개별공시지가 결정처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 청구인의 소유 토지인 ○○시 ○○면 ○○리 산○-○번지, ○○리 산○-1번지, ○○리 ○○○번지, ○○리 ○○6번지, ○○리 ○○6-1번지, ○○리 ○○7번지와 ○○읍 ○○리 산○○번지 등 7필지(이하‘이 사건 토지’라 한다)에 대해 2014. 5. 30. 피청구인이 결정(이하‘이 사건 처분’이라 한다)한 2014. 1. 1. 기준 개별공시지가에 대해 청구인은 인근지역과 비교하여 상당히 높은 금액으로 산정되었다는 사유로 2014. 6. 11. 피청구인에게 이의신청을 하였다. 이에 피청구인은 이의신청에 대해 검토 및 감정평가사의 검증과 2014. 7. 22. ○○시부동산평가위원회 심의를 거쳐 같은 해 7. 29. 개별공시지가 결정처분을 통보하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 이 사건 토지에 대해 2014. 6. 12. 개별공시지가 이의신청을 피청구인에게 제출하였으나, 2014. 7. 29. 기각결정 통보를 받았다. 청구인은 이 사건 토지의 공시지가에 대하여 2014. 1. 1. 표준 평가되었으나, 이 공시지가는 인근 주변 지역, 도로에 접한 토지와 비교하여 낙후되고 농촌화임에도 대단히 높은 금액으로 고평가 되었다고 판단된다. 《공시지가 조정의견》 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159542105"></img> ○○시 ○○면 ○○리 산○-○, 산○-1번지는 생산관리지역이나 보는 바와 같이 맹지로 이 토지는 4~5명의 지분등기로 되어 잇는 선산으로 이해관계가 복잡하게 얽혀 있으며, 그 중 한분은 ○○○○으로 70년대 후반에 이민을 가서 연락조차 두절된 상태이다. 그리고 본인의 7대조의 선영부터 모셔놓은 곳으로 개발가능성이 전혀 없는 곳이다. 그러나 ○○리 산○, ○○○-○○ 임야는 8m도로에 접해 있으며 본인의 ○○리 산○-○, 산○-1 뒤편 도로에 접해 있는 곳으로 본인의 토지가 상대적으로 높게 평가된 이유가 쉽게 납득이 가지 않는다. 교통성과 접근성 그리고 개발가능성 등을 고려했다고 하여도 쉽게 이해가 되지 않으므로 하향조정을 하여 주시기 바란다. 2) ○○시 ○○면 ○○리 ○○○, ○○6, ○○6-1, ○○7번지 등이 생산관리지역이기는 하나, 이 토지들도 선산에 붙어있는 토지들로 위에서 언급한 내용들과 마찬가지로 맹지임에도 ○○-○○간 국도에 접해 있는 ○○읍 ○○리 ○○○-○번지(부처내부근)와 별 차이가 없다. 또한 도로에 접한 ○○시 ○○면 ○○리 ○○○번지 창고를 비롯한 ○○리 ○○○, ○○○, ○○○, ○○○번지 등은 지목이 전과 목장으로 부처내(○○IC)-○○간 2차선 도로에 접해 있는 토지들로 청구인의 토지들과 비교하여도 별 차이가 없거나 심지어 낫게 평가되었다. 심지어 ○○리 ○○○번지는 양쪽도로에 접해있으며 바로 옆에 공장이 있어 개별여건 및 입지여건이 훨씬 뛰어남에도 청구인의 토지들이 고평가 된 것은 이해가 되질 않는다. 3) ○○시 ○○읍 ○○리 산○○번지는 보존관리, 계획관리, 맹지로 나뉘어져 있으나 ○○리 산○○번지는 공장 뒤쪽에 위치하여 도로에 접해 있고, ○○읍 ○○리 산00-0,0,00번지는 공장 뒤쪽에 위치하는 등 인근지역과 비교하여도 터무니없이 높은 가격으로 고평가 되었다고 판단된다. 현재 농촌경제는 매우 어려운 상황으로 희망도 햇빛도 없는 생명이 다한 시한부 삶을 살아가는 상황으로 위와 같이 높은 가격으로 평가 가격을 고시할 경우 이는 곧 가계부채로 이어져 서민생황에 큰 부담으로 작용하고 농촌경제를 더욱 악화시켜 결국 극빈자층으로 내몰리는 상황으로 될 수 있고 농촌이 고사되고 말 것이다. 위와 같은 경위나 청구인이 제시한 근거 등에 비추어 볼 때 청구인에 대한 피청구인의 2014. 1. 1.기준개별공시지가 이의신청 처리결과에 대한 기각 통보는 지나치게 무거운 재량권을 일탈하거나 남용한 것으로서 위법하여 취소되어야 한다. 나. 피청구인 주장 1)개별공시지가의 결정·고시 및 이의신청의 처리는「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제11조 내지 제12조와 개별공시지가 조사·산정지침(국토교통부지침)에 따라 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 시장·구수·구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 국토교통부장관이 개발·공급한 토지가격비준표상의 토지특성차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준지 공시지가에 곱하여 산정한 후 감정평가업자의 검증을 받아 시·군·구 부동산평가위원회 심의 등의 절차를 거쳐 결정·공시되며, 개별공시지가의 조사·산정시 비교표준지를 선정함에 있어서는 조사대상 토지와 동일한 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 유사한 표준지를 선정하도록 하고 있다. 