개별공시지가 결정처분 취소청구

1. 사건개요 청구인들은 ○○시 ○○동 347-3번지(전, 2,469㎡), 같은 동 605-3번지(전, 882㎡이하‘이 사건 토지들’이라 한다)의 지분 2분의1을 각 소유한 공동소유자들이고, 피청구인은 2020. 5. 29. 「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하 ‘부동산공시법’이라 한다) 제10조에 따라 이 사건 토지의 2020. 1. 1. 기준 개별공시지가를 결정·공시(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인들의 주장 1) 이 사건 처분의 경위 청구인들은 경기도 ○○시 ○○동 347-3 전 2,469㎡(이하 ‘ 이 사건 ○○동 347-3 토지’ 라 한다)와 같은 동 605-3 전 882㎡(이하 ‘이 사건 ○○동 605-3 토지’라 한다)를 소유하고 있다. 피청구인 ○○시장은 2020. 5. 29. 부동산공시법에 의하여, 1) 공시지가가 ㎡당 698,000원인 같은 동 348-2 전 3,286㎡를 이 사건 ○○동 347-3토지의 비교표준지로 하여 토지특성을 비교한 결과, 이 사건 ○○동 347-3 토지의 공시지가를 ㎡당 금 591,200원으로[이하 ‘이 사건 처분(○○동 347-3)’이라 한다]. 2) 공시지가가 ㎡당 745,000원인 같은 통 326-15 전 383㎡를 이 사건 ○○동 605-3토지의 비교표준지로 하여 토지특성을 비교한 결과, 이 사건 ○○동 605-3 토지의 공시지가를 ㎡당 금 840,300원으로[이하 ‘이 사건 처분(○○동 605-3)’이라 한다)] 각 결정 및 공시하였다, 2) 이 사건 처분(○○동 347-3)의 위법·부당성 2019년 10월 국토교통부 발간 「2020년 적용 개별공시지가 조사·산정지침」(이하 '개별공시지가 지침?이라 한다)에 의하면 개별공시지가는 “조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황(주용도 포함)이 동일한 표준지”를 비교표준지로 선정하여, 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 개별토지의 특성과 비교표준지의 토지특성비교를 통해 토지가격비준표상의 토지특성차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준지공시지가에 곱하여 산정한다. 이 사건 처분(○○동 347-3)은 ① 실제와 다르게 평가된 토지특성(도로접면)을 전체로 결정되어 위법하며, ② 인근의 토지특성이 유사한 토지의 지가와 불합리한 차이가 존재하여 부당하므로 취소되어야 한다. 가) 토지특성(도로접면)의 조사 (1) 이 사건 토지의 도로접면 이 사건 토지의 도로조건은 “세로(불)” 로 평가되어 있으나, 현재 이 사건 토지는 자동차 통행이 가능한 폭 약 8m 미만의 세로에 한 면을 접하고 있으므로, 실제 도로접면은 ‘세로(가)’에 해당한다(아래 도표 사진 참조). 아래 위성사진을 보면 이 사건 토지의 우측 입구에 차량이 주차되어있는 것을 확인할 수 있는데, 이와 같이 현재 이 사건 토지는 동측으로 주민들이 오랫동안 통행로로 이용해온 사실상의 통로를 접하고 있으며, 위 도로를 통해 실제로 자동차가 이 사건 토지에 접근하고 있다. 이 사건 토지와 동측으로 접하는 도로는 동측으로 연장되어 ‘경마공원대로’와 이어지므로 막다른 도로로 평가되기 어렵다. 가사 막다른 도로로 평가된다고 하더라도, 개별공시지가 지침에 따르면 막다른 도로의 도로폭이 차량이 진입하여 U턴하는 것이 곤란한 정도인 경우 통상적인 도로에 비해 기능이 저하된 것으로 보아 ‘세로’ 보다 한 단계 낮은‘세로(불)’로 평가하나, ‘차량이 진입하여 U턴이 가능한 도로폭’인 이상, 당해 도로가 ‘막다른 도로’이더라도 그 도로는 세로(가)로 평가된다. 이 사건 토지 동측으로 접하고 있는 도로는 실제로 차량이 진입하여 U턴이 충분히 가능한 폭을 갖고 있으므로, 현재 공부상 도로조건인 “세로(불)” 이 아닌, 실제 도로조건의 현황을 반영하여 도로접면을 ‘세로(가)’로 평가하여야 한다. 그럼에도 불구하고 이 사건 토지의 도로접면을 ‘세로(불)’로 평가한 것은 개별공시지가 지침에 반한 위법한 평가이며, 이를 기초로 비교표준지와 토지특성을 비교하여 개별공시지가를 현재와 같이 산정한 이 사건 처분 역시 위법하여 취소되어야 한다. 