개별공시지가 결정처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○읍 ○○리 1○○-○ 토지(이하‘이 사건 토지’라 한다)의 소유자이고, 피청구인은 2018. 5. 31. 이 사건 토지에 대하여 2018. 1. 1. 기준 개별공시지가를 1,037,000원/㎡으로 결정·공시하였다(이하‘이 사건 기존 처분’이라 한다). 이에 청구인은 2018. 6. 28. 개별공시지가 결정·공시에 대한 이의신청을 하였고, 피청구인은 2018. 7. 26. ○○시 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 그 결과(기각)를 2018. 7. 27. 청구인에게 통지하고 2018. 7. 31. 이 사건 토지에 대한 개별공시지가를 1,037,000원/㎡으로 재결정·공시(이하‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 기초사실 관계 가) 피청구인은 2018. 5. 31. 청구인 소유의 이 사건 토지에 대한 2018. 1. 1. 기준 개별공시지가를 1,037,000원/㎡으로 결정(이하‘이 사건 개별공시지가 결정처분’이라 한다)하였다(개별공시지가 결정공시 공고문 및 개별공시지가확인서 참조). 그런데 청구인이 이 사건 토지에 대한 개별공시지가 결정 내역을 ○○시청 담당공무원에게 문의해 본 결과, 위 개별공시지가 1,037,000원/㎡ 은 이용상황‘주상용’, 접면도로조건‘중로한면’인 상태에서 결정된 것이다. 나) 이에 청구인은 2018. 6. 중순경 이 사건 개별공시지가 결정처분에 대한 이의를 신청하였으나 피청구인은 2018. 7. 27.‘이의신청된 개별공시지가에 대하여 재조사 및 재검증 결과, 가격변동이 없다’는 취지로 청구인의 이의신청을 기각하였다(개별공시지가 이의신청 처리결과 알림 참조). 2) 이 사건 개별공시지가 결정처분의 위법성 가) 비교표준지 선정의 위법성 대법원은“개별토지가격은 기본적으로 대상 토지와 같은 가격권 안에 있는 표준지 중에서 지가형성요인이 가장 유사한 표준지를 비교표준지로 선택하여야 보다 합리적이고 객관적으로 산정할 수 있은 것이므로 그 비교표준지는 대상 토지와 용도지역, 토지이용상황 기타 자연적·사회적 조건 등 토지특성이 같거나 가장 유사한 표준지 중에서 선택하여야 할 것이다.”라고 판시하였다(대법원 2000. 6. 9. 선고99두5542 판결 참조). 이 사건 개별공시지가가 결정시 기준이 된 비교표준지는 ○○리 1○○-○ 토지이다. 그러나 이 사건 토지와 용도지역, 토지이용상황, 기타 자연적·사회적 조건 등 토지특성이 같거나 가장 유사한 표준지는 이 사건토지와 바로 인접하여 소재하는 ○○리 1○○-1○ 비교표준지이다. 이 사건 토지와 토지 특성이 동일하면서 바로 인접하여 소재하는 ○○리 1○○-1○ 비교 표준지가 존재함에도 불구하고, 이용상황이 상이할 뿐만 아니라 간선도로변 건너편에 위치하여 자연적·사회적 조건 등이 상이한 ○○리 1○○-○ 비교표준지를 선정한 것은 위법하다. 특히, 이 사건 토지와 동일한 간선도로변에 소재하는 ○○리 1○○-○, 9○-○, 9○-○, 9○, 9○-○, 9○, 9○-1○ 토지가 모두 ○○리 1○○-1○ 비교표준지를 선택하여 개별공시지가가 결정되었다는 점을 고려하면, 유독 이 사건 토지만 비교가능성이 없는 ○○리 1○○-○ 비교표준지를 선정한 것은 위법하다고 보아야 한다. 나) 이용상황 조사의 위법성 서울특별시행정심판위원회는“토지가 상가지대에 있다면 이용상황 전부가 주거용이라고 하더라도 개별공시지가의 산정을 위한 토지이용상황을 상업기타로 적용하여야 하며, 전년지가가 인근지가 및 비교표준지공시지가에 대비하여 불균형이 심하였던 사정 등이 있다면, 개별공시지가를 산정함에 있어 토지의 특성조사 및 가격배율 적용 등의 잘못으로 지가 산정을 잘못한 것이 아닌 한, 토지이용상황을 주상용에서 상업기타로 적용함에 따라 개별공시지가가 전년지가에 비해서 상승폭이 크다고 하여 위법하다거나 부당하다고 할 수 없다”고 결정하였다(서행심 2012-722 참조). 