감정평가사업무정지처분취소청구

1. 사건개요 청구인이 1997. 10. 21. (주)○○개발이 시행하는 아파트건축공사 주택사업부지에 포함된 경기도 △△시 △△읍 △△리 17번지 임야 380m2(이하 "이 건 토지"라고 한다)를 평가함에 있어 이 건 토지가 아파트부지에 포함되어 있는 사실을 알면서도 이를 무시하고 1m2당 21만원으로 허위 감정평가서를 작성하여 구 「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」을 위반하였다는 이유로 벌금 200만원을 선고받고 확정되자, 피청구인은 2005. 5. 26. 청구인에 대하여 6개월(2005. 6. 15. - 2005. 12. 14.)의 감정평가사업무정지처분(이하 "이 건 처분"이라 한다)을 하였다. 2. 청구인 주장 이에 대하여 청구인은, 다음과 같이 주장한다. 가. 청구인은 △△시청으로부터 이 건 토지에 대한 감정평가를 의뢰받고 평당 70만원으로 평가하였으나 같은 토지에 대하여 ○○법인의 유○○ 평가사는 평당 120만원으로 평가하였고, 이러한 사실을 알게 된 후 청구인은 평가서를 제출하지 않고자 하였으나 △△시청 담당자가 이 건 감정에서 ○○법인이 빠지게 되었으므로 감정을 진행하여 달라는 권유를 하여 평가서를 제출하게 되었는바, 폐기되지 않고 존재한 ○○법인의 감정서로 인하여 청구인의 평가서가 잘못된 것으로 오해를 받게 된 것이고, 재판결과 1심에서는 무죄판결을 받았으나 2심에서 200만원의 벌금형을 선고받았다. 나. 「국가공무원법」, 「법관징계법」 등 다른 법률에는 징계처분에 대한 시효가 규정되어 있어 일정 시점 이후에는 징계가 불가능하나, 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에는 이와 같은 규정이 불비되어 청구인은 최종 판결 후 4년이 경과한 현재에 와서 업무정지처분을 받게 된 것이므로 부당한 처분이며, 1995년 이후 4번의 특별사면이 있었으나 청구인은 이 대상에서도 제외되어 형평성에 어긋나므로 이 건 처분은 위법ㆍ부당하다. 3. 피청구인 주장 피청구인은 다음과 같이 주장한다. 가. 청구인은 이 건 토지에 대한 청구인의 평가가 적정하였다는 취지의 주장을 하나, 경기도 △△시청 회계과 관재계장 박○○의 부탁을 받고 의도적으로 이 건 토지의 가격우세요인을 무시하고 허위로 저렴하게 감정평가한 사실이 인정되어 2000. 12. 12. 서울고등법원에서 벌금 200만원을 선고받고 대법원에서 확정되었으므로 이에 대한 청구인의 주장은 이유 없다. 나. 청구인은 징계처분에 대한 시효가 규정되어 있지 않은 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」을 적용하여 판결확정 후 4년이 지나 이 건 처분을 한 것은 가혹하다고 주장하나, 「국가공무원법」, 「법관징계법」에서 규정하고 있는 공무원 등의 징계처분과 감정평가사업무정지와 같은 제재적 행정처분은 그 성격이 상이하므로 동일선상에서 시효완성 여부를 판단할 수 없으며, 행정의 실효성 확보를 위하여 제재적 행정처분에서 그 시효를 규정하고 있는 법령은 찾아보기 힘들고, 감정평가업무의 특성상 장기간이 경과하여 허위감정사실이 발견되는 경우가 많고 판결에 의해 위법이 확정되기까지 많은 시간이 요구되어 행정처분이 가능한 시점을 제한하는 것은 업무의 특성상 어려움이 있으므로 이에 대한 청구인의 주장도 이유 없다. 다. 청구인은 1995년 이후 4번의 특별사면이 있었음에도 공무원으로 의제받은 청구인이 그 대상에 포함되지 아니하였으므로 그러한 정황을 참작하여 줄 것을 주장하나, 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」의 공무원의제규정은 감정평가사가 형사처벌을 받는 경우에 적용되는 규정이므로 이 건 처분과는 관련이 없고, 이 건 처분은 청구인이 위법사실을 피청구인에게 알리지 않아 지연된 경우이므로 특별사면과는 관련이 없다. 라. 위와 같이 위법이 확인된 사항에 대해서 지도ㆍ감독관청인 피청구인은 법령에 따라 적법한 처분을 한 것이므로 이 건 처분은 적법ㆍ타당하다. 4. 이 건 처분의 위법ㆍ부당여부 가. 관계법령 구 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제27조제1항 및 제28조 구 동법 시행령 제39조 및 별표 2 나. 