나) 인근 유사토지들의 개별공시지가와의 현저한 차이 (1) 인근 유사토지의 개별공시지가 이 사건 토지 인근의, 이 사건 토지와 지목(전), 이용상황(전), 용도지역(개발제한)이 동일하며, 표준지(○○동 348-2) 또한 동일한 토지들에 대하여 적용된 가감조정비율(즉 토지가격비준표상의 가격 배율)의 개별공시지가는 아래 표와 같다. ① 이 사건 ○○동 351-10 토지는 이 사건 토지와 형상(가장형), 도로접면(광대한면)을 제외한 모든 도로특성에서 통일하여 2020년 경기도 ○○시 ○○동 개발제한구역 토지가격비준표에 의하면 가격배율의 차이는 1.25만이 존재하여야 함에도 불구하고, 공시지가는 합리적 이유 없이 약 1.4배 차이를 보이고 있다. ② 이 사건 ○○동 655-9, 347-50 토지는 도로접면(광대한면)을 제외한 모든 토지특성에서 이 사건 토지와 통일하므로 1.23의 가격배율 차이만 존재하여야 함에도 불구하고, 실제로는 이 사건 토지보다 공시지가가 약1.4배 높다 ③ ○○동 347-1 토지는 이 사건 토지와 형상(사다리), 도로접면(세로(가)만이 상이하여 1.06의 가격배율 차이만 존재하여야 함에도 불구하고, 실제로는 이 사건 토지보다 공시지가가 약 1.2배 높다. ④ ○○동 452 토지는 이 사건 토지와 모든 토지특성 및 비교표준지까지 완전히 동일하여 개별공시지가가 달리 산정될 요인이나 합리적 이유가 존재하지 않음에도 불구하고, 이 사건 토지보다 공시지가가 1.05배 높다. 지침과 관련 판례에 따르면 개별공시지가는 비교표준지의 공시지가에 토지특성에 따른 가격배율을 곱하여 산출되는 것인데, 이상과 같이 인근 유사토지의 개별공시지가와 비교하였을 때, 이 사건 토지의 개별공시지가만 토지특성에 따른 토지가격비준표를 적용한 결과와 달리 개별공시지가가 지나치게 낮게 산정되어 있다. 즉 합리적 이유 없이 낮게 책정된 이 사건 토지의 현 개별공시지가결정은 부당하며, 지침을 위반한 위법·부당의 소지가 있다. 3) 이 사건 처분(○○동 605-3)의 위법·부당성 이 사건 처분(○○동 605-3)은 개별공시지가 산청에 영향올 미치는 이 사건 ○○동 605-3 토지 인근 유사토지의 개별공시지가 및 실거래가와의 차이가 현저하여 위법·부당하므로 취소되어야 한다. 가) 인근 유사토지들의 실거래가 및 개별공시지가와의 관계 이 사건 ○○동 605-3 토지 인근, 지목(전 또는 답), 이용상황(전기타 또는 전)인 토지의 실거래사례는 ① (2009년) ○○동 454-4번지 (1,403,706원/㎡) ② (2015년) 주암동 87번지 (3,202,328원/㎡) ③ (2015년) 주암동 13-2번지 (3,023,529원/㎡) 둥이 있다. 각 거래단가와 최근 약 5년간의 실거래가가 반영된 2020년 공시지가는 아래와 같다. 위 인근 실거래 사례를 보면, 개별공시지가는 거래단가의 약 65%의 선에 형성되어있음을 알 수 있다. 이에 반하여 이 사건 ○○동 605-3 토지의 개별공시지가(840,300원/㎡)만이 인근 유사토지의 실거래가가 적정하게 반영되지 않았으며, 이로 인해 이 사건 ○○동 605-3 토지의 개별공시지가도 현저히 낮게 산정된 실정이다. 나) 인근 유사토지의 개별공시지가 이 사건 ○○동 605-3 토지 인근, 이용상황(전)과 용도지역(개발제한)이 통일한 토지의 개별공시지가는 아래 표와 같다. 위 도표에서 보는 바와 같이, 이 사건 ○○동 605-3 토지는 인근의 지목(전 또는 답) 이용상황(전), 용도지역(개발제한), 지세(평지)가 동일하고 도로조건 또는 형상만이 상이한 토지들과 합리적 이유 없이 개별공시지가가 차이나는 바, 이 사건 ○○동 605-3 토지의 개별공시지가결정은 현저히 불합리하다. 따라서 이 사건 ○○동 605-3 토지의 공시지가 또한 인근 토지들과 같이 실거래가가 반영되어 개별공시지가가 상승되어야 한다. 4) 소결 이 사건 처분(○○동 605-3)은 개별공시지가 산정에 영향을 미치는 이 사건 ○○동 605-3 토지 인근 유사토지의 개별공시지가 및 실거래가와의 차이가 현저하여 부동산가격공시법에 반하여 위법할 뿐 아니라, 부동산가격공시법 및 개별공시지가 제도의 취지와 목적에 비추어 볼 때 구체적인 사정을 충분히 고려한 합목적적 행위라고 볼 수 없어 적어도 부당한 재량권의 행사라고 할 것이므로 취소되어야 한다. 5) 결론 이상과 같이, 피청구인의 이 사건 토지에 관한 2020년 개별공시지가결정처분은 ① 실제와 다르게 평가된 토지특성(도로접면)을 전제로 결정되어 위법하며, ② 인근의 토지특성이 유사한 토지의 지가와 불합리한 차이가 존재하여 부당하므로 취소되어야 한다. 또한 피청구인의 이 사건 ○○동 605-3 토지에 관한 2020년 개별공시지가결정처분은 이 사건 ○○동 605-3 토지 인근 유사토지의 개별공시지가 및 실거래가와 차이가 현저하여 위법 부당하므로 취소되어야 한다. 그러므로 피청구인이 2020. 5. 29.자로 한, 이 사건 각 토지에 관한 2020년 개별공시지가결정처분을 각 취소하여 주기 바란다. 나. 피청구인 주장 1) 사건 개요 청구인들의 소유 토지 ○○동 347-3, 같은 동 605-3번지는 토지특성이 실제와 다르게 평가되었으며 인근 유사 토지들의 개별공시지가와 현저한 차이가 나므로 2020년 개별공시지가 결정 처분 취소를 청구한 사건이다. 개별공시지가는 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 시장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 산정한 후 감정평가사 검증을 받아 토지소유자등의 의견 수렴과 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 2020. 