개별공시지가 결정처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 용인시 ○○구 ○○동 842-2 대 102㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)의 소유자이다. 피청구인은 2020. 5. 29. 「부동산 가격 공시에 관한 법률」(이하 ‘부동산공시법’이라고 한다) 제10조 및 같은 법 시행령 제21조 규정에 따라 이 사건 토지의 도로접면을‘소로한면’으로 판단하여, ㎡당 금 137,400원으로 개별공시지가 결정을 하고 이를 공시하였다. 2. 당사자 주장 요지 가. 청구인 주장 1) 이 사건 처분의 위법·부당성 가) 다른 사업으로 인한 개발이익 미반영 대법원은 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제67조 제2항은 ‘보상액을 산정할 경우에 해당 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 아니한다.’라고 규정하고 있는바, 수용 대상 토지의 보상액을 산정함에 있어 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하는 계획의 승인, 고시로 인한 가격변동은 이를 고려함이 없이 재결 당시의 가격을 기준으로 하여 적정가격을 정하여야 하나, 해당 공익사업과는 관계없는 다른 사업의 시행으로 인한 개발이익은 이를 포함한 가격으로 평가하여야 하고, 이는 그 개발이익이 해당 공익사업의 사업인정고시일 후에 발생한 경우에도 마찬가지이다”라고 판시한 바 있다(대법원 2014. 2. 27 선고 2013두21182 판결). 위 판례의 취지에 따라 다른 공익사업으로 인한 개발이익은 보상액 산정 시 ‘기타요인’으로 반드시 반영되어야 함에도 실무상 제대로 반영되지 아니하고 있다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 개발이익이 표준지공시지가 내지 개별공시지가 산정 시에 선제적으로 반영될 필요가 있다. 나) 표준지공시지가 및 개별공시지가 산정 시 반영되는 개발이익 「표준지 공시지가 조사·평가 기준」 제19조 제1항에 의하면, 표준지공시지가 산정 시 ① 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인한 지가의 증가분, ② 공익사업의 시행에 따른 절차로서 행하여진 토지이용계획의 설정·변경·해제 등으로 인한 지가의 증가분, ③ 그 밖에 공익사업의 착수에서 준공까지 그 시행으로 인한 지가의 증가분이 개발이익으로서 반영되어야 한다. 또한 국토교통부의 ‘2020년 표준지공시지가 조사·평가 업무요령’ 및 ‘2020년 적용 개별공시지가 조사 및 산정지침’에 의하면, 개발사업지구의 단계별 지가상승은 상술한 개발이익을 반영하여 이루어진다. 따라서 ① ‘공익사업계획 공고 후’, ② ‘착공 후’ 및 ③ ‘준공 후’의 개발이익이 표준지공시지가에 각 반영되어야 한다. 한편, 부동산공시법 제9조에 의하면, 표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가ㆍ지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다. 따라서 상술한 3가지 개발이익이 표준지공시지가에 반영되지 아니하였다면 개별공시지가에도 반영되지 아니하였을 것이다. 다) 대상토지에 반영되어야 할 다른 사업으로 인한 개발이익 ① ○○동 인근 다른 공익사업 용인시 ○○구 ○○동 인근의 다른 공익사업으로는 ① 용인도시계획도로 중3-111호선 제1구간 개발사업(이하 ‘제1구간 도로사업’이라 한다), ② 용인도시계획도로 중3-111호선 제2구간 개발사업(이하 ‘제2구간 도로사업’이라 한다), ③ 삼성 ~ 동탄 광역급행철도 용인정거장 개발사업(이하 ‘철도사업’이라 한다)이 있다. 그러나 후술하는 바와 같이 위 3가지 사업으로 인한 개발이익은 ○○동 토지의 표준지공시지가 내지 개별공시지가에 제대로 반영되지 아니하였다. ② 제2구간 도로사업 개발이익 반영 여부 위 제2구간의 경우 2017년 11월 착공된 후 2019년 8월 준공되었다. 