또한 토지의 개별공시지가를 결정함에 있어서는 각 토지마다 그 토지의 특성 및 평가요소 등에 차이가 있고 지가산정의 목적에 따라 심의조정과정에서 이를 참작하여 감액 혹은 증액 조정하여 최종적으로 개별공시지가를 결정할 수 있으므로 개별공시지가의 결정 과정에 법령상의 주요절차를 위반한 하자가 있는 경우나 비교표준지의 선정 또는 토지가격비준표에 의한 토지특성의 조사·비교, 가격조정률의 적용에 잘못된 경우 도는 기타 위산, 오기로 인하여지가 산정에 명백한 잘못이 있는 경우에는 그 개별공시지가결정의 위법 여부를 다툴 수 있다고 할 것이나, 특별한 사정이 없는 한, 당해 토지의 개별공시지가가 인접 토지의 개별공시지가와 비교하여 상대적으로 고가 또는 저가로 평가되었다는 것만으로는 그 결정의 위법성을 다툴 수 없다고 할 것이다.(대법원 1993.12.24. 선고 92누19262 판결 참조) 2) 이 사건 토지들에 대한 개별공시지가 산정의 적법성을 살펴보면 ○○시 ○○면 ○○리 산○-○번지는 표준지로서 국토교통부에서 결정·고시하는 것으로 이에 대한 이의신청은「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제8조에 따라 표준지 공시지가의 공시일부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 할 수 있다. ○○시 ○○면 ○○리 산○-1번지의 개별공시지가와 청구인이 비교한 ○○리 산○번지의 개별공시지가는 아래와 같이 산정되었다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159542101"></img> 위와 같이 청구인이 이의신청 한 ○○리 산○-1본지의 개별고시지가는 동일 용도지역 내에 있고 바로 옆에 위치한 산○-○번지를 표준지로 선정하고 개별토지의 토지특성과 비표표준지의 특성을 비교하여 토지가격비준표상의 토지특성차이에 다른 가격배율에 따라 적정하게 산정되었음으로 이의신청에 대한 기가처분은 적당하다 할 것이다. 또한 청구인이 비교한 토지 ○○리 산○번지 및 ○○리 ○○○-○○번지는 용도지역이 보전관리지역이므로 비교표준지 선정기준「조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정한다.」에 따라 표준지 ○○리 산○○번지를 사용하여 산정된 것으로 청구인 소유의 본 건 토지와 비교 토지는 용도지역과 그에 다른 표준지가 상이하므로 개별공시지가에 차이가 나는 것이다. ○○시 ○○면 ○○리 ○○○번지외 3필지의 개별공시지가와 청구인이 토지들 중 하나인 ○○면 ○○리 ○○○번지의 개별공시지가는 아래와 같이 산정되었다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159542103"></img> 청구인이 이의신청한 ○○면 ○○리 ○○○번지외 3필지는 비교표준지 선정기준에 따라 동일한 용도지역 내에 있고 토지이용상황이 동일한 표준지 ○○면 ○○리 ○○○-○번지를 사용하여 개별토지의 토지특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 토지가격비준표상의 토지특성차이에 따른 가격배율에 따라 적정하게 산정되었으므로 이의신청에 대한 기각결정은 정당한 것이다. 청구인이 비교한 토지 ○○면 ○○리 ○○○번지는 용도지역이 농림 지역이므로 비교표준지 선정기준에 따라 표준지 ○○리 ○○○-○번지를 사용하여 산정된 것으로 청구인 소유의 사건토지와 비교 토지는 용도지역과 그에 따른 표준지가 다르므로 공시지가가 차이가 나는 것이며 다른 비교 필지인 ○○리 ○○○번지, ○○○번지, ○○○번지, ○○○번지, ○○○번지 역시 동일한 경우이다. ○○시 ○○읍 ○○리 산○○번지는 용도지역이 보전관리 및 계획관리 두 개의 용도지역으로 지정되어 있는 토지로, 개별공시지가 조사·산정지침에 한 필지에 두 개 이상의 용도지역이 구분 지정되어 있는 경우에는 각 지정된 용도지역 면적별로 지가를 산정하여 가중평균하도록 규정하고 있는 바, 아래와 같이 보전관리지역은 ○○읍 ○○리 산○○번지, 계획관리지역은 ○○읍 ○○리 산○○번지를 비교표준지로 선정하여 비교표준지와의 토지특성차이를 조사하고 토지가격비준표상의 가격배율을 적정하게 반영하여 개별공시지가가 산정되었으므로 이의신청에 대한 기각처분은 적법하다 할 것이다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159542107"></img> 3) 이 사건 토지는 개별공시지가 조사·산정지침에 따라 토지 특성을 조사하고 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정하여 