감정평가사업무정지처분취소청구

1. 사건개요 감정평가사인 청구인이 대전광역시장으로부터 도시철도1호선건설사업지구에 편입되는 △△이동통신 외 1개 업체의 휴업손실보상평가를 의뢰 받고 △△이동통신에 대하여 감정평가를 하면서 영업이익에 영업외 이익인 수수료 및 판매장려금 수입을 포함시켜 영업손실을 평가하는 등 신의ㆍ성실의무를 위반하였다는 이유로 피청구인이 2000. 9. 19. 청구인에 대하여 업무정지 1월(2000. 9. 25. - 2000. 10. 24.)의 처분(이하 “이 건 처분”이라 한다)을 하였다. 2. 청구인 주장 이에 대하여, 청구인은 다음과 같이 주장한다. 가. 영업장소의 이전으로 인하여 개인에게 실질적으로 발생하는 모든 손실을 보상하여야 함을 정하고 있는 공공용지의취득및손실보상에관한특례법령에 따라 청구인은 ○○이동통신주식회사(현 ○○텔레콤주식회사)의 대리점인 △△이동통신이○○이동통신주식회사로부터 받는 수수료와 판매장려금이 대리점의 고유업무인 위탁업무 수행의 대가로서, 영업매출로 처리되는 것을 확인하고 이를 영업이익에 포함시켜 감정평가를 하였다. 나. 피청구인은 이와 달리 이를 영업외 이익이라고 보고 이 건 처분을 한 것이나, 영업외 이익이란 주된 영업 활동 이외의 보조적, 부수적 영업 활동에서 경상적으로 발생하는 수익으로서 수입이자, 임대료수익 등을 말하는 것이므로 △△이동통신이 받는 수수료ㆍ판매장려금은 영업외 이익이 아니다. 다. 이러한 결론은 청구인의 평가가 적정하고 합리적이라는 ○○평가협회의 심의결과와 위 수수료ㆍ판매장려금 수입을 영업수익에 반영해야 한다는 금융감독원장의 회신에서도 명백하게 확인되는 것이므로 영업이익의 범위를 잘못 판단하여 행하여진 이 건 처분은 취소되어야 한다. 3. 피청구인 주장 피청구인은, 다음과 같이 주장한다. 가. 청구인은 이 건 휴업손실보상평가를 하면서 ①손익계산서를 기초로 한 월 평균영업이익, ②손익계산서상 매출액을 기준으로 하여 소득표준율율 적용한 월 평균영업이익, ③부가가치세 과세표준액을 기준으로 하여 소득표준율을 적용한 월 평균영업이익, ④현장 실태조사에 의한 월 평균영업이익, ⑤제조 부문 보통인부노임단가를 기준으로 산정한 금액 등 5가지를 시산 가격으로 검토하고, 그 중 가격이 가장 높은 ④를 택하여 감정평가를 하였다. 나. 더구나 그 과정에서 영업이익에 포함하여 평가한 수수료와 판매장려금은 일종의 사업장려금으로 영업활동으로 직접 발생하는 영업이익(예 : 기기 매출에 따른 매출이익)이라고 볼 수 없으며, 이렇게 산정한 금액이 다른 4가지 시산 가격과도 전혀 균형이 맞지 않게 되어 있어 청구인의 이 건 평가는 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 전문평가사로서의 신의ㆍ성실의무를 다한 것이라고 볼 수 없다고 할 것이므로 이 건 처분은 적법ㆍ타당하다. 4. 이 건 처분의 위법ㆍ부당여부 가. 관계법령 지가공시및토지등의평가에관한법률 제27조, 제28조 동법시행령 제39조 및 별표 2 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제24조,제25조 나. 판 단 (1) 청구인과 피청구인이 제출한 영업손실보상액산출내역 및 근거서류, 물건평가조서, 감사원통보서, ○○평가협회타당성조사의뢰문 및 회신문, 대전지하철관련보상평가제재처분검토서, 이 건 처분서, 국세청질의회신문, 금융감독원질의회신문, 손익계산서, 세금계산서, 계정별 원장, 대리점수수료전산내역, 대리점회계처리 실무가이드, 판매장려금관련제세수정신고요령, 청문서 등 각 사본의 기재를 종합하여 보면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. (가) 나라감정평가법인 충청지사 소속의 감정평가사인 청구인이 1997. 