㈜한국토지신탁의 경고심의요청에 대한 건

1. 피심인 지위 및 일반 현황 1 피심인 주식회사 한국토지신탁<각주>1</각주>은 부동산의 신탁 및 이와 관련된 부동산 임대업 및 판매업 등을 영위하는 자로서 구 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률<각주>2</각주>제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당한다. 2 피심인의 일반현황은 아래 <표 > 기재와 같다. <표 > 피심인 일반현황 (2022년말 기준, 단위: 백만 원, 명) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=140903921" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 출처: 피심인 제출자료 2. 사실관계 및 위법성 판단 가. 인정사실 및 근거 3 피심인은 부산광역시 기장군에 위치한 '동부산 더셰프월드 센트럴원 상가<각주>3</각주>’를 분양하면서, 2017년 11월경부터<각주>4</각주>2019년 6월경까지<각주>5</각주>전단지, 현수막 등을 통해 아래 <표 2>와 같이 이 사건 분양물에 '최현석, 오세득, 유현수 셰프 입점 확정’이라고 광고하였다. <표 > 이 사건 전단지 및 현수막 광고 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=140903923" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 심사보고서 소갑 제6호증<각주>6</각주>4 이러한 사실은 소갑 제6호증 등에 의해 인정된다. 나. 경고 처분 및 피심인의 심의요청 경위 5 공정거래위원회(이하 '위원회’라 한다)는 피심인의 이 사건 광고 행위가 법 제3조 제1항 제1호의 거짓ㆍ과장 광고로서 법 제7조의 규정에 따른 시정조치의 대상이 되나, 이 사건 광고는 특정 소비계층을 대상으로 하는 광고로서 불특정 다수에 대한 소비자 오인성 치유보다는 계약당사자에 대한 피해구제적 성격이 강하다고 인정되는 점 등을 고려하여 공정거래위원회 회의운영 및 사건절차 등에 관한 규칙<각주>7</각주>제57조 제2항 및 제61조 제1항의 규정에 따라 2022. 9. 15. 경고 처분하였다.<각주>8</각주>6 그러나 피심인은 자신이 관리형 토지신탁의 수탁자에 불과하여 분양광고업무 권한이 없으므로 이 사건 분양물의 광고와 관련하여 책임이 없다고 주장하며 2022. 10. 19. 사건절차규칙 제61조 제7항에 따라 심의를 요청하였다. 다. 관련 법령 및 법리 1) 관련 법령 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률 제3조(부당한 표시ㆍ광고 행위의 금지) ① 사업자 등은 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고행위로서 공정한 거래질서를 해칠 우려가 있는 다음 각 호의 행위를 하거나 다른 사업자등으로 하여금 하게 하여서는 아니 된다. 1. 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고 2.～4. (생략) ② (생략) 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률 시행령<각주>9</각주>제3조(부당한 표시ㆍ광고의 내용)① 법 제3조제1항제1호에 따른 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고는 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고하는 것으로 한다. ② ∼ ⑤ (생략) 부동산의 표시ㆍ광고에 대한 심사지침 Ⅴ. 세부심사지침 3. 분양업종, 분양방법, 분양현황, 공사현황 등 가. ~ 나. (생략) 다. 분양 표시ㆍ광고시 점포의 분양 현황에 대한 표현이 사실과 일치하지 않을 경우 부당한 표시ㆍ광고에 해당할 수 있다. 특히 사실과 달리 은행, 극장, 볼링장 등의 체육시설 등, 상가 등에 고객을 유인하는 효과가 큰 대중이용시설의 입점이 확정된 것처럼 표시ㆍ광고할 경우 부당한 표시ㆍ광고에 해당할 가능성이 크다. 4. 입지조건, 생활여건, 접근성 가. ~ 마. (생략) 바. 