물의 분양면적이 인근 분양건물보다 상대적으로 작음에도 불구하고 분양가가 비슷하거나 조금 싼 정도여서 결코 저렴하다고 볼 수 없으며 더구나 파격적으로 저렴한 분양가라고 할 수 없음이 확인된다. <표 7> 숭인 한양 LEEPS와 인근 분양건물 비교표 (단위: 평, 층, 백만원) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757799" alt="이유 9번째 이미지" ></img><각주>10</각주><각주>11</각주><각주>12</각주><각주>13</각주>* 분양건물의 타입 및 방향에 따른 가격차 * 출처: 피심인 제출자료 26 또한, 피심인이 제출한 오피스텔 분양 자료를 검토해보면 <표 8>과 같이 이 사건 분양물과 분양면적이 유사한 분양건물의 분양가는 비슷하고, 분양면적이 상대적으로 큰 분양건물은 분양가가 조금 비싼 것으로 확인되어 이 사건 오피스텔의 분양가가 결코 파격적으로 저렴하다고 할 수 없음이 확인된다. 27 아울러, 부동산114 리서치 자료에 의하면 2011년부터 2013년까지 3년간 분양에 나섰던 오피스텔 신규단지의 47%가 분양 중인 단지, 즉 미분양인 것으로 나타났으며, 단지 개수 기준으로 보면 전체 401곳 중 213곳이 분양 완료한 반면, 188곳이 분양 중(미분양)인 것으로 나타났다. 게다가 2013년 ~ 2014년 예정된 오피스텔 연간 입주물량이 3만 실 이상으로 나타나 2012년 대비 3배 이상 급증할 것으로 예상되는 등 오피스텔의 미분양 비율은 당분간 높아질 것으로 내다보고 있다. 28 그러므로 이 사건 분양물을 분양할 당시인 2013년의 경우 오피스텔 신규분양 중 약 절반이 미분양 상태이며, 초과공급 분과 부동산 시장 침체 등으로 2년 전인 2011년보다 분양가가 높을 요인이 적다고 볼 때 이 사건 분양물을 “2년전 분양가”라고 한 광고는 마치 2년 전의 분양가가 분양당시 보다 파격적으로 저렴했고 이 사건 분양물도 파격적으로 저렴한 가격에 분양하는 것으로 소비자를 오인시킬 우려가 있다고 판단된다. 29 피심인의 “파격 적인 분양가 - 2년전 분양가”라는 광고표현이 사실에 근거한다면 유사한 조건의 분양물의 분양가를 비교할 당시 이 사건 분양물의 분양 2년 전인 2011년 분양가보다 분양당시인 2013년 상당히 높아야 하며, 피심인의 이 사건 분양물이 2013년의 상당히 높은 분양가가 아닌 2년 전의 파격적인 분양가 수준의 저렴한 가격에 공급되어야 할 것이다. 30 그러나 2013년 5월에 서울 종로구 숭인동에 분양한 '삼선솔하임4차’의 경우 27.98㎡의 도시형 생활주택 80실과 32.20㎡의 오피스텔 88실을 1억 2천만 원 ~ 1억 4천만 원에 분양하여 2011년 분양가 및 피심인의 이 사건 분양물과 분양가격의 차이가 없는 것으로 확인된다. 31 따라서 위 광고는 피심인의 이 사건 분양물이 분양당시 인근의 도시형 생활주택 및 오피스텔과 견주어 파격적으로 분양가가 저렴하지 않고 이 사건 분양물의 분양 2년 전의 분양가가 분양당시와 유사한 금액임에도 불구하고, “파격 적인 분양가 - 2년전 분양가”와 같이 광고함으로써 마치 이 사건 분양물이 2년 전의 분양가 수준의 파격적으로 저렴한 것처럼 소비자를 오인하게 할 우려가 있으며 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀린 것으로 판단된다. (2) “폭발적인 임대수요 수익률 급상승”광고 관련 32 피심인은 객관적인 근거없이 “폭발적인 임대수요 수익률 급상승”이라고 표현함으로써 마치 이 사건 분양물이 위치한 지역에 분양 당시에 폭발적으로 임대수요가 늘어 그에 따른 임대수익률이 급격히 상승하는 것처럼 광고하였다. 