감정평가사업무정지처분취소청구

1. 사건개요 청구인이 경기도 △△시 △△동 1771의 1 매립지(이하 “이 건 토지”라 한다)에 대한 감정평가를 함에 있어 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하지 아니하였다는 이유로 피청구인이 1999. 12. 10. 청구인에 대하여 1월(1999. 12. 16. ～ 2000. 1. 15.)의 업무정지처분(이하 “이 건 처분”이라 한다)을 하였다. 2. 청구인 주장 이에 대하여 청구인은 다음과 같이 주장한다. 가. 청구인은 1974. 12. 27. 감정평가사 자격을 취득하여 현재 ○○감정평가법인에 재직중에 있는 자로서, 1998. 7. 18. 이 건 토지에 대한 감정평가를 하였는데, 피청구인은 청구인이 표준지(①경기도 △△시 △△동 1242-1, ②경기도 △△시 △△동 2027-9)와 이 건 토지가 인근지역에 소재함에도 지역요인을 비교하였고, 이 건 토지의 매립목적인 화약성능시험장은 토지용도임에도 토지용도와 도시계획시설을 중복하여 비교하는 등 표준지와의 품등비교를 소홀히 하여 지가공시및토지등의평가에관한 법률 제27조제1항의 규정에 의한 신의ㆍ성실의무에 위반하였다는 이유로 이 건 처분을 하였다. 나. 감정평가이론에 따르면, 인근지역과 동일수급권내의 유사지역의 구분은 인문적 기준, 자연적 기준에 따라 설정하는 것으로서 전문가적 판단을 필요로 하는데, 이 건 토지는 ○○매립지 134만평중 68만6,000평의 대규모토지로서 표준지와 같이 경기도 △△시 △△동에 소재하나, 이 건 토지는 1997. 1. 10. 준공인가를 받은 미성숙지인 반면, 표준지는 기조성되어 시가지로 성숙중에 있어 성숙도의 차이가 있고, 이 건 토지는 화약종합개발 및 성능시험장부지로 조성된 반면, 표준지는 시화공단 및 배후지로 매립되어 매립목적에 있어서도 차이를 보이므로 양자는 인근지역이 아닌 유사지역으로 구분할 수 있어 지역요인으로 비교하는 것이 가능한 바, 표준지의 용도는 공장지대, 배후주거지대로서 이 건 토지는 실질적인 토지이용면에서 상기 유사지역의 용도로 전환될 개연성이 높으나, 해안매립지인 이 건 토지 매입 후의 연약지반 개량처리, 처리기간소요에 따른 수지불균형 및 가격경쟁력, 주변상업단지에 의한 주거환경 등을 종합적으로 검토한 결과, 지역요인의 비교항목중 토지용도에 있어서 표준지①은 공업용으로서 이 건 토지와 대등하고, 표준지②는 주거용으로서 이 건 토지가 10% 열세인 것으로 판단되었다. 다. 피청구인은 청구인이 가로조건을 비교함에 있어서 이 건 토지를 광대한면으로 보면서 특별한 사유없이 표준지①의 중로한면, 표준지②의 세로한면과 격차율을 대등하게 보았다고 주장하나, 이 건 토지는 한필지이지만 68만평의 대규모토지로서 인근지역을 구성할 수 있는 규모이어서 이를 표준지와 직접 비교하는 것은 무의미하여 지역차원에서 표준지가 속해있는 인근지역의 가로조건과 비교한 것이므로, 중로한면, 세로한면과 동일하게 본 것이 아니라 표준지가 속해있는 인근지역이 이 건 토지가 접해있는 광대한면과 가로조건이 동일하다고 본 것이다. 라. 피청구인은 이 건 토지인 화약성능시험장은 토지용도로서 지역요인에서 토지용도로 비교하였음에도 개별요인에서 이를 도시계획시설로 중복하여 비교한 것은 잘못이라고 지적하나, 지역요인에서 토지용도를 비교한 것은, 개별필지의 용도가 아니라 대규모 토지인 이 건 토지의 표준적 이용상황과 관련하여, 주거용인지 또는 공업용인지 등의 지역적인 용도측면을 비교하기 위한 것이며, 개별요인에서 도시계획시설항목으로 비교한 것은 화약종합개발 및 성능시험장이 도시계획시설은 아니라 하여도 비교항목의 본래의 취지가 공법상 제한의 정도나 위험 및 혐오시설의 정도를 일반주거 및 일반공업지역과 비교하기 위한 것으로서 동일한 항목을 이중으로 적용한 것은 아니다. 마. 