화신디앤씨(주)의 부당한 광고행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인의 일반현황 1 피심인은 평택시 지산동 744-3 소재의 '화신노블레스 1차 오피스텔’(이하 “이 사건 오피스텔”이라 한다)의 시행사로서 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률<각주>1</각주>제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당하며, 일반현황은 다음 <표 1> 기재와 같다. <표 1> 피심인 일반현황 (2016. 12 .31. 기준, 단위: 백만 원, 명) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120734715" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 나. 분양물 현황 2 피심인의 이 사건 분양물의 현황은 아래 <표 2>와 같다. <표 2> 화신 노블레스 1차 오피스텔 현황 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120734717" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 다. 시장구조 및 실태 1) 수익형 부동산의 개념 3 수익형부동산이란 주거용 부동산 및 토지를 제외한 부동산으로서 주기적으로 임대수익을 얻을 것을 목적으로 하며, 일반적으로 오피스텔, 상가, 오피스 그리고 최근 공급이 증가한 도시형 생활주택 및 분양형 호텔 등이 있다. 4 수익형부동산은 금리 및 경기상황에 의해 수익변동이 발생하는 경기에 민감한 부동산 상품으로 주거용 부동산 및 토지보다 투자시 리스크가 커서 이에 따른 미래가치에 대한 투자전략이 선행되어야 하며 입지선정 및 배후 유동인구, 접근성 등은 투자시 중요한 고려요소이다. 2) 미군 임대 주택의 특징 5 미군 임대 주택이란 주한미군기지에 근무하는 영외거주 군인 또는 군무원에게 임대를 목적으로 하는 공간으로, 임대인과의 임대계약 체결 및 임대료 지급을 군인 개인이 아닌 미군 주택과에서 수행하는 것이 특징이며 자세한 과정은 아래 <표 3>과 같다. <표 3> 미군 임대 계약 과정 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120734719" alt="이유 3번째 이미지" ></img> 6 이 사건 오피스텔의 소재지인 경기 평택시에는 서울 용산 미군기지의 주한미군사령부와 미8군사령부, 경기 북부 미2사단 등이 이전을 추진함에 따라 다수의 사업자들이 미군의 임대 수요가 늘어날 것으로 전망하고 이 일대에 임대를 목적으로 하는 아파트, 오피스텔 등을 건설ㆍ분양하고 있다. 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 행위 사실 7 피심인은 2013. 8월부터 2014. 5월까지 중앙일간지, 카탈로그를 통하여 이 사건 오피스텔을 분양광고 하면서 “임대수익율 年 18% 수익증서발행”, “수익률 18%”, “미군기지 이전 평생 임대 보장”, “미군선호도 1위 2룸 전용 18평”이라고 광고한 사실이 있다. <그림 1> 전단지 광고내용(예시)① <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120734721" alt="이유 4번째 이미지" ></img> <그림 2> 전단지 광고내용(예시)② <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120734723" alt="이유 5번째 이미지" ></img> <그림 3> 중앙일간지 광고내용(예시)③ <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120734725" alt="이유 6번째 이미지" ></img> <표 4> 광고 게재 내역 (단위: 천원, VAT포함) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120734727" alt="이유 7번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 나. 