감정평가업자업무정지처분취소청구등

1. 사건개요 청구인은 감정평가업자로서 2003. 3. 14. 전라북도 ○○시 ○○동 215-49번지 소재 토지 및 공장 건물(이하 "이 건 토지" 및 "이 건 건물"이라 한다)에 대한 감정을 실시하면서 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 감정평가하지 아니한 사실과 업무를 행함에 있어 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하지 아니한 사실이 있다는 이유로 피청구인이 2003. 12. 26. 청구인에 대하여 4월(2004. 1. 15. ～ 2004. 5. 14.)의 감정평가업자업무정지처분(이하 "이 건 처분"이라 한다)을 하였다. 2. 청구인 주장 이에 대하여 청구인은, 2003. 3. 11. ○○은행 ○○지점장으로부터 전라북도 ○○시 ○○동 215-49번지 소재 토지 및 공장 건물에 대한 감정을 의뢰받아 2003. 3. 14. 감정평가서를 발급하였는 바, 청구인이 표준지 선정과 관련하여 평가 대상 토지와 특성이 동일한 표준지가 있음에도 불구하고 원거리의 표준지를 선정하여 지가공시및토지등의평가에관한법률(이하 "지가공시법"이라 한다) 제9조제1항의 규정을 위반하였으나 이는 표준지 선정 당시 ○○평가협회에서 발행한 2002년도 공시지가 책자를 참조하면서 위 책자의 271면과 272면이 낙장 되어 발생된 것인 점, 신의와 성실로써 공정하게 평가하여야 할 의무와 관련하여 청구인은 2003. 3. 12. 현장을 답사하여 보수공사가 수리계약서에 의하여 진행 중임을 확인하고 이 건 평가를 하였으며, 결과적으로 평가 대상 토지가 과다하게 감정된 사실은 있으나 당시 시가를 정확하게 확인하고자 공단 관계자에게 시세를 문의하는 등 주의를 기울이려 노력하였던 점 등을 고려할 때, 이 건 처분은 지나치게 가혹하여 취소 또는 감경되어야 한다고 주장한다. 3. 피청구인 주장 피청구인은, 청구인이 이 건 평가대상토지에 대하여 감정을 실시하면서 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지가 연접하여 있음에도 불구하고 지목ㆍ이용상황ㆍ도로조건ㆍ주위환경 등이 다르고, 원거리에 있으며, 가격도 훨씬 높은 표준지를 선정하여 감정하였고, 평가대상물건에 대하여도 당해 공장 건물의 경과년수를 잘못 적용하였고, 실제 보수공사를 하지도 않은 수리계약서를 참조하는 등의 방법으로 과다하게 평가한 사실이 있어 청구인이 지가공시법 제9조제1항 및 제27조제1항의 규정을 위반한 사실이 분명하므로, 이 건 처분은 적법ㆍ타당하여 청구인의 청구는 마땅히 기각되어야 한다고 주장한다. 4. 이 건 처분의 위법ㆍ부당 여부 가. 관계법령 지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조, 제10조, 제20조, 제27조제1항 및 제28조 지가공시및토지등의평가에관한법률시행령 제39조 및 별표 2 나. 판 단 (1) 청구인 및 피청구인이 제출한 감정평가서, 민원서, 조사의견서, 감정평가 타당성조사 의뢰에 대한 회신, 감정평가사 제재처분 검토서, 업무정지처분 통보서 등 각 사본의 기재내용을 종합하여 보면, 다음과 같은 사실을 각각 인정할 수 있다. (가) 청구인은 감정평가업자로서 2003. 3. 11. ○○은행 ○○지점장으로부터 전라북도 ○○시 ○○동 215-49번지 소재 토지 및 공장 건물에 대한 감정을 의뢰받은 후 2003. 3. 12. 현장을 답사하고 2003. 3. 14. 감정평가서를 발급하였는 바, 그 평가내용을 보면 다음과 같다. - 다 음 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=107345323"> </img> (나) 청구외 최○○은 이 건 토지와 건물을 담보로 금전을 빌려 준 자로서, 2003. 8. 27. 피청구인 소속 지가제도과에 이 건 감정평가에 대하여 이의가 있다며 민원을 제기하였고, 이에 피청구인은 2003. 10. 24. ○○평가협회에 청구인이 행한 이 건 토지 및 공장건물에 대한 감정의 타당성조사를 의뢰하였다. (다) ○○평가협회는 2003. 11. 17. - 2003. 11. 18. 실시된 조사위원의 현지조사와 2003. 11. 20. 