해리건설의 부당한 광고행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인 적격성 1 피심인은 비주거용 건물 건설ㆍ판매업을 영위하는 해리건설의 개인사업자로서 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률(개정 2011. 9. 15. 법률 제11050호, 이하 '법’이라 한다) 제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당하며, 이 사건 광고를 기획ㆍ실시하거나 광고비를 부담하는 등 광고에 책임이 있다.<각주>1</각주>나. 피심인 회사(해리건설)의 일반현황 2 피심인 회사의 일반현황은 다음 <표 1> 기재와 같다. <표 1> 피심인 회사의 일반현황 (2012. 12. 31. 기준, 단위 : 백만 원, 명) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121145541" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인 제출자료 다. 시장구조 및 실태 3 수익형부동산이란 주거용 부동산 및 토지를 제외한 부동산으로서 오피스텔, 도시형 생활주택, 상가 등 일정기간 동안 수익이 발생하는 부동산을 의미하며, 금리 및 경기상황에 민감하여 주거용 부동산 및 토지보다 투자리스크가 상대적으로 큰 편이다. 4 오피스텔이란 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로 주용도는 업무시설이며 업무와 주거를 한 단위실 내에서 해결하는 복합용도의 건축물을 의미<각주>2</각주>하며, 2012년 매입임대주택사업의 범위에 포함되는 등 다양한 규제완화<각주>3</각주>로 최근 신규 공급이 증가하는 추세이다. <표 2> 오피스텔 건축허가 현황 (단위: 동수, 천㎡) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121145543" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 국토교통부 통계자료 라. 서초 프라비다 일반현황 5 피심인이 분양광고를 실시한 서울 서초구 서초중앙로에 위치한 서초 프라비다의 일반현황은 다음 <표 3> 기재와 같다. <표 3> 서초 프라비다 일반현황 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121145545" alt="이유 3번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인 제출자료 2. 위법성 판단 가. 인정사실 및 근거 6 피심인은 2012. 12. 13.부터 2013. 6. 20.까지 중앙일간지를 통해 서울 서초구 서초중앙로 소재 '서초 프라비다’(이하 '이 사건 분양물’이라 한다)를 분양광고하면서 다음 <그림 1> 및 <그림 2>와 같이 “강남 1억에 2채”, “매월 안정적인 높은 수익률”, “공실률 제로의 검증된 입지”라고 광고(이하 '이 사건 광고’라 한다)한 사실을 인정하고 있다. <그림 1> 신문 광고 1 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121145547" alt="이유 4번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인 제출자료 <그림 2> 신문 광고 2 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121145549" alt="이유 5번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인 제출자료 7 피심인이 인정한 이 사건 광고 게재내역은 다음 <표 4> 기재와 같다. <표 4> 광고 게재내역 (단위: 원, 부가가치세 별도) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121145551" alt="이유 6번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인 제출자료 나. 관련 법령 및 법리 8 법 제3조 제1항 제1호 및 제2호<각주>4</각주>는 사업자 등에게 “소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 거짓ㆍ과장 및 기만적인 표시ㆍ광고행위를 하거나 다른 사업자 등으로 하여금 하게 하여서는 아니 된다”고 규정하고 있다. 