한국자산신탁(주)의 차입형 토지신탁계약서상 불공정약관조항에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인의 지위 및 일반현황 등 1 피심인은 신탁업 등을 영위하는 사업자<각주>1</각주>로서 일반현황은 다음 <표 1> 기재와 같다. <표 1> 피심인의 일반현황 (2019. 12월 기준, 단위: 백만 원) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120679079" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처: 키스라인 2 피심인은 다수의 거래상대방과 토지신탁계약을 체결하기 위하여 차입형 토지신탁계약서(이하 '토지신탁계약서’라 한다) 상 '시공사 재선정 등 관련 이의제기 금지 조항’ 및 '면책조항’ 등 2개 조항(이하 '이 사건 약관’이라 한다)을 미리 마련하여 계약의 내용으로 사용하였다. 나. 토지신탁 개요 3 토지신탁이란 토지소유자가 수익을 실현할 목적으로 토지를 신탁회사에 신탁하고, 신탁회사는 신탁계약에서 정한 바에 따라 개발자금의 조달, 건축물의 건설 및 임대ㆍ분양, 건축물의 유지ㆍ관리 등을 수행하고 이를 통해 발생하는 신탁수익을 수익자로 지정된 자에게 교부하는 것을 말한다.<각주>2</각주>4 토지신탁은 임대형 토지신탁과 분양형ㆍ차입형 토지신탁으로 구분된다. 임대형 토지신탁은, 토지소유자(위탁자)가 토지에 건축물 기타 구축물 등을 개발하여 이를 임대함으로써 장기적으로 안정된 부동산 임대수익을 실현할 목적으로 이용하는 신탁이다. 신탁회사(수탁자)는 신탁계약에 의거해 수탁한 토지를 효율적으로 개발하여 건축물 등을 건설하고 이에 대한 임대사업을 수행하고, 임대수입은 우선 개발에 소요된 자금의 상환 등에 충당하고, 최종적으로 남는 임대수입과 개발된 건축물은 수익자에게 교부한다. 분양형ㆍ차입형 토지신탁은 토지소유자(위탁자)가 토지에 건축물 등을 개발 및 처분함으로써 부동산 개발이익을 실현할 목적으로 이용하는 신탁이다. 신탁회사(수탁자)는 신탁계약에 의거해 수탁한 토지를 효율적으로 개발하여 건축물을 건설ㆍ분양하고, 분양수입은 우선 개발에 소요된 자금의 상환 등에 충당하고, 최종적으로 남게 되는 개발이익은 금전 또는 잔여신탁부동산으로 수익자에게 교부한다. 5 토지신탁의 절차와 구조는 다음과 같다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120679077" alt="이유 2번째 이미지" ></img> 다. 이 사건 약관에 대한 시정권고 및 시정권고 불이행 6 피심인은 2019. 5. 21. 피심인이 사용하는 차입형 토지신탁계약서상 시공사 재선정 등에 대한 이의제기 금지 조항 등 13개 조항이 불공정약관조항에 해당하여 이를 수정 또는 삭제하라는 시정권고를 받고, 시정안을 제출하여 수정ㆍ삭제하였으나, 이후 체결된 ○○건의 계약에서 위 13개 약관조항 중 2개 약관조항(시공사 재선정 등 관련 이의제기 금지조항, 면책조항)에 대하여는 정당한 사유없이 기존의 불공정한 약관조항을 그대로 사용하였다. 7 2019. 5. 21. 시정권고 이후 2021년 1월말 현재까지 체결된 차입형 토지신탁계약은 총 ○○건으로 다음과 같다. <표 2> 계약체결 현황 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120679081" alt="이유 3번째 이미지" ></img> 8 '시공사 재선정 등 관련 이의제기 금지조항’<각주>3</각주>은 총 ○○건의 계약 중 위 [표 2] 연번 1, 3, 4, 5 및 7번 등 5건의 계약에서 사용되었다. '면책조항’<각주>4</각주>과 관련하여서는 ○ ○○건의 계약 중 신탁등기 관련 면책조항의 경우 2건(위 [표 2] 연번 1 및 3)의 계약에서, 사해신탁 취소 등 관련 면책조항의 경우 10건(위 [표 2] 연번 2를 제외한 나머지 계약)에서 사용되었다.<각주>5</각주>9 이러한 사실은 이 사건 관련 피심인에 대한 시정권고 공문 및 약관심사 결과 통지 문서(소갑 제2호증), 시정권고 불이행 등과 관련한 피심인 소속 진○○의 2021. 2. 23.자 진술서(소갑 제10호증) 및 2019. 5월 시정권고 이후 현재까지 체결된 ○○건의 계약서 사본(소갑 제11호증) 등을 통하여 인정된다. 2. 위법성 판단 가. 