감정평가사업무정지처분취소청구

1. 사건개요 청구인이 국도 47호선 포천군 ○○복구공사에 편입된 경기도 ○○군 ○○면 ○○리 산178-7외 2필지 토지 496㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)에 대한 보상평가를 함에 있어 가격형성요인의 분석을 부적정하게 하고 기타요인 보정을 미흡하게 함으로써 부당하게 저가로 평가하였다는 이유로 피청구인이 2000. 11. 18. 청구인에 대하여 1월(2000. 11. 27.～ 2000. 12. 26.)의 업무정지처분(이하 “이 건 처분”이라 한다)을 하였다. 2. 청구인 주장 이에 대하여, 청구인은 다음과 같이 주장한다. 가. 감정평가는 “비교표준지 공시지가×지가변동율×지역요인 비준치×개별요인 비준치=시산가격”을 산정하고, “시산가격×기타요인의 보정=감정평가금액”을 결정하는 과정으로 이루어지는데, 청구인은 보상평가지침에서 제시된 양식에 따라 지역요인 및 개별요인의 비교항목에 따라 비교적 구체적으로 서술하였고, 전문자격자로서의 식견과 경험, 토지가격비준표 등에 의거 격차율, 비준치를 산정하였는 바, 가격형성요인의 분석은 전문가의 경험적 판단에 속하는 것이기 때문에 전문자격자마다 다소 견해차이가 있을 수 있는 일이고, 이 때문에 복수감정을 제도적으로 인정하고 있는 것이며, ○○협회에서도 적정하게 평가한 것으로 심의하였음에도 불구하고 피청구인의 의견과 다르고 내용이 다소 미흡하다는 이유로 이 건 처분을 하는 것은 부당하다. 나. 청구인은 이 건 토지의 인근 ○○확장공사의 보상가격자료가 현실지가를 상회할 정도로 매우 높아 적정가격수준의 산정에 도움이 안된다고 파악하고, 보상평가선례보다 현실지가를 잘 반영하는 경매평가선례를 참작하였는데, 보상평가선례는 물론 감정평가시 좋은 자료가 되는 것은 사실이나, 불합리한 선례는 오히려 악순환을 거듭할 것이어서 담당평가사의 판단에 따라 그 선택의 여부가 결정되어야 할 것이므로 단지 보상평가선례를 적용하지 않았다는 이유만으로는 처벌의 사유가 되지 않는다. 다. 이 건 토지의 평가에 적용된 경매평가선례와 기타요인의 보정 역시 신빙성 있는 충분한 자료에 근거하여 수집되고 선정된 것이므로 청구인으로서는 고의나 과실이 없이 최선을 다하여 전문적인 경험과 식견으로 감정평가를 하였음에도 불구하고 피청구인이 이 건 처분을 하는 것은 위법ㆍ부당하다. 3. 피청구인 주장 피청구인은, 이 건 토지의 가격형성요인을 분석함에 있어 적합한 대상토지와 인근지역 또는 유사지역내의 표준지를 선정하여 적정하게 분석하여야 함에도 저가의 표준지를 비교표준지로 선정하여 가격분석을 함으로써 적정가격보다 너무 낮게 평가하였고, 인근지역에 적용할 만한 적정한 보상평가선례가 있음에도 이를 조사하지 아니하여 결국 기타요인의 보정이 부적정하게 이루어 졌으며, 평가의뢰자의 민원으로 청구인에게 1차 평가가 낮다는 이유로 2차 평가를 요구하였으나 이에 불응하여 적정가격으로 보정을 하지 아니하는 등 이 건 토지에 대한 평가는 지가공시및토지등의평가에관한법률(이하 “지가공시법”이라 한다)상의 성실의무를 다한 공정한 평가라고 볼 수 없으므로 이 건 처분은 적법ㆍ타당하다. 4. 이 건 처분의 위법ㆍ부당여부 가. 관계법령 지가공시및토지등의평가에관한법률 제27조제1항, 제28조제1항제9호 동법시행령 제39조제1항 감정평가에관한규칙 제17조 나. 판 단 (1) 청구인 및 피청구인이 제출한 업무정지처분 통보, 감정평가 타당성조사에 대한 회신, 평가서, ○○복구공사 편입토지 부당평가 제재처분 검토 등을 종합해 보면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. (가) 감정평가대상인 이 건 토지의 현황은 다음과 같다. (나) 중앙감정평가법인 소속의 감정평가사인 청구인이 1999. 