따라서 앞서 살펴본 표준지공시지가 조사·평가 기준 제19조 제1항 제3호에 따르면, 제2구간 인근 토지인 ○○동 492-5, 1002-1, 960-2번지 토지의 2018년 및 2020년 개별공시지가에 위 구간 준공 및 착공으로 인한 개발이익이 각 반영되었어야 한다. ○○동 960-2번지와 1002-1번지 토지의 경우 제2구간 준공으로 인한 개발이익이 반영되어 2020년 개별공시지가 상승률이 “21.1%”이다. 그러나 ○○동 389-4번지와 492-5번지 토지의 경우 개발이익이 제대로 반영되지 아니하여 2020년 개별공시지가 상승률이 각 5.6%와 4%에 그쳤다. 또한 2018년 개별공시지가의 경우 389-4 및 492-5번지 토지의 개별공시지가 상승률은 각 6.8%와 11.1%이고, 960-2 및 1002-1번지 토지의 개별공시지가 상승률은 0%이다. 즉, 제2구간 착공으로 인한 개발이익은 네 토지 모두 제대로 반영되지 아니하였다. 따라서 2018년 및 2020년 개별공시지가에 반영되지 아니한 제2구간 준공 및 착공으로 인한 개발이익을 산정하여 2020년 개별공시지가에 반영할 필요가 있다. ③ 제1구간 도로사업 개발이익 반영 여부 위 제1구간의 경우 2013년 6월 17일 착공된 후 2015년 8월 30일 준공되었다. 따라서 앞서 살펴본 표준지공시지가 조사·평가 기준 제19조 제1항 제3호에 따르면, 제1구간 인근 토지인 ○○동 899-4, 1019-85, 1019-330, 1019-347번지 토지의 2014년 및 2016년 개별공시지가에 위 구간 준공 및 착공으로 인한 개발이익이 각 반영되었어야 한다. 상술한 바와 같이, 도로사업의 개발이익이 제대로 반영된 토지의 경우 약 21%의 개별공시지가 상승률이 나타난다. 그러나 ○○동 899, 1019-85, 1019-330, 1019-347번지 토지의 2014년 개별공시지가 상승률은 각 0.8%, 10.2%, 6.8%, 6.8%이다. 또한 위 토지들의 2016년 개별공시지가 상승률은 각 3%, 4,6%, 4.6%, 4.6%이다. 이는 ○○구 녹지지역 공시지가 평균 상승률보다 다소 높기는 하나 큰 차이가 존재하지 아니하다. 또한 위 상승률은 평년의 상승률과도 큰 차이가 없다. 이를 통해 제1구간 인근 토지의 표준지공시지가 및 개별공시지가에 제1구간의 준공 및 착공으로 인한 개발이익이 제대로 반영되지 아니하였음을 알 수 있다. 따라서 2014년 및 2016년 개별공시지가에 반영되지 아니한 제1구간 개발이익을 산정하여 2020년 개별공시지가에 반영할 필요가 있다. ④ 철도사업 개발이익 반영 여부 ○○ ~ ○○ 광역급행철도의 용인 정거장은 ○○동 농지에 인접하여 건설될 예정이다. 위 철도사업의 실시계획은 아래 2018. 7. 25. 국토교통부고시 제2018-456호에 따라 승인되었고, 이후 2019년 3월 착공이 이루어졌다. 따라서 ○○동 일대 토지의 2019년 및 2020년 개별공시지가에 위 철도사업 개발이익이 각 반영되었어야 한다. 그러나 ○○정거장 인접 토지인 ○○동 1019-128, 1019-173, 1019-206번지 토지의 2019년 및 2020년 개별공시지가 상승률은 ○○구 녹지지역 공시지가 평균 상승률과 큰 차이가 없다. 또한 위 상승률은 평년의 상승률과 큰 차이가 없다. 이는 위 철도 건설사업의 공고 및 착공으로 인한 개발이익이 제대로 반영되지 아니하였음을 의미한다. 따라서 2019년 및 2020년 개별공시지가에 반영되지 아니한 철도사업의 개발이익을 산정하여 2020년 개별공시지가에 반영할 필요가 있다. 2) 이 사건 토지 도로조건 조사의 위법성 도로조건을 판단함에 있어 ‘도로의 폭’ 외에 다른 조건을 고려하지 아니한다. 즉, 도로조건 판단은 행정청의 재량행위가 아니라 기속행위이다. 따라서 폭 12m 이상의 도로에 접하고 있는 토지는 행정청의 재량에 의하여 ‘소로한면’ 내지 ‘소로각지’로 평가될 수 없고, 반드시 ‘중로한면’ 내지 ‘중로각지’로 평가되어야 한다.「2020년 적용 개별공시지가 조사·산정지침」은 법률 보충적인 역할을 하는 법규적 성질을 가진다(갑 제1호증 대법원 2013. 5. 9. 선고 2011두30496 판결). 이 사건 토지가 폭 12m 이상의 도로에 접하여 있음에도 불구하고 이 사건 토지의 도로조건을 ‘소로한면’으로 평가하여 청구인의 개별공시지가 이의신청을 기각한 처분은 위법한 처분이다. 제1구간 도로의 경우 일부 지점은 2차선 도로이고 일부 지점은 3차선 도로로서 도로 폭에 변동이 있다. 