개별공시지가 결정처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 경기도 ○○○시 ○○읍 ○○리 ○○전 1648㎡ 및 ○○○시 ○○읍 ○○리 ○○ 답 1784㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)의 소유자이다. 피청구인은 2020. 5. 29. 「부동산 가격 공시에 관한 법률」(이하 ‘부동산공시법’이라고 한다) 제10조 및 같은 법 시행령 제21조 규정에 따라 이 사건 토지의 이용상황을 ‘전기타’로 평가하여 ㎡당 금 421,500 및 317,200원으로 개별공시지가 결정(이하 ‘이 사건 개별공시지가 결정’이라고 한다)을 하고 이를 공시하였다. 이후 청구인은 이 사건 토지에 관한 이 사건 개별공시지가 결정에 대하여 이의신청을 제기하였고, 이에 피청구인은 부동산공시법 제11조 및 같은 법 시행령 제22조 규정에 따라 2020. 7. 24. 이의신청을 기각결정 하였다. 2. 당사자 주장 요지 가. 청구인 주장 1) 이 사건 처분의 경위 청구인은 이 사건 토지를 소유하고 있다. 피청구인은 2020. 5. 29. 부동산공시법에 의하여 이 사건 토지의 개별공시지가를 각 ㎡당 금 421,500 및 317,200원으로 결정 및 공시하였다. 2) 이 사건 처분의 위법·부당성 가) 토지특성(토지이용상황) 조사의 위법성 (1) 근거 법령 : 토지이용상황 평가 기준 2019. 10. 국토교통부 발간 「2020년 적용 개별공시지가 조사·산정지침」에 의하면 ‘토지이용상황’은 토지의 실제이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 조사한다(95면). 토지이용상황 중 ‘전기타’는 주변의 토지이용상황이 “전”으로서 관공서, 교육시설(학교, 공공도서관, 전시관 등), 종교시설 등으로 이용되고 있는 토지를 의미하고, ‘전창고’는 주변의 토지이용상황이 “전”으로서 농협·수협·축협창고 및 농업·축산업·수산업용 창고 등으로 이용되고 있는 토지를 의미한다. 또한‘공업용’의 경우 제조업에 이용되고 있는 토지를 의미한다(100면). (2) 근거 법령의 법적 성질 대법원 판결에 따르면, 토지이용상황의 평가 기준이 규정되어 있는 2020년 적용 개별공시지가 조사·산정지침은 법률 보충적인 역할을 하는 법규적 성질을 가진다(갑 제1호증 대법원 2013. 5. 9. 선고 2011두30496 판결문). 법률보충적 행정규칙은 일반적인 행정규칙과 달리 수권법령과 결합하여 대외적인 구속력이 있는 법규명령의 효력을 가지므로(대법원 1987. 9. 29. 선고 86누484), 일반국민의 권리와 의무를 규율하는 법규정으로서 재판에 있어서도 법원을 구속하여 판결의 기준이 되어 이에 반하는 처분은 위법하다고 판단하게 된다. (3) 이 사건 토지의 이용상황 (가) ○○리 562-1번지 토지 이용상황 ○○리 562-1번지 토지의 공부상 이용상황은 ‘전기타’이다. 그러나 ○○리 562-1번지 토지는 천막 등 제조업체인 ○○○○의 생산시설 부지로 사용되고 있는바, 실제 이용상황은 ‘공업용’이다. (나) ○○리 562-5번지 토지 이용상황 ○○리 562-5번지 토지의 공부상 이용상황은 ‘전기타’이다. 그러나 위 토지는 의류 등 제조업체인 ○○○○의 물류창고로 이용되고 있는바, 실제 이용상황은 ‘전창고’이다. (다) 소결 그럼에도 불구하고 ○○리 562-1 및 562-5번지 토지의 이용상황을 ‘전기타’로 평가한 것은 개별공시지가 지침에 반한 위법한 평가이므로, 이를 기초로 개별공시지가를 현재와 같이 산정한 이 사건 처분 역시 위법하여 취소되어야 한다. 나) 비교표준지 선정의 위법성 (1) 비교표준지 선정기준 (가) 근거 법령 : 비교표준지 및 표준지 선정 기준 개별공시지가를 산정할 때에는 “조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황(주용도 포함)이 동일한 표준지”를 비교표준지로 선정하여, 해당필지와의 토지특성비교를 통해 비준율을 적용하게 된다(137, 138면). 