(주)흥화의 부당한 광고행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인의 일반현황 1 피심인은 '라마다설악 해양호텔’의 시행사로서 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률<각주>1</각주>제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당하며, 일반현황은 다음 <표 1> 기재와 같다. <표 1> 피심인 일반현황 (2015. 6. 29. 기준, 단위: 백만 원, 명) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120698767" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 나. 분양형 호텔 2 분양형 호텔은 법령상 규정된 용어는 아니나, 일반적으로 건축물의 주 용도가 건축법상 숙박시설로 분류되며 객실을 투자자에게 분양하는 호텔을 일컫는다. 최근 수년간 저금리 기조 속에 종래 대표적인 수익형부동산 상품인 오피스텔의 분양가 상승 및 공급과잉 우려가 제기되면서 2013년 이후 분양형 호텔 공급이 증가하는 추세<각주>2</각주>이다. 3 일반적으로 분양형 호텔을 분양받은 수분양자는 <그림 1> 내용과 같이 분양공급계약과 동시에 시행사 또는 호텔운영사 등(이하 '시행사 등’이라 한다)과 호텔 운영에 대한 위탁운영계약 또는 임대차계약을 체결한다. <그림 1> 분양형 호텔의 사업구조 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120698765" alt="이유 2번째 이미지" ></img> 4 또한, 시행사 등은 통상적으로 분양 후 1∼3년간 수분양자에게 부가가치세를 제외한 분양금액의 일정비율에 해당하는 수익을 지급하고 이후에는 호텔 운영실적에 따라 수익을 배분하는 것으로 위탁운영(임대차)계약을 체결하고 있어, 여러 변수에 의해 객실 가동률이 떨어지게 되면 수분양자의 투자수익은 시행사가 제시하는 수준보다 저하될 가능성이 높다. 5 따라서, 시행사가 분양형 호텔을 분양하며 수분양자에게 지급을 약속하는 수익률이나 수익금이 얼마인지 여부 및 수익의 보장기간 등은 수분양자가 해당 분양형 호텔을 구매ㆍ선택함에 있어 중요한 고려요소라고 할 수 있다. 다. 광고 대상 분양물의 현황 6 피심인이 분양광고를 실시한 속초시 소재 '라마다설악 해양호텔’(이하 '이 사건 호텔’이라 한다)의 일반현황은 다음 <표 2> 기재와 같다. <표 2> 라마다설악 해양호텔 현황 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120698769" alt="이유 3번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 행위 사실 7 피심인은 2014. 9. 23.부터 2015. 3. 24.까지 중앙일간지 등을 통하여 이 사건 호텔을 분양광고하면서 아래 <표3> 내용과 같이 “10년간 월 104만 원을 연금처럼 꼬박꼬박”, “10년간 매월 196만 원을 연금처럼 꼬박꼬박” 등으로 광고하였다.<각주>3</각주>(이하 '이 사건 광고’라 한다) <표 3> 피심인의 광고내용(예시) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120698771" alt="이유 4번째 이미지" ></img> 8 피심인의 이사건 광고 내역은 다음 <표 4> 기재와 같다. <표 4> 피심인의 광고 내역 (단위: 회, 백만 원, 부가가치세 포함) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120698773" alt="이유 5번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 9 이와 같은 사실은 피심인의 광고현황(심사보고서 소갑 제2호증<각주>4</각주>)을 통해 인정된다. 나. 관련 법령 및 법리 10 법 제3조 제1항 제1호는 사업자 등에게 “소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고행위를 하거나 다른 사업자 등으로 하여금 하게 하여서는 아니 된다.”고 규정하고 있으며, 법 시행령 제3조 제1항<각주>5</각주>은 “법 제3조 제1항 제1호의 규정에 의한 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고는 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고하는 것으로 한다.”