다만 개별공시지가 지침에 의하면 “동일노선의 도로 폭이 일정하지 않는 경우에는 그 도로의 많은 부분을 차지하는 도로 폭을 기준으로 조사한다.”라고 명시되어 있다. 이에 제1구간의 도로 폭을 직접 측량한 결과 대부분의 지점에서 그 폭이 12m를 초과함을 알 수 있다. 이는 위성사진 및 현장사진을 통해서도 확인할 수 있다. 따라서 제1구간 도로에 인접한 토지의 도로조건을 ‘중로한면’ 내지 ‘중로각지’로 변경하여 개별공시지가를 재산정할 필요가 있다. ○○도시계획도로 중3-111호선 제1구간 및 제2구간 사이에 위치한 도로 또한 도로 폭에 변동이 있다. 그러나 아래 사진에서 알 수 있듯이 대상도로의 경우 대부분의 지점에서 3차선 이상 차도로서 그 폭이 12m를 초과하므로 ‘중로’에 해당한다. 따라서 위 도로에 인접한 토지의 도로조건을 ‘중로한면’ 내지 ‘중로각지’로 변경하여 개별공시지가를 재산정할 필요가 있다. 제2구간 도로의 경우에도 최소 2차선에서 최대 4차선까지 도로 폭에 변동이 있다. 이에 직접 제2구간 도로 폭을 측량한 결과 대부분의 지점에서 12m를 초과하였다. 이는 위성사진 및 현장사진을 통해서도 확인할 수 있다. 따라서 제2구간 도로에 인접한 토지의 도로조건을 ‘중로한면’ 내지 ‘중로각지’로 변경하여 개별공시지가를 재산정할 필요가 있다. 3) 따라서 피청구인의 이 사건 토지에 관한 이 사건 처분은 ① 다른 사업으로 인한 개발이익을 반영하지 아니하고, ② 토지특성 중 도로조건을 잘못 평가한 위법이 있다. 따라서 피청구인이 2020. 5. 29.자로 한 이 사건 토지에 관한 이 사건 처분을 취소하여 주기 바란다. 나. 피청구인 주장 1) 이 사건 처분의 적법·타당성 가) 개발이익의 반영 여부 (1) 개별공시지가의 산정 및 표준지공시지가의 평가 개별공시지가는 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 시장·군수·구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 국토교통부장관이 개발·공급한 토지가격비준표 상의 토지특성 차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준지공시지가에 곱하여 산정한 후 감정평가업자의 검증을 받아 토지소유자 등의 의견수렴과 시·군·구 부동산가격공시위원회 심의 등의 절차를 거쳐 결정·공시하는 개별토지의 단위면적당 가격(원/㎡)을 말하며 토지관련 국세, 지방세 및 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준으로 활용된다. 한편, 표준지공시지가는 부동산공시법의 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부장관이 조사·평가하여 공시한 표준지의 단위면적당(㎡) 적정가격으로 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가·지방자치단체 등의 기관이 그 업무과 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다. (2) 청구인 주장의 부당성 청구인은 이 사건 토지의 개별공시지가에 개발이익이 미반영되었다는 주장에 대하여 보상액 산정 관련 판례, 표준지공시지가 조사·평가 기준 등 표준지공시지가와 관련된 근거를 제시하고 이를 개별공시지가에 확대 적용시키는 오류를 범하고 있다. 앞서 기술한 바와 같이 개별공시지가는 각종 조세 및 부담금 부과를 목적으로 개별토지와 비교표준지의 토지특성 차이에 따른 가격배율에 의해 산정되는 가격으로 부동산의 적정가격을 평가하는 표준지공시지가와는 근본적 취지나 결정방식이 다르기 때문에 청구인이 주장하는 개발이익 반영 여부는 개별공시지가 산정 기준이 되는 표준지공시지가에서 다퉈야 할 사안이다. 이와 관련하여 대법원은 ‘표준지공시지가의 위법성을 개별토지가격의 효력을 다투는 소송에서 그 개별토지 가격산정의 기초가 된 표준지공시지가의 위법성을 다툴 수 없다’고 판시한 바 있다. (대법원 1998. 3. 24. 선고 96누6851 판결) 따라서 표준지공시지가에 대한 개발이익 반영 여부는 이 사건에서 다툴 수 없으며 개별공시지가에 개발이익이 반영되지 않은 위법이 있다는 청구인의 주장은 개별공시지가와 표준지공시지가에 대한 법리를 오해한 것으로 청구인의 주장은 이유없다. 