감정평가사업무정지처분취소청구

1. 사건개요 청구인이 경기도 ○○시 ○○동 1771-1번지 매립지(이하 “이 건 토지”라 한다)에 대한 감정평가를 함에 있어 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하지 아니하였다는 이유로 피청구인이 1999. 12. 10. 청구인에 대하여 1월(1999. 12. 16. ～ 2000. 1. 15.)의 감정평가사업무정지처분(이하 “이 건 처분”이라 한다)을 하였다. 2. 청구인 주장 이에 대하여, 청구인은 다음과 같이 주장한다. 가. 청구인은 1996. 1. 9. (주)○○원에 입사하여 1997. 4. 28. 감정평가사자격을 취득한 자로서 1998. 7. 18. 이 건 토지에 대한 감정평가를 하였는데, 피청구인은 이 건 토지에 관하여 노폭 30m의 도로에 대한 확정예정지지번이 부여된 것이어서 접면도로는 도면상의 도로를 기준으로 하여 ‘광로’로 하여 감정평가하여야 하는 것임에도 현황도로 및 건설공사중의 도로를 기준으로 하여 노폭 12m이상 25m미만의 ‘중로’로 하여 감정평가함으로써 지가공시및토지등의평가에관한법률 제27조제1항의 규정에 의한 신의성실의무에 위반하였다는 이유로 이 건 처분을 하였다. 나. 택지개발사업지구ㆍ구획정리사업지구 기타 대규모개발사업지구내의 토지에 대하여는 그 접면도로를 도면상의 도로를 기준으로 하나, 이 건 토지는 매립지로서 지반이 연약하여 적어도 10년간은 개발사업지로 사용될 수 없고 5년간 화약성능시험장으로만 사용할 것을 조건으로 준공인가된 것이어서 개발사업지로 볼 수 없으므로 그 접면도로는 현황도로 및 건설공사중의 도로를 기준으로 하여 야 할 것이며, 이 건 감정평가상의 표준지의 도로조건은 ‘중로’이고 아스팔트 포장이 된 공도인 반면 이 건 토지의 접면도로는 비포장 및 미완성이고 기존 공도와 연결되지 아니한 것이어서 그 접면도로를 실제 효용이나 가치 면에서 ‘중로’이상의 것으로 취급될 수 없으므로 청구인이 신의성실에 반하는 감정평가를 한 것이 아니다. 다. 피청구인은 청구인이 환경조건 등에 있어서도 격차율을 낮게 적용하였다고 주장하나, 환경조건의 격차율은 전문가의 판단이자 의견이므로 차이가 있을 수 있으며 청구인이 개별요인을 적용함에 있어 환경조건의 격차율을 낮게 적용하였다고 단정할 수 없다. 라. 피청구인은 청구인이 감정평가에관한규칙 제17조에서 규정한 기타 지가에 영향을 미치는 요인을 검토하여 보정했어야 함에도 이를 보정하지 아니하고 평가하였다고 주장하나, 동 조항에서 규정하고 있는 “도시계획의 결정ㆍ변경 또는 도시계획사업의 시행”은 도시기본계획(안)을 의미하는 것이 아니며, 감정평가시 참작하여야 할 “은행등 금융기관의 이자율의 변동”에 있어서도 평가시점(1998. 7. 15.)의 은행정기예금금리는 통상의 정기예금이율보다 높아 지가상승요인이 되지 아니하였으므로 보정할 필요가 없다. 마. 청구인은 1998. 7. 15. 이 건 토지에 대하여 6만원/㎡으로 평가하였으나, 1998. 9. 7. 매수인과 매도인의 자유계약에 의하여 청구인의 평가액의 69% 수준인 4만1,400원/㎡에 매매가 이루어진 사실로 보아, 청구인이 보상 및 매매사례 등에 대한 분석 및 검토를 소홀히 했다는 피청구인의 주장은 이유없다. 3. 피청구인 주장 피청구인은 다음과 같이 주장한다. 가. 피청구인은 청구인이 감정평가를 함에 있어서 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 함에도 불구하고 이를 위반하여 이 건 처분을 하였는 바, 첫째, 지역요인 및 개별요인을 분석함에 있어 품등비교를 소홀히 하였다고 판단되는데, 특히 가로조건에 있어 이 건 토지는 ‘30m도로’에 접하고 있으나 ‘중로한면’으로 표기하였고, 환경조건 등에 있어서도 격차율을 낮게 적용하였다. 