파아란의 부당한 광고행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인 적격성 피심인은 건축신축판매업 등을 영위하는 자로서 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률(이하 '법’이라 한다) 제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당되며, 이 사건 오피스텔을 분양한 사업주체로서 이 사건 광고에 책임이 있는 자이다. 나. 피심인 일반현황 2008. 12. 31. 기준 피심인의 일반현황은 아래 <표 1>과 같다. <표 1> 피심인의 일반현황 (단위 : 백만원, 명) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120730801" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인 제출자료 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 기만적 광고행위 (1) 행위사실 피심인은 2009. 7. 30. 및 2009. 8. 7. 중앙일간지를 통해 경기도 화성시 석우동 21-6에 소재한 자신의 '석진파아란’ 오피스텔을 분양 광고하면서, 다음과 같은 표현을 사용하여 광고한 사실이 있다. “선임대 후분양, 임대 100%완료/7,640만원 투자시 월 76만원 확정지급” 피심인의 위 광고 게재내역은 아래 <표 2>와 같다. <표 2> 임대료 확정지급 관련 광고게재내역 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120730803" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인 제출자료 (2) 관련 법규정 법 제3조(부당한 표시ㆍ광고행위의 금지) ① 사업자 등은 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 다음 각호의 행위를 하거나 다른 사업자 등으로 하여금 이를 행하게 하여서는 아니 된다. 1. (생략) 2. 기만적인 표시ㆍ광고 3 ～ 4. (생략) 법 시행령 제3조(부당한 표시ㆍ광고의 내용) ① (생략) ② 법 제3조 제1항 제2호의 규정에 의한 기만적인 표시ㆍ광고는 사실을 은폐하거나 축소하는 등의 방법으로 표시ㆍ광고하는 것으로 한다. ③ ～ ⑤ (생략) (3) 위법성 판단 (가) 위법성 성립요건 법 제3조 제1항 제2호에서 규정한 기만적인 표시ㆍ광고라 함은 사실을 은폐하거나 축소하는 등의 방법으로 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고행위로서 공정한 거래 질서를 저해할 우려가 있는 광고를 말한다. 따라서 기만적인 광고행위가 성립하기 위해서는 광고내용의 기만성, 소비자 오인성, 공정거래 저해성 등이 인정되어야 한다. 한편, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다(대법원 2003. 6. 27. 선고 2002두6965 판결 참조). (나) 기만성 여부 피심인은 이 사건 오피스텔 분양을 활성화하기 위하여 분양되지 않은 51실에 대해 임대관리회사인 동탄파아란레지던스<각주>1</각주>와 연 7%의 임대료를 받는 조건으로 2년간 임대차계약을 체결하였으므로, 오피스텔을 분양받는 수분양자는 동탄파아란레지던스와 별도의 임대차계약을 통해 분양공급가 기준 연 7%에 해당하는 월임대료를 동탄파아란레지던스로부터 지급받게 된다. 피심인은 위 내용을 근거로 소비자가 이 사건 오피스텔 중 B타입(19.13평)에 대해 7,640만원을 투자해 분양받을 경우 동탄파아란레지던스로부터 월 76만원을 확정적으로 지급받을 수 있다며 “7,640만원 투자시 월76만원 확정지급”이라고 표현하여 광고하였다. 그러나 수분양자와 동탄파아란레지던스와의 새로운 임대차계약서상 계약기간은 1년이며, 계약종료 후 동탄파아란레지던스의 동 오피스텔에 대한 운영권 및 영업권은 자동소멸되도록 규정되어 있어 수분양자가 월 임대료를 확정적으로 지급받을 수 있는 기간은 1년에 불과하다. 일반적으로 소비자는 오피스텔을 거주목적보다는 임대를 통한 수익을 얻기 위해 분양받기 때문에 피심인의 광고를 접한 소비자에게 확정적인 월 임대료를 언제까지 지급받을 수 있는지 여부는 오피스텔의 구매ㆍ선택에 중요한 영향을 미친다고 할 것이다. 