인근토지 이용상황 조사결과에서 보는 바와 같이, 이 사건 토지는 왕복○차선 8○번 국도변에 소재하고 있고 이 사건 토지를 제외하고 국도변에 소재하는 토지는 모두 이용상황이 상업용으로 조사·결정되었다. 따라서 이 사건 토지는 상업지대에 소재하고 있다고 보아야 하므로, 비록 이 사건 토지 지상에 상업용 건물이 소재하지 않는다고 하더라도 위 대법원 판례의 법리에 따라 이 사건 토지의 이용상황은 상업용으로 조사·결정되어야 한다. 그러나 이 사건 개별공시지가는 이 사건 토지의 이용상황을 주상용으로 조사한 상태에서 가격이 결정되었으므로, 이 사건 개별공시지가 결정처분은 위법하다. 다) 접면도로조건조사의 위법성 이 사건 토지는 전면(남동측)으로는 노폭 약 20m의 왕복4차선에 접하면서 동시에 후면(북측 및 서측)으로는 노폭 약 6 ∼ 8m의 왕복2차선 포장도로에 접한다. 따라서 이 사건 토지의 접면도로조건은‘중로각지’가 되어야 하나, 이 사건 개별공시지가는 접면도로조건이‘중로한면’을 전제로 결정되었으므로 위법하다. 라) 개별공시지가 가격수준의 위법성 이 사건 토지와 인접하면서 86번 국도변에 접하는 토지의 개별공시지가 가격은 아래 표와 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159271657"></img> 이 사건 토지와 비교대상 토지들은 바로 인접하여 소재하고 토지특성 또한 동일하거나 유사함에도 불구하고, 이 사건 토지의 개별공시지가 가격은 비교대상 토지에 비하여 약30% 가량이나 낮은 수준이다. 물론 위와 같이 개별공시지가가 잘못 결정된 이유는 앞서 본 바와 같이, 비교표준지 선정의 위법성, 이용상황 조사의 위법성, 접면도로조건 조사의 위법성에 기인하는 것이다. 3) 결어 이상과 같이 이 사건 개별공시지가 결정처분은 위법하므로, 이 사건 개별 공시지가는 비교표준지는 ○○리 1○○-1○, 이용상황은 상업용, 접면도로조건은‘중로각지’인 상태를 모두 반영한 가격으로 다시 조사·결정되어야 한다. 【보충서면】 4) 이 사건 토지에 대한 이용상황 조사의 위법성 가) 피청구인 주장의 요지 피청구인은‘이 사건 토지가 소재하는 8○번 지방도 주변은 상가지대와 후면 농촌지대가 혼재하는 지역이고, 공부상 지목이 전이면서 인근 대지 규모와 비교할 때 광평수 토지이므로, 주거용에서 상업용으로 이행하고 있는 중간 단계인 이행지로 판단하여 이용상황을 주상나지로 결정한 것이다.’는 취지로 주장한다. 나) 청구인의 반론 (1) 토지이용상황은 주변 이용 상황을 고려한 용도지대 개념으로 적용되어야 한다는 점 이 사건 행정심판청구서에서 주장한 바와 같이, 토지가 상가지대에 있다면 이용상황 전부가 주거용이라고 하더라도 개별공시지가의 산정을 위한 토지이용상황을 상업기타로 적용하여야 한다(갑 제5호증 참조). 그리고「표준지공시지가 조사·평가 업무요령」에 의하더라도,“주변의 토지이용상황이 상가 및 점포지대로서 한 두 필지만이 주거용으로 이용되고 있는 경우의 토지이용상황은 상업용으로 판단하여 상업·업무용으로 구분하여야 하고, 주위환경으로 보아 인근지역은 상업용으로 이용되는 것이 적합한 이용이며, 한 두필지의 주거용지는 상업용으로 지가가 형성된다.”고 설명하고 있다 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159271655"></img> 무엇보다 이 사건 토지가 접한 8○번 지방도 주변은 상가지대로, 주거용으로 사용되고 있는 토지가 전혀 없다. 피청구인이 주상용으로 조사한 것으로 파악되는 ○○시 ○○읍 ○○리 9○-○ 토지조차 2018. 