그러므로 「2020년 표준지공시지가 조사·평가 업무요령」에 의하면 표준지는 「표준지의 선정 및 관리지침」에서 정한 기준에 따라 선정하되 다양한 토지유형별로 일반적이고 평균적인 토지이용상황, 가격수준 및 그 변화를 나타낼 수 있도록 선정되어야 하며[[[FOOTNOTE]]]2[[[FOOTNOTE]]](29면), 구체적으로는 ① 지가의 대표성, ② 토지특성의 중용성, ③ 토지용도의 안정성, ④ 토지구별의 확정성을 고려하여 선정하여야 한다(표준지의 선정 및 관리지침 제10조 제1항). 위 지침과 요령을 고려하면, 개별공시지가는 조세, 개발 부담금 등 각종 부담금의 산정 기준이 되는 가격이므로 그 산정의 기초가 되는 비교표준지는 해당토지의 토지이용상황을 가장 잘 대표할 수 있는 토지이어야 한다. 그러므로 애초에 표준지를 선정할 때 개별토지들의 토지이용상황을 잘 대표할 수 있는 표준지를 선정하는 것이 중요한데, 위 업무요령은 표준지 교체 및 신규 표준지 선정사유로서 “토지이용상황의 변경”, 즉“토지이용상황의 변경으로 대표성 등이 결여되어 표준지를 교체하는 경우”를 인정하고 있다(업무요령 228, 227면). (나) 근거 법령의 법적 성질[[[FOOTNOTE]]]1[[[FOOTNOTE]]]앞서 기재한 바와 같이, 비교표준지 선정 기준이 기재되어있는 개별공시지가 지침은 그 성격이 법률보충적 행정규칙이므로, 그 자체로서 판결 등의 기준이 되며 이에 반하는 행정청의 처분은 위법하다. (2) 이 사건 비교표준지 선정 이 사건 토지의 비교표준지로 선정된 토지의 이용상황은 전기타이다. 그러나 앞서 살펴본 바와 같이 이 사건 토지의 실제 이용상황은 각 ‘공업용’ 및 ‘전창고’이다. 즉, 현재 비교표준지는 이 사건 토지와 이용상황이 상이한바, 이 사건 토지의 비교표준지 선정은 2020년 개별공시지가 조사·산정지침에 반하여 위법하며, 위법한 비교표준지의 공시지가를 기초로 한 이 사건 처분 역시 위법하여 취소되어야 한다. 따라서 이 사건 토지의 비교표준지는 각 이용상황이 ‘공업용’ 및 ‘전창고’인 표준지로 교체되어야 한다. 다) 토지특성(형상) 조사의 위법성 개별공시지가 조사산정지침에 의하면, ‘사다리형’이란 사다리꼴 모양의 토지를 의미하며, ‘세장형’이란 장방형의 토지로 좁은 면이 도로에 접하거나 도로를 향하고 있는 토지를 의미한다(106면). 그런데 ○○리 562-5번지 토지의 공부상 형상은 ‘사다리형’이나 실제 형상은 562-1번지 토지와 마찬가지로 ‘세장형’이다. 따라서 565-2번지 토지의 형상을 ‘사다리형’으로 평가한 것은 개별공시지가 지침에 반한 위법한 평가이므로, 이를 기초로 개별공시지가를 현재와 같이 산정한 이 사건 처분 역시 위법하여 취소되어야 한다. 3) 결론 따라서 피청구인의 이 사건 토지에 관한 2020년 개별공시지가결정처분은 「2020년 개별공시지가 조사·산정지침」에 반하여 ① 이 사건 토지의 이용상황을 ‘전기타’로 잘못 평가하고, ② 비교 표준지를 실제 이용상황인 ‘공업용’ 및‘전창고’를 기준으로 선정하지 않고 전기타인 표준지를 잘못 선정하였으며, ③ ○○리 562-5번지 토지의 형상 또한 잘못 평가하였는바, 위법한 처분이다. 따라서 피청구인이 2020. 5. 29.자로 한, 이 사건 토지에 관한 2020년 개별공시지가결정처분을 취소하여 주기 바란다. 나. 피청구인 주장 1) 사건개요 피청구인은 청구인 소유의 이 사건 토지에 대하여 2020. 5. 29. 2020년 1월 1일 기준 개별공시지가를 421,500원/㎥, 317,200원/㎥로 결정·공시하였다. 2) 이 사건 처분의 적법성 가) 토지이용상황 조사의 적정성 개별공시지가 조사·산정지침 상 “토지이용상황은 관계법령에 의하여 건축허가를 받고 착공신고 후 실공사를 착공한 시점 또는 개발행위허가 등을 받고 실공사를 착공한 시점을 기준으로 건축용도 또는 부지조성의 용도에 맞추어 조사한다.”라고 규정되어 있다. 따라서 청구인 주장처럼 이용상황을 ‘공업용’과 ‘전창고’로 평가하기 위해서는 상기 용도에 맞는 건축허가를 득하여 이용하여야 한다. 그러나 당해 사건 토지들은 건축물 대장상의 용도가 모두 ‘동식물관련시설’로 기재되어 있다. 또한 해당 토지들의 용도지역은 개발제한구역으로「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제12조 1항에 의거 개발제한구역 내 건축물의 무단 용도변경은 엄격히 제한되어 있다. 