따라서 수분양자가 확정된 임대료를 지급받을 수 있는 기간은 1년에 불과함에도 불구하고, 그 기한을 명시하지 아니하고 월 임대료를 계속하여 확정적으로 지급받을 수 있는 것처럼 광고한 것은 소비자들의 구매선택에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사실을 은폐하거나 축소한 것으로 기만성이 인정된다고 할 것이다. (다) 소비자 오인성 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 이 사건 광고를 접하는 경우 피심인의 오피스텔이 이미 100% 임대 완료되어 수분양자는 연 7%에 해당하는 월임대료를 계속하여 확정적으로 지급 받을 수 있을 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다. (라) 공정거래 저해성 이 사건 오피스텔의 수분양자는 확정된 월임대료를 1년 동안만 지급 받을 수 있음에도 불구하고, 광고내용에 이러한 사실은 밝히지 않고 확정된 월임대료를 지급한다고만 표현한 기만적 광고행위는 소비자의 합리적인 구매선택을 방해함으로써 시장에서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다고 할 것이다. 나. 허위ㆍ과장 광고행위 (1) 행위사실 피심인은 2008. 1. 29. ～ 2009. 9. 19. 기간 동안 중앙 일간지를 통해 경기도 화성시 석우동 21-6에 소재한 자신의 '석진파아란’ 오피스텔을 분양 광고하면서, 다음과 같은 표현을 사용하여 광고한 사실이 있다. “삼성직원 12만명 상주, 삼성반도체 단지 바로 앞에 위치해 12만명의 삼성 직원과 협력업체 직원 임대수요로 동탄 최고의 투자가치 자랑” “수도권 급행전철 GTX 확정! 강남-동탄 18분에 주파!” 피심인의 위 광고 게재내역은 아래 <표 3>과 같다. <표 3> 삼성직원 및 GTX 관련 광고게재내역 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120730805" alt="이유 3번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인 제출자료 (2) 관련 법규정 법 제3조(부당한 표시ㆍ광고행위의 금지) ① 사업자 등은 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 다음 각호의 행위를 하거나 다른 사업자 등으로 하여금 이를 행하게 하여서는 아니 된다. 1. 허위ㆍ과장의 표시ㆍ광고 2. ～ 4. (생략) 법 시행령 제3조(부당한 표시ㆍ광고의 내용) ① 법 제3조 제1항 제1호의 규정에 의한 허위ㆍ과장의 표시ㆍ광고는 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고하는 것으로 한다. ② ～ ⑤ (생략) (3) 위법성 판단 (가) 위법성 성립요건 법 제3조 제1항 제1호에서 규정한 허위ㆍ과장의 표시ㆍ광고는 사실과 다르게 광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 광고를 말한다. 따라서 허위ㆍ과장 광고행위가 성립하기 위해서는 광고내용의 허위ㆍ과장성, 소비자 오인성, 공정거래 저해성 등이 인정되어야 한다. 한편, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다(대법원 2003. 6. 27. 선고 2002두6965 판결 참조). (나) 허위ㆍ과장성 1) “삼성 직원 12만명 상주” 광고 관련 피심인은 이 사건 오피스텔 주변에 삼성직원 12만명이 상주하고 있어 임대수요가 풍부하므로 투자가치가 높은 것처럼 표현하여 광고하였다. 그러나 이 사건 오피스텔이 위치한 화성시를 비롯해 인근의 수원시와 용인시에 근무하는 삼성 계열회사의 직원(이하 “삼성 직원” 이라 함)은 삼성전자(주) 50,230명, 삼성전기(주) 4,820명, 삼성엘이디(주) 1,700명, 삼성모바일디스플레이(주) 1,070명 등 총 57,820명인 것으로 확인되었다. 따라서 피심인의 이 사건 광고행위는 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀린 것으로 허위ㆍ과장성이 인정된다고 할 것이다. 2) “수도권 급행전철 GTX 확정, 강남-동탄 18분에 주파!” 광고 관련 피심인은 수도권 광역급행철도(GTX) 건설사업이 확정된 것처럼 광고하였으나, 다음과 같은 사실을 살펴보면 위 사업은 경기도가 국토해양부장관에게 동 사업의 추진을 제안하여 국토해양부가 동 사업에 대한 타당성 검증 용역이 진행 중인 단계에 불과하다. 경기도가 수도권 광역급행철도 건설과 관련하여 2009. 4. 14. 배포한 보도자료에 의하면, 경기도는 동 사업이 경기도 차원의 검토 용역결과 타당성이 있다고 판단하여 주무부처인 국토해양부에 위 사업의 추진을 건의하여 국가계획인 수도권 광역교통 기본계획에 반영되도록 하겠다고 하였다. 또한, 수도권 광역급행철도 사업은 아래 <표 4> 기재내용과 같이 국토해양부 주관의 타당성 검증용역을 거쳐 동 사업의 타당성이 인정될 경우 국가철도망 계획 등 국토계획에 반영되어야 한다. 그런데 국토해양부는 위 사업에 대하여 철도건설 계획의 수립을 위한 첫 단계인 교통수요 검증 및 경제 및 기술적 타당성 검토를 위한 “대심도 광역급행철도 타당성 조사(사업자 : 한국교통연구원, 기간 : 2009. 6. ～ 2010. 7.)”