33 이와 관련하여 피심인은 이 사건 분양물 인근에 고려대, 경희대 등 다수의 대학과 동대문디자인플라자(이하 “DDP”라 한다) 건립 등 동대문 상권, 종로ㆍ동대문 중심업무지구와 인접하고 있어 임대수요가 풍부하며 이 사건 분양물의 분양가가 주변 도시형 생활주택이나 오피스텔 대비 저렴하여 임대수익률이 높을 것이므로 이와 같이 광고하였다고 소명하며 이 사건 분양물 주변 임대수요 현황과 함께 외국인 유학생 현황, DDP 고용 창출 기사, 서울시 구별 1인가구 비율, 임대수익률 분석 자료를 제출하였다. 34 그러나 조사결과 피심인의 위 광고는 다음과 같은 점을 고려할 때 사실이 아니라고 판단된다. 35 첫째, 피심인은 “폭발적인 임대수요”라고 광고하였지만 “폭발적”이라는 사전적 의미는 '갑자기 엄청난 기세로 터지는’이라는 뜻으로써 기존의 인근 대학 및 동대문ㆍ경동시장 등 상권의 임대수요가 분양당시 특별히 증가 요인이 있다고 보기 어려우며, 피심인은 이에 대한 객관적인 자료를 제출하지 못하였다. 36 또한, 이 사건 분양물이 위치한 종로구 숭인동 소재에 오피스텔 및 도시형 생활주택이 14개<각주>14</각주>나 존재하고 있어 이 사건 분양물의 임대수익률이 급상승할 요인이 없음에도 피심인은 이에 대한 객관적인 자료를 제출하지 못하였다. 37 둘째, DDP 고용창출 기사 내용과 관련하여 검토 결과 '11만3천명 고용창출 효과’는 2010년 서울연구원(당시 서울시정개발연구원) 연구용역<각주>15</각주>에서 다지역산업연관분석(MRIO)<각주>16</각주>모형을 통하여 산출한 것이 확인되며, 이는 DDP 건립시 이와 연관된 산업분야 전반의 고용 파급효과에 따른 인원을 산출한 것으로써 이 사건 분양물의 임대수요와는 직접적인 연관성이 적은 것으로 확인된다. 38 또한, 2014. 3. 21. 개관한 DDP의 상주근무 인력은 350명으로 확인되며 방문객을 대상으로 신제품과 패션 트렌드를 알려주고 새로운 전시를 통해 지식을 가르쳐주며 다양한 디자인을 체험하게 하는 콘텐츠로 운영되는 DDP의 건립이 인근의 오피스텔 및 도시형 생활주택에 직접적인 폭발적 임대수요를 가져온다고 보기 어렵다고 판단된다. 39 셋째, 서울시 구별 1인 가구 비율과 관련하여 검토한 결과 이 사건 분양물이 위치한 종로구의 일반가구 대비 1인 가구 비율이 약 30%정도로 타 구의 비율에 비하여 높은 것은 사실이나 2010년 인구주택 총조사 결과를 보면 서울시 25개 자치구중 종로구는 총인구, 총 가구수 및 1인 가구수가 중구 다음으로 적은 것으로 나타나<각주>17</각주>1인 가구 비율이 높다는 사실이 이 사건 분양건물에 직접적인 임대수요가 될 수 없음을 제쳐 두고라도 서울시 자치구 중 2번째로 적은 종로구의 1인 가구수가 “폭발적인 임대수요”나 “수익률 급상승”을 입증할 수 없다는 사실은 명백하다. 40 넷째, 피심인은 “수익률 급상승”과 관련하여 이 사건 분양물에 연접한 3개사의 임대시세를 제출하였으나 검토결과, 동 사건 분양물과 유사한 평형의 2개사와는 임대료의 차이가 없고, 평형이 2배 정도 큰 1개사와는 임대료차가 10만 원정도 발생하나 이는 거주면적의 차에 의한 당연한 결과로서 명확한 비교기준이 될 수 없으며, “수익률 급상승”에 대한 객관적인 자료로 보기 어렵다. 41 다섯째, 피심인은 이 사건 분양물의 임대료에 따른 임대수익률을 분석하여 제출하였으나 이를 검토한 결과, 이 사건 분양물의 도시형 생활주택과 오피스텔이 인근의 오피스텔 등과의 분양가 및 임대료 등에서 임대수익률이 높거나 혹은 주변 여건이 급상승 한다는 증거는 어디에도 없으며 객관적인 근거 없이 피심인의 주관에 의한 분석 자료로 판단된다. 42 따라서 피심인이 이 사건 도시형 생활주택 및 오피스텔을 분양하며 “폭발적인 임대수요 수익률 급상승”이라고 광고한 행위는 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀린 것으로 거짓ㆍ과장이 있다고 판단된다. 