그럼에도 건축허가 사항에 반하여 각각 ‘제조업’, ‘전창고’ 용도로 사용하는 것은 본래 건축물의 용도와 무관하며 오히려 불법의 소지까지 내포하고 있다고 볼 것이다. 따라서 청구인이 주장하는 용도들은 적절한 토지이용상황이라 볼 수 없다(을 제1호증: 감정평가사 의견서, 을 제3호증: 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별법 제12조, 을 제4호증: 건축물대장). 나) 비교표준지 선정의 적정성 비교표준지 선정은「개별공시지가 조사·산정지침」에 따라 “조사대상 토지와 ①동일 용도지역 안에 있는 ②유사가격권의 표준지 중에서 ③토지이용상황이 동일한 표준지를 선정”하는 것을 기준으로 하고 있다(을 제2호증 : 제2020년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침 참조). 사건 토지에 선정된 비교표준지는 일반적인 최상위 기준 ①,②,③을 정확하게 준수하고 있으며, 해당지역(○○○시 ○○읍 ○○리)에 세가지 기준이 가장 일치하는 표준지는 이 사건 토지의 비교표준지로 선정된 ○○리 958-4번지이다. 더욱이 동 지침 세부기준을 보면 “일반적 기준을 충족하는 표준지가 2개 이상인 경우, 가격형성요인이 유사한 표준지 중 가급적 지리적으로 근접한 표준지를 선정한다”라고 되어 있는바, 이 사건 토지들의 비교표준지는 일반적인 원칙과 세부기준이 모두 충족되어 매우 적정하게 선정되었다고 할 것이다. 다) 토지특성(형상)조사의 적정성 청구인은 ○○리 562-5번지의 형상의 조사에 오류가 있음을 지적하며 2020년 1월1일 기준 개별공시지가 결정처분의 위법성을 주장하고 있다. 【표1】사건토지와 실제이용 상황 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159024715"></img> 하지만 청구인이 주장하는 사건 토지의 형상을 살펴보면, 한 쌍의 대변이 평행하지 않아 두 모서리의 내각이 90°를 형성하지 못하여 ‘장방형’을 이루는 토지로 볼 수 없다.「2020년도 적용 개별공시지가 산정지침」상 ‘세장형’의 전제 조건에는 ‘장방형’이 필수적이며 사건토지는 이를 충족하지 못하여 ‘사다리형’으로 보아야 타당하다(을 제2호증 : 2020년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침 참조). 3) 결론 이상과 같이 청구인 소유의 ○○○시 ○○읍 ○○리 562-1번지, 562-5번지의 ‘전기타’의 토지이용상황은 적정하며, 그에 따라 ○○리 958-4번지의 비교표준지 선정 역시 적정하다고 할 수 있다. 또한 ○○리 562-5의 형상은 ‘사다리형’으로 청구인의 주장은 타당하지 않다. 따라서 이 사건토지에 대한 청구인의 주장은 이유 없으므로 이 사건청구는 마땅히 기각되어야 할 것이다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산공시법】 제10조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. ② 제1항에도 불구하고 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지, 그 밖에 대통령령으로 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 해당 토지의 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다. ③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할ㆍ합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다. ④ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가법인등의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 감정평가법인등의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가법인등의 검증을 생략할 수 있다. <개정 2020. 4. 