감정평가업업무정지처분취소청구

1. 사건개요 청구인이 경상북도 ○○군 ○○면 ○○리 849-27번지 토지ㆍ건물(이하 ‘이 건 토지’라 한다)을 감정평가함에 있어 이 건 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여 평가하지 아니하였다는 등의 이유로 피청구인이 1996. 12. 13. 청구인에 대하여 4월의 감정평가업업무정지처분(이하 ‘이 건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 청구인 주장 이에 대하여 청구인은, 감정평가는 가격시점 현재 평가대상토지와 가장 유사한 인근의 공시지가를 하나 또는 둘이상을 선택하여 조정하는 것으로서 청구인은 이 건 토지를 평가함에 있어 접면도로만이 아니라 공시된 지가수준에서도 비교가 되는 공시지가 3개를 선택하여 그 가격을 결정하였고, 토지가격에 영향을 미치는 제요인도 종합참작하였으며, 건물부분에 대한 평가에 있어서도 건물의 구조ㆍ용재ㆍ현상ㆍ시공 및 관리상태ㆍ잔존내용년수 등을 고려하여 관찰감가를 한 복성가격으로 건물전체면적에 대한 평균단가를 적용하여 평가한 것으로 하등의 잘못이 없었고, 일반적으로 토지에 대한 감정평가는 평가목적이 일반거래용이냐 담보용이냐에 따라 차이가 있는 것으로 어느 한 쪽의 평가액이 높거나 낮다고 하여 잘못된 것이 아니며, 또한, 피청구인은 이 건 처분 당시에 이미 폐지ㆍ삭제된 구 지가공시및토지등의평가에관한법률시행규칙 제8조의2의 규정을 적용하여 청구인에 대하여 1월의 업무정지기간을 가산하여 이 건 처분을 하였는바, 이는 명백히 법률적용을 잘못한 것이고, 담당자의 자의적인 법률해석에 기인한 것이어서 부당한 것인 바, 이상과 같은 여러 사정에 비추어 볼 때 이 건 처분은 위법ㆍ부당하여 취소되어야 한다고 주장한다. 3. 피청구인 주장 피청구인은, 1996. 8. 5. 청구외 류필우로부터 ‘이 건 토지에 대한 김○○ 감정평가사의 감정평가액(878,330,000원)이 한국감정원의 감정평가액(468,473,900원)과 현저한 차이가 나는데 현실가격에 맞지않게 고가로 감정한 김○○ 감정평가사의 처벌을 요구한다’는 내용의 민원이 접수되어 관련사실을 확인하였던 바, 청구인이 이 건 토지에 대한 감정평가를 함에 있어 비교표준지 선정 및 지가변동률 적용을 부당하게 하고, 누수현상 및 균열현상이 일부 발생하고 있는 건물을 감가수정없이 표준신축단가에 부대설비비를 단순합산하여 건물가격을 산출한 것으로 확인되어 이 건 처분을 한 것으로, 피청구인이 ○○협회에 의뢰한 타당성 조사결과도 청구인이 고가감정을 한 것으로 회신된 점 등에 비추어 볼 때, 이 건 처분은 정당하고, 한편, 청구인은 피청구인이 청구인에 대하여 한 1월의 업무정지기간 가산은 위법하다고 주장하나, 위법행위에 대한 처분은 법률불소급의 원칙에 따라 위법행위를 한 당시의 법률에 따라 처분되어야 할 것이므로, 위법행위 당시의 구 지가공시및토지의평가에괸한법률을 적용하여 행한 이 건 처분은 아무런 하자가 없는 적법한 처분이라고 주장한다. 4. 이 사건 처분의 위법ㆍ부당여부 가. 관계법령 구 지가공시및토지등의평가에관한법률(1995. 12. 29. 법률 제5108호로 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 같다.) 제9조, 제22조, 제28조제1항제7호 구 지가공시및토지등의평가에관한법률시행규칙(1996. 8. 2. 건설교통부령 제74호로 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 같다.) 제18조의2, 별표 감정평가에관한규칙 제5조, 제10조, 제17조. 나. 판 단 (1) 피청구인이 제출한 청구외 류필우명의의 진정서, 청문문답서, 감정평가타당성조사의뢰에대한회신문서 및 청구인이 제출한 업무정지처분공문(지일 58330-562), 감정평가서 등 각 사본의 기재에 의하면, 청구인이 청구외 류○○의 의뢰를 받고 1995. 6. 20.부터 1995. 6. 21.까지 이 건 토지등에 대한 감정평가를 실시하여 1995. 7. 5.자로 이 건 토지에 대한 감정평가서를 작성한 사실, 청구인이 작성한 위 감정평가서에는 1995. 6. 21.자를 기준으로 하고 감정목적을 일반거래용으로 한 이 건 토지의 가격이 금 878,330,000원(토지부분 평방미터당 금 790.000 × 449 평방미터, 건물부분 평방미터당 금 600,000 × 920.10 평방미터)으로 평가ㆍ기재되어 있는 사실, 청문진술에서 청구인은 이 건 토지와 인접한 경상북도 ○○군 ○○면 ○○리 852-4번지(당시 평방미터당 공시지가 금 950,000원), 같은 리 851-20번지(당시 평방미터당 공시지가 금 790,000원), 같은 리 849-21번지(당시 평방미터당 공시지가 금 680,000원)를 비교표준지로 선정하여 그 중 851-20번지를 기준으로 이 건 토지의 토지부분의 감정가격을 평방미터당 금 790,000원으로 평가하였고, 건물부분에 대하여는 이 건 건물의 구조, 이용상태, 부대설비, 잔존내용년수 등을 고려하고 관찰감가를 병행하여 복성가격으로 건물전체면적에 대한 평균단가를 평방미터당 금 450,000원으로 평가하고, 부대설비에 대한 평가가격을 평방미터당 금 150,000원으로 평가하여 이 건 건물부분에 대한 감정가격을 평방미터당 금 600,000원으로 평가하였으며, 1995년도 3/4분기 지가변동률을 적용하여 이 건 토지를 감정평가하였다고 진술한 사실, 청구외 한국감정원이 청구외 ○○농협의 감정의뢰에 따라 1995. 