적정하게 개별공시지가를 산정하였으므로 청구인의 이의신청에 대한 기각처분은 정당한 것이며, 이에 대하여 단순히 도로접면만을 가지고 용도지역이 서로 다른 인근 지역 토지와 비교하여 공시지가가 적정하지 않다고 주장하며 이 사건 처분을 취소해 달라는 청구인의 주장은 이유 없으므로 마땅히 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률】 제11조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장·군수 또는 구청장은 「개발이익환수에 관한 법률」에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계행정기관등에 제공하여야 한다. 다만, 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지 그 밖에 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다. ②시장·군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할·합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다. ③시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ④시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정한 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장·군수 또는 구청장은 감정평가업자의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령이 정하는 바에 따라 감정평가업자의 검증을 생략할 수 있다. ⑤시장·군수 또는 구청장이 제4항에 따른 검증을 받으려는 때에는 당해 지역의 표준지의 공시지가를 조사·평가한 감정평가업자 또는 대통령령이 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가업자에게 의뢰하여야 한다. ⑥국토해양부장관은 지가공시행정의 합리적인 발전을 도모하고 표준지공시지가와 개별공시지가와의 균형유지 등 적정한 지가형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별공시지가의 결정·공시 등에 관하여 시장·군수 또는 구청장을 지도·감독할 수 있다. ⑦제1항 내지 제6항에 규정된 것 외에 개별공시지가의 산정·검증·결정 및 공시, 이해관계인의 의견청취, 감정평가업자의 지정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제12조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ②시장·군수 또는 구청장은 제1항의 규정에 의한 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제11조의 규정에 따라 당해 개별공시지가를 조정하여 다시 결정·공시하여야 한다. ③제1항 및 제2항에 규정된 것 외에 이의의 신청 및 처리절차등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제13조(개별공시지가의 정정) ① 시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가에 위산(違算), 오기, 표준지 선정의 착오 그 밖에 대통령령이 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체없이 이를 정정하여야 한다. 제20조(시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회) ① 다음 각호의 사항을 심의하기 위하여 시장·군수 또는 구청장 소속하에 시·군·구부동산평가위원회를 둔다. 1. 제11조의 규정에 의한 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 제12조의 규정에 의한 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항 3. 제16조의 규정에 의한 개별주택가격의 결정에 관한 사항 4. 제16조의 규정에 의한 개별주택가격에 대한 이의신청에 관한 사항 5. 그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 부의하는 사항 ②제1항에 규정된 것 외에 시·군·구부동산평가위원회의 조직 및 운영에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 【부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령】 제16조(개별공시지가의 산정 등) ① 국토해양부장관은 법 제11조제3항 및 제7항의 규정에 의한 개별공시지가의 조사·산정지침을 정하여 시장·군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 그 지침에 따라 개별공시지가를 조사·산정하여야 한다. ②제1항의 규정에 의한 개별공시지가의 조사·산정지침에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 지가형성에 영향을 미치는 토지특성조사에 관한 사항 2. 