피청구인은 청구인이 감정평가에관한규칙 제17조에서 규정하고 있는 기타 지가에 영향을 미치는 요인인 평가선례 및 △△시도시계획수립안 등을 검토하여 이에 상당한 보정을 함이 타당함에도 이를 보정하지 아니하고 평가하였다고 주장하나, 감정평가에관한규칙 제17조에서 규정하고 있는 지가변동에 영향을 미치는 기타사항중 제6항제2호의 ‘도시계획의 결정ㆍ변경 또는 도시계획사업의 시행’은 20년 단위로 수립되는 도시기본계획(안)에 관한 것이 아니고, △△도시기본계획(안)에는 이 건 토지뿐만 아니라 표준지도 포함되어 있으며, 제6항제6호의 ‘은행등 금융기관의 이자율의 변동’에서 평가시점(1998. 7. 15.)의 은행정기예금금리는 통상의 정기예금이율보다 높아서 지가의 상승요인은 되지 아니하고, 평가선례에 대한 검토미흡에 관하여는 청구외 △△감정평가법인에서 경기도 △△시 △△동 1772-1의 ○○매립지를 일반거래목적으로 평가한 가액은 13만원/㎡이나, 인접한 ○○매립지인 경기도 △△시 △△동 1772-2를 준공감정목적으로 평가한 가액은 4만3,700원으로서 □□감정평가법인의 평가가액이 평가목적에 따라 3배 이상의 차이를 보이고 있고, 청구인이 1998. 7. 15. 5만5,000원/㎡으로 평가한 이 건 토지는 매수인과 매도인의 자유계약에 의하여 1998. 9. 17. 4만1,400원/㎡으로 매매되었음에 비추어 볼 때, 피청구인의 주장은 이유없다 할 것이다. 바. 피청구인은 결과적으로 청구인이 표준지공시지가와 이 건 토지와의 가격균형을 적정히 조정하지 아니하여 적정한 가격을 산출하였다고 볼 수 없다고 주장하나, 피청구인이 이 건 토지의 가격산출에서 기타요인을 보정하는 것은 위에서 본 바와 같이 합당하지 아니한 바, 청구인은 결코 신의와 성실에 반하여 감정평가업무를 행하지 아니하였으므로, 피청구인의 이 건 처분은 위법ㆍ부당하다. 3. 피청구인 주장 피청구인은 다음과 같이 주장한다. 가. 피청구인은 청구인이 감정평가를 함에 있어서 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 함에도 불구하고 이를 위반하여 이 건 처분을 하였는 바, 첫째, 지역요인 및 개별요인을 분석함에 있어 품등비교를 소홀히 한 것을 지적할 수 있는데, 표준지가 인근지역에 소재함에도 지역요인을 분석하였고, 화약종합개발 및 성능시험장은 토지용도로서 지역요인에서 토지용도로 비교하였음에도 개별요인에서 이를 도시계획시설로 중복하여 비교하였으며, 가로조건에 있어서 이 건 토지를 광대한면으로 보면서 특별한 사유없이 표준지①의 중로한면, 표준지②의 세로한면과 격차율을 대등하게 보았다. 나. 둘째, 감정평가시 감정평가에관한규칙 제17조에서 규정하고 있는 기타 지가에 영향을 미치는 요인을 검토하여 이에 상당한 보정을 함이 타당함에도 인근지역의 보상 및 매매사례 등에 대한 분석 및 검토가 미흡하였으며, 이 건 토지에 대하여 대부분 주거용으로 계획한 경기도 △△시 도시계획수립안과 금리인하상황등을 반영하지 아니하고 평가하였다. 다. 그 결과 표준지공시지가와 이 건 토지와의 가격균형을 적정히 조정하지 아니하여 적정한 가격을 산출하였다고 볼 수 없는 바, 청구인은 상기한 바와 같이 표준지와의 품등비교 및 평가선례 기타 가격형성요인에 대한 분석을 소홀히 하였고, 나아가 표준지공시지가와의 가격균형 검토 역시 소홀히 하여 신의성실의무를 다하지 못하였으므로, 피청구인의 이 건 처분은 적법ㆍ타당하다. 4. 이 건 처분의 위법ㆍ부당여부 가. 관계법령 지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조, 제20조제1항, 제22조, 제27조, 제28조 동법시행령 제39조, 별표 2 등록취소ㆍ설립인가취소 또는 업무정지의 기준 감정평가에관한규칙 제17조 나. 판 단 (1) 피청구인이 제출한 업무정지처분서, 청문문답서, 의견제출서, ○○평가협회의 감정평가 타당성 조사자료, 청구인의 평가의견서 등 각 사본의 기재를 종합하여 보면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. (가) 청구인이 소속한 ○○감정평가법인 명의의 1998. 7. 23.