인정사실 1) 시공사 재선정 등 관련 이의제기 금지조항 10 피심인은 시공사 재선정 등 관련 이의제기 금지조항을 아래와 같이 설정하였다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120679083" alt="이유 4번째 이미지" ></img> 11 이러한 사실은 피심인 소속 진○○의 2021. 2. 23.자 진술서(소갑 제10호증) 및 2019. 5월 시정권고 이후 현재까지 체결된 ○○건의 계약서 사본(소갑 제11호증) 등을 통하여 인정된다. 2) 면책조항 12 피심인은 면책조항을 아래와 같이 설정하였다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120679085" alt="이유 5번째 이미지" ></img> 13 이러한 사실은 피심인 소속 진○○의 2021. 2. 23.자 진술서(소갑 제10호증) 및 2019. 5월 시정권고 이후 현재까지 체결된 ○○건의 계약서 사본(소갑 제11호증) 등을 통하여 인정된다. 나. 적용 법조 '약관의 규제에 관한 법률’ 제6조(일반원칙) ② 약관의 내용 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 내용을 정하고 있는 조항은 공정성을 잃은 것으로 추정된다. 1. 고객에게 부당하게 불리한 조항 제7조(면책조항의 금지) 계약 당사자의 책임에 관하여 정하고 있는 약관의 내용 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 내용을 정하고 있는 조항은 무효로 한다. 1. 사업자, 이행 보조자 또는 피고용자의 고의 또는 중대한 과실로 인한 법률상의 책임을 배제하는 조항 2. 상당한 이유 없이 사업자의 손해배상 범위를 제한하거나 사업자가 부담하여야 할 위험을 고객에게 떠넘기는 조항 제14조(소송 제기의 금지 등) 소송 제기 등과 관련된 약관의 내용 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 조항은 무효로 한다. 1. 고객에게 부당하게 불리한 소송 제기 금지 조항 또는 재판관할의 합의 조항 '약관의 규제에 관한 법률’ 제17조의2【시정 조치】 ① (생략) ② 공정거래위원회는 제17조를 위반한 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 사업자에게 해당 불공정약관조항의 삭제ㆍ수정, 시정명령을 받은 사실의 공표, 그 밖에 약관을 시정하기 위하여 필요한 조치를 명할 수 있다. 6. 사업자가 제1항에 따른 권고를 정당한 사유 없이 따르지 아니하여 여러 고객에게 피해가 발생하거나 발생할 우려가 현저한 경우 다. 위 2. 가. 인정사실에 대한 위법 여부 1) 시공사 재선정 등 관련 이의제기 금지조항 14 신탁계약의 목적<각주>6</각주>은 신탁자(위탁자)가 수탁자에게 재산(토지 및 건물 등)을 이전하여 신탁하고 신탁재산(토지 및 건물 등)을 수탁받은 수탁자는 수익자를 위하여 신탁부동산을 임대ㆍ처분하는 등의 행위를 통하여 수익자에게 신탁이익을 지급하는 것이다. 15 한편, 신탁계약에 따라 신탁사무 처리에 필요한 비용과 수탁자의 고의 및 과실없이 발생한 손실은 수익자가 부담하며, 신탁법 제46조<각주>7</각주>는 수탁자가 신탁사무 처리 중 발생하는 비용에 대하여 신탁재산에서 지출하거나, 수탁자가 자기의 과실없이 채무를 부담하거나 손해를 입은 경우 신탁재산에서 비용을 지출하거나 수익자가 얻은 이익의 범위내에서 수익자에게 비용을 청구하거나 담보의 제공을 요구할 수 있도록 정하고 있다. 16 수탁자인 피심인은 시공사의 부도 및 파산 등에 따라 신탁목적을 달성하기 어려운 경우 기존의 공사도급계약을 해지하고 다른 시공사를 선정하여 공사도급계약을 체결할 수 있을 것이나, 신탁계약의 목적과 신탁사무처리에 수반되는 모든 비용을 수익자가 부담하거나 신탁재산을 위탁자가 신탁하였다는 점을 볼 때, 위탁자나 수익자의 이해에 직접적인 영향을 미치는 시공사 재선정 및 공사도급계약에 대하여 일체의 이의 제기를 금지하는 조항은 고객에게 부당하게 불리한 조항이다. 17 즉, 기존 시공사의 부도 및 파산 등에 따라 불가피하게 시공사를 재선정하여 공사도급계약을 체결하는 경우에도 해당 시공사 재선정 내지 공사도급계약이 신탁계약의 목적에 반하거나 또는 위탁자ㆍ수익자의 이해에 영향을 미치는 경우 예를 들어 새로운 공사도급계약의 체결로 공사대금 등 신탁사무처리 비용이 증가하여 