3. 18. ○○사무소장으로부터 국도47호선 ○○복구공사에 편입되는 이 건 토지에 대하여 보상을 목적으로 하는 1차 감정평가를 의뢰받고, 1999. 3. 26.자를 가격시점으로 하여 경기도 ○○군 ○○리 산188 임야 35,504㎡(공시지가 1,000원/㎡)를 비교표준지로 선정하고, 같은 리 1020-1 전 1,689㎡, 같은 리 1020-2 답 1,402㎡, 같은 리 1020-3 답 962㎡ 및 같은 리 1042-1 임야 6,803㎡의 경매평가사례를 선정하여 개별요인을 보정하는 등으로 이 건 토지의 단위면적(㎡)당 감정가격을 5,000원으로 결정하였고, 청구인과 함께 감정평가를 의뢰받은 ○○감정평가법인 소속 감정평가사인 청구외 김○○은 이 건 토지의 단위면적(㎡)당 감정가격을 4,500원으로 결정하였다. (다) 피청구인은 이 건 토지에 대한 보상 평가액이 적다는 민원이 제기되자, 2000. 6. 3. ○○감정평가법인 소속 감정평가사인 청구외 류○○과 ○○평가법인 감정평가사인 위 김○○에게 이 건 토지에 대한 2차 감정평가를 의뢰하였고, 이 건 토지의 단위면적(㎡)당 감정가격을 위 류○○은 20,000원으로, 위 김○○은 18,000원으로 각각 결정하였다. (라) 피청구인이 2000. 7. 21. ○○평가협회에 이 건 감정평가의 타당성 조사를 의뢰하자, ○○평가협회는 2000. 9. 28. 이 건 1차 평가액은 지가공시법과 토지수용법 및 공공용지의취득및손실보상에관한특례법을 적용하여 표준지가에 충실하여 산정된 가격이나, 1차 평가 이후 발생된 보상선례 때문에 2차 평가액이 상향조정될 수밖에 없었던 상황을 감안할 때 이 건은 비록 2차 평가액의 격차가 크지만 잘못된 평가로 볼 수 없다고 판단된다고 피청구인에게 회신하였다. (마) 피청구인이 작성한 ○○복구공사 편입토지 부당평가 제재처분 검토서의 내용은 다음과 같다. 1) 표준지 선정의 적정성 검토 - 표준지 현황 - 용도지역(농림지역), 이용상황(편입당시 임야, 현재는 잡종지), 지세(평탄) 및 가격수준 등 제반사항을 종합해 볼 때 1차 평가시 선정한 표준지 보다는 2차 평가시 선정한 표준지가 더욱 적정하다고 할 것임. 2) 지역요인 분석의 적정성 검토 용도지역이 같고 인근지역에 소재함에도 이 건 토지가 비교표준지보다 지역요인에서 73% 우세로 본 1차 평가나 지역요인 비교를 구체화함이 없이 막연히 80% 우세로 본 2차 평가는 모두 납득이 되지 아니함. 3) 개별요인 분석의 적정성 검토 - 개별요인 분석 현황 - 2차 평가에서 가로조건을 두 평가기관이 10%나 차이나게 평가한 것은 납득되지 아니하고 이용상황이 이 건 토지가 잡종지(비교표준지는 답)인 점이 고려되었는지 불분명함. 4) 기타요인 보정 검토 - 1차 평가시 이○○는 65%(김○○은 불명)를 보정하였으나 인근 보상선례 및 기타 사례에 비추어 미흡하다 할 것임. - 1차 평가의 가격시점은 1999. 3. 26.이고 인근 ○○포장공사의 가격시점은 3. 2.인점에 비추어 참고할 보상선례 등이 없었다는 주장은 납득되지 않고 자료조사가 불충분하였다고 사료됨. - 2차 평가에서 인근 ○○포장공사의 보상선례(‘99. 3. 2. ○○-○○간 ○○포장공사에 편입된 ○○리 산177-1 농림지역, 임야, 보상가 8,300원/㎡)를 감안하여 추가로 50%를 보정하는 것은 구체적 사유의 적시가 없고 또한 너무 높다고 판단됨. (바) 피청구인은 2000.10. 18. 청구인에 대하여 청문절차를 거친 후, 같은 해 11. 18. 