나) 이 사건 토지의 도로접면 (1) 도로접면 조사 기준 「2020년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침」상 도로접면은 조사대상 토지가 어떤 도로에 몇 면이 접해 있는지 등 도로와의 관계를 조사하고 인도를 포함(법면 제외)한 도로의 폭을 기준으로 하되 동일 노선의 도로 폭이 일정하지 않은 경우에는 그 도로의 많은 부분을 차지하는 도로 폭을 기준으로 조사하도록 명시되어 있다(을제호2증). (2) 이 사건 토지 도로접면 조사의 적법성 (가) 표준지공시지가와의 균형 부동산공시법 제10조 제4항에 따르면 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다고 명시되어 있다. 현재 이 사건에서 쟁점이 되는 도로노선 상에는 3필지의 표준지가 존재하며 도로접면은 모두 ‘소로한면’ 혹은 ‘소로각지’로 조사되어 있다. 따라서, 표준지와 같은 도로노선에 존재한 이 사건 토지의 도로접면도 표준지공시지가와의 균형을 위하여 표준지의 도로접면을 따라야 할 것이다(을제호3증) (나) 실제 도로 폭 이 사건 토지의 도로접면은 폭 8m이상 12m미만의 도로에 한 면이 접하는 ‘소로한면’으로 조사되었으나 청구인은 폭 12m이상 25m 미만 도로에 한 면이 접하는 ‘중로한면’으로 조사해야 한다고 주장하고 있다. 그러나 피청구인이 직접 현장답사와 항공사진을 통해 실측해 본 결과 청구인이 주장한 내용과는 다르게 일부 갓길이 있는 구간과 교차로 구간을 제외한 대부분의 구간에서 도로 폭이 12m미만임을 확인하였고 항공사진을 통해 측정한 내용 또한 유사한 결과가 도출되었다(을제호3증). 따라서 이 사건 토지와 직접 접한 부분이나 일부 구간의 도로 폭이 다른 부분보다 특수하게 넓거나 좁은 경우와 같이 현황도로의 전체적인 도로 폭을 감안하지 아니한 채 일부 넓은 구간만을 가지고 도로 폭을 고려한다면 「2020년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침」의 기준에 어긋나므로 청구인의 주장은 이유 없다. 2) 2020. 5. 29. 피청구인에 의한 이 사건 토지의 개별공시지가 결정 처분은 적법·타당하므로 청구인의 이 사건 행정심판 청구를 기각하여 주기 바란다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산공시법】 제3조(표준지공시지가의 조사ㆍ평가 및 공시 등) ① 국토교통부장관은 토지이용상황이나 주변 환경, 그 밖의 자연적ㆍ사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 단위면적당 적정가격(이하 “표준지공시지가”라 한다)을 조사ㆍ평가하고, 제24조에 따른 중앙부동산가격공시위원회의의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다. ② 국토교통부장관은 표준지공시지가를 공시하기 위하여 표준지의 가격을 조사ㆍ평가할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 토지 소유자의 의견을 들어야 한다. ③ 제1항에 따른 표준지의 선정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사ㆍ평가 기준 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ④ 국토교통부장관이 제1항에 따라 표준지공시지가를 조사ㆍ평가하는 경우에는 인근 유사토지의 거래가격ㆍ임대료 및 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액, 인근지역 및 다른 지역과의 형평성ㆍ특수성, 표준지공시지가 변동의 예측 가능성 등 제반사항을 종합적으로 참작하여야 한다. ⑤ 국토교통부장관이 제1항에 따라 표준지공시지가를 조사ㆍ평가할 때에는 업무실적, 신인도(信認度) 등을 고려하여 둘 이상의 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등(이하 “감정평가법인등”이라 한다)에게 이를 의뢰하여야 한다. 