7.> ⑥ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 제5항에 따른 검증을 받으려는 때에는 해당 지역의 표준지의 공시지가를 조사ㆍ평가한 감정평가법인등 또는 대통령령으로 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가법인등에 의뢰하여야 한다. <개정 2020. 4. 7.> ⑦ 국토교통부장관은 지가공시 행정의 합리적인 발전을 도모하고 표준지공시지가와 개별공시지가와의 균형유지 등 적정한 지가형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별공시지가의 결정ㆍ공시 등에 관하여 시장ㆍ군수 또는 구청장을 지도ㆍ감독할 수 있다. ⑧ 제1항부터 제7항까지에서 규정한 것 외에 개별공시지가의 산정, 검증 및 결정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사ㆍ산정의 기준, 이해관계인의 의견청취, 감정평가법인등의 지정 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2020. 4. 7.> 제11조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제25조(시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회) ① 다음 각 호의 사항을 심의하기 위하여 시장ㆍ군수 또는 구청장 소속으로 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회를 둔다. <개정 2020. 6. 9.> 1. 제10조에 따른 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 제11조에 따른 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항 3. 제17조에 따른 개별주택가격의 결정에 관한 사항 4. 제17조에 따른 개별주택가격에 대한 이의신청에 관한 사항 5. 제21조에 따른 비주거용 개별부동산가격의 결정에 관한 사항 6. 제21조에 따른 비주거용 개별부동산가격에 대한 이의신청에 관한 사항 7. 그 밖에 시장ㆍ군수 또는 구청장이 심의에 부치는 사항 ② 제1항에 규정된 것 외에 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 조직 및 운영에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 【부동산공시법 시행령】 제21조(개별공시지가의 결정 및 공시) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 매년 5월 31일까지 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다. 다만, 제16조제2항제1호의 경우에는 그 해 10월 31일까지, 같은 항 제2호의 경우에는 다음 해 5월 31일까지 결정ㆍ공시하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 개별공시지가를 공시할 때에는 다음 각 호의 사항을 해당 시ㆍ군 또는 구의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 게시하여야 한다. 1. 조사기준일, 공시필지의 수 및 개별공시지가의 열람방법 등 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 이의신청의 기간ㆍ절차 및 방법 ③ 개별공시지가 및 이의신청기간 등의 통지에 관하여는 제4조제2항 및 제3항을 준용한다. 제22조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 법 제11조제1항에 따라 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하려는 자는 이의신청서에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 제출된 이의신청을 심사하기 위하여 필요할 때에는 감정평가법인등에게 검증을 의뢰할 수 있다. 