2. 13.경에 근린생활시설로 사용·승인되어 상업용으로 이용 중에 있다. 피청구인이 주장하는 후면 농촌지대가 혼재한다는 부분은 이 사건 토지와 특성을 같이 하는 8○번 지방도와 직접 접하는 노선상가지대가 아니라, 8○번 지방도에서 세로를 통해 안쪽으로 깊숙이 들어가서 형성되어 있다. 따라서 이 사건 토지 주변의 토지이용상황은 상업용이고, 이 사건 토지 자체의 현실적 이용상황은 나지이므로(주거용이나 주상용 건축물이 소재하고 있지 않다), 이 사건 토지에 대한 이용상황은‘상업용’으로 조사되어야 한다. (2) 토지 이용상황시 이행지 개념은 적용될 수 없다는 점 피청구인은 이 사건 토지가 주거용에서 상업용으로 이행하고 있는 중간 단계인 이행지이기 때문에 주상용으로 판단하였다는 주장을 한다. 그러나 개별공시지가 산정을 위한 토지이용상황 판단 시 이행지라는 개념 자체가 적용될 수 없다(을 제1,2호증에서 알 수 있듯이, 토지용도 입력코드에 이행지가 별도로 존재하지 않고, 갑 제8호증 표준지공시지가 조사평가 업무요령에 의하더라도, 토지이용상황 판단 시 이행지 여부를 고려하여야 한다는 내용은 없다). 만약 이행지라는 개념을 개별공시지가 산정 시 적용할 수 있다고 하면 객관적으로 산정되는 것이 무엇보다 중요한 개별공시지가가 담당공무원에 따라 얼마든지 이용상황이 바뀔 수 있어(어떤 토지가 이용상황의 변화 과정 중에 있는지 여부, 어떤 토지로 이용상황이 변화될 것인지에 대한 예상은 다분히 주관적일 수밖에 없다) 토지행정과 관련하여 일대 혼란을 야기할 수밖에 없다. 더구나 이 사건 토지는 현재 건축물이 없는 나지상태로 애초에 주거용으로 사용된 적이 없으므로, 주거용에서 상업용으로 이행하고 있는 중간단계로 볼 수 없다. (3) 토지이용상황 판단 시 공부상 지목과 광평수 토지는 고려사항이 될 수 없다는 점 토지이용상황은 현실적 이용상황을 의미하므로, 공부상 지목은 토지이용상황 판단 시 기준이 될 수 없다. 나아가 이 사건 토지가 인근 상업용지의 표준적 규모를 초과하는 광평수 토지라고 볼 수도 없을 뿐만 아니라, 광평수 토지인지 여부는 토지이용상황 판단에 아무런 영향을 미칠 수 없다. 이 사건 토지의 면적은 2,313㎡으로 국도변 주유소, 할인마트, 대형식당 근린생활시설 등으로 개발·이용하기에 적정한 면적일 뿐만 아니라, 이 사건 토지 후면(북서측) 6~8m 폭 도로와 접하고 있어 전면과 후면으로 동시에 차량이 출·입할 수 있게 개발하는 것이(즉, 이 사건 토지 전체를 한꺼번에 이용하는 것이) 이 사건 토지의 효용성을 가장 높일 수 있는 방법이다. 이 사건 토지 북측에 소재하는 ○○리 1○○-1○ 토지의 면적은 15,905㎡로 이 사건 토지의 약 7배에 달하지만 이용상황은‘상업용’으로 조사되었으며, 현실적 이용상황도 전체가 상업용(○○ ○마트)이다. 결국 광평수 토지인지 여부와 토지이용상황 판단은 아무런 관계가 없고, 오히려 이 사건 토지의 면적은 상업용으로 개발하기에 최적의 면적으로 보아야 한다. 5) 이 사건 토지에 대한 접면도로조건 조사의 위법성 가) 피청구인 주장의 요지 피청구인은‘이 사건 토지에 접한 후면도로는 사실상의 사도이고, 막다른 도로이므로 각지로 볼 수 없다.’는 주장을 한다. 나) 청구인의 반론 갑 제8호증에 의하면 도로접면조건 조사 시 사실상 이용되는 도로와 건설공사중인 도로를 도로로 간주한다고 규정하고 있고, 사실상의 사도나 막다른 도로를 도로로 보지 아니한다는 규정은 없다. 오히려, 갑 제8호증에 의하면 막다른 도로이더라도 기본적으로는 도로에 접한 토지로 보아야 한다고 설명하고 있다. 이 사건 후면도로는 이 사건 토지까지만 이르는 도로가 아닐 뿐만 아니라, 차량통행이 원활한 폭6~8m의 도로이므로 이 사건 토지의 가치증대에 중요한 역할을 수행하고 있다(앞서도 언급한 바와 같이, 차량 진·출입을 위해서는 도로한면에 접하는 것보다 전면과 후면에 동시에 접하는 것이 훨씬 유리하고 이러한 점은 토지가격에 당연히 상승요인으로 반영된다). 