다만, 지가 변동이 작은 경우 등 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 표준지에 대해서는 하나의 감정평가법인등에 의뢰할 수 있다. ⑥ 국토교통부장관은 제5항에 따라 표준지공시지가 조사ㆍ평가를 의뢰받은 감정평가업자가 공정하고 객관적으로 해당 업무를 수행할 수 있도록 하여야 한다. <신설 2020. 4. 7.> ⑦ 제5항에 따른 감정평가법인등의 선정기준 및 업무범위는 대통령령으로 정한다. ⑧ 국토교통부장관은 제10조에 따른 개별공시지가의 산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 산정대상 개별 토지의 가격형성요인에 관한 표준적인 비교표(이하 “토지가격비준표”라 한다)를 작성하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제공하여야 한다. 제9조(표준지공시지가의 효력) 표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가ㆍ지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다. 제10조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. ② 제1항에도 불구하고 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지, 그 밖에 대통령령으로 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 해당 토지의 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다. ③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할ㆍ합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다. ④ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가법인등의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 감정평가법인등의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가법인등의 검증을 생략할 수 있다. <개정 2020. 4. 7.> ⑥ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 제5항에 따른 검증을 받으려는 때에는 해당 지역의 표준지의 공시지가를 조사ㆍ평가한 감정평가법인등 또는 대통령령으로 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가법인등에 의뢰하여야 한다. <개정 2020. 4. 7.> ⑦ 국토교통부장관은 지가공시 행정의 합리적인 발전을 도모하고 표준지공시지가와 개별공시지가와의 균형유지 등 적정한 지가형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별공시지가의 결정ㆍ공시 등에 관하여 시장ㆍ군수 또는 구청장을 지도ㆍ감독할 수 있다. ⑧ 제1항부터 제7항까지에서 규정한 것 외에 개별공시지가의 산정, 검증 및 결정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사ㆍ산정의 기준, 이해관계인의 의견청취, 감정평가법인등의 지정 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2020. 4. 7.> 제11조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제25조(시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회) ① 다음 각 호의 사항을 심의하기 위하여 시장ㆍ군수 또는 구청장 소속으로 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회를 둔다. <개정 2020. 6. 9.> 1. 제10조에 따른 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 제11조에 따른 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항 3. 제17조에 따른 개별주택가격의 결정에 관한 사항 4. 제17조에 따른 개별주택가격에 대한 이의신청에 관한 사항 5. 제21조에 따른 비주거용 개별부동산가격의 결정에 관한 사항 6. 