또한 법 시행령 제3조 제1항 및 제2항<각주>5</각주>은 “법 제3조 제1항 제1호의 규정에 의한 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고는 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고하는 것”으로, “법 제3조 제1항 제2호의 규정에 의한 기만적인 표시ㆍ광고는 사실을 은폐하거나 축소하는 등의 방법으로 표시ㆍ광고하는 것”으로 규정하고 있다. 9 따라서 법 제3조 제1항 제1호 또는 제2호에서 규정하고 있는 거짓ㆍ과장 또는 기만적인 광고라 함은 사실과 다르거나 지나치게 부풀리는 방법 또는 사실을 은폐하거나 축소하는 방법 등으로 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 경우를 말하는 것으로서, ① 광고 내용의 거짓ㆍ과장성 또는 기만성, ② 소비자 오인성, ③ 공정거래 저해성이 모두 인정될 때 성립된다. 10 표시ㆍ광고 내용 중 사실과 관련한 사항이 진실임을 입증할 책임은 표시ㆍ광고 행위를 한 사업자에게 있으며, 그 사실과 관련한 사항이 진실임에 대한 입증은 합리적ㆍ객관적 근거에 의하여야 한다.<각주>6</각주>11 소비자 오인성 판단기준과 관련하여 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지의 여부는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다.<각주>7</각주>12 부당한 광고행위 해당여부에 대한 판단은 광고 그 자체로 유발된 소비자 오인성의 우려 여부를 판단하는 것이므로 설사 소비자가 건축현장 방문 등을 통하여 오인된 인식을 바로잡을 가능성이 있다고 하더라도 광고의 오인성에 영향을 미치는 것은 아니다.<각주>8</각주>13 부당한 표시ㆍ광고에 있어 공정한 거래를 저해한다는 것은, 소비자의 합리적 선택을 방해하여 상품선택을 왜곡함으로써 자기와 거래하도록 만드는 행위를 말한다. 다. “강남 1억에 2채” 광고행위의 위법 여부 1) 기만성 및 거짓ㆍ과장성 14 피심인은 “강남 1억에 2채”라고 표현함으로써 강남에 위치한 이 사건 분양물을 1채 당 5천만 원 미만의 가격으로 분양받을 수 있는 것처럼 보이게 한 바, 이는 다음과 같은 점에서 기만성 및 거짓ㆍ과장성이 인정된다. 15 첫째, 수익형부동산에 대한 투자여부를 결정함에 있어서 분양금액은 매우 중요한 고려요소이며 실제 이 사건 분양물의 분양가격은 최소 168,480,000원에서 최대 218,400,000원에 달함에도 불구하고, 피심인은 이 사건 광고가 분양금액 기준이 아닌 실투자금 기준이라는 사실을 은폐 또는 축소하여 단순히 “1억에 2채”라고 광고함으로써 분양금액이 5천만 원 미만인 것처럼 광고하였다. 16 둘째, ① 부가가치세 환급 대상여부, 임대보증금, 대출금액 등은 각각 수분양자의 임대사업자 등록여부, 부동산 시장상황, 대출자격이나 조건 등에 따라 변동될 수 있어 확정된 금액이라 할 수 없고, ② 실투자금 계산 시 분양금액의 4.6%에 달하는 취득세, 소유권 이전비용, 대출이자 등의 비용을 고려하여야 하므로 “임대사업자 등록을 통해 환급받을 수 있는 부가가치세, 분양금액의 50%에 해당하는 중도금 대출금액, 임대보증금을 뺀 분양자의 실투자금을 계산해보면 47,760,000원”이라는 피심인 주장의 계산법<각주>9</각주>은 합리적인 근거가 없다. 17 셋째, 총 134세대의 분양세대 중 분양금액이 168,480,000원인 세대는 12세대에 불과하여 피심인 주장의 계산법에 의하더라도 분양금액이 173,680,000원에서 최대 218,400,000원에 달하는 나머지 세대의 실투자금은 50,000,000원을 상회할 수 있다. 2) 소비자 오인성 18 보통의 주의력을 가진 일반 소비자는 구체적인 설명이나 조건 등 없이 “강남 1억에 2채”라고 표현한 이 사건 광고를 접할 경우, 광고내용 그대로 이 사건 분양물이 강남지역에 위치한 오피스텔임에도 불구하고 분양금액이 5천만 원 미만으로서 별다른 조건 없이 전 세대 혹은 대부분의 세대에 걸쳐 1억의 가격으로 2채를 분양받을 수 있는 것처럼 오인하거나 오인할 우려가 있다. 19 특히 수익형부동산의 경우 그 종류가 많고 분양조건도 다양하여 당해 사업자를 통하지 않고서는 구체적인 사실관계를 파악하기 쉽지 않아, 일반 소비자들은 특별한 사정이 없는 한 사업자의 광고내용을 대체로 신뢰하여 그대로 받아들일 수 있다는 점에서 그와 같이 오인하거나 오인할 우려는 더욱 크다. 3) 공정거래 저해성 20 분양금액은 임대수익창출 및 투자를 목적으로 분양받는 수익형부동산을 구매ㆍ선택함에 있어서 중요한 고려요소에 해당하므로, 피심인이 이 사건 분양물에 대한 분양광고를 실시하면서 분양금액과 관련하여 별도의 조건 등에 대한 구체적인 설명 없이 사실과 다르게 “강남 1억에 2채”라고 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다. 