나) 소비자 오인성 여부 43 일반 소비자들은 사업자가 신문이나 전단지 등을 통하여 광고한 내용에 대해 특별한 사정이 없는 한 사업자의 광고내용을 대체로 신뢰하여 그대로 받아들이는 것이 일반적이다. 특히, 상가 및 오피스텔, 도시형 생활주택 등 수익형부동산의 경우 그 종류가 많고 분양조건도 다양하여 당해 사업자를 통하지 않고서는 구체적인 사실관계를 파악하기 쉽지 않다는 점에서 더욱 그러할 것이다. 44 따라서 보통의 주의력을 가진 소비자들이 피심인의 “파격적인 분양가 - 2년전 분양가”라는 광고를 접하는 경우, “파격적인 분양가”와 “2년 전의 분양가”를 함께 표현함으로써 광고내용 그대로 2년 전에는 분양금액이 현 시세보다 파격적으로 저렴하였고, 이 사건 분양물의 가격이 현 시세보다 파격적으로 저렴한 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다고 판단된다. 45 또한, 보통의 주의력을 가진 소비자들이 피심인의 “폭발적인 임대수요 수익률 급상승”이라는 광고내용을 접하는 경우, “폭발적”이라는 문구와 “급상승”이라는 문구를 연계하여 이 사건 분양물을 분양 받으면 분양당시 임대수요가 폭발적으로 늘어나고 있고, 이에 따라 수익률도 급상승하며 안정적으로 높은 임대수익을 올리는데 도움이 될 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다고 판단된다. 다) 공정거래 저해성 여부 46 오피스텔, 상가, 도시형 생활주택 등 수익형부동산은 주거시설과 달리 수익을 올리기 위해 분양받는다는 점을 고려하면 분양가, 분양물의 가치, 임대수익률, 임대수익률의 보장여부 등은 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소라고 볼 수 있다. 47 따라서 피심인이 자신의 분양물의 분양가와 관련하여 주변 분양물과 비교하여 파격적으로 저렴한 분양가가 아님에도 사실과 다르게 “파격 적인 분양가 - 2년전 분양가”라고 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다고 판단된다. 48 또한, 피심인이 자신의 분양물의 임대수요와 수익률과 관련하여 객관적인 근거 없이 사실과 다르게 “폭발적인 임대수요 수익률 급상승”이라고 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다고 판단된다. 라) 소결 49 피심인의 위 2. 가.의 광고행위는 거짓ㆍ과장성, 소비자 오인성, 공정거래 저해성 등 위법요건을 모두 갖춘 것으로 판단되므로 법 제3조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 거짓ㆍ과장의 광고에 해당된다. 3. 처분 50 피심인의 위 2. 가.의 광고행위는 이미 종료되었으나 장래에 이 사건 광고행위와 동일 또는 유사한 행위가 반복될 우려가 있다고 인정되므로 향후 법위반행위의 재발을 막기 위하여 법 제7조에 따라 시정명령을 부과한다. 4. 피심인의 수락내용 51 피심인은 2014. 10. 13. 위 2.의 행위사실 및 위법성을 인정하고 주문내용의 시정조치 의견을 수락하였으므로 피심인의 출석 없이 이 사건의 심의를 진행하였다. 5. 결론 52 피심인의 위 2. 가.의 행위는 법 제3조의 제1항 제1호에 위반되므로, 법 제7조 제1항의 규정을 적용하여 주문과 같이 의결한다.