제21조에 따른 비주거용 개별부동산가격에 대한 이의신청에 관한 사항 7. 그 밖에 시장ㆍ군수 또는 구청장이 심의에 부치는 사항 ② 제1항에 규정된 것 외에 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 조직 및 운영에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 【부동산공시법 시행령】 제21조(개별공시지가의 결정 및 공시) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 매년 5월 31일까지 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다. 다만, 제16조제2항제1호의 경우에는 그 해 10월 31일까지, 같은 항 제2호의 경우에는 다음 해 5월 31일까지 결정ㆍ공시하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 개별공시지가를 공시할 때에는 다음 각 호의 사항을 해당 시ㆍ군 또는 구의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 게시하여야 한다. 1. 조사기준일, 공시필지의 수 및 개별공시지가의 열람방법 등 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 이의신청의 기간ㆍ절차 및 방법 ③ 개별공시지가 및 이의신청기간 등의 통지에 관하여는 제4조제2항 및 제3항을 준용한다. 제22조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 법 제11조제1항에 따라 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하려는 자는 이의신청서에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 제출된 이의신청을 심사하기 위하여 필요할 때에는 감정평가법인등에게 검증을 의뢰할 수 있다. 【2020년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침】 Ⅱ. 토지특성 조사 3. 토지특성 항목별 조사요령 (18) 도로조건 : 도로접면 ㉮ 조사대상필지가 어떤 도로에 몇 면이 접해 있는지 등 도로와의 관계를 조사하여 기재하되 각지 또는 2면 이상에 접한 경우에는 넓은 도로를 기준으로 기재함을 원칙으로 한다. 다만, 넓은 도로가 주된 역할을 하지 못하는 경우에는 주된 역할을 하는 도로를 기준으로 기재한다. ㉯ 일단지로 조사된 토지는 일단지 전체의 형상을 기준으로 도로접면을 조사하여 기재한다. ㉰ 도로의 분류 ○ 인도를 포함한 도로의 폭을 기준으로 하되 비탈면(법면)은 제외한다. ○ 도로는 관계법령의 규정에 불구하고 사실상 이용중인 도로와 건설공사중인 도로(조사시점 현재 공사가 진행중인 구간을 말한다)만을 “도로”로 보고 고속국도와 자동차전용도로 등 차량 진출입이 불가능한 도로와 이용되지 않는 폐도는 제외한다. - 다만 개발행위허가(건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경)를 받고 건축물의 부지 등으로 이용중인 토지와 접한 고속국도와 자동차전용도로의 경우는 “도로”로 간주한다. ○ 도로는 현황도로를 기준으로 하되, 개발사업지의 경우 토지수용 및 환지방식의 개발사업지는 확정예정지번(블록·롯트 포함)의 부여 시점과 관리처분방식의 개발사업지는 착공신고 후 실공사를 착공한 시점을 기준으로 그 이후에는 도면상의 도로를 기준으로 조사한다. ○ 토지특성조사표상 조사항목 및 그 내용은 다음과 같다. -도로접면 구분- <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159025627"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 개별공시지가 산정조서, 토지특성조사표 등에 따르면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 이 사건 토지의 소유자이다. 나) 피청구인은 2020. 5. 29. 이 사건 토지의 도로접면을 ‘소로한면’으로 판단하고, 부동산공시법령에 따라 개별공시지가를 1,374,000원으로 결정·고시하였다. 다) 청구인은 2020. 6. 16. 