자 감정평가서에 의하면 다음과 같은 내용이 기재되어 있다. ㅇ 평가목적 : 한국토지공사가 의뢰한 기업토지 매입을 위한 감정평가임. ㅇ 대상토지 <img src="/flDownload.do?flSeq=33870308"></img> ㅇ 조성원가 : 56,000원/㎡ ㅇ 시점수정 : 경기도 △△시 평균변동률 적용, 약 0.888 ㅇ 비교표준지 선정 ㆍ 비교표준지① : 경기도 △△시 △△동 2027-9(공시지가:180,000원) ㆍ 비교표준지② : 경기도 △△시 △△동 1242-1(공시지가:130,000원) ㅇ지역요인비교 <img src="/flDownload.do?flSeq=33870311"></img> ㅇ 개별요인비교 <img src="/flDownload.do?flSeq=33870314"></img> ㅇ 공시지가에 의한 토지가격 산정 ㆍ 비교표준지①의 경우 180,000×0.888×0.72675×0.4788=55,619≒55,000원/㎡ ㆍ 비교표준지②의 경우 130,000×0.888×0.7857×0.6056=54,928≒55,000원/㎡ (나) 청구외 (주)○○에서는 청구인의 이 건 토지에 대한 감정평가가격이 1998년 개별공시지가인 12만4,000원에 비하여 현저히 낮은 등 감정평가를 부적절하게 하여 자산손실을 초래하였으므로, 청구인의 감정평가가격에 대하여 적정성여부를 평가하여 줄 것을 요청하였고, 피청구인은 청구인의 민원제기와 관련하여 ○○협회에 이 건 토지에 대한 감정평가의 타당성조사를 의뢰하였다. (다) ○○협회에서 지정한 ○○감정평가법인과 ▽▽감정평가법인의 타당성조사의견서에서는 ○○감정평가법인의 감정평가에 대한 타당성을 다음과 같이 검토하였다. <1> ○○감정평가법인의 타당성조사 평가의견 ㅇ 비교공시지가 표준지선정 용도지역이 유사한 인근의 표준지를 선정한 것은 적정시되나, 이용상황이 상이한 바, 지역적으로 차이가 있으며 용도지역은 상이하나 매립지로서 이용상황이 유사한 표준지와의 비교검토로 적정성 여부의 판단은 필요함. ㅇ 시점수정 : 적정시됨. ㅇ 지역요인 및 개별요인 비교 비교표준지와 대상지는 인근지역에 소재함에도 지역요인비교를 하였는 바, 이론상 지역요인비교는 인근지역에 적정한 비교표준지가 없어서 동일 수급권 안의 유사지역에서 비교표준지를 선정한 경우에 적용하여야 할 것이며 가로조건에서 세로 및 중로한면인 표준지와 광대한면인 대상지에서 설명없이 같은 비준율로 적용한 것은 적절치 못하고, 화약성능시험장은 토지용도임에도 토지용도와 도시계획시설을 중복하여 비교한 것은 잘못임. ㅇ 위와 같은 사항을 재검토하고 가격시점 이후 본건 재조사시점까지의 성토작업 등 개량비 증가, 도시계획사항이 주거지역 등으로 입안중인 사항, 금리하락 등으로 인한 기타사항의 보정요인을 고려하면 ○○감정평가법인의 평가금액보다는 상향조정이 필요함. <2> ▽▽감정평가법인의 타당성조사 평가의견 ㅇ 비교표준지채택의 적정성 ○○감정평가법인은 표준지를 평가대상토지 인근에 소재하는 △△동1242-1, 2027-9를 채택하였는데, 별 문제가 없을 것으로 사료됨. ㅇ 시점수정 기평가시 가격시점은 1998. 7. 15.이나 2/4분기 지가변동율(고시일 : 1998.7. 20.) 고시 전후에 따른 차이로 격차요인이 있을 수 있음. ㅇ 지역요인비교 본 건과 비교표준지는 △△시 △△동에 소재하여 지역요인의 격차는 거의 없이 동일한 것으로 판단됨. ㅇ 본 건 토지는 한국토지공사에서 41,400원/㎡의 가격으로 매수하였으나, 이는 IMF로 인한 고금리 때문에 금융목적상 환매조건부로 매각한 것이므로 적정한 시세로 볼 수 없고, 본 건은 광평수인 점, IMF하의 경제상황, 용도지역변경여부, 개발여부에 따른 유동성 등 불확실한 요인이 많아 평가사의 관점에 따라 가격격차가 2배 이상 날 수 있는 물건으로 판단되므로, 토지공사의 매수평가금액과 일반거래 평가금액 정도의 격차가 있을 수 있다고 사료되며, 제반 여건을 고려해 볼 때 본 건 토지의 적정시세는 ＠70,000원/㎡～＠120,000원/㎡ 정도로 판단됨. (라) 1999. 6. 23. 실시한 청문의 문답서에 의하면, 이 건 토지의 복수평가자인 ○○감정평가법인과 ○○원이 동일하게 삼은 비교표준지와의 개별요인, 지역요인의 비교에서 복수평가자간에 현격한 차이를 보임에도 불구하고 감정평가액은 ○○원 ＠60,000원/㎡, ○○감정평가법인 ＠55,000원/㎡으로 평가된 것에 대하여, 청구인은 지역의 범위설정에 대한 견해가 다르므로 부분적인 비교는 상이할 수도 있다고 답변하였고, 이 건 토지의 1998. 