개최된 감정평가심의위원회의 심의를 거쳐 2003. 11. 24. 피청구인에게 이 건 토지 및 건물의 가격이 과다 평가된 사실을 통보하였고, 피청구인은 2003. 12. 26. 청구인에 대하여 4월(2004. 1. 15. ～ 2004. 5. 14.)의 감정평가업자업무정지처분을 하였다. (라) 이 건 토지 및 건물에 대한 청구인의 감정평가와 한국감정평가협회의 감정평가의 가격 및 표준지 선정의 비교는 다음과 같다. - 다 음 - ○ 감정가격 비교 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=107350205"> </img> ○ 표준지 공시지가 선정의 오류 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=107350179"> </img> (2) 살피건대, 지가공시및토지등의평가에관한법률 제9조에 의하면, 감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 하고, 이 경우 감정평가업자는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지와 평가대상토지와의 위치ㆍ지형ㆍ환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제요인을 비교하여 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 감정평가하여야 한다고 규정하고 있고, 동법 제27조제1항에 의하면, 감정평가업자는 업무를 행함에 있어서 품위를 유지하여야 하고, 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 하며, 고의 또는 중대한 과실로 잘못된 평가를 하여서는 아니된다고 규정하고 있으며, 동법 제28조, 동법시행령 제39조 및 별표 2에 의하면, 건설교통부장관은 감정평가업자가 업무를 행함에 있어 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하지 아니한 경우에는 업무정지 1월을, 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여 감정평가하지 아니한 경우에는 업무정지 3월을 명하도록 규정하면서, 이처럼 위반행위가 2이상이고 모두 업무정지에 해당하는 경우에는 가장 중한 처분에 나머지 각 위반행위에 해당하는 업무정지기간의 2분의 1을 가산한 기간까지 가중하여 처분할 수 있다고 규정하고 있다. 위 인정사실에 의하면, 청구인은 이 건에 관한 표준지 선정 당시 ○○평가협회에서 발행한 2002년도 공시지가 책자를 참조하면서 위 책자의 271면과 272면이 낙장 되어 이 건 감정가격의 오류가 발생하였다고 주장하나, 이는 토지 및 건물 등의 적정한 가격형성과 국토의 효율적인 이용 등을 그 목적으로 하는 감정평가업무의 중요성에 비추어 볼 때 당연히 보완하였어야 할 사항이라는 점에서 청구인의 중대한 과실이라고 보여지는 점, 청구인이 이 건 토지에 대하여 감정평가를 실시하면서 인근에 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지가 있음에도 불구하고 유사성이 미흡한 표준지를 선정하여 당해 토지가격을 과다하게 평가하였고, 이 건 건물에 대하여도 경과년수를 잘못 확인하는 등의 방법으로 당해 건물가격을 과다하게 평가하였던 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인이 업무를 행함에 있어 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하지 아니하였을 뿐만 아니라 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여 감정평가하지 아니한 사실이 명백하여 동 위반행위가 각각 업무정지 1월과 3월에 해당하는 사실은 분명하나, 관련규정상 피청구인은 중한 처분인 3월에 나머지 위반행위에 해당하는 업무정지기간의 2분의 1인 15일을 가산하여 총 3월 15일의 업무정지를 명할 수 있다고 할 것이므로, 이 건 처분인 4월의 업무정지처분은 관련규정을 위반한 것으로서 위법한 처분이라고 할 것이다. 5. 결 론 그렇다면, 청구인의 청구는 일부 이유있다고 인정되므로 이 건 처분을 감경하기로 하여 주문과 같이 의결한다.