나. 둘째, 청구인은 감정평가시 감정평가에관한규칙 제17조에서 규정하고 있는 기타 지가에 영향을 미치는 요인을 검토하여 보정하였어야 함에도 이를 보정하지 아니하고 평가하였고, 이 건 토지에 대하여 대부분 주거용으로 계획한 경기도 ○○시 도시계획수립안과 금리인하상황 등을 반영하지 아니하고 평가하였는바, 그 결과 표준지공시지가와 이 건 토지와의 가격균형을 조정하지 않아 적정한 가격을 산출하였다고 볼 수 없다. 다. 청구인은 개별요인중 가로조건의 격차율비교는 정당하고 따라서 이 건 처분은 위법ㆍ부당하다고 주장하나, 감정평가 타당성조사 의뢰에 대해 ○○평가협회의 감정평가심의위원회에서 조사한 바에 의하면 이 건 토지는 ‘광대한면’에 접해 있고 표준지는 ‘중로’ 또는 ‘세로(가)’에 접해 있는 것으로 조사된 점으로 보아 청구인의 주장은 이유없다. 라. 따라서, 청구인은 이 건 토지를 평가함에 있어 비교 표준지와의 품등비교 및 평가선례 등 가격형성요인에 대한 분석을 소홀히 하였고, 나아가 표준지 공시지가와의 가격균형검토를 소홀히 하여 가격균형을 유지하였다고 볼 수 없어 신의성실의무를 다하지 못한 것이므로 피청구인의 이 건 처분은 적법ㆍ타당하다. 4. 이 건 처분의 위법ㆍ부당 여부 가. 관계법령 지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조, 제20조제1항, 제22조, 제27조 및 제28조제2항 동법시행령 제39조 및 별표 2 감정평가에관한규칙 제17조 나. 판 단 (1) 피청구인 등이 제출한 감정평가사 업무정지처분 통지서, 청문문답서, 감정평가심의위원회의 타당성조사 보고서, 감정평가 타당성조사요청에 대한 회신, 평가의견서 제출, ○○원의 감정평가서 등 각 사본의 기재에 의하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. (가) 청구인이 소속한 ○○원 명의 1998. 7. 22.자 감정평가서에 의하면 다음과 같은 내용이 기재되어있다. ㅇ건명 : 경기도 ○○시 △△동 1771-1번지 소재 토지(종별: 잡종지, 면적: 2,268,045.3㎡) ㅇ평가의뢰인 : ○○공사사장 ㅇ평가목적 : 매수 ㅇ소유자 : (주)○○ ㅇ비교표준지 선정 ㆍ표준지① : 경기도 ○○시 ○○동 1242-1(공시지가:13만원/㎡) ㆍ표준지② : 경기도 ○○시 ○○동 2027-9(공시지가:18만원/㎡) ㅇ지역요인 비교 비교표준지①ㆍ② 공히 이 건 토지의 인근지역에 위치하며, 가로조건ㆍ환경조건 등에서 다소 차이는 있으나 각각 매립지로서 전반적인 지역격차는 미미한 것으로 판단되는 바 지역요인은 대등시 됨. ㅇ개별 <img src="/flDownload.do?flSeq=33924652"></img> ㅇ공시지가에 의한 토지가격 산정 공시지가 시점수정 지역요인 개별요인 ㆍ표준지① : 13만원/㎡ × (1-0.1119) × 1.00 × 0.52 ≒ 6만원/㎡ ㆍ표준지② : 18만원/㎡ × (1-0.1119) × 1.00 × 0.38 ≒ 6만원/㎡ ㅇ대상토지의 종합의견 이 건 토지는 위치 및 주위환경에서 시화공업단지 및 대규모 주택단지와 접하고, 교통조건에서 서해안고속도로의 근거리에 위치하며 ○○시청 및 ▽▽시의 중심부와 접근성이 양호하나 최근에 매립준공인가를 득한 숙성되지 않은 매립지로서 지반은 다소 연약하고 도시계획사항이 미지정된 상태인 바, 이를 고려하여 평가하였음. ㅇ가격결정 표준지①ㆍ②를 기준으로 하여 지가변동률ㆍ개별요인 등을 고려하여 산출한 토지가격과 인근 전례가격, 부근의 지가수준 등을 종합ㆍ참작하여 @6만원/㎡로 가격결정을 하였음. (나) 청구외 (주)○○에서는 청구인의 이 건 토지에 대한 감정평가가격이 1998년 개별공시지가인 12만4,000원에 비하여 현저히 낮는 등 감정평가를 부적절하게 하여 자산손실을 초래하였으므로 청구인의 감정평가가격에 대하여 적정성여부를 평가하여 줄 것을 요청하였고, 피청구인은 위 민원제기와 관련하여 ○○평가업협회에 이 건 토지에 대한 감정평가의 타당성조사를 의뢰하였다. (다) ○○평가업협회의 1998. 