관련 법령 및 법리 8 법 제3조 제1항 제1호 및 제2호는 사업자 등에게 “소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 거짓ㆍ과장 및 기만적인 표시ㆍ광고행위를 하거나 다른 사업자 등으로 하여금 하게 하여서는 아니 된다.”고 규정하고 있다. 또한 법 시행령<각주>2</각주>제3조 제1항 및 제2항은 “법 제3조 제1항 제1호의 규정에 의한 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고는 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고하는 것”으로, “법 제3조 제1항 제2호의 규정에 의한 기만적인 표시ㆍ광고는 사실을 은폐하거나 축소하는 등의 방법으로 표시ㆍ광고하는 것”으로 규정하고 있다. 9 따라서 법 제3조 제1항 제1호 또는 제2호에서 규정하고 있는 거짓ㆍ과장 또는 기만적인 광고라 함은 사실과 다르거나 지나치게 부풀리는 방법 또는 사실을 은폐하거나 축소하는 방법 등으로 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 경우를 말하는 것으로서 광고 내용의 ① 거짓ㆍ과장성 또는 기만성, ② 소비자 오인성, ③ 공정거래 저해성이 모두 인정될 때 성립된다. 10 표시ㆍ광고 내용 중 사실과 관련한 사항이 진실임을 입증할 책임은 표시ㆍ광고 행위를 한 사업자에게 있으며, 그 사실과 관련된 사항이 진실임에 대한 입증은 합리적ㆍ객관적 근거에 의하여야 한다.<각주>3</각주>11 또한, 사업자 자신이나 사업자가 공급하는 상품에 대하여 표시ㆍ광고함에 있어서는 소비자가 제품을 선택하는데 있어 필요한 사항을 표기하여야 하며 제품선택에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사실이나 내용을 누락하거나 은폐하여서는 아니 된다. 따라서 사업자 자신이나 상품에 관하여 중요한 사실이나 내용을 누락하거나 은폐함으로써 소비자를 오인시킬 우려가 있는 표시ㆍ광고하는 행위는 부당한 표시ㆍ광고가 된다.<각주>4</각주>12 소비자 오인성 판단과 관련하여, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지의 여부는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다.<각주>5</각주>이 때 부당한 광고행위 해당 여부에 대한 판단은 광고 그 자체로 유발된 소비자 오인성의 우려 여부를 판단하는 것이므로 설사 소비자가 건축현장 방문 등을 통하여 오인된 인식을 바로잡을 가능성이 있다고 하더라도 광고의 오인성에 영향을 미치는 것은 아니다.<각주>6</각주>13 한편, 부당한 표시ㆍ광고에 있어 공정한 거래를 저해한다는 의미는 소비자의 합리적 선택을 방해하여 상품선택을 왜곡함으로써 자기와 거래하도록 만드는 행위를 말한다. 다. “임대수익률 年 18% 수익증서발생”, “수익률 18%” 광고행위의 위법 여부 1) 기만성 14 이 사건 오피스텔은 주로 평택 지역으로 이전하는 주한 미군의 영외거주 군인 또는 군무원에게 임대하여 수익을 얻을 목적으로 분양한 수익형 부동산으로, 수익률 및 수익보장 기간은 이 사건 오피스텔을 구매하는 중요한 고려요소에 해당한다. 15 피심인은 이 사건 오피스텔에 대한 분양계약을 체결하면서 목적물 등기 이전이 완료된 후에도 임대차 계약이 체결되지 않은 경우 수분양자들에게 2년간 월 임대료를 지급하겠다는 내용의 '수익증서’를 발급하였다. 이때 월 임대료는 실투자금을 분양가의 30%, 대출이자는 4.50%로 가정하여 실투자금 대비 18% 가량의 수익률이 발생하도록 산출하였다. <표 5> 이 사건 오피스텔의 수익률 산출내역 (단위 : 천원) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120734729" alt="이유 8번째 이미지" ></img> * 이 사건 오피스텔 601호의 분양가 및 수익보증금액 기준 16 그러나 피조사인은 수분양자에 따라 실투자금을 달리하거나, 대출금리가 인상될 경우 수익률은 이보다 더 감소하는 등 변동될 수 있음에도 수익률 산출근거를 알리지 않고 마치 연 18%의 수익률이 확정된 것처럼 광고하였다. 