고 규정하고 있다. 11 따라서 법 제3조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 거짓ㆍ과장의 광고라 함은 사실과 다르게 광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 경우를 말하는 것으로서 광고 내용의 ① 거짓ㆍ과장성, ② 소비자 오인성, ③ 공정거래 저해성이 모두 인정될 때 성립된다. 12 표시ㆍ광고 내용 중 사실과 관련한 사항이 진실임을 입증할 책임은 표시ㆍ광고 행위를 한 사업자에게 있으며, 그 사실과 관련된 사항이 진실임에 대한 입증은 합리적ㆍ객관적 근거에 의하여야 한다.<각주>6</각주>13 소비자 오인성 판단과 관련하여, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지의 여부는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다.<각주>7</각주>이 때 부당한 광고행위 해당 여부에 대한 판단은 광고 그 자체로 유발된 소비자 오인성의 우려 여부를 판단하는 것이므로 설사 소비자가 건축현장 방문 등을 통하여 오인된 인식을 바로잡을 가능성이 있다고 하더라도 광고의 오인성에 영향을 미치는 것은 아니다.<각주>8</각주>14 한편, 부당한 표시ㆍ광고에 있어 공정한 거래를 저해한다는 의미는 소비자의 합리적 선택을 방해하여 상품선택을 왜곡함으로써 자기와 거래하도록 만드는 행위를 말한다. 다. 피심인의 제2. 가.항 행위의 위법 여부 1) 거짓ㆍ과장성 15 이 사건 호텔 수분양자와 코리아자산운용주식회사(이하 '코리아자산운용’이라 한다)간 체결된 '부동산 임대차(위수탁) 계약’에 의하면, 코리아자산운용은 수분양자에게 이 사건 호텔 영업개시일로부터 2개월이 경과한 날로부터 분양대금(부가가치세를 제외한다, 이하 같다)의 50%(50% 담보대출 기준, 이하 '실투자금’이라 한다)를 기준으로 연 10%의 수익금과 이자지원 연 4%를 합한 금액을 임대료(이하 '확정수익금’이라 한다)로 10년간 매월 확정 지급하도록 규정되어 있다.<각주>9</각주><그림 2> 부동산 임대차계약서상 임대료의 지급 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120698775" alt="이유 6번째 이미지" ></img> 16 이에 따라 수분양자에게 10년간 지급되는 확정수익금을 산출하면 다음 <표 5> 기재와 같은바, 가령 분양가가 가장 낮은 A형의 경우, 층별로 분양가가 상이하여 총 487실 중 72.28%에 해당하는 352실은 월 104만 원부터 105만 원까지의 확정수익금이 10년간 지급되지만, 135실은 월 97∼98만 원만이 확정수익금<각주>10</각주>으로 지급된다.<각주>11</각주><표 5> 이 사건 호텔의 평형별 확정수익금 산출내역 (단위: 개, 만 원) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120698777" alt="이유 7번째 이미지" ></img> 17 한편, 확정수익금이 월 196만 원 이상인 객실은 B형 26실, C형 26실, I형 및 K∼M형 5실, D형ㆍE형ㆍJ형 9실로, A형을 포함한 이 사건 호텔 전체 분양 객실 556실의 11.8%인 66실뿐이다. 18 그럼에도 불구하고, 피심인이 마치 전 객실이 월 104만 원 혹은 월 196만 원의 확정수익금을 10년간 매월 지급하는 것처럼 광고한 행위는 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀려 광고한 것으로 거짓ㆍ과장성이 인정된다.<각주>12</각주>2) 소비자 오인성<각주>13</각주>19 일반 소비자들은 “10년간 월 104만 원을 연금처럼 꼬박꼬박”, “10년간 매월 196만 원을 연금처럼 꼬박꼬박” 등으로 표현된 이 사건 광고를 접하는 경우, 광고내용 그대로 이 사건 호텔의 객실을 분양 받으면 전 객실을 통해 10년간 월 104만 원, 혹은 월 196만 원의 확정수익금을 연금처럼 지급 받을 수 있는 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다. 3) 공정거래 저해성<각주>14</각주>20 이 사건 호텔과 같은 수익형 부동산은 주거시설과 달리 안정적인 수익을 올리기 위해 분양받는다는 점을 고려하면, 호텔 분양을 통해 지급 받는 확정수익금은 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소라고 볼 수 있다. 21 따라서 피심인이 사실과 다르게 이 사건 호텔의 분양 이후 전 객실에 대해 10년간 월 104만 원 또는 196만 원의 확정수익금을 연금처럼 지급하는 받을 수 있는 것처럼 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다. 3. 처분 22 피심인의 제2. 가.항 행위는 이미 종료되었으나, 장래에 동일 또는 유사한 행위를 반복할 우려가 있으므로 피심인에게 향후금지명령을 하기로 한다. 4. 결론 23 피심인의 제2. 가.항 행위는 법 제3조 제1항 제1호에 해당하여 위법하므로, 법 제7조 제1항의 규정을 적용하여 주문과 같이 의결한다.