토평지구 부동산협의회의 사업자단체금지행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인 적격성 피심인은 구리시 토평지구에서 부동산중개업을 영위하는 자들이 공동의 이익을 증진할 목적으로 조직한 단체로서 독점규제 및 공정거래에 관한 법률(이하 “법”이라 한다) 제2조 제4호의 규정에 의한 사업자단체에 해당한다. 나. 피심인 일반현황 피심인은 회장, 총무 등의 임원을 두고 있으나 별도의 사무실이나 소속 직원은 없다. 의사결정기구로 정기총회, 임시총회, 정기월례회, 운영위원회, 대표자회의 등이 있으며, 일반현황은 <표 1>과 같다. <표 1> 일반현황 (2009. 9. 4. 기준, 단위 : 명, 천원) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120731239" alt="이유 1번째 이미지" ></img><각주>1</각주>다. 시장구조 및 실태 (1) 부동산중개업 제도 및 일반현황 부동산중개업을 영위하기 위해서는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률이 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사가 시행하는 공인중개사 자격시험에 합격하여야 하며, 합격 후 32시간 이상 44시간 이내의 실무교육을 받은 후, 중개사무소 소재 지역의 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 개설등록을 하여야 하는 바, 1999. 7. 1. 부동산중개업이 허가제에서 등록제로 바뀜에 따라 현재 부동산중개업 시장의 진입은 자유로운 편이다. 최근 공인중개사 자격시험 합격자 수가 급속히 증가하고 있고 명예퇴직자 등이 중개사무소를 신규 개설하는 경우가 계속 증가함에 따라 부동산 중개업자 수는 매년 10% 이상 증가하였으나 2004년부터는 증가 추세가 다소 주춤하고 있다. 2008. 12.말 현재 부동산 중개사무소 개설자는 83,627명으로 이중 공인중개사가 73,212명(87.5%), 중개인이 9,995명(12.0%), 중개법인 대표가 420명(0.5%)이며, 구체적 부동산 중개업자 수의 추이는 아래 <표 2>와 같다. <표 2> 부동산중개업자 수 추이 (단위 : 명, %) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120731241" alt="이유 2번째 이미지" ></img> (2) 부동산중개업의 거래실태 부동산의 중개형태는 부동산중개업자가 단독으로 중개의뢰인들간의 거래를 중개하는 단독중개 방법과 매물을 확보한 부동산 중개업자와 매수의뢰자를 확보한 부동산 중개업자가 공동으로 중개하고 중개수수료를 배분하는 공동중개 방법이 있는데 최근에는 인터넷 등 정보통신기술의 발전과 부동산중개사무소의 급증에 따른 부동산중개매물 확보의 어려움 등으로 공동중개 비중이 크게 증가하고 있는 추세이다. 공동중개를 위한 부동산거래정보의 교환은 과거 중개업자간의 전화통화 또는 부동산정보지 이용 등을 통하여 이루어져 왔으나 최근에는 컴퓨터 보급확대와 인터넷의 발전으로 온라인상의 부동산거래정보망이 주로 이용되고 있다. 이러한 부동산거래정보망을 이용하지 못할 경우 공동중개가 사실상 어려워 영업에 중대한 영향이 있고, 타 업소와 경쟁을 할 수 없게 될 정도이며, 부동산거래정보망의 매물정보도 대부분 사업자단체의 구성사업자들끼리만 공유하고 있다. (3) 부동산거래정보망 현황 대부분의 부동산중개업자들은 민간사업자가 운영하는 부동산거래정보망을 이용하고 있는데, 수도권 지역의 부동산거래정보망 사업자로는 주식회사 텐커뮤니티(정보망 '텐’ 운영), 주식회사 넥스텝코리아(정보망 '레이다’ 운영), 에셋메이커 주식회사(정보망 '마이스파이더’ 운영) 등이 아파트 밀집지역을 중심으로 영업하고 있으며 사업규모는 영세한 편이다. 일반적으로 부동산중개업자들은 소속 사업자단체가 선택한 하나의 부동산거래정보망만을 이용하는데, 만약 사업자단체가 부동산거래정보망을 변경하게 되면 부동산거래정보망 사업자 입장에서는 당해 사업자단체 소속의 고객을 모두 잃게 되므로 사업자단체와의 원만한 관계유지를 위하여 사업자단체 구성사업자들에게 컴퓨터 수리서비스를 제공하거나 야유회 경비를 지원하는 등 적극적인 영업활동을 펼치고 있는 실정이다. (4) 구리시 토평지구 부동산중개업 시장 현황 2010. 1. 1. 현재 구리시의 부동산 중개사무소 수는 약 440개이고, <표 3>의 피심인의 업무지역 내 전체 부동산 중개사무소 수는 26개로 이중 25개 중개사무소가 토평지구 부동산협의회에 가입되어 있다. <표 3> 피심인의 업무지역 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120731243" alt="이유 3번째 이미지" ></img> 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 행위사실 피심인은 2009. 