또한 수익보장 기간이 2년이라는 사실을 표시하지 않거나, 아주 작게 표시<각주>7</각주>함으로써 마치 장기간에 걸쳐 수익을 보장하는 것처럼 광고하였다. 따라서 “임대수익율 年 18% 수익증서발생”, “수익률 18%”라고 광고한 행위는 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 사항에 대하여 은폐 또는 누락한 기만성이 인정된다. 2) 소비자 오인성<각주>8</각주>17 일반적인 소비자들은 사업자가 신문이나 전단지 등을 통하여 광고한 내용에 대해 특별한 사정이 없는 한 사업자의 광고내용을 대체로 신뢰하여 그대로 받아들이는 것이 일반적이다. 특히 수익형부동산의 경우 그 종류가 많고 분양조건도 다양하여 당해 사업자를 통하지 않고서는 구체적인 사실관계를 파악하기 쉽지 않다는 점에서 더욱 그러할 것이다. 18 실투자금은 수분양자가 해당 분양물을 계약하고 소유하기까지의 실제 투자하는 금액을 의미하는 것으로서 사업자가 별도의 산출근거를 명시하지 않고 광고한다면 수분양자는 자신의 대출가능 여부 및 대출금의 범위, 대출이자율에 따라 각각 다르게 인식할 수 있다. 19 또한 수익보장기간을 명확히 표시하지 아니한 경우 수분양자는 자신이 해당 오피스텔을 소유하고 있는 기간 동안 지속적으로 해당 수익금을 받을 수 있는 것으로 인식하게 될 것이다. 20 따라서 보통의 주의력을 가진 일반 소비자들이 이 사건 광고를 접하는 경우, 피심인이 일정한 조건을 가정하여 산정한 수익률을 2년간만 제한적으로 지급함에도 불구하고, 광고내용 그대로 연 18%의 수익률을 장기간에 걸쳐 지급 받을 수 있는 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다. 3) 공정거래 저해성<각주>9</각주>21 수익형부동산은 주거시설과 달리 안정적인 수익을 올리기 위해 분양받는다는 점을 고려하면, 수익률이나 수익의 보장기간 등의 거래조건은 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소라고 볼 수 있다. 22 따라서 이 사건 오피스텔 분양광고와 관련하여 실투자금 및 대출이자에 따라 연 18%에 미치지 못하는 수익률을 2년간에 한하여 보장받을 수 있다는 사실을 명확하게 밝히지 아니한 채 광고한 피심인의 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다. 라. “미군기지 이전 평생 임대 보장” 광고행위의 위법 여부 1) 거짓ㆍ과장성 23 이 사건 오피스텔 분양 당시 평택지역으로 미군기지 이전이 결정됨에 따라 임대 수요가 늘어날 것으로 전망되는 것은 사실이나, 이로 인해 수분양자가 목적물을 소유한 기간동안 계속적으로 임대수요가 발생하여 공실 없이 임대계약이 체결된다는 보장은 없다. 24 또한 피심인은 이 사건 오피스텔의 수분양자에게 2년간 수익을 보장하는 수익증서 외 평생 임대를 보증하는 내용의 증서를 발행하거나 계약을 체결한 사실도 없다. 25 따라서 피심인이 “미군기지 이전 평생 임대 보장”이라고 광고한 행위는 거짓 또는 과장성이 인정된다. 2) 소비자 오인성 26 일반적인 소비자들은 사업자가 신문이나 전단지 등을 통하여 광고한 내용에 대해 특별한 사정이 없는 한 사업자의 광고내용을 대체로 신뢰하여 그대로 받아들이는 것이 일반적이다. 특히 수익형부동산의 경우 그 종류가 많고 분양조건도 다양하여 당해 사업자를 통하지 않고서는 구체적인 사실관계를 파악하기 쉽지 않다는 점에서 더욱 그러할 것이다. 27 따라서 보통의 주의력을 가진 일반 소비자들이 “미군기지 이전 평생 임대 보장”이라는 광고를 접하는 경우, 피심인이 분양목적물에 대한 임대계약을 평생 보장할 것으로 인식할 수 있다. 28 아울러 피심인은 “미군기지 이전 평생 임대 보장”이라고 광고하면서 동일 전단지에 “수익률 18%”, “수익증서 발생” 등의 문구도 함께 기재함에 따라 이 사건 광고를 접한 소비자는 이 사건 오피스텔을 소유한 기간동안 피심인이 임대를 보장하거나, 연 18%의 수익률을 얻을 수 있도록 계속적으로 보증해 주는 