한국공인중개사협회 광주지부의 사업자단체금지행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인 적격성 피심인은 광주광역시 지역 내에서 부동산중개업을 영위하는 사업자를 회원으로 하여, 위 지역 내 부동산 거래질서 확립 및 회원의 복지 등 공동의 이익을 증진할 목적으로 설립한 단체로서 독점규제 및 공정거래에 관한 법률(이하 '법’이라 한다) 제2조 제4호의 규정에 의한 사업자단체에 해당된다. 나. 피심인 일반현황 피심인은 한국공인중개사협회<각주>1</각주>산하 16개 시ㆍ도 지부 중 하나로서 지부장, 지회장(자치구 단위), 분회장(동 단위) 등의 임원조직을 갖추고 있고, 주요 의사결정은 총회, 운영위원회(대의원총회) 등을 통하여 이루어지고 있으며, 회원 교육 및 공제가입업무 대행, 업계 정보제공 등의 기능을 수행하고 있다. 2009. 12. 31. 기준 피심인의 일반현황은 다음 <표 1>과 같다. <표 1> 일반현황 (단위 : 천 원) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120730605" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 주1」 1986년에 설립된 것으로 추정 * 자료출처 : 피심인 제출자료 다. 시장구조 및 실태 (1) 부동산중개업 일반현황 부동산중개업을 영위하기 위해서는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률이 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사가 시행하는 공인중개사 자격시험에 합격하여야 하며, 합격 후 32시간 이상 44시간 이내의 실무교육을 받은 후, 중개사무소 소재 지역의 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 개설등록을 하여야 한다. 1997. 7. 1. 부동산중개업법<각주>2</각주>의 개정으로 부동산중개업이 허가제에서 등록제로 바뀜에 따라 공인중개사 자격증 소지자의 진입이 자유로워졌고, 주로 이들의 시장진입이 증가함에 따라 전체 부동산중개업자의 수가 지속적으로 증가하고 있다. 전체 부동산 중개업자 현황은 다음 <표 2>, 2009년 말 기준 지역별 부동산중개업자 현황은 다음 <표 3>과 같다. <표 2> 연도별 전체 부동산중개업자 현황 (단위 : 천 원) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120730607" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 주 1」 중개인이란 종전 소개영업법에 의하여 중개업을 영위하던 자들로서 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 부칙에 따라 중개업자의 범위에 포함됨 * 자료출처 : 국토해양부 <표 3> 지역별 부동산중개업자 현황 (단위 : 개) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120730609" alt="이유 3번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 국토해양부 부동산의 중개형태로는 부동산중개업자가 단독으로 중개의뢰인들(매도자, 매수자) 간의 거래를 중개하는 단독중개와 매물을 확보한 부동산중개업자와 매수의뢰자를 확보한 부동산중개업자가 공동으로 중개하고 수수료를 배분하는 공동중개가 있으며, 대다수의 부동산중개업자들은 신문광고, 부동산 정보업체 매물정보 게재, 명함 및 전단지 광고 등의 방법으로 영업활동을 하고 있다. (2) 광주광역시 부동산중개업 및 생활정보신문 시장현황 광주광역시에는 2009. 12. 31. 기준으로 부동산중개업자가 전체 1,641개가 있는데, 그 중 피심인의 회원수는 1,641개로 전체 부동산중개업자 중 99.3%가 가입되어 있다. 