12. 23.자 타당성조사요청에 대하여 □□감정평가법인은 1999. 2. 18., ▽▽감정평가법인은 1999. 3. 18. 각각 ○○원의 감정평가에 대한 타당성을 검토하였는 바, 그 주요내용은 다음과 같다. <1> □□감정평가법인의 타당성조사 평가의견 ㅇ비교공시지가 표준지선정 용도지역이 유사한 인근의 표준지를 선정한 것은 적정시되나 이용상황이 상이한 바, 지역적으로 차이가 있으며 용도지역은 상이하나 매립지로서 이용상황이 유사한 표준지와의 비교검토로 적정성여부의 판단은 필요함. ㅇ시점수정 : 적정함. ㅇ지역요인 비교 : 적정함. ㅇ개별요인 비교 가로조건에서 대상지가 30m대로에 접하고 있으나 중로한면으로 표기하였으며 환경조건에서 연약지반 및 이용상황 공급 및 처리시설의 열세로 비준율 0.73과 0.56을 적용한 것은 다소 낮은 듯함. ㅇ종합의견 가격시점이후 본 건 재조사시점까지의 성토작업 등 개량비증가와 도시계획사항이 미지정에서 주거지역 등으로 입안중인 사항과 금리하락 등으로 인한 기타 사항의 보정요인을 고려하면 표준지 선정에 따라 @7만7,000원/㎡～@9만9,000원/㎡이 산정되는 바, 본 건은 ○○원의 평가금액보다는 상향조정이 필요함. <2> ▽▽감정평가법인의 타당성조사 평가의견 ㅇ비교표준지 채택의 적정성 ○○원은 표준지를 평가대상토지 인근에 소재하는 경기도 ○○시 ○○동 1242-1 및 2027-9를 채택하였는데, 별 문제가 없을 것으로 사료됨. ㅇ시점수정 기평가시 가격시점은 1998. 7. 15.이나 2/4분기 지가변동율(고시일 : 1998. 7. 20.) 고시전후에 따른 차이로 격차요인이 있을 수 있음. ㅇ지역요인 비교 본건과 비교표준지는 경기도 ○○시 ○○동에 소재하여 지역요인의 격차는 거의 없어 동일한 것으로 판단됨(100/100). ㅇ종합의견 이 건 토지는 ○○공사에서 @4만1,000원/㎡의 가격으로 매수하였으나, 이는 IMF체제로 인한 고금리 때문에 금융목적상 환매조건부로 매각한 것이므로 적정한 시세로 볼 수 없고, 본 건은 광평수인 점, IMF체제하의 경제상황, 용도지역 변경여부, 개발여부에 따른 유동성 등 불확실한 요인이 많아 평가사의 관점에 따라 가격격차가 2배이상 날 수 있는 물건으로 판단되므로, ○○공사의 매수평가금액과 일반거래 평가금액 정도의 격차가 있을 수 있다고 사료되며, 제반여건을 고려해 볼 때 이 건 토지의 적정시세는 @7만원/㎡～@12만원/㎡ 정도로 판단됨. (라) 1999. 6. 23. 실시한 청문의 문답서에 의하면, ①이 건 토지의 복수평가자인 ○○원과 △△감정평가법인이 동일하게 삼은 표준지와의 개별요인ㆍ지역요인의 비교에서 복수평가자간에 현격한 차이를 보임에도 불구하고 감정평가액은 ○○원 @6만원/㎡, △△감정평가법인 @5만5,000원/㎡으로 평가된 것에 대하여, 청구인은 지역의 범위설정에 따라 비교값의 차이가 있을 수 있으나 전체적으로 비교시에는 큰 차이가 없을 수 있다고 답변하였고, ②청구인의 평가금액이 이 건 토지의 1998. 1. 1.자 개별공시지가와 많은 차이가 있는 점에 대하여, 청구인은 본 건 개별공시지가에는 연약지반, 광대한 면적 등이 반영되어 평가되지 않았다고 답변하였으며, ③청구인의 평가금액이 인접토지(경기도 ○○시 ○○동 1772-1 잡종지)에 대한 ○○감정평가법인의 평가금액과 2배이상 차이가 나는 점에 대하여, 청구인은 ○○감정평가법인이 비교성이 적절치 않은 표준지를 기준으로 평가하였다는 취지로 답변하였고, ④제반요인을 종합해볼 때 청구인의 평가금액은 불합리하게 저평가되었다는 점에 대하여, 청구인은 비교성이 가장 높다고 판단되는 표준지를 선정하여 지역요인ㆍ개별요인을 종합적으로 비교ㆍ분석하여 적정한 가격을 도출하여 평가하였다고 답변하였다. (마) 피청구인은 1999. 