충주렛츠모임의 사업자단체금지행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인 적격성 1 피심인은 충주시 지역에서 부동산중개업을 영위하는 자들이 공동의 이익을 증진할 목적으로 조직한 단체로서 독점규제 및 공정거래에 관한 법률(이하 '법’이라 한다) 제2조 제4호의 규정에 의한 사업자단체에 해당한다. 나. 피심인 일반현황 2 피심인은 회장과 사무국장을 포함한 13명의 운영위원이 있고, 의사결정기구로 총회, 월례회의 등이 있다. 피심인의 일반현황은 아래 <표 1>과 같다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121144829" alt="이유 1번째 이미지" ></img> (2012년 기준, 단위 : 명, 천 원) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121144833" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인 제출자료 다. 시장구조 및 실태 1) 부동산중개업 제도 및 일반현황 3 부동산중개업을 영위하기 위해서는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률이 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사가 시행하는 공인중개사 자격시험에 합격하여야 하며, 합격 후 32시간 이상 44시간 이내의 실무교육을 받은 후, 중개사무소 소재 지역의 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 개설등록을 하여야 한다. 4 2000년대 들어 공인중개사 자격시험 합격자 수가 급속히 증가하고 명예퇴직자 등이 중개사무소를 신규 개설하는 경우가 계속 늘어남에 따라 부동산중개업자(이하 '중개업자’라 한다) 수는 매년 증가세가 이루어졌으나, 2009년 83,728명 도달이후 사실상 포화상태에 이른 것으로 추정된다. 이후 부동산거래시장 침체 등으로 인하여 부동산중개업소 폐업이 증가하면서 2010년의 경우 등록된 중개업자 수가 83,361명으로 소폭 감소하였고, 2011년에는 지방부동산시장의 주택거래 수요증가ㆍ기대심리 등으로 인하여 중개업자 수가 전년대비 증가한 것으로 나타났다. 구체적인 중개업자 수의 추이는 아래 <표 2>와 같다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121144835" alt="이유 3번째 이미지" ></img> (단위 : 명, %) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121144837" alt="이유 4번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 구 국토해양부 2) 부동산중개업의 거래실태 5 부동산의 중개형태는 중개업자가 직접 중개의뢰인 간의 거래를 중개하는 단독중개 방법과 부동산매물을 확보한 중개업자와 매수의뢰자를 확보한 중개업자가 공동으로 중개하고 수수료를 배분하는 공동중개 방법이 있다. 최근에는 인터넷 등 정보통신기술의 발전과 부동산중개사무소의 급증에 따른 부동산매물 확보의 어려움 등으로 공동중개의 비중이 크게 증가하고 있는 추세이다. 6 공동중개를 위한 부동산매물정보(이하 '매물정보’라 한다)의 교환은 과거에는 중개업자간의 전화통화 또는 부동산정보지 이용 등을 통하여 이루어졌으나, 최근에는 주로 온라인상의 부동산거래정보망을 통하여 이루어지고 있다. 따라서 이러한 부동산거래정보망을 이용하지 못할 경우 공동중개가 사실상 어려워 다른 중개업자와 제대로 경쟁을 할 수 없게 된다. 또한, 부동산거래정보망의 매물정보도 대부분 사업자단체의 구성사업자들에게만 공유되고 있다. 3) 충주시 지역 부동산중개업 시장의 현황 7 충주시에 등록한 중개업자(공인중개사 및 중개인<각주>1</각주>을 포함한다) 수는 약 274명으로서 이 중에서 213명은 충주시 도심권에서 영업활동을 하고 있고, 나머지 61명은 읍ㆍ면지역에서 영업활동을 하고 있다. 한편, 피심인의 구성사업자는 충주시 도심권에서 영업활동을 하고 있다. 8 충주시 도심권에 소재한 중개업자 213명 중 활발하게 부동산중개업을 영위하는 중개업자 수는 약 70%인 150여명 정도인데, 이는 중개인(주로 컴퓨터를 활용하지 못하는 70~80대의 고령자로서 약 30여명 정도이다)과 일부 비 전업 중개업자를 제외한 수치이다. 9 충주시 지역 중개업자들은 2012. 2.