5. 29. 결정되었다. 2) 청구인들 주장 ○○동 347-3은 토지특성 중 도로접면이 다르게 평가되어 위법하며 인근 토지의 지가와 불합리한 차이가 존재하여 부당하므로 취소되어야 한다. ○○동 605-3은 인근 유사 토지의 개별공시지가와 차이가 현저하여 위법 부당하므로 취소되어야 한다. 3) 피청구인 답변 개별공시지가 산정은 표준지 공시지가를 기준으로 매년 토지특성조사표에 의거 지목, 면적, 용도지역, 용도지구 등 22가지의 특성항목 및 지가변동률, 토지가격비준표에 의거 산정하고 이를 감정평가사가 검증, ○○시 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 결정된다. ‘도로접면’조건은 주로 그것이 건축과 교통 등의 면에서 해당 토지의 이용가치에 영향을 미쳐 그 지가형성요인으로 작용한다는 점에 근거하여 토지특성의 한 항목으로 조사하는 것으로 원칙적으로 사실상 이용되는 현황도로를 기준으로 산정하는 것이다. 이때 ‘접한' 도로란 조사대상필지에서 그 도로로 직접 차량의 출입이 가능한가의 여부와는 관계없이 조사대상 필지에서 그 도로를 도로 본래 기능대로 사용할 수 있는가의 여부를 기준으로 판단하여야 할 것이다. 청구인이 제출한 현황사진 및 부동산종합공부시스템, 공부 등을 이용하여 분석한 결과 인근 토지들은 자동차 통행이 가능한 현황 도로에 접하여 있어 ‘세로(가)’로 조사되었으며 이 사건 토지는 ○○동 347-51를 통하여 진입하고 있어 ‘세로(불)’로 조사되어 개별공시지가를 산정하였으며 인근 토지들의 개별공시지가와도 균형이 유지되는 것으로 보여진다. ○○동 347-3은 인근 유사 토지의 비교표준지는 동일하며 비교표준지와 산정대상필지의 토지특성이 같으면 가격배율은 1.00이지만 토지특성이 서로 상이함에 따른 상대적인 지가수준을 의미하는 토지가격비준표의 가격배율이 각각 다르기 때문에 나타나는 가격차이이며 또한 이 토지는 폐기물처리시설인 환경사업소가 도면상에서 최단 직선거리로 50m이내에 있다. 비교표준지 선정의 기준은 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 유사한 표준지를 선정하도록 되어 있으며 본건 토지 인근에 소재하여 용도지역, 이용상황 등이 같거나 유사한 비교표준지(○○동 326-15)가 선정되었으며, 이는 본건 토지에 인접한 다른 토지들과도 동일하게 적용되어 비교표준지 선정은 적정한 것으로 판단되며, 토지특성 또한 실제 현황과 부합하게 조사되어 적정한 것으로 위법 사항은 없다. 참고적으로 이 사건 토지들은 토지이용계획상 공공주택특별법에 따라 2019. 10. 15. 공공주택지구로 지정되어 관리되고 있으며 LH에서 2020. 9. 7일 보상계획 공고를 한 사항이다. 4) 결론 따라서 청구인들이 제기한 이 사건은 행정심판의 이유가 없을 뿐만 아니라 행정처분에 위법성이 없으므로 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 가격공시에 관한 법률】 제3조(표준지공시지가의 조사·평가 및 공시 등) ① 국토교통부장관은 토지이용상황이나 주변 환경, 그 밖의 자연적ㆍ사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 단위면적당 적정가격(이하 “표준지공시지가”라 한다)을 조사ㆍ평가하고, 제24조에 따른 중앙부동산가격공시위원회의의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다. ④ 국토교통부장관이 제1항에 따라 표준지공시지가를 조사ㆍ평가하는 경우에는 인근 유사토지의 거래가격ㆍ임대료 및 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액, 인근지역 및 다른 지역과의 형평성ㆍ특수성, 표준지공시지가 변동의 예측 가능성 등 제반사항을 종합적으로 참작하여야 한다. ⑧ 국토교통부장관은 제10조에 따른 개별공시지가의 산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 산정대상 개별 토지의 가격형성요인에 관한 표준적인 비교표(이하 “토지가격비준표”라 한다)를 작성하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제공하여야 한다. 제7조(표준지공시지가에 대한 이의신청) ① 표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함한다. 