개별공시지가 결정처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○-○번지와 ○○-○번지 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)소유자로 피청구인이 공시한 이 사건 토지의 2015년 개별공시지가에 대해 이의신청하였으나 피청구인은 감정평가업자의 검증과 ○○군 부동산평가위원회 심의를 통해 이의신청에 대한 기각처리(토지특성조사 및 지가산정 적정하여 기각결정) 결과를 청구인에게 통지하였다 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인 소유의 이 사건 토지 ○○-○번지와 ○○-○번지의 2014년 개별공시지가는 각각 180,000원과 155,200원이었으나 2015년 개별공시지가는 각각 109,200원과 142,500원으로 전년대비 각각 39.33%과 8.18%의 하락 변동이 있었다. 이는 ○○도 전체 지가 상승률인 2.91%와 비교해도 너무 현격하여 차이가 나기 때문에 다른 인접 토지의 개별공시지가 변동률에 비교하여 적정하다고 보기 어렵다. 청구인 소유의 다른 인접토지인 ○○리 ○○-○, ○○-○, ○○-○의 경우 2014년 개별공시지가는 각각 135,700원, 135,700원, 173,600원이었으며, 2015년 개별공시지가는 각각 142,500원, 142,500원, 173,600원으로, 전년대비 각각 5.01%, 5.01%, 0%의 상승변동이 있었다. 2) 2014년도에도 청구인 소유의 토지인 ○○리 ○○-○번지외 6필지의 개별공시지가가 크게 하락 변동하여서 이의신청을 한 결과 상향조정 된 경우가 있는 점으로 미루어 보아 이번 사건 처분은 위법·부당하여 취소되어야 한다. 3) (보충서면) ○○리 ○○-○ 번지의 적용 표준지가 갑자기 변경된 이유의 근거는 모호하다. ○○리 ○○-○번지의 경우 2014년도 최초 산정지가 107,400원은 이의신청에 따라 재검증하여 180,000원으로 결정된 바, 2015년도 산정지가 역시 2014년 결정지가에 근거하여 결정되어야 하는 것이 타당한 것이고 2014년 오류에 의해 산정된 최초의 산정지가를 근거로 산정하는 것은 타당하지 않다. 아울러 ○○리 ○○-○번지의 인근토지인 ○○리 ○○-○, ○○-○, ○○-○ 이용 상황이 하천 또는 전인데 이는 ○○-○ 번지의 이용 상황과 동일하고 모두 하천구역에 편입되어 있는 등 토지 이용 상황에 차이가 없다. 4) (보충서면) 현재 청구인이 개별공시지가 결정저분 취소를 청구한 ○○리 ○○-○ 번지와 ○○리 ○○-○번지는 ○○도와 ○○군이 “○○천 고향의 강 정비사업”으로 인해 ○○도 ○○군으로 편입 예정인 토지로서 감정평가사의 토지보상평가가 2015년 11월에 이루어질 예정인데, 청구인의 ○○리 ○○-○번지 일대 2015년도 공시지가가 급격히 하락 또는 동결 된 점은 토지 보상과 맞물려 생각해 볼 때 청구인의 입장으로 보면 시점이 매우 좋지 않고 납득하기 어려운 부분이다. 따라서 ○○리 ○○-○번지와 ○○-○번지의 2015년 개별공시지가는 다시 산정되어야 한다. 나. 피청구인 주장 1) 청구인 소유의 ○○리 ○○-○번지와 ○○-○번지의 2015년 개별공시지가 산정내역을 살펴보면, ○○리 ○○-○번지의 경우 개별공시지가 하락원인은 주변 하천구역내 각 개별필지들의 적용표준지가 서로 상이하여 지가 균형을 위하여 동일 표준지로 교체적용하여 산정한 결과 하향하였기에 지가산정에 위법 부당한 사항은 없었으며, ○○리 ○○-○번지의 경우 2014년도 당시 산정지가 107,400원에서 이의신청 접수되어 감정평가사 검증 후 결정지가를 180,000원으로 상향조정되었으나, 2015년 산정지가는 109,200원으로 전년도 당초 산정지가와 비교할 때 지가산정에 위법 부당한 사항이 없었음이 입증되고 있으며 청구인의 주장에 따른 인접토지의 토지특성을 살펴보아도 ○○리 ○○-○번지와 ○○-○번지는 토지이용상황이 하천이고 ○○리 ○○-○번지는 토지이용상황이 전으로 도로구역 저촉률 20%로 토지특성 조사되어 각각 토지이용상황이 달라 가격배율이 다르게 적용된 것으로 이 사건 2015년 개별공시지가는 조사 산정과정에서 토지특성조사 및 표준지 선정 등에 착오 없이 산정된 가격으로 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다. 2) (보충서면) 개별공시지가 활용 목적은 국세·지방세부과 및 개발부담금 등 각종부담금의 부과자료로 활용하기 위하여 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제11조에 따라 매년 1월 1일 기준으로 결정·공시하고 있으며 토지수용 등에 따라 보상하는 경우에는 개별공시지가를 적용하거나 기준으로 활용하지 아니하고 같은 법 제9조에 따라 표준지공시지가를 적용하도록 규정하고 있으며 또한 보상관련 법 령인 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제70조에도 표준지 공시지가를 기준으로 평가하여 보상하도록 규정하고 있어 보상시기에 지가가 하락 또는 동결되었다는 이유는 설득력이 없다. 