개별공시지가의 산정기준이 되는 표준지(이하 "비교표준지"라 한다)의 선정에 관한 사항 3. 토지가격비준표의 사용에 관한 사항 4. 그 밖에 개별공시지가의 조사·산정에 관하여 국토해양부장관이 필요하다고 인정하는 사항 제18조(토지소유자등의 의견청취) ① 법 제11조제4항의 규정에 의하여 시장·군수 또는 구청장이 산정한 개별토지의 가격에 대하여 토지소유자 그 밖의 이해관계인(이하 "토지소유자등"이라 한다)의 의견을 듣고자 하는 경우에는 지가열람부를 비치하고 당해 시·군 또는 구의 게시판에 다음 각호의 사항을 20일 이상 게시하여 토지소유자등이 지가열람부를 열람할 수 있도록 하여야 한다. 1. 열람기간 및 열람장소 2. 의견제출기간 및 제출처 ②제1항의 규정에 의하여 열람한 개별토지의 가격에 대하여 이의가 있는 토지소유자등은 의견제출기간내에 당해 시장·군수 또는 구청장에게 의견을 제출할 수 있다. ③제2항의 규정에 의하여 토지소유자등으로부터 의견을 제출받은 시장·군수 또는 구청장은 의견제출기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이를 심사하고 그 결과를 의견제출인에게 통지하여야 한다. ④시장·군수 또는 구청장은 제3항의 규정에 의한 심사에 필요한 경우에는 현지조사와 검증을 실시할 수 있다. 제20조(개별공시지가의 결정 및 공시) ① 시장·군수 또는 구청장은 매년 5월 31일(제15조제2항의 경우에는 동항 각호에서 정한 날)까지 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다. ②제1항의 규정에 의하여 개별공시지가를 공시하는 시장·군수 또는 구청장은 당해 시·군 또는 구의 게시판에 다음 각호의 사항을 게시하여야 한다. 이 경우 필요하다고 인정하는 때에는 토지소유자등에게 개별통지할 수 있다. 1. 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 이의신청에 관한 사항 제21조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 법 제12조제1항의 규정에 의하여 토지소유자등이 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하고자 하는 때에는 다음 각호의 사항을 기재한 이의신청서를 당해 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 1. 신청인의 성명 및 주소 2. 이의신청의 대상이 되는 토지의 소재지·지목·토지이용상황 등 3. 이의신청의 사유 ②시장·군수 또는 구청장은 이의신청을 심사하기 위하여 필요한 때에는 감정평가업자에게 검증을 의뢰할 수 있다. 제22조(개별공시지가의 정정사유) ① 법 제13조제1항에서 "기타 대통령령이 정하는 명백한 오류"라 함은 다음 각호의 경우를 말한다. 1. 법 제11조의 규정에 의한 절차중 토지소유자의 의견청취 또는 공시절차를 거치지 아니한 경우 2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조의 규정에 의한 용도지역 등 토지가격에 영향을 미치는 주요요인의 조사를 잘못한 경우 3. 법 제11조제3항의 규정에 의한 토지가격비준표(土地價格比準表)의 적용에 오류가 있는 경우 ②시장·군수 또는 구청장이 법 제13조제1항의 규정에 의한 오류를 정정하고자 하는 때에는 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 정정사항을 결정·공시하여야 한다. 다만, 계산이 잘못되거나 기재에 오류가 있는 경우에는 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거치지 아니하고 직권으로 정정하여 결정·공시할 수 있다. 【2014년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침】 Ⅱ. 토지특성 조사 1. 토지특성 조사의 의의 가. 토지특성항목이란 토지가격형성에 중요한 요인으로 작용하고 토지 관련 자료의 정보요인으로 가치가 있는 것으로서 토지특성조사표에 기재된 항목을 말한다. 나. 토지특성 조사는 토지특성조사항목에 대하여 조사·기재하는 것으로 비교표준지의 토지특성과의 비교를 통해 가격배율을 도출하고 개별공시지가를 산정하는 기초자료로서 그 의의가 있다. 3. 