이하 같다)으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다. ② 국토교통부장관은 제1항에 따른 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 국토교통부장관은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제3조에 따라 해당 표준지공시지가를 조정하여 다시 공시하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제9조(표준지공시지가의 효력) 표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가ㆍ지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가법인등이 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다. 제10조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 “개별공시지가”라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. ③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할ㆍ합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다. ④ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가법인등의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 감정평가법인등의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가법인등의 검증을 생략할 수 있다. <개정 2020. 4. 7.> ⑧ 제1항부터 제7항까지에서 규정한 것 외에 개별공시지가의 산정, 검증 및 결정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사ㆍ산정의 기준, 이해관계인의 의견청취, 감정평가법인등의 지정 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2020. 4. 7.> 제25조(시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회) ① 다음 각 호의 사항을 심의하기 위하여 시장ㆍ군수 또는 구청장 소속으로 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회를 둔다. <개정 2020. 6. 9.> 1. 제10조에 따른 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 제11조에 따른 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항 ② 제1항에 규정된 것 외에 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 조직 및 운영에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 구【부동산 가격공시에 관한 법률 시행령】(2020. 6. 2. 대통령령 제30751호로 개정되어 2020. 6. 2. 시행되기 이전의 것) 제17조(개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준) ① 국토교통부장관은 법 제10조제4항에 따른 개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준을 정하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 기준에 따라 개별공시지가를 조사ㆍ산정하여야 한다. ② 제1항에 따른 기준에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 지가형성에 영향을 미치는 토지 특성조사에 관한 사항 2. 개별공시지가의 산정기준이 되는 표준지(이하 “비교표준지”라 한다)의 선정에 관한 사항 3. 법 제3조제7항에 따른 토지가격비준표(이하 “토지가격비준표”라 한다)의 사용에 관한 사항 4. 그 밖에 개별공시지가의 조사ㆍ산정에 필요한 사항 제18조(개별공시지가의 검증) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제10조제5항 본문에 따라 개별토지가격의 타당성에 대한 검증을 의뢰하는 경우에는 같은 조 제4항에 따라 산정한 전체 개별토지가격에 대한 지가현황도면 및 지가조사자료를 제공하여야 한다. ② 법 제10조제5항 본문에 따라 검증을 의뢰받은 감정평가업자는 다음 각 호의 사항을 검토ㆍ확인하고 의견을 제시하여야 한다. 1. 비교표준지 선정의 적정성에 관한 사항 2. 개별토지 가격 산정의 적정성에 관한 사항 3. 산정한 개별토지가격과 표준지공시지가의 균형 유지에 관한 사항 4. 산정한 개별토지가격과 인근토지의 지가 및 전년도 지가와의 균형 유지에 관한 사항 5. 그 밖에 시장ㆍ군수 또는 구청장이 검토를 의뢰한 사항 ④ 제1항부터 제3항까지에서 규정한 사항 외에 개별토지 가격의 검증에 필요한 세부적인 사항은 국토교통부장관이 정한다. 이 경우 검증의 생략에 대해서는 관계 중앙행정기관의 장과 미리 협의하여야 한다. 