12. 22. 대전광역시장으로부터 도시철도1호선건설사업지구에 편입되는 △△이동통신과 △△전자시민대리점의 휴업손실보상평가를 의뢰 받고, △△이동통신에 대하여는 4,950만원(영업이익손실액 4,350만원 + 시설이전비 600만원)으로 휴업손실을 평가하여 대전광역시장에게 제출하였으며, 새한감정평가법인의 김○○은 평가액을 4,890만원(영업이익손실액 4,200만원 + 시설이전비 690만원)으로 하여 제출하였고, 대전광역시장은 위 두 평가액의 산술평균치인 4,920만원을 △△이동통신에 지급하였다. (나) 감사원장은 1999. 11. 24. 관계법령상 영업이익은 손익계산서가 있으면 이를 기준으로 평가해야 함에도 청구인과 위 김○○은 업체들이 제출한 매출액에 영업외 이익인 수수료ㆍ장려금 수입을 합한 후 자의적으로 정한 수익률을 곱하는 등의 방법으로 △△이동통신의 휴업손실을 평가하여 손익계산서에 의한 영업이익 85만 2,000원(이전비 제외)보다 훨씬 많은 휴업손실 보상금을 지급하게 하였고, 다른 물건에 대하여 평가한 다른 2인의 감정평가사들도 손익계산서를 무시하고 멋대로 휴업손실을 평가하였다는 이유로 위 4인에 대하여 건설교통부장관에게 통보하여 행정 처분하도록 하라고 대전광역시장에게 통보하였다. (다) 피청구인이 2000. 2. 9. 대전광역시장으로부터 위 감사원통보내용에 대하여 통보 받고, 2000. 3. 16.○○평가협회에 위 감정평가 결과에 대한 타당성조사를 의뢰하자, ○○평가협회는 2000. 6. 9. 손익계산서상 영업이익이 실질 영업이익을 반영하지 못함에 따라 연간 평균매출액 또는 동일 수급권내 동종 유사 업종의 평균 영업이익과 대비하여 검토한 후 적정 가액으로 평가한 것이라는 심의결과를 피청구인에게 회신하였다. (라) 위 감정평가와 관련하여 청구인이 피청구인에게 제출한 자료에 의하면 월 평균 영업이익에 대하여 손익계산서(1996년 28만 4,000원, 1997년 188만 1,000원), 실태조사 내역(1997년 1,725만원) 등 5가지의 시산 가격을 검토한 결과 손익계산서에 의한 영업이익은 신빙성이 없어 실태조사 결과로 평가하였으며, 영업이익은 월 1,725만원(기기 매출 이익 1,200만원 + 수수료 수입 425만원 + 판매장려금 수입 600만원 - 일반및판매관리비 500만원)이지만, 1997년 이후 매출이 급 신장된 점을 감안(휴업손실은 3년을 평균하여 산출하는데, △△이동통신은 1996년부터 영업개시)하여 1,200만원으로 결정하고, 고정비 250만원을 더하여 영업이익손실액(1,450만원 × 3개월 = 4,350만원)을 산정한 것으로 되어 있으나, 감사원 감사시 제출한 자료에는 기기매출수입(1,200만원), 수수료ㆍ장려금 수입(2,050만원)의 합산금액에 45%의 수익비율을 곱하여 영업손실액을 산정한 것으로 되어 있다. (마) 청구인은 2000. 7. 10. 피청구인이 행한 청문에서, 손익계산서상 영업이익이 실질 영업이익을 반영하지 못한 것으로 판단하였으며, 일반 상거래에서는 수수료 및 장려금이 영업외 수익으로 처리되나, 동 업체의 경우 ○○이동통신(주)으로부터 세금계산서를 받는 영업매출로 처리되고 있으며, 손익계산서에도 영업매출로 기록되어 있어 영업이익으로 판단하였다고 진술하였다. (바) 피청구인은 이 건의 경우 손익계산서상 영업이익이 실질적 영업이익을 적정하게 반영하였다고 볼 수 없어 그에 의하지 않은 것이 위법이라고는 볼 수 없고, 영업이익규모도 전체적으로 보아 부적정하지 않으나, 영업외 이익인 수수료ㆍ판매장려금을 영업이익에 포함시킨 것은 적정하지 아니하다는 이유로 2000. 