피청구인이 주장하는 바와 같이 막다른 도로이기 때문에 도로로 볼 수 없다면, 막다른 도로에 접한 토지는 모두 맹지가 되어야 한다. 따라서 피청구인의 주장 내용은 이 사건 후면도로를 도로로 볼 수 없는 적정한 사유가 될 수 없다. 6) 이 사건 토지에 대한 가격수준의 위법성 가) 피청구인 주장의 요지 피청구인은‘이 사건 토지는 인근 대지 기준 2~3배에 달하는 광평수 토지로 단순히 면적이 큰 것이 아니라 깊이도 깊어 인근 상업용 토지에 활용성이 떨어지므로 주위 토지에 비해 30% 가량 저평가됨이 적정하다’는 취지로 주장한다. 나) 청구인의 반론 우선, 개별공시지가 결정 시 광평수 토지에 대한 감액 요인 자체가 없을 뿐만 아니라(을 제1, 2호증 참조), 본 보충서면 제5쪽에서 본 바와 같이 이 사건 토지를 감액요인이 발생할 정도의 광평수 토지라고 볼 수도 없다. 그리고 깊이가 깊어 활용성이 떨어지는 부분은 이 사건 토지의 형상을 부정형으로 적용함으로써 이미 반영이 되었다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159271653"></img> 이 사건 토지가 인근 토지 대비 약 30% 가량 저가로 평가된 것은 광평수 토지이거나 깊이의 차이로 인한 것이 아니라 이용상황(토지용도)이 주상용으로 잘못 조사되었기 때문이다(을 제2호증에서 보는 바와 같이, 비교표준지 대비 토지용도의 감액률이 16%에 이른다). <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159271651"></img> 오히려, 갑 제8호증에서 보는 바와 같이 설령 이 사건 토지의 현실적 이용상황이 주거용이라고 하더라도 주위 이용상황이 상업용이면 지가수준은 상업용으로 형성된다. 동일한 노선에 위치하는 토지의 가격이 30%가량 차이가 난다는 것은 누가 보더라도 가격의 형평성에 맞지 않고 이러한 차이가 발생한 원인은 이 사건 토지의 이용상황 및 도로조건을 잘못 조사하였기 때문이다. 적어도, 이용상황은 상업용으로 수정이 된 상태에서 개별공시지가 가격이 다시 산정되어야 한다. 나. 피청구인 주장 1) 처분의 경위 피청구인은 ○○시 ○○읍 ○○리 1○○-○번지 토지에 대하여 ○○읍 ○○리 1○○-1○번지를 비교표준지로 선정하여 2018. 1. 1.기준 개별공시가를 1,037,100원/㎡으로 2018. 5. 31. 결정·공시하였다. 청구인은 이에 대하여 2018. 6. 28. 개별공시지가 결정·공시에 대한 이의신청을 하였고, 피청구인이 이의신청 토지에 대하여 재조사 및 재검증한 결과 변동사항이 없어 2018. 7. 26. ○○시 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 그 결과를 2018. 7. 27. 통지하였고 2018. 7. 31. 재결정·공시하였다. 2) 청구인 주장에 대한 답변 가) 비교표준지 선정 청구인은 개별공시지가 결정 시 기준이 된 비교표준지가 ○○리 1○○-○번지라고 주장하고 있으나 이 사건 토지는 2017년 적용된 ○○리 1○○-○번지 표준지 대신 2018년 개별공시지가 산정, 조사 시 이미 ○○리 1○○-○번지 표준지로 교체 하였다. 나) 이용상황 조사의 적법성 청구인은 토지가 상가지대에 있다면 이용상황 전부가 주거용이라고 하더라도 개별공시지가의 산정을 위한 토지이용상황을 상업기타로 적용하여야 한다고 주장한다. 이 사건 토지가 소재하는 8○번 지방도(1○○-1○번지 외) 주변은 상가지대와 후면 농촌지대가 혼재하는 지역으로 지방도 좌측 부분은 근린생활시설, 공업용도의 건물 및 나지, 농경지 등이, 지방도 우측으로는 공업용도의 건물, 물류창고, 단독 및 다세대 주택, 나지, 농경지 등이 혼재하고 있는 정도이다. 