라. “매월 안정적인 높은 수익률”, “공실률 제로의 검증된 입지” 광고행위의 위법 여부 1) 거짓ㆍ과장성 21 피심인은 “매월 안정적인 높은 수익률”과 “공실률 제로의 검증된 입지”라고 표현함으로써 이 사건 분양물에 대해 객관적인 제3자 등으로부터 공실률에 대한 검증을 받아 수분양자는 매월 안정적인 높은 임대수익률을 창출할 수 있는 것처럼 보이게 하였으나, 이는 다음과 같이 객관적인 근거가 없다는 점에 비추어 볼 때 거짓ㆍ과장성이 인정된다. 22 첫째, 이 사건 분양물의 임대수익률 관련, 매월 안정적인 높은 임대수익률이 피심인 등에 의해 확정적으로 보장된다거나 그와 같은 수익률이 객관적인 근거에 따라 합리적으로 예측가능한 것이 아님에도 불구하고, 피심인은 단지 이 사건 분양물이 위치한 입지조건, 신축 프리미엄 등 임대수익에 대한 막연한 추측<각주>10</각주>을 바탕으로 마치 이 사건 분양물에 대해 매월 안정적인 높은 임대수익률이 실현될 것이라고 광고하였다. 23 둘째, 공실률은 부동산 경기뿐 아니라 임대수요 및 부동산의 공급현황 등 기타 제반여건에 따라 얼마든지 변동될 수 있는 것으로서 피심인은 이 사건 분양물의 공실률에 대해 어떠한 시험ㆍ조사기관으로부터 검증을 받은 사실이 없고 단지 부동산 중개사업자를 통해 주변 오피스텔 등의 공실여부를 확인한 것에 불과하며 피심인 스스로 이 사건 오피스텔에 대해 공실이 없도록 보장할 수 없음에도 불구하고, 피심인은 마치 공인된 기관이나 전문기관 등으로부터 이 사건 분양물이 “공실률 제로”에 대한 검증을 받은 것처럼 광고하였다.<각주>11</각주>2) 소비자 오인성 24 보통의 주의력을 가진 일반 소비자는 “매월 안정적인 높은 수익률”, “공실률 제로의 검증된 위치”라는 이 사건 광고를 접할 경우, 광고내용 그대로 이 사건 오피스텔이 공실이 전혀 발생할 수 없는 검증된 지역에 위치하고 있어 임대수요에 대한 걱정 없이 매월 안정적인 높은 수익률을 얻을 수 있는 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다. 25 특히 수익형부동산의 경우 그 종류가 많고 분양조건도 다양하여 당해 사업자를 통하지 않고서는 구체적인 사실관계를 파악하기 쉽지 않아, 일반 소비자들은 특별한 사정이 없는 한 사업자의 광고내용을 대체로 신뢰하여 그대로 받아들일 수 있다는 점에서 더욱 그러하다. 3) 공정거래 저해성 26 주거시설과 달리 임대수익창출 및 투자를 목적으로 분양받는 수익형부동산의 구매ㆍ선택에 있어서 일반 소비자들의 최대 고려사항은 임대수요의 안정성 및 수익성이라는 점을 고려할 때, 입지여건, 임대수요, 공실여부 등은 소비자의 구매ㆍ선택에 있어서 중요한 고려요소에 해당한다. 27 따라서 피심인이 이 사건 오피스텔을 분양광고하면서 임대수익 및 임대수요와 관련하여 객관적인 근거가 없음에도 막연한 추측상의 내용을 확정된 사실처럼 “매월 안정적인 높은 수익률”, “공실률 제로의 검증된 위치”라고 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다. 마. 피심인 주장에 대한 판단 28 피심인은, 이 사건 광고는 분양대행사가 실시한 것으로서 법위반 소지에 대해 알지 못하였고, 방문상담 시 분양상담사를 통해 분양금액, 실투자금 등 개개인의 상황에 맞춰 구체적으로 설명해줌에 따라 소비자의 오인성이 없으며, 실질적으로 분양받은 소비자들은 모두 상당한 임대수익률을 얻고 있다고 주장한다. 29 살피건대, 피심인은 이 사건 오피스텔의 분양을 위한 광고 및 홍보 등 분양 관련된 일체의 행위를 수행하는 사업자로서 피심인이 광고내용을 최종 검토하였고 이 사건 광고 자체에 피심인의 상호가 표시되어 있는 점 등에서 이 사건 광고의 행정적 책임은 피심인에게 있다고 할 것<각주>12</각주>이며, 부당광고행위 해당여부에 대한 판단은 광고 그 자체로 유발된 소비자 오인성 우려 여부를 판단하는 것이므로 소비자가 분양상담 과정에서 오인된 인식을 바로잡을 가능성이 있었고 실제로 분양광고로 인해 피해를 입은 소비자가 없다고 할지라도 광고의 오인성 여부에 대한 판단에 영향을 미치는 것은 아닌바,