를 진행하고 있음에 불과하다. <표 4> 국토해양부의 수도권 광역급행철도 추진 절차 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120730807" alt="이유 4번째 이미지" ></img> 그리고 국토해양부는 위 사업의 추진과 관련하여 2009. 6. 9. 보도자료에서 “최적 실행대안 마련 등을 위한 구체적인 타당성조사 연구에 착수한다.”, 2009. 9. 2. 및 2009. 10. 29. 보도해명자료에서도 “타당성 검증용역 결과를 보고 광역급행철도 건설사업의 추진여부를 결정할 계획”이라고 공식적으로 발표하였다. 이처럼 경기도가 제안한 수도권광역급행철도 사업은 국토해양부의 검증용역과정에서 변경되거나 타당성이 없을 경우 취소될 수 있으며, 설사 타당성이 인정된다고 하더라도 전국철도망계획 등 국가계획에 반영된 후 지정ㆍ고시되어야 한다. 그러므로 위 수도권 광역급행철도 건설사업의 추진단계는 '확정’되었다고 할 수 없고, 단지 '검토 또는 구상단계’의 수준에 해당된다고 할 수 있을 것이다. 따라서 수도권 광역급행철도 사업이 확정되지 않았음에도 확정된 것처럼 광고한 피심인의 이 사건 광고행위는 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀린 허위ㆍ과장의 광고에 해당된다고 판단된다. (다) 소비자 오인성 여부 보통의 주의력을 가진 소비자가 이 사건 광고를 접하는 경우 오피스텔 주변에 12만명의 삼성 직원이 상주하고 있어 임대수요가 실제보다 더 많을 뿐만 아니라, 조만간 이 사건 오피스텔 주변에 수도권 광역급행철도가 건설되어 교통여건이 크게 개선될 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다. (라) 공정거래 저해성 여부 오피스텔을 분양받고자 하는 소비자들에게 분양물 주변에 임대수요가 많다는 사실 및 수도권 광역급행철도 등 새로운 교통망 건설이 확정되었다는 사실은 소비자가 오피스텔을 선택함에 있어 중요한 고려요인으로 작용할 것이다. 따라서 피심인의 이 사건 광고행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 시장에서의 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다고 할 것이다. 다. 소 결 앞에서 살펴본 바와 같이 피심인의 이 사건 광고행위 중 위 2. 가. (1)은 법 제3조 제1항 제2호에서 규정하고 있는 기만적인 광고행위에 해당되며, 위 2. 나. (1)은 법 제3조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 허위ㆍ과장의 광고행위에 해당된다. 3. 과징금 부과 가. 과징금 부과여부 결정 오피스텔 등의 부동산을 분양함에 있어 주변 교통환경 및 임대수요, 임대수익 등과 관련한 광고는 소비자의 선택에 중요한 영향을 미치는 요소가 될 수 있는 바, 피심인의 위 2. 가. (1) 및 2. 나. (1)의 광고행위는 부동산 시장에서의 자유롭고 공정한 거래질서를 크게 저해할 우려가 있고, 소비자에게 미치는 영향이 큰 것으로 판단되므로 법 제9조 및 시행령 제15조 제1항 관련(별표) 과징금 부과기준에 따라 과징금을 부과한다. 나. 과징금액 산정 (1) 기본과징금 산정 이 사건 법 위반행위는 공정한 경쟁질서 저해정도와 파급효과 등을 고려할 때 중대성의 정도가 '중대한 위반행위’에 해당하므로, 2008. 1. 29. ～ 2009. 9. 19. 까지의 관련매출액 9,572,996,426원에 부과기준율 1천분의 8을 적용한 76,583,971원을 기본과징금으로 산정한다. (2) 의무적 조정과징금의 산정 피심인의 이 사건 법 위반행위는 1년 이상, 2년 미만 지속된 '중기 위반행위’이므로 기본과징금에 100분의 20에 해당하는 금액을 가산한 91,900,765원을 의무적 조정과징금으로 산정한다. (3) 임의적 조정과징금의 산정 피심인이 조사관련 자료제출 요구에 순응하는 등 조사에 적극 협조하였으므로 의무적 조정과징금의 20%를 감경하고, 심의일 기준 최근 2년 이상 연속 적자를 시현하고 있으므로 20%를 추가로 감경하며, 사건착수 전 해당 광고를 자진시정 하였으므로 10%를 추가로 감경한 45,950,382원을 임의적 조정과징금으로 산정한다. (4) 부과과징금의 결정 최근 부동산 시장이 침체되어 있는 점, 피심인의 경우 미분양 물량이 많은 점 등을 감안할 때 임의적 조정과징금의 금액이 위반사업자의 현실적 부담능력에 비하여 그 규모가 현저히 과중하다고 판단되므로 임의적 조정과징금의 50%를 감경하되, 1백만원 단위 미만의 금액을 절사한 22백만원을 부과과징금으로 결정한다. 4. 결 론 피심인의 위 2. 가. (1)의 광고행위는 법 제3조 제1항 제2호에 위반되며, 위 2. 나. (1)의 광고행위는 법 제3조 제1항 제1호에 위반되므로, 시정조치에 대해서는 법 제7조 제1항의 규정을, 과징금부과에 대해서는 법 제9조 제1항의 규정을 각각 적용하여 주문과 같이 의결한다.