또한 이 사건 토지는 지목이 전이고 면적이 2,313㎡로 인근 대지 규모와 비교할 때 2~3배 정도의 면적인 미개발된 광평수의 토지로 단순히 면적만 큰 토지가 아니라 도로접면 너비 대비 깊이도 깊은 토지인바 인근의 유사한 규모의 상업용 토지들처럼 이용한다면 후면 토지는 이용성이 떨어지게 되는 토지이다. 광평수 토지 전부를 상업용으로 이용할 수 있다고 주장할 수 있겠으나 인근 대지 규모, 상권의 성숙도 등으로 볼 때 주관적인 생각에 불과하며 개별공시지가는 객관적인 이용상황을 고려하여 산정하여야 한다. 따라서 이 사건 토지는 공부상 지목이 전인 점, 용도지역 또한 주거지역인 점, 주변이 번화한 상업지대가 아닌 점 등을 종합 참작하여 주거용에서 상업용으로 이행하고 있는 중간 단계인 이행지로 판단하여 이용상황을 주상나지로 결정한 것이다. 다) 접면 도로조건 조사의 적법성 청구인은 이 사건 토지가 전면(남동측)으로는 노폭 약 20m의 왕복4차선에 접하면서 동시에 후면(북측 빛 서측)으로는 노폭 약 6~8m 의 왕복2차선 포장도로에 접하므로 접변 도로조건은 중로각지라고 주장하고 있다. 이 사건 토지에 접한 후면도로는 자신의 토지 가치를 증대시키기 위하여 개설한 개인 소유의 도로로 다수의 사람들이 이용하는 도로라고 보기 어려운 점, 지적도 등으로 판단할 때 통과도로가 아닌 막다른 도로인 점 등을 고려할 때 각지로 보기 어렵다. 라) 개별공시지가 가격 수준의 적법성 청구인은 이 사건 토지와 비교 대상 토지들이 바로 인접하여 소재하고 토지 특성 또한 동일하거나 유사함에도 이 사건 토지의 개별공시지가 가격이 비교 대상 토지에 비해 약 30% 가량 낮은 수준이라고 주장하고 있다. 이 사건 토지는 앞에서 살펴본 바와 같이 인근 대지 기준 2~3배에 달하는 광평수 토지로 단순히 면적만 큰 것이 아니라 깊이도 깊어 인근 상업용 토지에 비해 활용성이 떨어지는바 주위 토지에 비해 30%가량 저평가됨이 적정하다. 【보충서면】 3) 보충답변 사유 가) 청구인의 주장 이 사건 토지는 주거용으로 이용된 적이 없고, 주변 이용상황 또한 상업용으로 이용되고 있으므로 주상나지가 아닌 상업나지로 판단하여 개별공시지가를 다시 산정해야 한다. 나) 피청구인 주장의 요지 이 사건 토지는 1종 일반주거지역이며 지목은 전이고 나지로 이용되고 있어 이전 년도 까지의 토지용도는 주거나지로 조사되어 2017. 1. 1. 기준 622,200원으로 개별공시지가가 산정되었다. 2018년 개별공시지가 조사 평가 시 이 사건 토지의 주변 이용상황을 살펴본 결과 주변 상업용으로 이용되는 토지와 공업용 건물 및 나지, 농경지 등이 혼재되어 있 어 번화한 상업용 지대라고 보기에는 무리가 있어 2018년 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 주상나지로 판단하였다. 그 결과 이 사건 토지는 개별공시지가가 2017. 1. 1. 기준 622,200원에서 2018. 1. 1. 기준 1,037,000원으로 산정되어 상업용으로 변화되고 있는 주변의 토지이용상황이 충분히 반 영되었다. 청구인이 비교 제시한 ○○리 9○-○ 토지는 2018. 2. 13. 근린생활시설로 사용승인 되어 2018. 7. 1. 기준 개별공시지가가 조사 시 기존 주상나지에서 상업용으로 변경되었다. 만 약 청구인이 주장하는 대로 이 사건 토지를 주상나지에서 상업나지로 변경할 경우 상업 용 근린생활시설로 이용되고 있는 근방 토지와의 개별공시지가 가격대가 비슷하게 형성 되어 과세표준이 되는 공시지가의 과세형평성 및 부동산가격 공시의 균형을 해치게 될 것이다. 