아울러 이 사건 토지는 도시계획상 하천구역에 편입되어 있어 재산세 부과대상 토지가 아니다. 3) (보충서면) 청구인이 2015년 산정지가를 2014년 이의신청에 따른 정정된 결정지가에 근거하여 결정되어야 하는 것이 타당하다는 주장은 ○○리 ○○-○번지의 경우 2014년도 산정지가 107,400원을 감정평가사가 「개별공시지가의 검증업무 처리지침」 제11조에 따라 재검증을 하면서 제시한 가격을 ○○군부동산평가위원회 심의를 거쳐 결정된 가격으로서, 이 지가가 2015년 공시지가 산정에 그대로 반영하는 것이 아니라, 매년 변동하는 상황에 따라 재산정되어야 하며, 이에 따라 적법하고 정당한 절차를 거쳐 산정된 2015년 산정지가는 109,200원으로 변함이 없는 가격이다. 4) (보충서면) 또한 ○○리 ○○-○번지 적용표준지의 변경사유는 이 사건 토지를 포함한 주변토지의 실제 토지이용상황이 하천으로서 해마다 하천구역에서 겨울축제를 실시하고 있는 바, 개별공시지가를 기준으로 하천 점용료를 산정하면 연접된 동일구역임에도 불구하고 점용료가 상이하게 산출되어 점용료 부과의 형평성을 고려하여 표준지를 동일한 표준지로 교체, 변경한 것이다. 따라서 이 사건에 대한 청구인의 토지는 과세대상 토지가 아니며 또한 토지보상은 관련법에 따라 평가를 하여 보상금을 산정하고 있어 토지보상과 개별공시지가는 전혀 무관한 것이다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률】 제11조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장·군수 또는 구청장은 「개발이익환수에 관한 법률」에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계행정기관등에 제공하여야 한다. 다만, 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지 그 밖에 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다. ②시장·군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할·합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다. ③시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격 비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ④시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정한 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장·군수 또는 구청장은 감정평가업자의 검증이 필요없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령이 정하는 바에 따라 감정평가업자의 검증을 생략할 수 있다. ⑤시장·군수 또는 구청장이 제4항에 따른 검증을 받으려는 때에는 당해 지역의 표준지의 공시지가를 조사·평가한 감정평가업자 또는 대통령령이 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가업자에게 의뢰하여야 한다. ⑥국토해양부장관은 지가공시행정의 합리적인 발전을 도모하고 표준지공시지가와 개별공시지가와의 균형유지 등 적정한 지가형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별공시지가의 결정·공시 등에 관하여 시장·군수 또는 구청장을 지도·감독할 수 있다. ⑦제1항 내지 제6항에 규정된 것 외에 개별공시지가의 산정·검증·결정 및 공시, 이해관계인의 의견청취, 감정평가업자의 지정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제12조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ②시장·군수 또는 구청장은 제1항의 규정에 의한 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제11조의 규정에 따라 당해 개별공시지가를 조정하여 다시 결정·공시하여야 한다. ③제1항 및 제2항에 규정된 것 외에 이의의 신청 및 처리절차등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제13조(개별공시지가의 정정) ① 시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가에 위산(違算), 오기, 표준지 선정의 착오 그 밖에 대통령령이 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체없이 이를 정정하여야 한다. 