제21조(개별공시지가의 결정 및 공시) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 매년 5월 31일까지 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다. 다만, 제16조제2항제1호의 경우에는 그 해 10월 31일까지, 같은 항 제2호의 경우에는 다음 해 5월 31일까지 결정ㆍ공시하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 개별공시지가를 공시할 때에는 다음 각 호의 사항을 해당 시ㆍ군 또는 구의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 게시하여야 한다. 1. 조사기준일, 공시필지의 수 및 개별공시지가의 열람방법 등 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 이의신청의 기간ㆍ절차 및 방법 ③ 개별공시지가 및 이의신청기간 등의 통지에 관하여는 제4조제2항 및 제3항을 준용한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제12조에 따라 개별공시지가의 오류를 정정하려는 경우에는 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 정정사항을 결정ㆍ공시하여야 한다. 다만, 틀린 계산 또는 오기(誤記)의 경우에는 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거치지 아니할 수 있다. 【2020년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침】(국토교통부 지침 2019년 10월) Ⅲ. 비교표준지 선정 3. 비교표준지 선정기준 가. 조사대상 토지가 일반토지인 경우 1) 일반적 기준 비교표준지는 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황(주용도 포함)이 동일한 표준지를 선정한다. 2) 세부 기준 ① 인근에 동일한 토지이용상황(주용도 포함)의 표준지가 없거나, 토지이용상황에 따라 표준지를 선정하여 인접토지와 가격불균형이 발생하는 경우 도로접면이 유사한 표준지를 선정할 수 있다. ② 일반적 기준을 충족하는 표준지가 2개 이상인 경우, 가격형성요인이 유사한 표준지 중 가급적 지리적으로 근접한 표준지를 선정 ③ 동일한 용도지역의 표준지가 유사가격권 내 없거나 먼 거리에 위치하여 비교표준지로 선정하는 것이 불합리한 경우, 토지이용상황이 동일한 인근의 표준지로서 용도지역 대분류가 동일한 표준지를 선정할 수 있다.(주거지역, 관리지역에 한함) Ⅳ. 토지가격비준표 활용 2. 개별공시지가의 산정방법 가. 산정절차 1) 개별공시지가는 비교방식에 의하여 산정된다. 즉, 가격을 알고 있는 표준지를 기준으로 하여 지가를 산정하고자 하는 토지의 가격을 산정하는 방식이다. 2) 비교방식에 의한 토지의 가격산정 절차는 ㉮ 산정의 기준이 되는 토지(비교표준지)를 선택하고, ㉯ 비교표준지와 산정대상필지의 토지특성을 비교하여 서로 다른 특성을 찾아낸 다음 ㉰ 서로 다른 토지특성에 대한 가격배율을 토지가격비준표에서 추출한 후 ㉱ 비교표준지 가격(공시지가)에 가격배율을 곱하여 개별공시지가를 산정한다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 등기사항전부증명서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인들은 ○○시 ○○동 324-1번지, ○○동 756-8번지의 지분 2분의1을 각 소유한 공동소유자이다. 나) 피청구인은 태○○감정평가법인에 검증을 의뢰하고, ○○시 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐, 2020. 5. 29. 부동산공시법령에 따라 ○○동 347-3번지는 같은 동 348-2번지를 비교표준지로 하여 공시지가를 591,200원으로, ○○동 605-3번지는 같은 동 326-15번지를 비교표준지로 하여 공시지가를 840,300원으로 각 결정 및 공시하였다. 2) 부동산공시법 제3조제1항에 의하면 국토교통부장관은 토지이용상황이나 주변 환경, 그 밖의 자연적ㆍ사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 단위면적당 적정가격(이하 “표준지공시지가”라 한다)을 조사ㆍ평가하고, 제24조에 따른 중앙부동산가격공시위원회의의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 하고, 또 같은 법 제7조제1항 및 제2항에 의하면 표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 서면으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있으며, 국토교통부장관은 제1항에 따른 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 하고, 이 경우 국토교통부장관은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제3조에 따라 해당 표준지공시지가를 조정하여 다시 공시하여야 한다. 