9. 19. 이 건 처분을 하고 위 김○○에 대하여도 같은 처분을 하였다. (사) 국세청장은 ○○이동통신주식회사의 질의에 대하여 1996. 5. 2. 목표 초과분에 대하여 지급하는 판매장려금은 부가가치세법 소정의 과세표준에 포함된다고 회신하였고, △△이동통신의 세금계산서에는 ○○이동통신주식회사를 공급받는 자로 하여 공급 가액(각종 장려금) 및 부가가치세액이 기재되어 있다. (아) 1996. 12.자 ○○이동통신주식회사의 “대리점회계처리실무가이드”에는, ○○이동통신주식회사는 대리점에 위탁한 가입청약, 전환모집 등의 업무에 대하여 실적에 따라 가입 건당 일정금액 또는 가입자의 이용요금 당 일정부분을 수수료로 지급하고, 가입자 유치실적에 따라 판매장려금을 지급하는데, 동 수수료 및 판매장려금은 대리점의 고유업무인 수탁활동으로 발생하거나 수탁활동의 활성화를 유도하기 위한 것이므로 이를 영업매출로 처리하라고 되어 있다. (자) 나라감정평가법인 충청지사장의 질의에 대하여 국세청장은 2000. 11. 10. 이동통신 대리점이 위탁업무를 수행하고 지급 받은 수수료ㆍ판매장려금은 소득세법에 의하여 총수입금액에 산입된다고 회신하였고, 금융감독원장은 2000. 11. 23. 이를 기업회계기준상 영업수익에 반영해야 한다고 회신하였다. (2) 살피건대, 지가공시및토지등의평가에관한법률 제27조제1항, 제28조제2항ㆍ제4항, 동법시행령 제39조 및 별표 2의 규정에 의하면, 감정평가사는 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 하고, 이에 위반한 경우에는 업무정지 1월에 처하도록 하고 있으며, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제24조 및 제25조의 규정에 의하면, 영업장소를 이전하는 영업의 손실액은 휴업기간(특별한 경우를 제외하고는 3월 이내로 한다)에 해당하는 영업이익(개인영업인 경우에는 소득을 말한다)에 휴업기간중의 인건비등 고정적비용ㆍ영업시설ㆍ원재료ㆍ제품ㆍ상품등의 이전에 소요되는 통상비용 기타 상품등의 이전에 따른 감손상당액을 더한 금액으로 평가한다고 되어 있으며, 영업이익은 당해 영업의 최근 3년간의 영업이익의 산술평균치를 기준으로 하여 이를 산정한다고 되어 있는 바, 이동통신 사업자인 ○○이동통신주식회사의 대리점인 △△이동통신이 ○○이동통신주식회사으로부터 위탁받은 가입청약 등의 업무를 수행한 대가로 받는 수수료와 통신 기기 판매실적에 따라 받는 판매장려금에 대하여 국세청장은 이를 소득세법상의 총수입금액에 산입하여야 한다고 하고 있고, 금융감독원장 또한 이를 영업이익에 포함시켜야 한다고 하고 있으며, 청구인의 이 건 평가 당시 ○○이동통신주식회사의 대리점회계처리실무가이드를 보더라도 이를 영업매출로 처리하도록 하고 있는 상황에서, 청구인이 위 수수료와 판매장려금을 영업이익에 포함하여 감정평가를 한 이 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 할 의무를 위반하였다고 볼 수는 없다고 할 것이므로 이 건 처분은 위법ㆍ부당하다고 할 것이다. 5. 결 론 그렇다면, 청구인의 청구는 이유있다고 인정되므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 의결한다.