경 충주시 지역에 렛츠(RETS), 텐(TEN) 등 부동산거래정보망이 도입되기 이전에는 생활정보지<각주>2</각주>(화제신문 등), 다음까페, 유선전화 등을 활용하여 공동중개를 하였는데 그 당시 단독중개와 공동중개의 비율은 약 6:4 정도였으나, 부동산거래정보망이 도입된 후에는 단독중개와 공동중개의 비율이 약 3:7 정도로 역전되었고, 이후 공동중개의 비중은 더욱 더 증가하는 추세를 보이고 있다.2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 현재 또는 장래의 사업자수 제한 1) 행위사실 10 피심인은 2012. 6. 25.부터 2012. 11. 7.까지의 기간 동안 아래 <표 3>과 같이 자신의 회칙에 구성사업자 수를 100명으로 제한하는 규정을 두고 이를 시행하였다.<각주>3</각주>이는 피심인이 제출한 회칙을 통하여 인정된다(심사보고서 소갑 제2호증, 충주렛츠모임 회칙).<각주>4</각주>이와같이 피심인이 구성사업자의 수를 제한함에 따라 비구성사업자가 피심인에게 가입하기 위해서는 구성사업자의 정원에 있어서 결원이 발생하여야 하는 바, 이 경우 비구성사업자는 피심인에게 가입비 300만원을 납부하거나 또는 구성사업자의 지위를 승계하는 방법을 통해 피심인에게 가입할 수 있게 된다.<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121144839" alt="이유 5번째 이미지" ></img> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121144841" alt="이유 6번째 이미지" ></img> 2) 관련 법규정 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제26조(사업자단체의 금지행위) ①사업자단체는 다음 각 호의 1에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다. 1. (생략) 2. 일정한 거래분야에 있어서 현재 또는 장래의 사업자수를 제한하는 행위 3 ~ 4. (생략) ② ～ ④ (생략) 3) 위법성 판단 가) 위법성 성립요건 11 법 제26조 제1항 제2호에 의해 금지되고 있는 사업자단체의 '사업자 수 제한행위’가 성립하기 위해서는 ①사업자 수 제한과 관련된 사업자단체의 의사가 존재하고 그 의사가 구성사업자에게 표시되어야 하며, ②일정한 거래분야에 있어서 현재 또는 장래의 사업자 수가 제한되어야 한다. 나) 위법요건에 해당하는지 여부 (1) 사업자단체 의사의 존재 및 표시 여부 12 사업자단체의 의사는 총회, 이사회, 임원회의, 간부회의, 분과위원회 등 그 형식에 구애됨이 없이 실질적으로 단체로서의 활동에서 기인한 결의, 결정 등을 말하며, 정관, 회칙 등에 의하여 이루어지는 사업자단체 금지행위의 경우에는 그 자체를 사업자단체의 의사로 본다. 또한, 사업자단체의 의사는 구성사업자에게 표시되어야 하며 의사표시의 방법으로는 회의개최, 문서송부, 전화통보 등 그 형식 여하를 불문하고 구성사업자에게 인지됨을 의미한다.<각주>5</각주>13 살피건대, 피심인이 회칙에서 구성사업자 수를 100명으로 제한하고, 2012. 6. 1. 피심인의 구성사업자가 이용하는 렛츠 내 게시판에 이를 공지하였으므로 사업자수 제한과 관련된 사업자단체의 의사가 존재하고 구성사업자에게 표시되었음이 인정된다. (2) 일정한 거래분야에 있어서 현재 또는 장래의 사업자 수를 제한하는지 여부 14 최근 부동산중개업 시장에서는 인터넷 등의 발달에 힘입어 중개업자의 단독중개 보다는 중개업자간의 공동중개에 의한 부동산매물 거래가 상당한 비중을 차지함에 따라 중개업자의 영업활동에 있어서 부동산거래정보망을 통한 매물정보의 공유 및 이를 통한 공동중개 여부가 매우 중요한 경쟁요소로 작용하고 있는바, 사업자단체의 구성사업자 간에는 부동산거래정보망을 통해 매물정보가 원활히 공유되는 반면 비구성사업자의 경우에는 그러하지 못하여 공동중개를 하기가 매우 어려운 상황이므로, 비구성사업자의 입장에서는 영업활동을 위한 경쟁수단을 구비하기 위해 사업자단체의 구성사업자 간에 공유되는 매물정보에 원활히 접근하는 것이 무엇보다 중요하다고 할 것이다.<각주>6</각주>15 피심인은 2012. 5.경 충주시 지역에서 활동해오던 대표적인 부동산중개업 관련 사업자단체인 '충주지역 공인중개사 협회’, '아파트 공인중개사 모임’ 및 '여자 공인중개사 모임’ 소속의 대부분의 중개업자를 흡수ㆍ통합함으로써 충주시 도심권 내에서 사실상 하나의 부동산중개업 관련 사업자단체로 자리 잡았는바, 거래빈도가 높은 공동주택 등 부동산매물의 거래가 충주시 도심권내에서 활발히 이루어진다는 점과 구성사업자 간에 매물정보를 공유하여 공동중개를 한다는 점 등으로 미루어 볼 때, 피심인이 충주시 지역의 부동산중개업시장에서 차지하는 지위는 거의 독점적인 수준이라 할 것이다. 16 한편, 사업자가 사업자단체에 가입하고자 하는 경우 당해 사업자단체는 특별한 사정이 없는 한 가입을 원하는 사업자의 가입을 방해하거나 거부하여서는 아니 된다 할 것인바, 그럼에도 피심인이 자신의 구성사업자 수를 100명으로 제한하여 기존 구성사업자의 지위를 승계하는 방법 등의 경우 이외에는 자신에게 가입할 수 없도록 함으로써 비구성사업자로 하여금 구성사업자 간에 공유되는 매물정보의 이용을 어렵게 하고 결과적으로 공동중개를 어렵게 하는 등 비구성사업자의 영업활동에 상당한 지장을 초래하였을 뿐만 아니라 신규 중개업자의 시장 진입을 제한하였다는 점으로 미루어 볼 때, 피심인의 위와 같은 행위는 충주시 지역의 부동산중개업시장에서 현재 또는 장래의 사업자수를 제한하는 행위인 것으로 인정된다. 4) 소결 17 피심인의 위 2. 