판 단 (1) 청구인 및 피청구인이 제출한 업무정지처분 통보, 처분서, 청문문답서, 감정평가사 제재처분 검토서, 판결문 등 각 사본의 기재를 종합하여 보면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. (가) 경기도 △△시청은 시유지(市有地)인 경기도 △△시 △△읍 △△리 17번지 임야 380m2의 토지를 (주)○○개발에 매각하기 위하여 1997. 10. 21. ○○법인과 △△법인 2곳에 감정평가를 의뢰하였고, ○○법인 소속 감정평가사 유○○은 이 건 토지가 아파트 사업부지에 편입되어 있는 점을 고려하여 위 토지로부터 900m 가량 떨어져 있고 사람이 입주하여 살고 있는 ○○산호아파트 부지를 비교표준지로 선정하여 감정한 결과 1m2당 35만원의 감정평가액을 산출하여 △△시청에 제출하였다. (나) 2000. 12. 12. 선고된 서울고등법원의 사실인정기재에 의하면, (주)○○개발이 감정평가액을 낮게 책정해 줄 것을 부탁하여 위 시청 회계과 관재계장 박○○은 △△법인 소속인 청구인에게 이 건 토지를 싸게 평가하여 달라고 부탁하였고, 청구인은 이 건 토지의 현황이 전(田)이므로 이용현황이 유사한 같은 리 소재의 땅을 비교표준지로 선정하여 1m2당 21만원으로 감정평가한 후 서류를 △△시청에 제출하였다. (다) 청구인은 2000. 1. 6. 이 건 토지에 대하여 허위감정을 하였다고 볼 증거가 없다는 이유로 서울지방법원 북부지원에서 무죄판결을 받았으나, 2000. 12. 12. 서울고등법원에서, 청구인은 이 건 토지에 대한 주택건설사업계획 승인이 이루어진 후인 1997. 10. 31.을 기준으로 감정평가를 하였고 이 건 토지가 아파트 사업부지 내에 편입된 토지라는 사실을 알면서도 박○○의 요구에 따라 이와 같은 가격우세요인을 무시하고 감정평가에 반영하지 아니하였다고 할 것이므로 위 유○○의 평가액과의 차이가 표준지의 선정이나 감정가액 산출방식의 차이에서 비롯된 것이라고 볼 수 없고, 고의로 가격우세요인을 반영하지 아니하여 자의적으로 그 평가액을 저렴하게 조작하여 허위감정 한 것이라는 이유로 유죄가 인정되어 1심판결을 파기하고 벌금 200만원을 선고받았으며, 2001. 5. 29. 대법원에서 청구인의 상고가 기각되어 벌금 200만원의 선고가 확정되었다. (라) 피청구인이 제출한 감정평가사 제재처분 검토서에 의하면, 다음과 같이 기재되어 있다. □ 범죄사실 청구인은 ○○개발주식회사의 주택사업부지에 포함된 경기도 △△시 소유의 △△시 △△읍 △△리 17번지 임야 380m2 을 평가함에 있어 동 시청 회계과 관재계장 박○○으로부터 의뢰받으면서 평가액은 ○○법인의 감정가인 1m2당 35만원보다 저렴하게 해줄 것과 가격시점을 소급하여 달라는 부탁을 받았고, 청구인은 이 건 토지가 아파트 부지에 포함되어 있는 사실을 알면서도 이를 무시하고 1m2당 21만원으로 기재한 감정평가서를 제출하여 허위의 감정평가를 하였음 □ 청구인의 주장 청구인은 인근의 농경지가격수준이 1m2당 12만원이고, 대상 토지와 거래목적이 유사한 ○○건설 아파트건설부지의 매매사례가 1m2당 21만 1,750원임을 감안하여 이 건 토지의 1m2당 평가액을 21만원으로 산정하였음 감정평가와 관련하여 이 건을 제외하고는 실수 없이 성실하게 업무에 임하여 왔고 객관적인 자료 수집을 통하여 공정하고 적정한 평가를 하였다고 생각한다고 주장함 □ 검토 청구인은 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제37조제1항에 위반하여 동법 시행령 제77조제1항 별표 2.에 의하여 업무정지 1년에 해당되나 법원으로부터 이미 벌금을 부과받았고 오랫동안 감정평가업무에 종사하고 있으며, 청구인의 잘못을 반성하고 있으므로 제반 상황을 종합적으로 고려하여 업무정지 6월에 처함이 타당하다고 봄 (마) 2005. 3. 16. 열린 청문에서 청구인은, 이 건 토지의 감정평가를 위하여 인근 농경지 가격수준이 1m2당 12만원인 점과 이 건 토지와 거래목적이 유사한 ○○건설 아파트 부지 매매가격이 1m2당 21만 1,750원인 것을 참작하여 이 건 토지를 1m2당 21만원으로 평가한 것이고, 이 건 토지를 감정한 ◎◎법인의 이○○평가사로부터 이 건 토지의 적정가격이 25만원이라는 이야기는 듣지 못하였다고 진술하였다. (바) 이러한 사실에 근거하여 피청구인은 2005. 5. 26. 