제20조(시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회) ① 다음 각호의 사항을 심의하기 위하여 시장·군수 또는 구청장 소속하에 시·군·구부동산평가위원회를 둔다. 1. 제11조의 규정에 의한 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 제12조의 규정에 의한 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항 3. 제16조의 규정에 의한 개별주택가격의 결정에 관한 사항 4. 제16조의 규정에 의한 개별주택가격에 대한 이의신청에 관한 사항 5. 그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 부의하는 사항 ②제1항에 규정된 것 외에 시·군·구부동산평가위원회의 조직 및 운영에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제21조(토지의 감정평가) ① 감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 담보권의 설정·경매 등 대통령령이 정하는 감정평가를 하는 경우에는 당해 토지의 임대료·조성비용 등을 고려하여 감정평가를 할 수 있다. ②제1항의 경우에 감정평가업자는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지와 평가대상토지와의 위치·지형·환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제요인을 비교하여 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 감정평가하여야 한다. 【부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령】 제16조(개별공시지가의 산정 등) ① 국토해양부장관은 법 제11조제3항 및 제7항의 규정에 의한 개별공시지가의 조사·산정지침을 정하여 시장·군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 그 지침에 따라 개별공시지가를 조사·산정하여야 한다. ②제1항의 규정에 의한 개별공시지가의 조사·산정지침에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 지가형성에 영향을 미치는 토지특성조사에 관한 사항 2. 개별공시지가의 산정기준이 되는 표준지(이하 "비교표준지"라 한다)의 선정에 관한 사항 3. 토지가격비준표의 사용에 관한 사항 4. 그 밖에 개별공시지가의 조사·산정에 관하여 국토해양부장관이 필요하다고 인정하는 사항 제17조(개별공시지가의 검증) ① 시장·군수 또는 구청장은 법 제11조제4항의 규정에 의하여 검증을 의뢰하고자 하는 때에는 법 제11조제3항의 규정에 의하여 산정한 전체 개별토지의 가격에 대한 지가현황도면 및 지가조사자료를 제공하여야 한다. ②시장·군수 또는 구청장으로부터 검증의뢰를 받은 감정평가업자는 다음 각호의 사항을 검토·확인하고 의견을 제시하여야 한다. 1. 비교표준지의 선정에 관한 사항 2. 개별토지의 가격산정의 적정성에 관한 사항 3. 산정한 개별토지의 가격과 표준지공시지가의 균형유지에 관한 사항 4. 산정한 개별토지의 가격과 인근토지의 지가 및 전년도 지가와의 균형유지에 관한 사항 5. 그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 검토를 의뢰한 사항 ③시장·군수 또는 구청장은 법 제11조제4항 단서의 규정에 의하여 감정평가업자의 검증을 생략하고자 하는 때에는 개별토지의 지가의 변동률과 국토해양부장관이 조사·공표하는 당해 토지가 소재하는 시·군 또는 구(자치구를 말한다. 이하 같다)의 연평균 지가변동률의 차이가 작은 순으로 대상토지를 선정하여 검증을 생략한다. 다만, 개발사업이 시행되거나 용도지역·지구가 변경되는 등의 사유가 발생한 토지에 대하여는 검증을 실시하여야 한다. ④제1항 내지 제3항에 규정된 것 외에 검증의 실시 및 생략 등에 관하여 필요한 사항은 국토해양부장관이 정한다. 다만, 검증의 생략에 관하여는 미리 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여야 한다. <개정 2008.2.29> 제18조(토지소유자등의 의견청취) ① 법 제11조제4항의 규정에 의하여 시장·군수 또는 구청장이 산정한 개별토지의 가격에 대하여 토지소유자 그 밖의 이해관계인(이하 "토지소유자등"이라 한다)의 의견을 듣고자 하는 경우에는 지가열람부를 비치하고 당해 시·군 또는 구의 게시판에 다음 각호의 사항을 20일 이상 게시하여 토지소유자등이 지가열람부를 열람할 수 있도록 하여야 한다. 1. 열람기간 및 열람장소 2. 의견제출기간 및 제출처 ②제1항의 규정에 의하여 열람한 개별토지의 가격에 대하여 이의가 있는 토지소유자등은 의견제출기간내에 당해 시장·군수 또는 구청장에게 의견을 제출할 수 있다. ③제2항의 규정에 의하여 토지소유자등으로부터 의견을 제출받은 시장·군수 또는 구청장은 의견제출기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이를 심사하고 그 결과를 의견제출인에게 통지하여야 한다. ④시장·군수 또는 구청장은 제3항의 규정에 의한 심사에 필요한 경우에는 현지조사와 검증을 실시할 수 있다. 