2018년 개별주택가격 정정공시 및 통지 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○○-2번지 소재 주택(이하‘이 사건 주택’이라 한다)의 소유자이다. 피청구인은 경기도 지방세 부과징수 합동조사에서 이 사건 주택가격 산정에 있어 ○○읍 ○○리 ○○○-8번지 및 필로티 주차장이 누락된 것을 확인하고, 이 사건 주택의 부속토지에 포함하여 개별주택가격 정정통보를 하였다. 이에 청구인은 2019. 7. 11. 피청구인에게 개별주택가격 이의 신청서를 제출하였고, 피청구인은 한국감정원 감정 실시 후 2019. 8. 27. 이 사건 토지의 2018. 1. 1. 기준 개별주택가격이 797,000,000원으로 조정되었음을 통지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. 2. 당사자 주장 요지 가. 청구인 주장 1) 피청구인은 청구인 주택의 2018. 1. 1. 기준 개별주택공시가격을 503,000,000원으로 공시하였다. 그러나 피청구인은 2018. 4. 30. 개별주택가격을 다시 공시하여 511,000,000원으로 정정하고 토지대장에는 수정공시하지 않았다가 2019. 4. 3.부터 2019. 4. 10. 까지 실시한 경기도 지방세 부과 징수 합동조사 후인 2019. 6. 26. 청구인 개별주택가격이 부동산가격공시에 관한 법률 제17조 제8항의 규정에 의한 정정사유가 발생하여 아래와 같이 공시되었다고 통지하였다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159027903"></img> 2) 이에 청구인은 피청구인에게 항의하여 확인한 결과 2019. 4. 3.부터 실시한 경기도 지방세 부과징수 합동조사에서 조사관이 현지 조사하여 이 사건 주택은 농지 638㎡에 잔디가 식재되어 주택의 한 울타리 안에 있으므로 잔디 식재된 것을 이 사건 주택의 부속토지로 판단하고, 1층 주차장과 연면적에 인위적으로 포함시켜 고급주택으로 판단하였다고 한다. 그리고 2018년도 개별주택가격을 1년이 지난 2019. 6. 26. 자로 정정공시하는 위법한 행정을 한 것이다. 3) 청구인은 2019. 7. 11. 피청구인의 세정과에 개별주택가격 이의 신청서를 제출하였고, 2019. 8월경 다음과 같이 주택가격을 조정하여 797,000,000원으로 하향조정하는 결과를 통지하였다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159027901"></img> 4) 피청구인의 위법 및 부당한 행정 (가) 주택의 개별주택가격을 공시하는데 인접한 농지를 부속토지로 보아 주택의 개별주택가격에 합하여 공시하였다. (나) 부속토지는 주택과 떨어져 있는데 (국유토지 ○○○-22번지가 토지 사이에 존재함) 주택의 대지와 합하여 개별주택가격에 합산 공시하였다. (다) 개별주택가격을 공시하여 놓고 1년이 지난 후에 재산세 과세표준가격을 높이기 위하여 4차례에 걸쳐 정정공시하였다. (라) 부동산가격공시에 관한 법률에는‘주택은 개별주택가격으로 공시하고 토지는 개별토지가격으로 공시하여 개별주택의 지번을 공시한다’라고 되어 있는데 토지 지번과 주택 대지 지번을 복합하여 개별주택가격을 공시하는 위법을 저질렀다. (마) ○○리 ○○○-2번지 개별주택가격공시가에 부속토지 ○○리 ○○○-8번지를 통합하여 개별주택가격을 797,000,000원으로 4차례에 걸쳐 정정공시하였다. 나. 피청구인 주장 1) 이 사건 처분의 적법·타당성 청구인 주택의 개별주택가격 2018. 1. 1. 현재 결정 공시가격 503,000,000원(503,000,000원은 2017년도 가격이며, 2018년도 공시가격은 511,000,000원이라고 하더라도)을 정정할 수 없다는 주장에 대하여 부동산가격공시에 관한 법률 제17조에 의거 공시를 하였다고 하여도 같은 법 제12조에 의거 명백한 오류가 있음을 발견 한 때에는 지체없이 이를 정정하여야 한다고 되어 있으며, 부동산가격공시에 관한 법률 시행령 제23조에 따르면 용도지역·용도지구 등 토지가격에 영향을 미치는 주요 요인의 조사를 잘못한 경우 정정 하여야 한다고 규정하고 있다. 