【2020년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침】 Ⅱ. 토지특성 조사 3. 토지특성 항목별 조사요령 ⑭ 토지이용상황 ㉮ 토지의 실제이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 조사하여 해당번호를 기재하되, 일시적인 이용상황은 고려하지 아니한다. ㉯ 일시적인 이용상황이란 관계법령에 의한 국가 또는 지방자치단체의 계획이나 명령 등에 의하여 해당 토지를 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지 또는 제한되어 그 본래의 용도외의 다른 용도로 이용되고 있거나 해당 토지의 주위환경의 사정으로 보아 현재의 이용방법이 임시적인 것을 말한다. ㉰ 토지이용상황을 판단하기 어려운 경우에는 재산세과세대장상에 등재된 내용을 참조할 수 있으며, 지상건축물의 규모와 용도는「건축법 시행령」별표1(용도별 건축물의 종류) 및「주택법 시행령」을 참조하여 결정한다. ㉱ 한 필지가 둘 이상의 용도로 이용되는 경우에는 용도별 면적과 토지의 효용가치를 고려하여 주된 용도를 기재하되, 주된 용도와 부수적인 용도를 구분하기 어려운 경우에는 지가가 더 높게 형성되는 용도를 주된 용도로 본다. ㉲ 각 용도지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 용도미지정지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)내 농경지 또는 임야 등의 경우에는 개발가능성·주위환경 등을 고려하여 주거나지(상업나지, 공업나지) 또는 전·답·임야 등으로 기재한다. ※ (예1) 인근지역의 주된 이용상황이 주거지(상업지, 공업지)인 전·답·임야 등은 주거나지(상업나지, 공업나지)로 기재, 인근지역의 주된 이용상황이 농경지 또는 임야인 경우에는 전·답·임야 등으로 기재 ※ (예2) 용도지역만 지정되고 장기간 이행되지 못하여 가까운 장래에 주택지·상업지·공업지 등으로 이용개발될 가능성이 희박한 전·답·임야 등의 경우에는 전·답·임야 등으로 기재 ㉳ 토지이용상황은 관계법령에 의하여 건축허가를 받고 착공신고 후 실공사를 착공한 시점 또는 개발행위허가 등을 받고 실공사를 착공한 시점을 기준으로 건축용도 또는 부지조성의 용도에 맞추어 조사한다. ㉴ 개발사업지의 경우 아래와 같이 조사한다. - 토지수용 및 환지방식의 개발사업지는 확정예정지번(블록·롯트 포함)의 부여 시점을 기준으로 그 시점 이전에는 종전의 이용상황을 기준으로 기재하고, - 그 시점 이후에는 개발사업지내 용도구획별 획지(또는 필지)를 기준하여 해당 용도목적의 나지로 기재하고 기타 토지특성은 확정예정지번이 부여된 도면에 의해 조사·기재한다. - 다만, 확정예정지번(블록·롯트 포함) 부여 시점을 기준으로 조사하는 것이 불합리한 때에는 종전의 지번을 기준으로 필지별 종전 토지이용상황으로 조사할 수 있다. - 관리처분방식의 개발사업지는 착공신고 후 실공사를 착공한 시점을 기준하여 그 시점 이전에는 종전의 이용상황을 기준으로 조사하고, - 그 시점 이후에는 개발사업 후의 용도별 획지를 기준하여 해당 용도목적의 나지로 조사하고 기타 토지특성은 관리처분계획 등에 의해 조사·기재한다. - 다만, 착공신고 후 실공사를 착공한 시점을 기준으로 조사하는 것이 불합리한 때에는 종전의 지번을 기준으로 필지별 종전 토지이용상황으로 조사할 수 있다. ※ 개발사업지내 유보지의 경우 용도확정 이전까지는 해당 사업목적의 나지로 조사하되, 종전의 지번을 기준으로 필지별 종전 토지이용상황으로 조사할 수 있다. - 개발사업지를 개발사업 후의 용도별 획지(또는 필지)로 조사한 이후에 관리처분방식의 사업지는 소유권 이전고시 시점을, 환지방식의 사업지는 환지처분 공고 시점을 기준으로 개별필지별 이용상황을 건축용도에 맞추어 조사하며, - 수용방식의 사업지는 실공사 착공과 확정예정지번이 부여된 시점을 기준으로 개별 필지별 토지이용상황을 건축용도와 맞게 조사한다. ㉵ 지적공부상 철도용지로 등록된 필지의 경우라도 토지이용상황은 실제이용상황에 맞는 현황을 조사한다. ⇒ 폐선부지, 열차 미운행구간 등 철도유휴부지가 공익 외 목적(영리목적)으로 사용, 임대 또는 대부되는 경우에는 