피청구인에게 이의신청을 하였고, 피청구인은 2020. 7. 23. 청구인에게 이의신청을 기각결정을 하였다. 라) 용인시 ○○구 ○○동 1019-38번지는 표준지로서 소로한면으로 도로접면이 조사·결정되었다. 2) 먼저, 청구인은 이 사건 표준지공시자가 및 개별공시지가 산정 시 다른 사업으로 인한 개발이익이 반영되지 않았다고 주장하므로 살펴본다. 대법원은 표준지로 선정된 토지의 공시지가에 불복하기 위하여는 「구 지가공시및토지평가에관한법률」(1995. 12. 29. 법률 제5108호로 개정되기 전의 것) 제8조 제1항 소정의 이의절차를 거쳐 처분청을 상대로 그 공시지가결정의 취소를 구하는 행정소송을 제기하여야 하는 것이고, 그러한 절차를 밟지 아니한 채 개별토지 가격결정의 효력을 다투는 소송에서 그 개별토지 가격산정의 기초가 된 표준지 공시지가의 위법성을 다툴 수 없다고 판시하고 있다(대법원 1998. 3. 24. 선고 96누6851 판결 참고). 따라서 표준지공시지가에 개발이익이 반영되지 않은 위법이 있으므로 이 사건 토지에 대한 개별공시지가에도 위법이 있다는 취지의 청구인 주장은 모두 이유 없다고 할 것이다. 그리고 개별공시지가 결정의 적법 여부가 다투어지는 경우 그 개별공시지가 결정이 적법하다는 입증책임은 행정청인 피청구인에게 있다고 할 것이나, 행정청으로서는 그 가격 결정 시 비교표준지의 선정이나 토지특성의 조사·비교, 가격 조정률의 가감적용 등에 관하여 관련 법규가 정한 절차 및 기준에 따라 이루어진 것임을 입증하는 정도로 족하고, 이러한 절차 및 기준에 따라 결정되었다고 하더라도 개별공시지가가 인근 토지의 개별공시지가 등에 비하여 현저하게 불합리하다는 점에 대하여는 그 개별공시지가를 다투는 측에게 입증의 필요가 있다(대법원 1996. 7. 30. 선고 93누17133 판결 참조). 그런데 청구인은 이 사건 토지가 아닌 다른 토지들에 대한 개발이익반영 여부에 대한 주장만 할 뿐 구체적으로 이 사건 토지에 대한 개별공시지가 결정에 있어 어떠한 개발이익이 반영되지 않았는지 구체적으로 주장하지 않고 있고 그에 대한 입증도 없는바, 이 사건 토지에 대한 개별공시지가 결정은 개발이익이 반영되지 않았으므로 위법하다는 청구인의 주장 역시 받아들이지 아니한다. 다음으로 청구인은 이 사건 토지가 접한 도로는 폭이 12m이상이므로 도로접면은 중로한면 또는 중로각지에 해당하므로 소로한면으로 조사결정한 것에는 위법이 있다고 주장하므로 살피건대, 「2020년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침」Ⅱ. 토지특성 조사 3. 토지특성 항목별 조사요령 (18) 도로조건 : 도로접면 ㉮항에서는 ‘ 조사대상필지가 어떤 도로에 몇 면이 접해 있는지 등 도로와의 관계를 조사하여 기재하되 각지 또는 2면 이상에 접한 경우에는 넓은 도로를 기준으로 기재함을 원칙으로 한다. 다만, 넓은 도로가 주된 역할을 하지 못하는 경우에는 주된 역할을 하는 도로를 기준으로 기재한다.’고 규정하고, 또 소로한면은 폭 8m이상 12m미만의 도로에 한면이 접하고 있는 토지이고, 중로한면은 폭 12m이상 25m미만 도로에 한면이 접하고 있는 토지이며, 중로각지는 중로에 한면이 접하면서 중로, 소로, 자동차 통행이 가능한 세로(가)에 한면이상 접하고 있는 토지로 규정하고 있다. 따라서 이 사건 토지에 접한 도로의 폭이 12m이상인지 미만인지에 따라 소로한면인지 중로한면인지가 결정된다고 할 것이다. 그런데 이 사건 토지와 같은 도로를 접한 토지인 용인시 ○○구 ○○동 1019-38번지는 표준지로서 그 토지특성조사표에 따르면 소로한면으로 조사된 점, 피청구인은 이 사건 도로를 실제로 측량하여 그 거리가 12m미만인 것으로 조사한 점, 이에 반해 청구인은 실제측량자료가 아닌 웹 지도에서 일정 지점을 찍어 그 거리를 측량하는 방식으로 폭이 12m이상이라고 주장하고 있어, 웹 지도의 경우 그 찍는 위치에 따라 거리의 편차가 심하고 이러한 방식은 그 정확도가 현저히 떨어지는바 믿기 어렵다는 점 등에 비추어 볼 때, 이 사건 토지가 접한 도로의 폭은 12m미만으로 보아야 할 것이므로 도로의 폭이 12m이상임을 전제로 한 청구인의 주장은 이유 없다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.