청구인에 대하여 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제37조제1항의 규정을 위반하였다는 이유로 6월의 업무정지처분(2005. 6. 15 - .2005. 12. 14.)을 하였다. (2) 이 건 처분의 위법ㆍ부당여부에 대하여 살펴본다. (가) 먼저, 행위시 이후에 법령이 개정된 이 건 처분의 법령적용문제에 대하여 살펴보면, 제재적 행정처분에 있어서 법령이 변경된 경우 명문의 다른 규정이나 특별한 사정이 없는 한 그 변경 전에 발생한 사항에 대하여는 변경 후의 신법령이 아니라 변경 전의 구법령이 적용되어야 하는데, 피청구인은 이 건 처분을 하면서 그 근거법령으로 신법인 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(2005.3.31 법률 7428호로 개정된 것) 제37조제1항을 적용하였는바, 처분청이 변경 후의 신법령을 적용한 것으로 기재하여 처분을 하였더라도 위반행위가 변경 전의 구법령에 해당하는 것인 경우 이는 단순한 적용법령의 오류에 해당하는 것이므로 구법령을 적용하여 처분의 적법여부를 판단하면 된다고 할 것이다. 이 건 처분의 근거가 되는 행위는 1997년 10월 경기도 △△시청에서 의뢰받고 행해진 감정평가이므로 구 법령인 「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」(1997.12.13 법률 5453호로 개정되기 전의 것)을 적용하여야 함에도 피청구인은 신법령인 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」을 적용하여 처분하였으나, 감정평가사의 평가시 의무사항과 그 위반에 대한 처분의 규정내용이 동일하여 단순한 적용법령의 오류에 해당한다고 볼 것이므로 이 건 처분의 원인이 된 행위시의 법률인 「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」을 적용하여 이 건 처분의 적법여부를 판단한다. (나) 다음으로, 이 건 처분의 위법성 여부에 대하여 살펴본다. 구 「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」 제27조제1항 및 제28조에 의하면, 감정평가업자(감정평가사 포함)는 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 하며, 고의로 진실을 숨기거나 허위의 감정평가를 하여서는 아니되고 이를 위반할 경우 1년 이내의 범위에서 업무정지를 명할 수 있다고 규정되어 있고, 동법 시행령 제39조 및 별표2. 나항4호나목은 감정평가사가 고의로 진실을 숨기거나 허위의 감정평가를 한 경우에는 업무정지 1년에 처할 것이나 정상을 참작할 만한 사유가 있는 때에는 그 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 감경할 수 있다고 규정되어 있다. 청구인은 객관적인 자료를 수집하여 적정한 평가를 하였고, 징계시효가 규정되어 있지 않은 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」의 입법 불비로 인하여 위법사실에 대한 최종 판결 후 4년이 경과한 현재에 와서 업무정지처분을 받게 된 것이므로 이 건 처분이 부당하다고 주장하나, 위 인정사실에 의하면, 3심에 걸친 판결로 청구인 행위의 위법성이 확인되었고 이에 기하여 피청구인은 법령에 규정된 업무정지처분을 한 것인 점, 신뢰이익은 행정청의 선행조치에 대한 상대방의 신뢰가 보호가치 있는 경우에 인정되는 것으로서 피청구인은 청구인에게 위법사실에 대하여 처분을 하지 않을 것이라는 신뢰를 주는 선행행위를 한 적이 없고 피청구인의 부작위 상태를 신뢰하는 과정에서 청구인이 야기한 귀책사유가 있는 경우에는 이를 인정할 수 없다고 할 것인 점, 피청구인은 이 건 처분을 하면서 청구인이 법원으로부터 벌금을 부과받았고, 오랫동안 감정평가업무에 종사하여 왔으며, 잘못을 반성하고 있는 점 등을 감안하여 법령에 규정된 행정처분기간에서 2분의 1을 감경하여 처분한 것이므로 업무정지처분기간이 가혹하다고 보기 힘든 점 등을 고려할 때 피청구인의 이 건 처분은 위법ㆍ부당하다고 할 수 없다. 5. 결 론 그렇다면, 청구인의 청구는 이유없다고 인정되므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 의결한다.