지목에도 불구하고 공공용지(철도)로 보지 아니할 수 있으며, 토지이용상황은 해당 부지의 실제이용상황과 주위의 주된 토지이용상황을 고려하여 조사하여야 한다. ㉶ 지목 “하천”, 기타제한(구역 등) “하천구역”은 점용허가여부, 인근토지의 이용상황, 일시적 이용상황여부 등을 감안하여 실제이용상황에 맞는 현황을 조사하여야 한다. ㉷ 일단지로 조사된 토지는 그 일단지 전체를 1필지로 보고 토지이용상황을 조사하여 기재하되, 토지용도 유형별 일단지의 범위는 ‘부록Ⅱ’를 참고한다. (16) 지형지세 : 형상 ㉮ 토지의 형상은 다음의 유형 중에서 가장 비슷한 것을 택하여 기재한다. ㉯ 일단지로 조사된 토지는 일단지 전체의 형상을 기준으로 토지특성을 조사하여 기재한다. ㉰ 도로에 접하지 아니한 토지(맹지)의 형상은 인접도로방향을 기준으로 기재한다. 다만 둘 이상의 도로가 인접한 경우에는 주된 도로의 방향을 기준으로 판단한다. ※ 토지의 형상을 판단함에 있어 주변의 형상 및 가격균형성 등을 고려하여 조사ㆍ평가자와 시ㆍ군ㆍ구간에 협의하여 결정할 수 있음 -형상구분- <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159024717"></img> Ⅲ. 비교표준지 선정 3. 비교표준지 선정기준 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159024721"></img> 가. 조사대상 토지가 일반토지인 경우 1) 일반적 기준 비교표준지는 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황(주용도 포함)이 동일한 표준지를 선정한다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159024719"></img> ※ 토지이용상황 주용도는 주거용, 상업·업무용, 주상복합용, 공업용, 전, 답, 임야 등 토지이용상황의 대분류를 의미함 ※ 표준지가 둘 이상의 용도지역으로 구분·지정된 경우 원칙적으로 표준지의 주된 용도지역(용도지역1)을 기준으로 조사대상 토지와 동일 용도지역 여부를 판단함 2) 세부 기준 ① 인근에 동일한 토지이용상황(주용도 포함)의 표준지가 없거나, 토지이용상황에 따라 표준지를 선정하여 인접토지와 가격불균형이 발생하는 경우 도로접면이 유사한 표준지를 선정할 수 있다. ② 일반적 기준을 충족하는 표준지가 2개 이상인 경우, 가격형성요인이 유사한 표준지 중 가급적 지리적으로 근접한 표준지를 선정 ③ 동일한 용도지역의 표준지가 유사가격권 내 없거나 먼 거리에 위치하여 비교표준지로 선정하는 것이 불합리한 경우, 토지이용상황이 동일한 인근의 표준지로서 용도지역 대분류가 동일한 표준지를 선정할 수 있다.(주거지역, 관리지역에 한함) ※ 보전관리지역 표준지가 없는 경우, 계획관리 또는 생산관리지역 내 표준지를 선정할 수 있으나, 용도지역별 가격배율로 인해 왜곡된 지가가 산정될 수 있으므로 가급적 동일 용도지역의 표준지를 선정 ④ 개별지가 둘 이상의 용도지역으로 구분된 경우, - 둘 이상 용도지역으로 구분된 표준지로서 용도지역이 개별지 각각의 용도지역과 모두 동일하며, 일반적 기준을 충족하는 표준지가 존재할 경우 해당 표준지 하나만 비교표준지로 선정하고, - 적용 가능한 둘 이상 용도지역으로 구분된 표준지가 존재하지 않는 경우 일반적 기준에 따라 용도지역별로 각각의 비교표준지를 선정한다. 나. 조사대상 토지가 “특수토지”, “공공용지 등”, “기타”의 경우 ① 조사대상 필지가 ‘특수토지’(광천지, 염전, 골프장, 경마장, 여객자동차터미널부지 등)인 경우에는 용도지역이나 거리에 관계없이 실제 토지이용상황 또는 지목이 같은 표준지 중에서 선정한다. ② 조사대상필지가 ‘공공용지 등’인 경우에는 용도지역을 고려하여 인근지역의 주된 토지이용상황과 지가수준을 대표하는 표준지 중에서 선정한다. 예시) 주거지역에 위치하는 도로의 경우에는 토지이용상황이 주거용 토지로서 중간수준의 지가인 표준지를 선정 ③ 조사대상 필지가 ?기타?인 경우에는 용도지역과 이용상황이 동일하거나 유사한 표준지를 우선적으로 선정하고, 이러한 표준지가 없는 경우에는 조사대상 필지 인근의 토지이용상황을 감안하여 유사가격권의 표준지를 선정한다. 