위탁자 내지 수익자에게 영향을 미치는 경우 위탁자 등은 수탁자에게 이의를 제기하거나 소송을 제기할 수 있다고 할 것이다. 18 그런데, 해당 약관조항은 일체의 이의제기를 금지하고 있어 이는 고객에게 부당하게 불리한 조항(약관법 제6조 제2항 제1호) 내지 고객에게 부당하게 불리한 이의(소송) 제기 금지조항(약관법 제14조 제1호)에 해당되어 무효이다. 2) 면책조항 19 「신탁등기사무처리에 관한 예규(등기예규 제1694호)」는 신탁재산에 속하는 부동산의 신탁등기는 수탁사가 단독으로 신청하도록 규정하고 있고, 신탁법 제130조가 “수탁자는 고의나 과실로 유한책임회사신탁의 등기가 사실과 다르게 된 경우 그 등기와 다른 사실로 선의의 제3자에게 대항하지 못한다”고 정하고 있는 등의 사정을 고려할 때, 신탁등기의 유효성에 대한 책임은 신탁등기의 신청인인 수탁자가 부담하는 것이 타당하다. 20 아울러, 신탁등기와 관련하여 피심인의 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 손해가 발생한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있으므로 민법상 불법행위 요건에 해당되는 경우 손해배상책임을 부담한다. 21 그럼에도 불구하고 해당 약관조항은 우선 수익자에게 신탁등기의 유효성에 대한 점검 내지 확인의 의무를 부과하고 더 나아가 신탁등기와 관련하여 수탁자의 책임을 전적으로 면책하고 있는 바, 이는 사업자의 고의 또는 중대한 과실로 인한 법률상의 책임을 배제하거나, 상당한 이유 없이 사업자가 부담하여야 할 위험을 고객에게 떠넘기는 조항으로 무효이다(약관법 제7조 제1호 및 제2호). 22 또한, 해당 약관조항은 신탁법 제8조에 의한 사해신탁<각주>8</각주>에 의거 신탁계약이 취소되거나 신탁법 제22조에서 규정한 신탁 前의 원인으로 발생된 권리의 실행으로 신탁부동산에 관한 소유권의 변동이 있는 경우 (우선)수익자에 대한 수탁자의 책임을 전적으로 면제하고 있는데, 사해신탁 및 신탁 前의 원인에 따른 신탁재산 소유권변동과 관련하여 피심인이 알았거나 알 수 있었을 경우 즉, 자신의 고의 또는 과실로 인한 위법행위 등으로 타인에게 손해를 가할 경우 그 손해를 배상할 책임이 있다고 할 것임에도 불구하고 사해신탁 등 일정한 사정이 발생할 경우 수탁자의 귀책사유와 무관하게 그 책임을 전부 면책하도록 정하는 것은 약관법이 금지하는 면책조항에 해당하여 무효이다(약관법 제7조 제1호) 라. 약관법 제17조의2 제2항 제6호 해당 여부 23 피심인은 공정거래위원회의 시정권고 중 일부를 이행하지 않은 사실에 대하여 '정당한 사유’를 입증하지 못할 뿐 아니라, 이와 관련하여 정당한 사유를 찾기도 어렵다. 24 피심인은 2021. 1. 7. 체결된 '○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 공동주택 신축사업’ 토지신탁계약 건 이후부터 해당 약관조항을 더 이상 사용하고 있지 아니하나, 2019. 5. 21. 시정권고 이후 이 사건 약관조항으로 체결된 토지신탁계약이 현재까지 존재하고 이에 따라 다수의 거래상대방에게 부당하게 불리한 약관이 사용되어 실제로 다수 고객에게 피해가 발생하거나 피해가 발생할 우려가 현저하다고 판단된다. 마. 소결 25 공정거래위원회는 2019. 5. 21. 피심인에게 불공정한 이 사건 약관조항을 삭제 또는 수정하도록 시정권고 하였으나, 피심인은 정당한 사유 없이 이를 따르지 아니하였고, 이로 인하여 다수의 고객에게 피해가 발생하거나 발생할 우려가 현저하므로 피심인의 행위는 법 제17조의2 제2항 제6호에 해당된다. 3. 처분 26 피심인이 향후 가까운 장래에 동일 또는 유사한 약관조항을 반복하여 사용할 우려가 있으므로 법 제17조의2 제2항에 따라 이 사건 약관조항의 사용금지명령을 하기로 한다. 4. 피심인의 수락내용 27 피심인은 2021. 3. 18. 위 2. 가.의 사실을 인정하고 주문내용의 시정조치 의견을 수락하였으므로 피심인의 출석 없이 이 사건 심의를 진행하였다. 5. 결론 28 피심인의 차입형 토지신탁계약서상 시공사 재선정 등에 대한 이의제기 금지조항은 약관법 제6조 제2항 제1호 및 제14조 제1호에, 면책조항은 약관법 제7조 제1호 및 제2호에 해당하는 불공정약관 조항이며, 약관법 제17조의2 제2항 제6호에 해당되므로 주문과 같이 의결한다.