토지특성 항목별 조사요령 ⑥ 용도지역 ㉮ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제36조·제79조 및 같은법 시행령 제30조의 규정에 의한 용도지역을 2개까지 기재한다. ㉯ 한 필지에 하나의 용도지역이 지정된 경우 - 지정된 지역과 구역을 조사하여 해당번호를 기재한다. ㉳ 토지특성조사표상 용도지역의 구분은 다음과 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159542109"></img> ⑭ 토지이용상황 ㉮ 토지의 실제이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 조사하여 해당번호를 기재하되, 일시적인 이용상황은 고려하지 아니한다. ㉯ 일시적인 이용상황이란 관계법령에 의한 국가 또는 지방자치단체의 계획이나 명령 등에 의하여 당해 토지를 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지 또는 제한되어 그 본래의 용도외의 다른 용도로 이용되고 있거나 당해 토지의 주위환경의 사정으로 보아 현재의 이용방법이 임시적인 것을 말한다. ㉰ 토지이용상황을 판단하기 어려운 경우에는 재산세과세대장상에 등재된 내용을 참조할 수 있다. ㉲ 각 용도지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 용도미지정지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)내 농경지 또는 임야 등의 경우에는 개발가능성·주위환경 등을 고려하여 주거나지(상업나지, 공업나지) 또는 전·답·임야 등으로 기재한다. 예1) 각 용도지역내 농경지를 둘러싸고 있는 인근지역의 주된 용도토지의 이용상황이 주거지(상업지, 공업지)인 전·답·임야 등의 경우에는 주거나지(상업나지, 공업나지)로 기재하고, 인근지역의 주된 용도토지의 이용상황이 농경지 또는 임야인 경우에는 전·답·임야 등으로 구분하여 기재함 예2) 용도지역만 지정되고 장기간 이행되지 못하여 가까운 장래에 주택지·상업지·공업지 등으로 이용개발될 가능성이 희박한 전·답·임야 등의 경우에는 전·답·임야 등으로 기재함 Ⅲ. 비교표준지 선정 3. 비교표준지 선정기준 가. 조사대상 토지가 일반토지인 경우 ① 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정한다. 다만 인근에 동일한 토지이용상황의 표준지가 없거나, 토지이용상황에 따라 표준지를 선정할 경우 인접토지와 지가불균형이 초래되는 경우 도로접면이 유사한 표준지를 우선 선정할 수 있다. ※ 2013년 1월 1일 현재 관리지역에 대한 세분화가 이루어진 지역의 경우 세분된 동일 용도지역(계획관리, 보전관리, 생산관리)안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 유사한 표준지를 비교표준지로 선정한다. ⇒ 용도지역 미지정 또는 미세분지역에서의 행위제한 등 - 도시지역·관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역으로 용도가 지정되지 아니한 지역에 대하여는 용도지역 및 용도지구안에서의 건축물의 건축제한 등(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제76조), 용도지역안에서의 건폐율(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제77조) 및 용도지역안에서의 용적률(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제78조)의 규정을 적용함에 있어서 자연환경보전지역에 관한 규정을 적용한다. - 주거·상업·공업·녹지지역 또는 관리지역이 세부용도지역으로 지정되지 아니한 경우에는 용도지역 및 용도지구안에서의 건축물의 건축제한 등(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제76조), 용도지역안에서의 건폐율(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제77조) 및 용도지역안에서의 용적률(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제78조)을 적용함에 있어서 당해 용도지역이 도시지역인 경우에는 녹지지역중 보전녹지지역에 관한 규정을 적용하고, 관리지역인 경우에는 보전관리지역에 관한 규정을 적용한다. ※ 유사가격권이란 땅값의 형성요인(도로조건, 건축규제, 주변여건 등)이 비슷하여 유사한 가격대를 형성하는 지역적 범위를 말함 ※ 토지이용상황이 동일한 표준지란 주용도(주거용, 상업·업무용, 주상복합용, 공업용, 전, 답, 임야)가 같은 표준지를 말함 다. 