또한○○리 ○○○-8번지의 개별공시지가의 결정공시를 정정할 수 없다는 청구인의 주장은 피청구인이 토지의 개별공시지가가 아닌 개별주택가격을 정정한 것이므로 이유 없다고 판단된다. 2) 청구인은 ○○리 ○○○-8번지 및 ○○리 ○○○-2번지가 농지이며, 이 사건 주택과의 사이에 국유지 ○○○-22번지가 존재하므로 이 사건 주택의 부속토지에 산입하고 필로티 주차장 면적을 연면적에 포함시켜 개별주택가격을 조정한 정정공시를 취소해야 하며, 이의신청에 대한 결과 통보 (1,000,000,000원 → 797,000,000원) 또한 부당하다고 취소를 주장하고 있으나 피청구인은 부동산가격공시에 관한 법률 시행령 제22조 (개별공시지가 대한 이의 신청) 제1항 및 제2항에 의거 이의신청 접수 후 이의신청 심사를 위하여 한국감정원 북부지사에 감정의뢰를 요청하여 검증을 실시하였으며, 같은 법 시행령 제23조(개별공시지가의 정정사유) 제1항 및 제2항에 따른 용도지역ㆍ용도지구 등 토지가격에 영향을 미치는 주요 요인의 조사를 잘못한 경우로 정정사유에 해당되어 ㅇㅇㅇ시 부동산가격공시위원회를 거쳐 정정사항을 결정ㆍ공시하였다. 필로티 주차장 면적 산입 여부에 관하여는 공시 기준일 일반건축물대장에 따르면 이 사건 주택의 연면적은 162.71㎡(1층 주차장 및 계단실 5.5㎡, 2층 단독주택 107.14㎡, 3층 단독주택 50.07㎡)이며 대지면적은 551㎡, 사용승인일은 2009. 10. 12. 로 기재되어 있으나, 건축물대장 1층 현황평면도에 따르면, 1층 필로티 주차장 101.55㎡가 존재하고(건축물대장 상 필로티 주차장 면적은 필수 기재사항은 아님), 2018년도 적용 개별주택가격 조사·산정지침 125쪽에 따르면, 건축물관리대장 및 재산세과세대장을 기준으로 조사하되, 위반건축물관리대장 및 현지조사로 보완하여, 실제 건물구조·건물용도·층별면적·증축면적 및 일자를 조사·기재하게 되어있으므로, 처분청이 2019년 5월 21일 현지확인 후 건축물대장 상 기재되어있는 1층 주차장 5.5㎡ 외에 필로티주차장 101.55㎡를 추가 산입하여 개별주택가격을 산정한 것은 정당하다고 판단된다. 또한 ○○리 ○○○-8번지 및 ○○리 ○○○-2번지를 이 사건 주택의 부속토지로 산입하여 가격을 정정한 것에 대하여 가) 피청구인은 이 사건 주택의 지적도면 및 2018년도 항공사진을 확인하였고, 도세관리과 세무조사 담당자가 2019. 4. 3. 2019. 7. 16. 출장하여 현황 확인도 실시하였다. 나) 개별주택가격 조사·산정지침에 따르면 건축물이 존재하는 토지와 인접토지가 동일한 울타리 안에 존재하면서 주거활동 영위를 위해 두 필지가 상호용도상 불가분성을 가지는 경우에는 이를 일단지 및 특수유형주택으로 간주하고, 둘 이상의 필지에 주택이 있고 일부 필지가 국유지인 경우에는 개별주택가격 산정대상에서 국유지 면적을 제외한다고 규정하고 있으며, 또한 지방세법 시행령 제119조에 따르면 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다고 규정하고 있고, 지방세법 시행령 제13조에는 취득한 때의 사실상 현황에 따라 부과하게 되어있으며, 지방세법」제13조 제5항 제3호 및 지방세법 시행령 제28조 제4항은 취득세의 중과세 대상이 되는 고급주택의 경우 ‘1구’의 건축물의 대지면적이 662제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건축물의 가액이 9천만원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지로 규정하고 있는 바, 다) 여기서 1구의 건물의 대지면적은 건물의 소유자가 건물 사용을 위하여 사실상 공여하는 부속토지의 면적을 뜻하고(대법원 1994. 2. 8. 선고 93누7013), 1구의 건물의 대지인지 여부를 판단함에 있어서는 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는지 여부로 가려야 할 것이다(대법원 1993. 5. 25. 선고 92누12667 판결 참조.) 