주택소재지 여건에 대하여 계획단계의 비전이나 막연한 추측상의 내용을 확정된 사실처럼 표시ㆍ광고함으로써 실제보다 유리한 것으로 표시ㆍ광고하는 경우 부당한 표시ㆍ광고에 해당할 수 있다. 2) 법리 7 법 제3조 제1항 제1호 및 법 시행령 제3조 제1항에 따르면 거짓ㆍ과장의 광고는 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀려 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서 공정한 거래 질서를 저해할 우려가 있는 것을 말한다. 8 따라서 거짓ㆍ과장의 광고행위에 해당하는지 여부는 광고 내용이 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀렸는지 여부(거짓ㆍ과장성), 광고 내용이 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지 여부(소비자 오인성), 당해 광고로 인하여 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는지 여부(공정거래 저해성) 등을 종합적으로 고려하여 판단한다. 9 광고 내용 중 사실과 관련된 사항이 진실임을 입증할 책임은 광고행위를 한 사업자에게 있으며, 그 사실과 관련된 사항이 진실임에 대한 입증은 합리적ㆍ객관적 근거에 의하여야 한다.<각주>10</각주>10 또한 일반 소비자는 광고에서 직접적으로 표현된 문장, 단어, 디자인, 도안, 소리 또는 이들의 결합에 의하여 제시되는 표현뿐만 아니라 거기에서 간접적으로 암시하고 있는 사항, 관례적이고 통상적인 상황 등도 종합하여 전체적ㆍ궁극적 인상을 형성하므로, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지 여부는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 표시ㆍ광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단하며,<각주>11</각주>공정거래 저해성 여부는 표시ㆍ광고가 소비자의 합리적 구매 결정을 방해함으로써 관련시장의 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는지 여부를 기준으로 판단한다.<각주>12</각주>11 한편, 사이버몰 운영자와 입점업체, 건물의 분양회사와 분양대행사 등 다수 사업자가 표시광고에 관여한 경우 광고행위에 연관된 사업자들이 공동 또는 독립하여 광고행위의 주체로서 행정적 책임을 지는지 여부는 해당 광고를 함에 있어서 해당 사업자들이 수행한 역할과 실질적인 관여정도, 사업자들 간의 관계와 계약의 내용, 광고의 구체적인 내용과 광고행위의 주체에 대한 소비자의 오인가능성 등을 종합하여 구체적ㆍ개별적으로 판단한다.<각주>13</각주>라. 위법성 판단 1) 거짓ㆍ과장성 여부 12 피심인은 2017년 11월경부터 2019년 6월경까지 '최현석, 오세득, 유현수 셰프 입점 확정’이라고 광고하였으나, 최현석 등 셰프의 입점이 확정되었다는 사실을 입증할 수 있는 객관적ㆍ합리적인 자료를 제출하지 못하였다. 13 피심인은 시행위탁자인 동부산센트럴스퀘어가 2018년 1월경 최현석, 오세득, 유현수가 소속된 ㈜플레이팅컴퍼니(이하 '플레이팅컴퍼니’라 함)와 공동사업계약을 체결하였으며 이를 근거로 최현석 등의 입점이 확정되었다는 광고를 하였다고 주장하나 다음과 같은 이유로 피심인의 주장은 인정하기 어렵다(소갑 제8호증, 플레이팅컴퍼니와 체결한 공동사업계약서). 14 첫째, 동부산센트럴스퀘어와 플레이팅컴퍼니가 체결한 공동사업계약은 최초 광고시점인 2017년 11월경 이후에 체결된 것이다. 따라서 본 건 광고는 공동사업계약이 체결되기도 전에 시작된 것이다. 15 둘째, 공동사업계약은 양 사 간 입점에 관한 기본적인 계획에 대해 합의한 것일 뿐이므로 '입점 확정’에 대한 근거로 볼 수 없다. 16 공동사업계약서에는 위약금 부과 규정이 없어 계약 해제 또는 해지 시 계약 당사자에게 실질적인 책임이 발생하지 않으며, 구체적인 입점 날짜 또한 규정되어 있지 않은바 본 건 공동사업계약은 법적 구속력이 없는 일종의 양해각서라고 판단된다. 17 또한 피심인은 최현석, 오세득, 유현수 셰프의 이름을 각각 명시하며 3명의 셰프가 모두 입점 확정된 것처럼 광고하였으나, 피심인은 최현석 등의 매니지먼트 회사인 플레이팅컴퍼니와 계약을 체결한 것일 뿐이므로 공동사업계약을 통해 최현석 등 3명의 셰프의 입점이 '확정’되었다고 볼 수는 없다.<각주>14</각주>18 셋째, 공동사업계약은 2019. 9. 11. 플레이팅컴퍼니의 요청으로 해지되었고<각주>15</각주>, 광고 내용과 달리 '최현석, 오세득, 유현수 셰프’가 모두 입점하지도 못 하였다.