다) 전년에 비해 개별공시지가가 60%이상 올랐음에도 불구하고, 주변의 근린생활시설로 이용되고 있는 토지와 비교하며 개별공시지가 상향을 요구하는 것은 공시지가의 형평성을 어지럽히는 행위이므로 청구인의 주장은 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 가격공시에 관한 법률】 제10조(개별공시지가의 결정·공시 등) ① 시장·군수 또는 구청장은 국세·지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. ② 제1항에도 불구하고 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지, 그 밖에 대통령령으로 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 해당 토지의 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다. ③ 시장·군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할·합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다. ④ 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ⑤ 시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장·군수 또는 구청장은 감정평가업자의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가업자의 검증을 생략할 수 있다. ⑥ 시장·군수 또는 구청장이 제5항에 따른 검증을 받으려는 때에는 해당 지역의 표준지의 공시지가를 조사·평가한 감정평가업자 또는 대통령령으로 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가업자에게 의뢰하여야 한다. ⑦ 국토교통부장관은 지가공시 행정의 합리적인 발전을 도모하고 표준지공시지가와 개별공시지가와의 균형유지 등 적정한 지가형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별공시지가의 결정·공시 등에 관하여 시장·군수 또는 구청장을 지도·감독할 수 있다. ⑧ 제1항부터 제7항까지에서 규정한 것 외에 개별공시지가의 산정, 검증 및 결정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사·산정의 기준, 이해관계인의 의견청취, 감정평가업자의 지정 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 【부동산 가격공시에 관한 법률 시행령】 제17조(개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준) ① 국토교통부장관은 법 제10조제4항에 따른 개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준을 정하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 기준에 따라 개별공시지가를 조사ㆍ산정하여야 한다. ② 제1항에 따른 기준에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 지가형성에 영향을 미치는 토지 특성조사에 관한 사항 2. 개별공시지가의 산정기준이 되는 표준지(이하“비교표준지”라 한다)의 선정에 관한 사항 3. 법 제3조제7항에 따른 토지가격비준표(이하“토지가격비준표”라 한다)의 사용에 관한 사항 4. 그 밖에 개별공시지가의 조사ㆍ산정에 필요한 사항 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 등기사항전부증명서, 각 지적도, 각 개별공시지가 산정표 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ○○시 ○○읍 ○○리 1○○-○ 토지의 소유자이다. 나) 피청구인은 2018. 5. 31.