피청구인은 이 사건 주택에 출장하여 현지 확인한 바, ○○리 ○○○-8번지 및 ○○리 ○○○-2번지에는 잔디나 정원수가 식재되어 이 사건 주택의 정원 및 마당으로 이용되고 있었으며, 이 사건 주택에 출입하기 위하여 ○○리 ○○○-2번지에 위치한 대문을 통하여 ○○리 ○○○-8번지의 보도 블럭을 지나 국유지 ○○리 ○○○-22번지에 위치한 계단을 지나가야 하는 점에 미루어 볼 때, ○○리 ○○○-8번지 및 ○○리 ○○○-2번지 토지는 이 사건 주택과 동일한 주거생활공간으로서 모두 한 울타리 안에서 경제적 일체를 이루고 있어 그 부속토지에 해당한다고 할 것이므로, 피청구인이 서 이를 하나의 단지로 보고 필로티 주차장 면적을 산입하여 이 사건 주택의 개별주택가격을 정정한 것은 정당하다고 할 것이다. 3) 따라서, 피청구인의 개별주택가격 정정은 적법하므로 청구인의 청구는 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 가격공시에 관한 법률】 제17조 (개별주택가격의 결정·공시 등)시장ㆍ군수 또는 구청장은 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별주택의 가격(이하 "개별주택가격"이라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. ⑧개별주택가격에 대한 이의신청 및 개별주택가격의 정정에 대하여는 제11조 및 제12조를 각각 준용한다. 이 경우 제11조제2항 후단 중 "제10조"는 "제17조"로 본다. 제11조 (개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ② 시장·군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정·공시하여야 한다. 제12조 (개별공시지가의 정정) 시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가에 틀린 계산, 오기, 표준지 선정의 착오, 그 밖에 대통령령으로 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체 없이 이를 정정하여야 한다. 【부동산 가격공시에 관한 법률 시행령】 제22조 (개별공시지가에 대한 이의신청) ① 법 제11조제1항에 따라 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하려는 자는 이의신청서에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 해당 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. ② 시장·군수 또는 구청장은 제1항에 따라 제출된 이의신청을 심사하기 위하여 필요할 때에는 감정평가업자에게 검증을 의뢰할 수 있다. 제23조(개별공시지가의 정정사유) ① 법 제12조에서 "대통령령으로 정하는 명백한 오류"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 2. 용도지역ㆍ용도지구 등 토지가격에 영향을 미치는 주요 요인의 조사를 잘못한 경우 ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제12조에 따라 개별공시지가의 오류를 정정하려는 경우에는 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 정정사항을 결정ㆍ공시하여야 한다. 【지방세기본법】 제17조(실질과세) ② 이 법 또는 지방세관계법 중 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다. 【지방세법】 제13조 (과밀억제권역 안 취득 등 중과) ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 3. 고급주택 : 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지. 【지방세법 시행령】 제13조 (취득 당시의 현황에 따른 부과) 부동산, 차량, 기계장비 또는 항공기는 이 영에서 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 해당 물건을 취득하였을 때의 사실상의 현황에 따라 부과한다. 다만, 취득하였을 때의 사실상 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재 현황에 따라 부과한다. 