<각주>16</각주>19 따라서 최현석 등의 입점 관련 내용을 이 사건 분양물 광고에 사용할 수 있는 범위는 최현석 등의 입점이 논의 중 또는 예정되었다는 사실에 국한되어야 함에도 불구하고, 이를 넘어 입점이 확정된 것처럼 광고하였으므로 거짓ㆍ과장성이 인정된다. 2) 소비자 오인성 20 선분양ㆍ후시공으로 이루어지는 분양시장의 계약 특성상 보통의 주의력을 가진 일반 소비자의 경우 특별한 사정이 없는 한 사업자의 광고문구 및 설명을 신뢰하고 그에 의존하여 계약 여부를 결정하게 된다. 21 따라서 피심인의 이 사건 광고는 보통의 주의력을 가진 소비자가 이 사건 분양물에 최현석, 오세득, 유현수 셰프의 입점이 확정된 것으로 잘못 알게 할 우려가 있으므로 소비자 오인성이 인정된다. 3) 공정거래 저해성 22 이 사건 분양물과 같이 상가를 분양받으려는 소비자에게 유명 셰프의 매장과 같이 고객의 유인효과가 큰 시설의 유무는 소비자의 구매선택에 중요한 고려 요소이다. 따라서 피심인의 이 사건 광고는 소비자의 합리적인 구매선택을 방해하여 분양시장에서 공정한 거래를 저해할 우려가 있다고 할 것이다. 4) 소결 23 피심인의 위 2. 가. 행위는 법 제3조 제1항 제1호에서 금지하고 있는 거짓ㆍ과장 광고에 해당되어 위법하다. 마. 피심인 의견에 대한 검토 24 이와 관련하여 피심인은 아래와 같은 점을 근거로 이 사건 분양물의 광고에 대하여 책임이 없다고 주장한다. 25 첫째, 피심인은 2017. 8. 3. 동부산센트럴스퀘어와 관리형 토지신탁계약을 체결하였고, 관리형 토지신탁계약 특약사항 제5조에 의거 동부산센트럴스퀘어는 분양업체 선정 및 분양업무 수행 등 분양과 관련된 일체의 행위를 수행하도록 정한 반면, 피심인은 신탁업무처리, 분양대금 등 금전의 수납ㆍ관리, 준공책임만 부담하는 것으로 정하고 있으며<각주>17</각주>, 피심인은 실제로 광고대행사로부터 광고 관련 건의를 받은 적이 없고 이를 승인한 바도 없는 등 이 사건 광고 기획 및 제작과정에 관여한 바가 없다. 26 둘째, 수분양자들도 공급계약서를 통해 피심인이 관리형토지신탁의 수탁자에 불과하다는 사실을 인지하고 있어 피심인의 브랜드 가치만을 믿고 공급계약을 체결했다고 보기는 어렵다. 27 셋째, 피심인은 분양실적에 따른 성과보수를 수취하지 않으므로 분양 수익 및 효과가 피심인에게 귀속된다고 보기도 어렵다. 28 그러나 아래와 같은 점을 고려할 때 피심인의 주장은 이유 없다. 29 첫째, 동부산센트럴스퀘어 등과 체결한 계약 상 피심인은 이 사건 분양물 광고의 기획, 제작, 집행 등 전 과정에 직ㆍ간접적으로 관여하는 것으로 규정되어 있다. 30 관리형 토지신탁계약 특약사항 제29조 제11항에서는 분양과 관련된 홍보물 제작 등 일체의 광고행위에 대하여 피심인과 사전합의 후 시행하여야 하고, 분양업무를 수행함에 있어 피심인의 로고 또는 상호 등을 사용하고자 할 경우에는 그 사용여부, 디자인, 문구에 대하여 반드시 사전에 피심인과 합의를 거쳐 사용하여야 한다고 명시하고 있다(소갑 제3호증 관리형 토지신탁계약서). 31 또한 관리형 토지신탁계약 특약사항 제26조 제4항에 따르면 동부산센트럴스퀘어는 사업비 지출 등 자금의 인출이 필요한 경우 인출자금의 용도, 지급처를 지정하여 피심인에게 통지하고, 동조 제5항에 따르면 피심인은 자금지출 요청을 받은 경우 지급처에 직접 지급(계좌이체)하는 방법으로 지출한다라고 명시하고 있으며, 동 규정에 따라 동부산센트럴스퀘어가 피심인에게 자금집행을 요청하면 피심인은 광고대행업자에게 광고홍보비를 직접 지급하였다(소갑 제3호증 관리형 토지신탁계약서, 소갑 제4호증 자금집행요청서). 32 한편 피심인, 동부산센트럴스퀘어, 광고대행업자 3자 간에 체결한 광고대행승계계약서 제1조에서는 본 사업에 부수되는 광고업무의 대행을 피심인이 광고대행업자에게 '위임’한다고 규정되어 있고, 제2조에서는 '광고대행업자가 광고의 기획 및 제작, 카탈로그, 전단지 등 광고물 제작 등의 업무를 처리함에 있어 피심인의 승인이나 동의가 필요한 경우 이를 득하여야 한다’라고 명시하고 있다. 33 또한 동 계약서 제5조 제2항에서는 광고대행업자는 2개 이상의 최종 광고안 및 견적서 등을 피심인에게 보고하여 피심인의 승인 후 지시에 따라 업무를 수행하도록 규정하고, 동조 제5항에서는 광고대행업자가 제작, 집행하는 모든 광고물은 그 제작 및 집행 전에 피심인의 동의를 얻어야 하며, 동조 제8항에서는 광고대행업자의 업무수행 결과로서 생성되는 광고제작물 등의 사용권, 소유권은 특별한 약정이 없는 한 피심인에게 귀속된다고 명시하고 있다(소갑 제5호증 광고대행승계계약서). 34 둘째, 이 사건 분양물의 카탈로그 광고 등에 아래 <표 3>과 같이 피심인의 로고 및 상호가 기재되어 있으며<각주>18</각주>이 사건 분양물의 분양대금은 피심인 명의의 계좌로 바로 입금하게 되어 있어 소비자들은 피심인의 브랜드 가치를 믿고 분양계약을 체결하였을 것으로 판단된다<각주>19</각주>(소갑 제6호증 이 사건 분양물 광고, 소갑 제7호증 분양계약서).