광주광역시에는 사랑방신문, 광주교차로, 광주벼룩시장, 상록수신문 등의 생활정보지가 있는데, 2009. 12. 31. 기준 이들 신문의 시장점유율은 각각 88.9%, 6.1%, 2.6%, 2.4%로 나타나고 있다. 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 행위사실 (1) 피심인은 2008. 12. 1. ○○○가 지부장으로 취임한 이후에 부동산 중개에 소요되는 회원사들의 광고비 부담을 완화할 목적으로 주식회사 아시아미디어문화(광주광역시ㆍ전라남도 지역 일간지인 '광남일보’ 발행, 이하에서는 사업자명 대신 편의상 '광남일보’라 칭한다)와 공동으로 생활정보지 발행 방안에 대하여 협의하였고, 2009. 6. 23. 다음 <표 4>와 같이 생활정보지인 상록수신문을 발행할 법인의 공동 설립 및 운영방안을 주요 내용으로 하는 가계약을 체결하였으며, 2009. 10. 19. 피심인의 운영위원회의 의결을 거쳐 2009. 10. 23. 상록수신문의 발행 및 양자간 이행사항에 대하여 최종 합의하였다. <표 4> 공동설립계약서(2009. 6. 23.) 발췌 편집 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120730611" alt="이유 4번째 이미지" ></img> * 주 1」 피심인과 광남일보는 이후 생활정보지명을 '동서남북’에서 '상록수신문’으로 변경하였음 (2) 피심인은 이와 같은 공동설립계약서상의 의무사항을 이행하기 위하여 구성사업자들을 직접 방문하거나 구성사업자들에게 전화 통화, 문자메시지 발송, 홍보물 배포 등의 방법을 통하여 수차례에 걸쳐 상록수신문에만 부동산중개 관련 광고를 게재하도록 강요하였다. 피심인의 이러한 행위는 다음 <표 5>에서 보는 바와 같이 피심인의 구성사업자들과 사랑방신문사 콜센터직원과의 '전화통화 녹취록’, 피심인이 구성사업자들에게 보낸 '문자메시지’ 및 '홍보물’, 피심인 구성사업자들의 '확인서’ 등의 자료에 의하여 인정된다. <표 5> 전화 통화, 문자메시지, 홍보물 내용 발췌 편집 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120730613" alt="이유 5번째 이미지" ></img> * 주 1」 여기서 '협회’는 구성사업자들의 전화 통화 및 진술 등 전체 내용상 피심인인 한국공인중개사협회 광주지부를 지칭하는 것으로 보임 (3) 피심인은 이에 따르지 않은 구성사업자들에 대하여 피심인 소속 윤리위원회의 의결을 거쳐 '회비 미납’, '회원 자격 및 조직 간의 분열 조장’을 이유로 회원자격 6개월 정지 등의 징계를 하였고, 이들 구성사업자들은 부동산정보거래망(탱크21)의 사용권한이 중지됨으로써 업무에 필요한 제반 양식 활용 및 정보열람 등을 제한받았다. 피심인의 이러한 행위는 다음 <표 6>에서 보는 바와 같이 피심인 구성사업자들의 '확인서’ 등의 자료에 의하여 인정된다. <표 6> '징계 받은 구성사업자들의 확인서’ 발췌 편집 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120730615" alt="이유 6번째 이미지" ></img> 나. 관련 법규정 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제26조(사업자단체의 금지행위) ①사업자단체는 다음 각호의 1에 해당하는 행위를 하여서는 아니된다. 1. ～ 2. (생략) 3. 구성사업자(사업자단체의 구성원인 사업자를 말한다. 이하 같다)의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위 4. (생략) ② ～ ④ (생략) 다. 