8월초 피심인의 업무지역에 신고인이 부동산 중개사무소를 개업하자, 2009. 8. 4. 비구성사업자인 신고인과는 부동산거래정보망<각주>2</각주>(이하 '정보망’이라 한다)의 매물정보 공유와 공동 중개를 금지하기로 결정하였다. 피심인은 2009. 8. 5. 구성사업자가 이용하는 정보망에 아래 <표 4>와 같이 공지한 후, 정보망사업자에게 요청하여 신고인을 구성사업자의 정보망에서 차단하였다. <표 4> 공지사항(발췌) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120731245" alt="이유 4번째 이미지" ></img><각주>3</각주>※ 피심인은 2009. 8. 5. 상기 공지사항을 삭제하였음 나. 관련 법규정 법 제26조(사업자단체의 금지행위) ⓛ 사업자단체는 다음 각 호의 1에 해당하는 행위를 하여서는 아니된다. 1. ～ 2. (생략) 3. 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위 4. (생략) 다. 위법성 판단 (1) 위법성 성립요건 법 제26조 제1항 제3호의 취지는 그 결의의 내용이 구성사업자의 사업내용이나 활동을 과도하게 제한하여 구성사업자 사이의 공정하고 자유로운 경쟁을 저해할 정도에 이른 경우 이를 허용하지 않는 데 있고, 또한 사업자단체의 구성사업자도 그 개개인은 모두 개별사업자이므로 사업활동은 그들의 경영방침에 따라 자유롭게 보장되어야 한다는 데 있다(대법원1995. 5. 12. 선고 94누13794판결 참조, 2001. 6. 15. 선고 2001두175판결 참조). 법 제26조 제1항 제3호에 의해 금지되고 있는 사업자단체의 사업활동 제한행위가 성립되기 위해서는 ①사업자단체의 의사가 있어야 하고 ②이와 같은 의사가 구성사업자들에게 표시되어야 하며 ③또한, 이와 같은 통지내용이 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하여야 한다. (2) 위법요건에 해당하는지 여부 (가) 사업자단체 의사의 존재 및 표시여부 '사업자단체의 의사’는 총회, 이사회, 임원회의 등 그 형식에는 구애됨이 없이 이를 통한 결의, 결정 등의 형태로 나타나며, 금지행위가 이러한 결의, 결정이 아니라 정관, 규정 또는 시행중인 사업계획서 등에 의하여 이루어지는 경우에는 정관, 규정, 사업계획서 그 자체를 사업자단체의 의사로 본다. 또한 사업자단체의 의사는 구성사업자에게 표시되어야 하며 의사표시의 방법으로 회의개최, 문서송부, 전화통보 등 그 형식 여하를 불문하고 구성사업자에게 인지됨을 의미한다(대법원 2002. 6. 14. 선고 2000두8905 판결 참조, 서울고등법원 2000. 10. 10. 선고 2000누1180 판결 참조). 피심인은 2. 가. 행위사실에서 보는 바와 같이 비구성사업자와 정보망의 매물정보 공유와 공동중개를 금지하기로 결정한 내용을 구성사업자들이 이용하는 정보망에 게시하였으므로 사업자단체의 의사가 존재하고 그 의사가 구성사업자에게 표시되었음이 인정된다. (나) 구성사업자의 사업내용이나 활동을 부당하게 제한하였는 지 여부 사업자단체는 구성사업자의 공동의 이익을 증진하는 것을 목적으로 하는 단체로서, 그 목적 달성을 위하여 단체의 의사결정에 의하여 구성사업자의 사업활동에 대하여 일정한 범위의 제한을 하는 것은 예정되어 있다고 할 것이나, 그 결의가 구성사업자의 사업활동에 있어서 공정하고 자유로운 경쟁을 저해하는 경우에는 법 제26조 제1항 제3호에 규정된 “구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위”에 해당한다(대법원 2003. 2. 20. 선고 2001두5347판결 참조). 부동산중개업자는 독립된 사업자로서 시장상황이나 자신의 영업전략 등을 감안하여 누구와 거래하고, 누구와 영업정보를 공유할 것인지 등을 자율적인 판단에 따라 결정할 수 있어야 한다. 그럼에도 불구하고, 피심인은 구성사업자로 하여금 비구성사업자와 정보망의 매물정보 공유와 공동중개를 하지 못하도록 금지함으로써 구성사업자들의 고유권리인 거래상대방 선택권을 제한하였던 바, 이는 구성사업자들의 공정하고 자유로운 경쟁을 저해하는 결과를 가져온다고 할 것이므로 법 제26조 제1항 제3호에 규정된 '구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위’에 해당한다. 3. 피심인의 수락내용 피심인은 2010. 3. 31. 위 2.의 행위사실 및 위법성을 인정하고 주문내용의 시정조치 의견을 수락하였으므로 피심인의 출석없이 이 사건 심의를 진행하였다. 4. 결 론 피심인의 위 2. 가.의 행위는 법 제26조 제1항 제3호에서 규정하고 있는 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위에 해당하므로 법 제27조의 규정을 적용하여 주문과 같이 의결한다.