가.의 행위는 법 제26조 제1항 제2호에서 규정하는 사업자단체가 일정한 거래분야에 있어서 현재 또는 장래의 사업자수를 제한하는 행위에 해당한다. 나. 구성사업자의 사업내용 또는 활동 제한 1) 행위사실 18 피심인은 2012. 6. 25.부터 2012. 11. 7.까지의 기간 동안 아래 <표 4>와 같이 자신의 구성사업자에게 부동산거래정보망을 렛츠로 통일하여 사용하도록 하는 규정 및 타 부동산거래정보망의 이용을 제한하는 규정을 자신의 회칙에 두고 이를 시행하였다.<각주>7</각주>이는 피심인이 제출한 회칙, 피심인의 총무인 이OO의 확인서 등을 통하여 인정된다(소갑2호증ㆍ소갑17호증, 피심인 회칙ㆍ피심인 총무 이OO의 확인서).<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121144843" alt="이유 7번째 이미지" ></img> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121144845" alt="이유 8번째 이미지" ></img> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121144847" alt="이유 9번째 이미지" ></img> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121144831" alt="이유 10번째 이미지" ></img> 2) 관련 법규정 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제26조(사업자단체의 금지행위) ①사업자단체는 다음 각 호의 1에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다. 1. ~ 2. (생략) 3. 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위 4. (생략) ② ～ ④ (생략) 3) 위법성 판단 가) 위법성 성립요건 19 법 제26조 제1항 제3호에서 금지하는 사업자단체의 사업내용 또는 활동 제한행위가 성립하기 위해서는 ①사업자단체의 의사가 있어야 하고, 이와 같은 의사가 구성사업자에게 표시되어야 하며, ②사업자단체의 의사표시내용이 구성사업자의 사업내용이나 활동을 부당하게 제한하여야 한다.<각주>8</각주>나) 위법요건에 해당하는지 여부 (1) 사업자단체 의사의 존재 및 표시 여부 20 사업자단체의 의사는 총회, 이사회, 임원회의, 간부회의, 분과위원회 등 그 형식에 구애됨이 없이 실질적으로 단체로서의 활동에서 기인한 결의, 결정 등을 말하며, 정관, 회칙 등에 의하여 이루어지는 사업자단체 금지행위의 경우에는 그 자체를 사업자단체의 의사로 본다. 또한, 사업자단체의 의사는 구성사업자에게 표시되어야 하며 의사표시의 방법으로는 회의개최, 문서송부, 전화통보 등 그 형식 여하를 불문하고 구성사업자에게 인지됨을 의미한다.<각주>9</각주>21 살피건대, 피심인이 회칙에 '회원들은 정보망을 통일하여 사용하여야한다’, '타 정보망을 이용하거나 이용할 목적으로 회원을 모집하거나 선동하는 행위를 하지 않는다’ 라는 규정을 두고, 2012. 6. 1. 피심인의 구성사업자가 이용하는 렛츠 내 게시판에 이를 공지하였으므로 사업자단체의 의사가 존재하고 그 의사가 구성사업자에게 표시되었음이 인정된다. (2) 구성사업자의 사업내용이나 활동을 부당하게 제한하였는지 여부 22 사업자단체는 구성사업자의 공동 이익을 증진하는 것을 목적으로 하는 단체로서 그 목적 달성을 위하여 단체의 의사결정에 의하여 구성사업자의 사업활동에 대하여 일정한 범위의 제한을 하는 것이 어느 정도 예정되어 있다고 할 것이나, 그 결의의 내용이 구성사업자의 사업내용이나 활동을 과도하게 제한하여 구성사업자의 사업활동에 있어서 공정하고 자유로운 경쟁을 저해할 정도에 이른 경우에는 위법하다고 할 것이다.<각주>10</각주>23 피심인의 구성사업자는 독립된 사업자로서 시장상황이나 자신의 영업전략 등을 감안하여 부동산거래정보망을 자유롭게 선택하고 결정할 수 있어야 하는바, 구성사업자는 자신의 영업상의 필요에 따라 부동산거래정보망을 자유롭게 선택하여 사용할 수 있어야 한다.