위법성 판단 (1) 위법성 성립요건 법 제26조 제1항 제3호에서 금지하고 있는 사업자단체의 사업활동 제한행위가 성립하기 위해서는 ① 사업자단체의 의사가 있어야 하고, ② 이와 같은 의사가 구성사업자들에게 표시되어야 하며, ③ 이와 같은 통지내용이 구성사업자의 사업내용이나 활동을 부당하게 제한하여야 한다. (2) 위법요건에 해당되는지 여부 (가) 사업자단체 의사의 존재 및 표시 여부 사업자단체의 의사는 총회, 이사회, 임원회의, 간부회의, 분과위원회 등 그 형식에 구애됨이 없이 실질적으로 단체로서의 활동에서 기인한 결의, 결정 등을 말한다. 또한, 이러한 의사는 구성사업자에게 표시되어야 하는바, 피심인은 그 의결기구인 윤리위원회에서 상록수신문에만 부동산광고를 게재하도록 협조하지 않은 구성사업자들에게 회원자격 6개월 정지 등의 의결을 하였고, 이러한 사실을 구성사업자들에게 징계처분장을 통하여 표시하였으므로 사업자단체의 의사가 존재하고 그 의사가 구성사업자에게 표시되었음이 인정된다. (나) 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하였는지 여부 원래 사업자단체는 구성사업자의 공동의 이익을 증진하는 것을 목적으로 하는 단체로서, 그 목적 달성을 위하여 단체의 의사로 구성사업자의 사업활동에 대하여 일정한 범위의 제한을 가하는 것은 어느 정도 예정되어 있다고 할 것이다. 그러나, 그 결정이 구성사업자의 사업활동을 과도하게 제한함으로써 공정하고 자유로운 경쟁을 저해하는 경우에는 법 제26조 제1항 제3호에 규정된 '구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위’에 해당한다고 할 것이다(대법원 2003. 2. 20. 선고 2001두5347 판결 참조). 부동산중개업의 경우 생활정보지에의 광고게재를 통한 중개방식이 주요한 영업수단이 되며, 특히 광주광역시 지역에서 기존 사랑방신문의 인지도 및 광고효과가 높았던 점을 감안할 때, 피심인의 구성사업자인 부동산중개업자는 중개의뢰자의 중개요청에 대하여 중개 여부, 중개 물건의 범위, 광고매체 선정 및 횟수 등을 자신의 영업 여건, 영업전략 등에 따라 자율적으로 결정할 수 있어야 한다. 이와 관련하여 피심인은 위 2. 가.에서 살펴본 바와 같이 광주광역시 내 부동산 중개업자의 99% 이상을 자신의 구성사업자로 두고 있는 피심인이 일방적으로 구성사업자들에 대하여 특정 생활정보지인 상록수신문에만 부동산중개 관련 광고를 게재하도록 강요한 행위는 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위로 인정된다. 라. 피심인 주장에 대한 판단 피심인은 상록수신문에만 광고를 게재하도록 한 피심인의 위 행위는 김승조 개인이 회원대표로서 한 행위일 뿐 사업자단체의 의사로 논의되거나 구성사업자에게 강요한 사실이 없다고 주장한다. 살피건대, 위 2. 가.에서 본 바와 같이 피심인이 구성사업자들에게 보낸 홍보물에 피심인 단체가 직접 거명된 점, 상록수신문에만 광고게재를 하도록 하는 피심인의 요구에 응하지 않은 구성사업자들에 대하여 피심인 소속 윤리위원회의 결정에 따라 징계처분이 이루어진 점 등에 의하여 피심인의 위 행위는 바로 피심인 단체의 행위로 인정될 수 있음은 물론이고, 설사 피심인의 총회 등 정식기관에서 명시적이고 공식적인 의사에 의한 행위가 없다고 하더라도 사업자단체의 적법한 대표자가 단체의 행위로 간주될 수 있는 행위를 한 경우에는 이를 단체의 행위로 볼 수 있는바<각주>3</각주>, 피심인의 지부장인 김승조가 상록수신문에만 부동산 광고를 게재하도록 직접 구성사업자를 방문하거나 지부장 이름으로 문자메시지를 발송한 위 행위는 외형적ㆍ객관적으로도 피심인 단체의 행위로 볼 수 있으므로 이와 같이 여러모로 살펴보아도 피심인의 위 주장은 이유 없다 할 것이다. 4. 결 론 피심인들의 위 2. 가.의 행위는 법 26조 제1항 제3호에서 규정하고 있는 사업자단체금지행위에 해당하므로 법 제27조의 규정을 적용하여 주문과 같이 의결한다.