제28조 (별장 등의 범위와 적용기준) ④ 법 제13조 제5항 제3호에 따라 고급주택으로 보는 주거용 건축물과 그 부속토지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다. 다만, 제1호·제2호·제2호의2 및 제4호에서 정하는 주거용 건축물과 그 부속토지 또는 공동주택과 그 부속토지는 법 제4조제1항에 따른 취득 당시의 시가표준액이 6억원을 초과하는 경우만 해당한다. 1. 1구의 건축물의 연면적(주차장면적은 제외한다)이 331제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건축물의 가액이 9천만원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지 2. 1구의 건축물의 대지면적이 662제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건축물의 가액이 9천만원을 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지 제119조 (재산세의 현황부과) 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다. 【2018년도 적용 개별주택가격 조사 산정 지침】 125쪽 (15)층별특성조사 가. 건축물관리대장 및 재산세과세대장을 기준으로 조사하되, 위반건축물관리대장 및 현지조사로 보완하여, 실제 건물구조·건물용도·층별면적·증축면적 및 일자를 조사·기재함 ※층별 용도는 주용도, 부속용도, 필로티로 구분하여 조사·기재함 건축물이 존재하는 토지와 인접토지가 동일한 울타리 안에 존재하면서 주거활동 영위를 위해 두 필지가 상호 용도상 불가분성을 가지는 경우에는 이를 일단지 및 특수유형주택으로 간주함. 둘 이상의 필지에 주택이 있고, 일부 필지가 국유지인 경우에는 개별주택가격 산정대상에서 국유지 면적을 제외함 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 개별주택가격 정정결정 알림 등의 기재내용에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ○○시 ○○읍 ○○○리 ○○-2번지에 소재한 주택의 소유자이다. 나) 피청구인은 이 사건 주택의 2018. 1. 1. 기준 개별주택가격을 511,000,000원으로 2018. 4. 30. 결정·공시하였다. 2017년도 개별주택가격은 503,000,000원 이었다. 다) 2019. 4. 3. ~ 4. 4. 실시한 경기도 지방세 부과징수 합동조사에서 청구인 주택에 부속토지가 누락된 사실이 발견되어 피청구인은 2019. 6. 28. 청구인에게 아래와 같이 2018년도 개별주택가격 정정결정 통보를 하였다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159027899"></img> 라) 이에 청구인은 2019. 7. 11. 피청구인에게 개별주택 가격 정정에 대한 법률적 근거가 없으며, 피청구인이 부속토지로 추가한 ㅇㅇ리 ㅇㅇㅇ-8번지는 10년 전 취득한 농지로 해당 토지와 이 사건 주택 사이에는 국유지가 위치하고 있어 이 사건 주택의 부속 토지가 될 수 없다는 내용으로 이의 신청서를 제출하였다. 마) 이에 피청구인은 2019. 7. 15. 한국감정원에 이 사건 주택 개별주택가격에 대한 검증의뢰를 요청하였고, 2019. 8. 9. 한국감정원으로부터 아래와 같이 조정된 검증가격 결과보고서를 제출 받았다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159027897"></img> 바) 피청구인은 2019. 8. 27. 청구인에게 2018. 1. 1. 기준 개별주택가격에 대하여 1,000,000,000원에서 797,000,000원으로 하향조정 되었음을 통지하였다. 2) 부동산공시법 제17조, 같은 법 시행령 제35조에 따르면 개별주택가격은 국토교통부장관이 매년 가격조사·산정의 기준을 정하여 통보하면 시장·군수 또는 구청장은 그 기준에 따라 개별주택가격을 조사·산정하여 시·군·구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 결정·공시 하도록 되어있다. 