1. 1. 개별공시지가는 124,000원으로 청구인이 평가한 금액과 많은 차이를 보이고 있는 데에 대하여는, 청구인은 개별공시지가는 공시지가를 기준으로 토지가격형성요인에 관한 표준적인 비교표에 근거하여 대량평가방법으로 산출된 것으로 활용목적이 상이하고, 그 산출가격의 정도(精度)가 감정평가가격에 비하여 미흡하나, 일반적인 참고자료로는 활용될 수 있다고 답변하였으며, 청구인의 감정평가금액이 인접토지인 경기도 △△시 △△동 1772-1 잡종지에 대한 청구외 △△감정평가법인의 감정평가금액(13만원)과 많은 차이가 나는 것에 대하여, 청구인은 위 △△감정평가법인이 비교표준지로 삼은 인천광역시 ○○구 ○○동 608의 토지는 용도지역이 자연녹지이며 매립목적이 대규모간척 농경지개발이어서 비교표준지로서 적절하지 못하다고 답변하였다. (마) 피청구인은 1999. 12. 10. 청구인이 이 건 토지에 대한 감정평가를 함에 있어 비교표준지와의 품등비교를 소홀히 하는 등 지가공시및토지등의평가에관한법률 제27조제1항의 규정을 위반하였다는 이유로 이 건 처분을 하였다. (2) 살피건대, 지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조에 의하면, 감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지와 위치ㆍ지형ㆍ환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제요인을 비교하여 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 감정평가하여야 한다고 규정되어 있고, 동법 제27조에 의하면 감정평가업자는 감정평가업무를 행함에 있어서 품위를 유지하여야 하고, 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 하며, 고의로 진실을 숨기거나 허위의 감정평가를 하여서는 아니된다고 규정되어 있으며, 동법 제28조제2항에 의하면 건설교통부장관은 감정평가사가 제27조의 규정에 위반한 때에는 1년의 범위내에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다고 규정되어 있고, 동법시행령 별표 2에 의하면 감정평가사가 법 제27조의 규정에 위반하여 감정평가업무를 행함에 있어 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하지 아니한 경우에는 1월의 업무정지처분을 하도록 규정되어 있으며, 감정평가에관한규칙 제17조에 의하면 토지의 평가에 있어서는 당해 토지와 용도ㆍ지목ㆍ주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률ㆍ도매물가상승률 및 기타 사항을 종합적으로 참작하여 평가하여야 하고, 이 경우 평가대상토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 분석 등 필요한 조정을 하여야 한다고 규정되어 있다. 청구인의 이 건 토지에 대한 감정평가와 관련하여 이 건 토지의 원소유자였던 청구외 (주)○○에서 피청구인에게 제기한 민원을 검토하기 위하여 피청구인이 ○○평가협회에 의뢰하여 행한 감정평가 타당성 조사결과 등 관계서류를 종합하여 볼 때, 지역요인의 비교는 인근지역에 적정한 비교표준지가 없어서 동일 수급권안의 유사지역에서 비교표준지를 선정한 경우에 적용하는 것으로서, 청구인은 이 건 토지를 평가함에 있어서, 이 건 토지와 비교표준지는 인근지역에 소재하므로 지역요인을 비교할 필요가 없음에도 불구하고 청구인은 이 건 토지가 대단위이고 미성숙지라는 이유 등으로 지역요인을 비교하는 등 산정가격의 적정성여부에 대한 신뢰를 떨어뜨린 사실이 분명하여 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하였다고 볼 수 없으므로, 피청구인이 청구인에 대하여 한 이 건 처분이 위법ㆍ부당하다고 할 수 없을 것이다. 5. 결 론 그렇다면, 청구인의 청구는 이유없다고 인정되므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 의결한다.