【2020년 표준지공시지가 조사·평가 업무요령】 Ⅱ. 표준지공시지가 조사·평가 단계별 업무사항 3. 표준지의 선정 및 표준지 수 조정 가. 표준지의 선정 1) 표준지는「표준지의 선정 및 관리지침」에서 정한 기준에 따라 선정하되 다양한 토지유형별로 일반적이고 평균적인 토지이용상황, 가격수준 및 그 변화를 나타낼 수 있도록 선정하여야 한다(표준지의 선정 및 관리지침 제7조제2항). 2) 표준지 상호간 연계성을 고려하여 용도지역·용도지대 또는 토지이용상황별로 표준지를 균형있게 분포시키고, 인근토지의 가격비교기준이 되는 토지로서 연도별로 일관성을 유지할 수 있도록 표준지를 선정하여야 한다(표준지의 선정 및 관리지침 제7조제3항). 3) 지역요인의 변동현황 또는 가격층화의 적정한 반영이 필요한 지역, 조세부과 등의 행정목적을 위하여 필요한 지역에 대해서는 표준지의 분포를 조정할 수 있으며, 기존 표준지의 활용실적을 분석하여 과소 또는 과다하게 활용한 필지가 있는 경우에는 표준지가 적절하게 활용될 수 있도록 지역 간 표준지의 분포를 조정할 수 있다(표준지의 선정 및 관리지침 제9조). 4) 표준지 선정 등에 관하여 당해지역을 관할하는 시장·군수·구청장과 협의를 하여야 하며, 필요한 경우 특별시장·광역시장 또는 도지사와 협의할 수 있다. 표준지의 선정에 관한 협의 시에는 지역분석의 결과에 따른 표준지 분포조정의 필요성, 표준지의 활용도 및 신규 표준지의 표준지선정단위구역 등을 검토한다(표준지의 선정 및 관리지침 제13조). 5) 2019년 개별공시지가에 대한 검증결과와 표준지 활용실적을 참고하여 과소·과다활용 원인을 검토하고, 표준지로서의 활용도가 현저히 낮은 표준지는 그 원인을 분석하여 적합한 표준지로 교체하며, 표준지가 과다 활용된 지역에 대하여는 표준지 선정기준에 부합되는 표준지를 추가로 선정한다. 6) 골프장·스키장·광천지·공원묘지·콘도부지·여객자동차터미널부지 등 특수토지는 최대한 표준지로 선정하며, 일단지 토지 내에 1개의 표준지만을 선정한다. 다만, 관련 법령(관광진흥법 등)에 따라 일단으로 등록이 되어 있더라도 이용상황별 가치구성을 달리하는 경우에는 각각 표준지로 선정할 수 있다. 또한 동일 이용상황의 특수토지가 다수 있는 경우 1개의 표준지로 개별지가 산정에 지장이 없으면 1개만 선정할 수 있다. 7) 일시적인 이용상황으로 이용되고 있는 토지, 둘 이상의 용도로 이용되고 있는 토지, 둘 이상의 용도지역으로 구분되는 토지, 대표성이 현저히 낮은 토지는 표준지로 선정하지 아니한다. 다만, 개별공시지가의 산정에 필요하다고 인정되는 경우에는 표준지로 선정할 수 있다. 8) 표준지의 선정은 기존 표준지 수를 기준으로 선정한다. 단, 표준지 분포기준 변경 등으로 해당 시·군·구의 표준지 수가 변동한 경우에는 변동된 표준지 수를 기준으로 선정한다. 9) 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지(이하 “일단지”라 한다) 중 1필지를 표준지로 선정하는 경우 소재지는 전체 토지 이용상황을 가장 쉽게 확인할 수 있는 필지나 건축물대장상 대표지번 등 대표성 있는 토지를 선정한다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 행정심판 청구서, 답변서, 개별공시지가 결정 공고 등의 기재 내용을 종합하면, 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 이 사건 토지의 소유자이다. 나) 피청구인은 2020. 5. 29. 부동산공시법령에 따라 이 사건 개별공시지가 결정을 하고 이를 공시하였는데, 이 사건 토지 중 562-1번지 토지의 이용상황은 ‘전기타’로, 형상은 ‘세장형’으로 판단하였고, 562-5번지 토지의 이용상황은 ‘전기타’로, 형상은 ‘사다리형’으로 판단하였다. 그리고 이 사건 토지의 비교표준지인 ○○○시 ○○읍 ○○리 958-4번지는 이용상황이 ‘전기타’이고 형상은 ‘사다리형’이다. 다) 청구인은 이 사건 토지에 대한 개별공시지가 결정에 대하여 이의신청을 하였고, 피청구인은 2020. 7. 24. 