같은 법 제17조 제6항에 의하면 개별주택가격을 결정·공시하기 위하여는 그 타당성 등에 대하여 감정원의 검증을 받고, 토지소유자, 그 밖의 이해관계인(이하 "개별토지소유자등”이라 한다)의 의견을 들어야 하며, 같은 법 시행령 제19조에 따라 개별토지소유자등의 의견을 들으려는 경우 개별토지가격 열람부를 갖추어 놓고 해당 시·군·구(자치구를 말한다. 이하 같다)의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 열람기간 및 열람장소, 의견제출기간 및 의견제출방법을 20일 이상 게시하여 개별토지가격을 열람할 수 있도록 하여야 한다. 같은 법 제11조에 따라 개별주택가격에 이의가 있는 자는 그 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 이의를 신청할 수 있고, 같은 법 시행령 제19조에 따라 시장·군수 또는 구청장은 필요한 경우 감정평가업자에게 검증을 의뢰하고, 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 이의신청기간 만료일부터 30일 이내 심사결과를 통지하도록 규정되어 있다. 같은 법 제12조와 같은 법 시행령 제23조 제1항 각 호에 의하면 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가에 틀린 계산, 오기, 표준지 선정의 착오, 법 제10조에 따른 공시절차를 완전하게 이행하지 아니한 경우, 용도지역ㆍ용도지구 등 토지가격에 영향을 미치는 주요 요인의 조사를 잘못한 경우, 토지가격비준표의 적용에 오류가 있음을 발견한 때에는 지체 없이 이를 정정하여야 한다. 「지방세기본법」 제89조 및 제90조와 제91조 제1항 및 제3항과 제147조에 따르면 이 법과 지방세관계법에 따른 처분에 대한 이의신청과 심사청구에 관한 사항을 심의하거나 의결하기 위하여 지방자치단체에 지방세심의위원회를 둔다. 3) 살피건대, 이 사건 청구인과 피청구인이 제출한 각 증빙자료와 현장조사 자료에 의하면, 청구인 소유 ㅇㅇ읍 ㅇㅇ리 ㅇㅇㅇ-2번지 주택으로 사람이 출입하기 위해 ㅇㅇㅇ-2번지 및 ㅇㅇㅇ-8번지의 토지를 거쳐서 들어가야 하고, 상호용도상 불가분성을 가지고 있다고 볼 수 있으며, ㅇㅇㅇ-8번지 및 ㅇㅇㅇ-1번지에 농사를 짓고 있지 않고 현황상 잔디 및 정원수가 식재되어 있으며 중간의 ㅇㅇㅇ-22번지 국유지가 존재하기는 하나, 역시, 현황상 같은 주택의 부속토지로서 정원으로 관리되고 있음이 명백해 보인다. 부동산 가격공시에 관한 법률 제17조, 제12조, 같은 법 시행령 제23조 제1항에 따라, 피청구인이 개별주택가격 산정에 있어서 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체없이 이를 정정하여야 하므로, 피청구인으로서는 현장 확인 후 건축물대장상 기재되어 있는 1층 주차장 외에 필로티 주차장 부분을 추가 산입하여 개별주택가격을 산정하여 이를 정정한 것은 타당하고, 이에 관하여 청구인이 피청구인의 정정고시가 위법함을 주장하는 부분은 아무런 이유가 없다. 또한, 2018년도 적용 개별주택가격 조사 산정 지침에 따라, 피청구인은 건축물이 존재하는 토지와 인접 토지가 동일한 울타리 안에 존재하면서 주거활동 영위를 위해 두 필지가 상호 용도상 불가분성을 가지는 경우에는 이를 일단지 및 특수유형주택으로 간주할 수 있는 것으로서, 이 사건 현장조사 자료에 의하면 ㅇㅇㅇ-8 및 ㅇㅇㅇ-2에는 잔디나 정원수가 식재되어 이 사건 주택의 정원 및 마당으로 이용되고 있는 점, 이 사건 주택에 출입하기 위해서는 ㅇㅇㅇ-2번지에 위치한 대문을 통하여 ㅇㅇㅇ-8번지, ㅇㅇㅇ-22번지를 모두 지나야 하는 점에 비추어 보면, ㅇㅇㅇ-8번지 및 ㅇㅇㅇ-2 번지의 토지는 이 사건 주택과 동일한 주거생활공간으로서 동일한 울타리 안에 존재하면서 주거활동 영위를 위해 두 필지가 상호 용도상 불가분성을 가지는 경우라고 보아야 한다. 따라서, 청구인에 대한 이 사건 처분은 위법ㆍ부당하다고 보기 어렵다고 판단된다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.