이 건 토지에 대한 보상평가를 함에 있어 가격형성요인의 분석을 부적정하게 하고 기타요인의 보정도 미흡하게 함으로써 부당하게 저가로 평가하였다는 이유로 이 건 처분을 하였고, 위 류○○에 대하여는 지가공시법 제27조제1항을 위반하였다는 이유로 1월의 업무정지처분을, 위 김○○에 대하여는 1ㆍ2차 평가를 하면서 4배의 가격격차를 발생시켰다는 이유로 1월15일의 업무정지처분을 하였다. (2) 살피건대, 지가공시법 제9조, 제27조제1항 및 제28조와 동법시행령 제39조의 규정을 종합해 보면, 감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 하고, 이 경우에 감정평가업자는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지와 평가대상토지와의 위치ㆍ지형ㆍ환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제요인을 비교하여 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 감정평가를 하여야 하며, 감정평가업자는 업무를 행함에 있어서 품위를 유지하여야 하고, 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 하며, 고의 또는 중대한 과실로 잘못된 평가를 하여서는 아니되고, 건설교통부장관은 감정평가업자가 업무를 행함에 있어 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하지 아니한 경우에는 1월의 업무정지를 명할 수 있다고 규정하고 있으며, 감정평가에관한규칙 제17조에 의하면 토지의 평가에 있어서는 당해 토지와 용도ㆍ지목ㆍ주변환경등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률ㆍ도매물가상승률 및 기타 사항을 종합적으로 참작하여 평가하여야 하고, 이 경우 평가대상토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 분석등 필요한 조정을 하여야 한다고 규정하고 있는 바, 위 인정사실에 의하면, ○○평가협회에서 이 건 감정평가의 타당성에 대하여 1차 평가액이 표준지가에 충실하여 산정된 가격이라고 피청구인에게 회신한 사실을 인정할 수 있으나, 이 건 토지에 대한 감정평가에서 청구인이 선정한 1차 비교표준지의 공시지가가 1,000원/㎡인데 비해 다른 감정평가업자가 선정한 2차 비교표준지의 공시지가가 3,600원/㎡으로 그 차이가 커 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가의 균형이 유지되지 아니한 것으로 보이는 점, 청구인이 감정평가를 할 당시 인근 ○○포장공사의 보상평가사례가 있음에도 이를 조사하지 아니하고 경매평가사례만을 선정하여 평가한 단위면적(㎡)당 1차 감정가격과 다른 감정평가업자가 위 보상사례를 조사하여 평가한 단위면적(㎡)당 2차 감정가격의 차이가 크게 나타나 평가대상토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 분석 등이 미흡하였던 것으로 보이는 점(특히, 1차 및 2차 감정평가에 모두 참여한 위 김○○의 감정평가의 경우에도 그 가격차이가 4배에 이르고 있는 점에 비추어 보면 더욱 명확해 진다) 등 제반사정에 비추어 볼 때 청구인이 감정평가를 행함에 있어 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 함에도 불구하고 이 건 토지에 대한 가격형성요인의 분석과 기타요인의 보정을 미흡하게 하는 등으로 공정한 감정평가를 하지 못한 사실을 인정할 수 있으므로 이 건 처분이 위법ㆍ부당하다고 할 수 없다 할 것이다. 5. 결 론 그렇다면, 청구인의 청구는 이유없다고 인정되므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 의결한다.