청구인에게 이의신청을 기각하는 내용의 이 사건 이의신청 처리결과 통지를 하였다. 2) 부동산공시법 제10조에 따르면, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 하고, 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. 또한 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가법인등의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 감정평가법인등의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가법인등의 검증을 생략할 수 있다. 그리고 같은 법 제11조에 따르면, 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. 그리고 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다. 그리고 같은 법 시행령 제22조에 따르면 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청을 심사하기 위하여 필요할 때에는 감정평가법인등에게 검증을 의뢰할 수 있다. 그리고 같은 법 제25조에서는 제10조에 따른 개별공시지가의 결정에 관한 사항 및 제11조에 따른 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항을 심의하기 위하여 시장ㆍ군수 또는 구청장 소속으로 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회를 둔다고 규정하고 있다. 「2020년도 적용 개별공시지가 조사 산정지침」 Ⅲ. 비교표준지 선정 3. 비교표준지 선정기준 가. 조사대상 토지가 일반토지인 경우 1) 일반적 기준에서는 비교표준지는 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황(주용도 포함)이 동일한 표준지를 선정한다고 규정하고, 2) 세부 기준에 서는, 인근에 동일한 토지이용상황(주용도 포함)의 표준지가 없거나, 토지이용상황에 따라 표준지를 선정하여 인접토지와 가격불균형이 발생하는 경우 도로접면이 유사한 표준지를 선정할 수 있고, 일반적 기준을 충족하는 표준지가 2개 이상인 경우, 가격형성요인이 유사한 표준지 중 가급적 지리적으로 근접한 표준지를 선정하며, 동일한 용도지역의 표준지가 유사가격권 내 없거나 먼 거리에 위치하여 비교표준지로 선정하는 것이 불합리한 경우, 토지이용상황이 동일한 인근의 표준지로서 용도지역 대분류가 동일한 표준지를 선정할 수 있다(주거지역, 관리지역에 한함)고 규정하고 있다. 3) 살피건대, 청구인은 이 사건 토지 중 562-1번지는 이용상황이 공업용이고, 562-5번지의 이용현황은 전창고이므로 전기타임을 전제로 하여 정한 비교표준지는 부당하다고 주장하나, 이 사건 토지는 모두 개발제한구역 내의 토지로서 건축물의 무단 용도변경은 엄격히 제한된다고 할 것인데, 이 사건 토지 지상에 있는 각 건축물은 건축물대장상 그 용도가 모두 동식물관련시설로 기재되어 있다. 따라서 청구인이 그 허가받은 용도 이외의 목적으로 사용 중이라고 하더라도 이는 관련법률에 의하여 제한 또는 금지되는 것으로 일시적, 임시적 이용상황에 불과하다고 할 것이다. 따라서 이 부분 청구인의 주장은 이유 없다. 또 청구인은 이 사건 토지 중 562-5번지의 경우 토지형상이 세장형이라고 주장하나, 세장형이 되려면 장방형이 필수적이라고 할 것인데, 위 토지 중 562-3번지와 맞닿는 측면의 경우 그 내각이 90°를 형성하지 못하여 ‘장방형’을 이루는 토지로는 보기 어려운바 이 부분 청구인의 주장 역시 이유 없다. 따라서 청구인의 주장은 모두 이유 없고, 그 외 이 사건 개별공시지가 결정이 위법·부당하다는 점을 인정할 증거가 없다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다. 【각주】 1) http://blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=will84&logNo=220701154190 2) 표준지의 선정 및 관리지침 제7조제2항