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다. 3) 공정거래 저해성 29 수분양자가 안정적인 수익을 올리기 위해 수익형 부동산을 분양받는다는 점을 고려할 때 분양목적물을 소유하는 동안 손실을 입지 않고 계속적으로 임대가 보장되는 지 여부는 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소라고 할 수 있다. 30 따라서 피심인이 이 사건 오피스텔 분양광고를 하면서 미군기지가 이전되면 평생 임대가 보장되는 것처럼 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다. 마. “미군선호도 1위 2룸 전용 18평” 광고행위의 위법 여부 1) 거짓ㆍ과장성 31 피심인은 미군이 선호하는 임대주택의 평수 또는 방의 개수 등에 대한 객관성이 있는 자료나 전문기관을 통한 조사 없이 분양광고 당시 이 사건 오피스텔이 위치한 지역 인근에 원룸만이 존재하고 방이 2개인 임대주택은 없었으며 미군이 원룸보다는 방이 2개의 임대주택을 선호할 것으로 판단하여 광고하였다고 소명하였다. 32 그러나 자신이 공급하는 상품이 타 상품 보다 우량 또는 유리하다고 나타내기 위하여 “1위” 등 배타성을 띤 절대적 표현의 용어를 사용하기 위해서는 이를 명백히 입증하거나 또는 객관성이 있는 자료에 의해 절대적 표현이 사실에 부합된다는 사실을 입증해야 하나 피심인은 이를 입증할 수 있는 자료를 제출하지 못함에 따라 “미군선호도 1위 2룸 전용 18평”이라고 광고한 행위는 거짓 또는 과장성이 인정된다. 2) 소비자 오인성 33 일반적인 소비자들은 사업자가 신문이나 전단지 등을 통하여 광고한 내용에 대해 특별한 사정이 없는 한 사업자의 광고내용을 대체로 신뢰하여 그대로 받아들이는 것이 일반적이다. 특히 수익형부동산의 경우 그 종류가 많고 분양조건도 다양하여 당해 사업자를 통하지 않고서는 구체적인 사실관계를 파악하기 쉽지 않다는 점에서 더욱 그러할 것이다. 34 이 사건 오피스텔은 1층은 상가, 2층부터 9층은 전용면적 약 59㎡(18평)에 방 2개를 갖춘 오피스텔 80세대, 10층부터 13층까지는 전용면적 약 46~50㎡(14~15평)에 방 1개를 갖춘 도시형생활주택 29세대로 구성되어 있고, 피심인은 이 사건 오피스텔에서 다수를 차지하는 전용면적 18평에 방 2개를 갖춘 오피스텔에 대해 미군 선호도가 1위라고 광고하였다. 35 특히 이 사건 오피스텔은 “미군 이전 최대수혜 오피스텔”, “2016년까지 미군 이전 완료”, “외국인 전용 렌탈하우스” 등 미군의 임대수요에 맞춰 건설 및 분양된 점을 부각하여 광고하고 있음에 따라 이 사건 광고행위를 접한 소비자는 피심인이 분양하는 이 사건 오피스텔과 같이 전용면적 18평에 방 2개를 갖춘 임대주택을 미군이 가장 선호하는 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다. 3) 공정거래 저해성 36 수익형부동산은 주거시설과 달리 안정적인 수익을 올리기 위해 분양받는다는 점을 고려하면, 해당 주택이 미래의 임차인인 미군이 선호하는 조건을 충족하여 지속적인 임대 수요를 창출할 수 있는 지 여부는 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소라고 볼 수 있다. 37 따라서 이 사건 오피스텔 분양광고와 관련하며 미군이 “2룸 전용 18평”을 가장 선호한다고 광고한 피심인의 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다. 3. 처분 가. 시정조치 38 피심인의 제2. 가.항 행위는 이미 종료되었으나, 장래에 동일 또는 유사한 행위를 반복할 우려가 있으므로 피심인에게 향후금지명령을 하기로 한다. 나. 피심인의 수락내용 39 피심인은 2017. 8. 17. 제2. 가.항의 행위사실 및 위법성을 인정하고 주문 내용의 시정명령 의견을 수락하였으므로 피심인의 출석 없이 이 사건의 심의를 진행하였다. 4. 결론 40 피심인의 제2. 가.항 행위는 법 제3조 제1항 및 제2호에 해당하여 위법하므로, 법 제7조 제1항의 규정을 적용하여 주문과 같이 의결한다.