12. 10. 청구인이 이 건 토지에 대한 감정평가를 함에 있어 비교표준지와의 품등비교를 소홀히 하는 등 지가공시및토지등의평가에관한법률 제27조제1항의 규정을 위반하였다는 이유로 이 건 처분을 하였다. (2) 살피건대, 지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조의 규정에 의하면, 감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지와 위치ㆍ지형ㆍ환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제요인을 비교하여 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 감정평가하여야 한다고 규정되어 있고, 동법 제27조의 규정에 의하면, 감정평가업자는 감정평가업무를 행함에 있어서 품위를 유지하여야 하고 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 하며 고의로 진실을 숨기거나 허위의 감정평가를 하여서는 아니된다고 규정되어 있으며, 동법 제28조제2항의 규정에 의하면, 건설교통부장관은 감정평가사가 제27조의 규정에 위반한 때에는 1년의 범위내에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다고 규정되어 있고, 동법시행령 별표 2의 규정에 의하면, 감정평가사가 법 제27조의 규정에 위반하여 감정평가업무를 행함에 있어 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하지 아니한 경우에는 1월의 업무정지처분을 하도록 규정되어 있으며, 감정평가에관한규칙 제17조의 규정에 의하면, 토지의 평가에 있어서는 당해 토지와 용도ㆍ지목ㆍ주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률ㆍ도매물가상승률 및 기타 사항을 종합적으로 참작하여 평가하여야 하고, 이 경우 평가대상토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 분석 등 필요한 조정을 하여야 한다고 규정되어 있다. 청구인의 이 건 토지에 대한 감정평가와 관련하여 이 건 토지의 원소유자였던 청구외 (주)○○에서 피청구인에게 제기한 민원을 검토하기 위하여 피청구인이 ○○평가협회에 의뢰하여 행한 감정평가 타당성 조사결과 등 관계서류를 종합하여 볼 때, 청구인은 가로조건에서 이 건 토지가 ‘30m대로’에 접하고 있으나 ‘중로한면’으로 표기한 점, 환경조건에서 연약지반 및 이용상황 등이 열세라는 이유로 다소 낮은 비준율(0.73 및 0.56)을 적용한 점, 타당성 조사시 참여한 2개 감정평가법인의 종합의견에 의하면 이 건 토지에 대한 적정한 평가금액은 청구인이 감정평가한 금액보다 상향조정되어야 할 필요성이 있다고 인정되는 점 등으로 미루어 볼 때, 청구인이 이 건 토지의 가격을 산정함에 있어 신뢰를 떨어뜨린 사실이 분명하여 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하였다고 볼 수 없으므로 피청구인이 청구인에 대하여 한 이 건 처분이 위법ㆍ부당하다고 할 수 없을 것이다. 5. 결 론 그렇다면, 청구인의 청구는 이유없다고 인정되므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 의결한다.