9. 1.자를 기준으로 하고 감정목적을 담보용으로하여 행한 감정평가에서는 이 건 토지의 가격이 금 468,473,900원으로 평가된 사실, 청구인은 이 건 처분전인 1995. 2. 10. 피청구인으로부터 1월(1995. 2. 24. - 1995. 3. 23.)의 업무정지처분을 받은 자로서, 1년 이내에 다시 업무정지의 사유에 해당하는 위반행위를 하였다는 이유로 피청구인이 1월의 기간을 가산하여 1996. 12. 13. 이 건 처분을 한 사실을 각 인정할 수 있다. (2) 살피건대, 피청구인은 『청구인이 이 건 토지를 감정평가함에 있어 첫째 비교표준지를 잘못 선정하였고, 둘째 건물부분의 감가수정을 잘못하였으며, 셋째 지가변동률 등 토지의 경제적인 가치에 영향을 미치는 제요인을 고려하지 아니하여, 그 결과 정상가격주의를 위반하였다』는 것을 이 건 처분이유로 하고 있다. 그러나, 비교표준지의 선정은 감정평가업자의 주관적인 판단에 크게 의존하는 것으로서 평가대상토지와 가장 가까이 위치한 표준지가 반드시 유사한 이용가치를 가진다고 볼 수는 없을 것이므로 청구인이 이 건 토지와 가장 가까이 있는 표준지(경북 ○○군 ○○면 ○○리 849-30번지)를 비교표준지로 선정하지 아니한 사실만으로 바로 청구인이 비교표준지를 잘못 선정하였다고는 할 수 없을 것이고, 건물부분의 평가에 있어서도 통상적으로 건물에 대한 감정평가에 있어서는 그 평가방법에 따라 평가액의 차이가 있을 수 있는 것이고, 또한 이 건 건물은 평가당시 지은지 1년정도밖에 되지 않은 신축건물로서 1층은 주차장으로, 2ㆍ3층은 점포 및 상가로, 4ㆍ5층은 여관으로 각 사용되고 있었는데, 청구인은 점포 및 상가로 사용되는 2ㆍ3층에 대하여는 표준신축단가 3급과 4급사이를, 여관으로 사용되는 4ㆍ5층에 대하여는 표준신축단가 4급과 5급사이를 각 적용하여 이 건 건물을 평가한 점 등에 미루어 보면 청구인이 감가수정을 잘못하여 이 건 건물을 부당하게 높게 평가한 것으로는 보이지 아니한다. 한편, 지가변동율의 적용과 관련하여, 청구인은 이 건 토지등의 평가에 있어 1995년도 3/4분기의 지가변동률을 적용하였다고 주장하나 1995년도 3/4분기 지가변동률은 1995. 10. 31.에 가서야 발표된 점에 비추어 볼 때 다소 의문이 없지는 않으나, 그렇다고 하여 그러한 사실만으로 청구인이 토지가격에 영향을 미치는 제요인을 종합ㆍ참작하지 않았다고 단정하기도 어렵다. 그렇다면, 결국 이 건 처분의 위법ㆍ부당여부는 청구인이 정상가격주의를 위반하여 이 건 토지를 고가로 감정평가하였는지에 따라 판단되어야 할 것인데, 이와 관련하여 피청구인은 청구인이 이 건 토지의 감정가격을 금 878,330,000원으로 평가한 것이 청구외 한국감정원이 이 건 토지를 468,473,900원으로 평가한 것과 비교하여 볼 때 감정평가에관한규칙 제5조의 규정에 의한 정상가격주의를 위반한 것이라는 취지의 주장을 한다. 그러나, 일반적으로 부동산은 사용용도에 따라 다른 가치를 가질 수 있으므로 동일한 부동산이라고 하더라도 그 가치를 파악하는 관점에 따라 감정평가가액이 다르게 결정될 수 있는 것이고, 일반거래용 평가는 정상가격을 기준으로 평가하는 반면 담보용 평가는 부동산의 안정성과 호환성을 특히 고려하고 통상 환가비용이 소요되므로 일반거래용 평가에 비하여 낮은 가액으로 평가되는 감정평가의 현실을 감안하면, 청구인이 평가목적을 ‘일반거래용’으로 하고, 평가기준시점을 1995. 6. 21.로 하여 평가한 이 건 토지등의 감정평가가액인 금 878,330,000원과 청구외 한국감정원이 평가목적을 ‘담보용’으로 하고, 평가기준시점을 1995. 9. 1.로 하여 평가한 감정평가액인 금 468,473,900원이 서로 다르다거나 또는 청구인의 평가가격이 청구외 한국감정원의 평가가격보다 높다는 사유만으로 바로 청구인의 이 건 토지등에 대한 감정평가가 정상가격주의를 위반한 것이라고는 단정할 수 없고, 달리 청구인이 정상가격주의를 위반하였다고 인정할 만한 자료도 없는 바, 사정이 위와 같다면, 청구인이 정상가격주의 등 구 지가공시및토지등의평가에관한법률을 위반하였다는 이유로 한 피청구인의 이 건 처분은 사실관계를 오인함으로써 법령의 적용을 그르친 위법ㆍ부당한 처분이라 할 것이다. 5. 결 론 그렇다면, 청구인의 청구는 이유있다고 인정되므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 의결한다.