부동산공시법 제10조제1항에 의하면 시장 등은 국세·지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하“개별공시지가”라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. 그리고 같은 조 제4항에 의하면 시장 등이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 하며, 같은 조 제5항에 의하면 시장 등은 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 같은 법 시행령 제17조제1항에 의하면 국토교통부장관은 법 제10조제4항에 따른 개별공시지가 조사·산정의 기준을 정하여 시장 등에게 통보하여야 하며, 시장 등은 그 기준에 따라 개별공시지가를 조사·산정하여야 하며, 같은 법 시행령 제21조제1항에 의하면 시장 등은 매년 5월 31일까지 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다. 3) 청구인들은 이 사건 처분은 실제와 다르게 평가된 토지특성(도로접면)을 전제로 결정되어 위법하며, 인근의 토지특성이 유사한 토지의 지가와 불합리한 차이가 존재하여 부당하므로 취소되어야 한다고 주장한다. 개별공시지가 지침에 따르면 토지특성 조사는 매년 1월 1일 현재를 기준으로 하고 있고, 토지의 실제 이용상황 및 주위의 토지이용상황을 기준으로 조사하되, 일시적 이용상황은 고려하지 아니하며, 일시적인 이용상황이란 관계법령에 의한 국가 또는 지방자치단체의 계획이나 명령 등에 의하여 해당 토지를 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지 또는 제한되어 그 본래의 용도외의 다른 용도로 이용되고 있거나 해당 토지의 주위환경의 사정으로 보아 현재의 이용방법이 임시적인 것을 말한다. 이 사건 토지들은 개발제한구역 내 토지로서 개발행위는 엄격하게 제한 금지되고 예외적으로 허가 등을 득한 경우에만 허용된다고 할 것인바, 이 사건 토지들이 개발제한구역 내의 토지인 점을 고려할 때 토지의 형질변경을 위해서는 관련법령에 따른 행위허가 등을 득하여야 할 것이다. 그러나 이 사건 처분 당시 이 사건 토지에 별도의 개발행위허가를 받은 사실이 있다고 볼만한 입증자료가 없고, 청구인 또한 이를 입증할 만한 자료를 제시하지 아니한바, 현재 이 사건 토지들이 현황도로로 사용된다고 하더라도 이는 일시적ㆍ임의적 이용상황으로 보이는바, 이 부분 청구인의 주장은 이유 없다. 또한, 공시지가 결정의 적법 여부가 다투어지는 경우 그 개별공시지가 결정이 적법하다는 입증책임은 행정청인 피청구인에게 있다고 할 것이나, 행정청으로서는 그 가격 결정시 비교표준지의 선정이나 토지특성의 조사·비교, 가격 조정률의 가감적용 등에 관하여 관련 법규가 정한 절차 및 기준에 따라 이루어진 것임을 입증하는 정도로 족하고, 이러한 절차 및 기준에 따라 결정되었다고 하더라도 개별공시지가가 인근 토지의 개별공시지가 등에 비하여 현저하게 불합리하다는 점에 대하여는 그 개별공시지가를 다투는 측에게 입증의 필요가 있다고 할 것이며(대법원 1996. 7. 30. 선고 93누17133 판결, 대법원 1995. 3. 28. 선고 94누12920 판결 참조), 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2006다67602, 676719 판결 참조). 위 법리에 비추어 이 사건 처분을 살펴보면, 부동산공시법 제10조제4항에 따라 비교표준지 산정에 있어 피청구인의 재량권이 인정되고, 개별공시지가 지침에서 비교표준지는 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황(주용도 포함)이 동일한 표준지를 선정한다고 규정하고 있는바, 피청구인은 이 사건 토지들의 비교표준지를 347-3번지는 ○○동 348-2번지로, 605-3번지는 ○○동 326-15번지로 각 선정하였으며, 토지특성을 조사하여 이 사건 결정·공시 처분을 하였고, 피청구인이 선정한 비교표준지는 개발제한구역으로서 이 사건 토지와 동일 용도지역 안에 있으며, 이용상황 등이 동일하므로, 피청구인이 선정한 이 사건 토지의 비교표준지에 현저하게 불합리한 점이 있다고 인정하기 어렵다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인들의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인들의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.