「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하‘부동산공시법’이라 한다) 제10조 및 같은 법 시행령 제21조에 따라 이 사건 토지에 대하여 2018. 1. 1. 기준 개별공시지가를 1,037,000원/㎡으로 결정·공시하였다. 다) 청구인은 2018. 6. 28. 이 사건 기존처분에 대한 이의신청을 제기하였고, 피청구인은 2018. 7. 26. ○○시 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 그 결과(기각)를 같은 해 7. 27. 통지하고 같은 해 7. 31. 이 사건 토지에 대한 개별공시지가를 1,037,000원/㎡으로 재결정·공시하였다. 라) 이 사건 토지는 지목이‘전’이고 면적이 2,313㎡이며, 용도지역이 주거지역이고, 미개발된 광(廣)평수 토지로서, 전면(남동측)으로 노폭 약 20m의 왕복4차선에 접하면서 동시에 후면(북측 및 서측)으로는 한쪽 방향이 막혀있는 개인소유의 노폭 약 6~8m의 왕복2차선 포장도로에 접하고 있다. 또한 이 사건 토지가 소재하는 8○번 지방도(1○○-1○번지 외) 주변은 상가지대와 후면 농촌지대가 혼재하는 지역으로 지방도 좌측 부분은 근린생활시설, 공업용도의 건물 및 나지, 농경지 등이, 지방도 우측으로는 공업용도의 건물, 물류창고, 단독 및 다세대 주택, 나지, 농경지 등이 혼재하고 있다. 마) 피청구인은 2018년 개별공시지가 산정·조사 시 이 사건 토지의 비교표준지를 2017년 적용된 ○○리 1○○-○번지 표준지 대신 같은 리 1○○-1○번지 표준지로 교체하였다. 2) 부동산공시법 제10조제1항에 의하면 시장·군수 또는 구청장은 국세·지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하“개별공시지가”라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. 제10조제4항에서는 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 하고 제10조제5항에서는 시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다고 규정하고 있다. 또한 같은 법 시행령 제17조제1항에 따르면 국토교통부장관은 법 제10조제4항에 따른 개별공시지가 조사·산정의 기준을 정하여 시장·군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 그 기준에 따라 개별공시지가를 조사·산정하여야 한다. 3) 살피건대, 청구인은 이 사건 토지의 비교표준지가 1○○-○번지라고 주장하나, 2018년 개별공시지가 산정·조사 시 이미 1○○-1○번지로 교체하였다. 또한 이 사건 토지는 공부상 지목이 전인 점, 용도지역 또한 주거지역인 점, 주변이 번화한 상업지대가 아니고, 인근의 유사한 규모의 상업용 토지들처럼 이용한다면 후면 토지는 이용성이 떨어지게 되는 토지라는 점 등을 종합하면, 이 사건 토지의 이용상황을 주상나지로 결정한 것은 타당하다. 그리고 이 사건 토지에 접한 후면도로는 자신의 토지 가치를 증대하기 위하여 개설한 개인 소유의 도로로 다수의 사람들이 이용하는 도로라고 보기 어렵고, 지적도 등으로 판단할 때 통과도로가 아닌 막다른 도로인 점을 고려할 때 중로각지로 보기도 어렵다. 따라서 이 사건 토지의 면적은 인근 대지 기준 2~3배에 달하는 광평수 토지이고, 토지의 깊이가 깊어 인근 상업용 토지에 비해 활용도가 떨어지므로 주위 토지에 비해 저평가되는 것은 불가피하다고 판단된다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 이 사건 심판청구는 모두 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.