비교표준지 선택개념도 및 유사가격권 개념 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159542111"></img> ○ 유사가격권의 개념 - 유사가격권이란 용어 그 자체로 보면 가격이 비슷한 범역(범위)이라는 의미이다. - 땅값은 각각의 경제적 유용성에 따라 개별지가 간 차이가 있지만 토지이용규제의 내용에 따라 비슷한 가격대를 갖는 권역들로 구분된다. - 예를 들면, 도로를 중심으로 노선상업지대는 블록 또는 상업지역의 지정이 끝나는 어느 지점까지 거의 유사한 가격대를 형성한다. - 그러나 거리상으로는 매우 가깝지만 이면도로에 인접해 있는 필지와는 현저한 가격차이가 나며, 이면도로에 연접해 있는 필지와 그 뒤에 위치한 주택가와는 역시 현저한 지가 차이가 있다. - 이처럼 지가의 차이가 분명한 경계 즉 도로, 지장물, 공적규제선 등은 개별토지 간 경계가 되기도 한다. - 유사가격권이란 이처럼 땅값의 형성요인(도로조건, 건축규제, 주변여건 등)이 비슷하여 유사한 가격대를 형성하는 지역적 범위를 말한다. 나. 판 단 1) 인정사실 행정심판청구서 및 답변서, 개별공시지가 이의신청서, ○○시부동산평가위원회 심의결과 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 청구인의 소유 이 사건 토지에 대한 2014. 1. 1. 기준 개별공시지가가 인근지역과 비교하여 상당히 높은 금액으로 산정되어 2014. 6. 11. 피청구인에게 이의신청을 하였다. 나) 이에 피청구인은 이의신청에 대해 검토 및 감정평가사의 검증과 2014. 7. 22. ○○시부동산평가위원회 심의를 거쳐 같은 해 7. 29. 기각결정을 통보하였다. 2) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제11조에서 시장·군수 또는 구청장은 시·군·구 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격을 결정·공시하고 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 하며, 개별공시지가를 결정·고시하는 경우 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 하고, 개별토지의 가격을 산정한 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다고 규정하고 있다. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령」제16조제1항에 따르면 국토교통부장관은 개별공시지가의 조사·산정지침을 정하여 시장·군수·구청장에게 통보하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 그 지침에 따라 개별공시지가를 조사·산정하여야 한다고 규정하고 있다. 3) 청구인은 이 사건 토지가 맹지로 선산과 접해 있는 토지로 개발가능성이 전혀 없고, 교통성과 접근성, 개발가능성 등을 고려했다고 하여도 주변토지와 비교해서 상대적으로 높게 평가된 이유를 납득하기 어려워 이 사건 개별공시지가 결정처분은 취소되어야 한다고 주장한다. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제11조제3항 및 같은 법 시행령 제16조제1항에 따라 시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표 및 개별공시지가의 조사·산정지침에 따라 개별공시지가를 조사·산정하여야 하며, 개별공시지가의 조사·산정지침(Ⅲ. 비교표준지 선정)에 따르면 조사대상 토지와 동일한 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지를 비교표준지로 선정하여 개별공시지가를 산정하여야 한다. 이 사건 토지들과 청구인이 비교하는 토지들에 대한 토지특성 중에 하나인 용도지역을 보면 ○○면 ○○리 산○-○, 산○-1번지는‘생산관리지역’인 반면 ○○면 ○○리 산○, ○○○-○○번지는‘보전관리지역’이며, ○○면 ○○리 ○○○, ○○6, ○○6-1번지는‘생산관리지역’인 반면 ○○면 ○○리 ○○○, ○○○, ○○○, ○○○, ○○○번지와 ○○읍 ○○리 ○○○-○번지는‘농림지역’이고, ○○읍 ○○리 산○○번지는‘보전관리지역’과‘계획관리지역’에 걸쳐 있고, 방향이 남향인 반면 ○○읍 ○○리 산○○번지와 ○○읍 ○○리 산○○-○,○번지는‘보전관리지역’이며, ○○읍 ○○리 산○-○○번지는‘보건관리지역’과‘계획관리지역’에 걸쳐 있으나 방향이‘동향’이다. 따라서 사건 토지들과 청구인이 비교하는 각 토지에 대한 용도지역이 다른 관계로 지가균형유지의 적정여부를 비교할 수 없으므로 피청구인이 결정한 개별공시지가에 대한 토지특성 조사 및 산정 등이 적정한 것으로, 이 사건 처분에 있어 사실의 오인 및 법리의 오해가 존재하지 아니하고 재량권을 일탈.남용이 없는바, 이 사건 처분은 적법·타당하다고 판단된다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.