제20조(개별공시지가의 결정 및 공시) ① 시장·군수 또는 구청장은 매년 5월 31일(제15조제2항의 경우에는 동항 각호에서 정한 날)까지 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다. ②제1항의 규정에 의하여 개별공시지가를 공시하는 시장·군수 또는 구청장은 당해 시·군 또는 구의 게시판에 다음 각호의 사항을 게시하여야 한다. 이 경우 필요하다고 인정하는 때에는 토지소유자등에게 개별통지할 수 있다. 1. 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 이의신청에 관한 사항 제21조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 법 제12조제1항의 규정에 의하여 토지소유자등이 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하고자 하는 때에는 다음 각호의 사항을 기재한 이의신청서를 당해 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 1. 신청인의 성명 및 주소 2. 이의신청의 대상이 되는 토지의 소재지·지목·토지이용상황 등 3. 이의신청의 사유 ②시장·군수 또는 구청장은 이의신청을 심사하기 위하여 필요한 때에는 감정평가업자에게 검증을 의뢰할 수 있다. 제22조(개별공시지가의 정정사유) ① 법 제13조제1항에서 "기타 대통령령이 정하는 명백한 오류"라 함은 다음 각호의 경우를 말한다. 1. 법 제11조의 규정에 의한 절차중 토지소유자의 의견청취 또는 공시절차를 거치지 아니한 경우 2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조의 규정에 의한 용도지역 등 토지가격에 영향을 미치는 주요요인의 조사를 잘못한 경우 3. 법 제11조제3항의 규정에 의한 토지가격비준표(土地價格比準表)의 적용에 오류가 있는 경우 ②시장·군수 또는 구청장이 법 제13조제1항의 규정에 의한 오류를 정정하고자 하는 때에는 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 정정사항을 결정·공시하여야 한다. 다만, 계산이 잘못되거나 기재에 오류가 있는 경우에는 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거치지 아니하고 직권으로 정정하여 결정·공시할 수 있다. 【2015년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침】 Ⅱ. 토지특성 조사 3. 토지특성 항목별 조사요령 ⑭ 토지이용상황 ㉮ 토지의 실제이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 조사하여 해당번호를 기재하되, 일시적인 이용상황은 고려하지 아니한다. (18) 도로조건 : 도로접면 ㉮ 조사대상필지가 어떤 도로에 몇 면이 접해 있는지 등 도로와의 관계를 조사하여 기재하되 각지 또는 2면 이상에 접한 경우에는 넓은 도로를 기준으로 기재함을 원칙으로 한다. 다만, 넓은 도로가 주된 역할을 하지 못하는 경우에는 주된 역할을 하는 도로를 기준으로 기재한다. Ⅲ. 비교표준지 선정 3. 비교표준지 선정기준 가. 조사대상 토지가 일반토지인 경우 ① 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정한다. 다만 인근에 동일한 토지이용상황의 표준지가 없거나, 토지이용상황에 따라 표준지를 선정할 경우 인접토지와 지가불균형이 초래되는 경우 도로접면이 유사한 표준지를 우선 선정할 수 있다. ※ 유사가격권이란 땅값의 형성요인(도로조건, 건축규제, 주변여건 등)이 비슷하여 유사한 가격대를 형성하는 지역적 범위를 말함 Ⅳ. 토지가격비준표 활용 2. 개별공시지가 산정요령 가. 산정절차 (1) 개별공시지가의 산정방법은 비교방식에 의하여 산정된다. 가격을 알고 있는 표준지를 기준으로 하여 지가를 산정하고자 하는 토지의 가격을 산정하는 비교방식이다. (2) 비교방식에 의한 토지의 가격산정 절차는 ㉮ 산정의 기준이 되는 토지(비교표준지)를 선택하고, ㉯ 비교표준지와 산정대상필지의 토지특성을 비교하여 서로 다른 특성을 찾아낸 다음 ㉰ 서로 다른 토지특성에 대한 가격배율을 토지가격비준표에서 추출한 후 ㉱ 비교표준지 가격(공시지가)에 가격배율을 곱하여 개별공시지가를 산정한다. 나. 판 단 1) 인정사실 가) 청구인은 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○-○번지와 ○○-○번지 토지의 소유자로 피청구인이 2015. 06. 10. 공시한 이 사건 토지의 2015년 개별공시지가에 대해 2015. 06. 15. 이의신청하였다. 나) 피청구인은 2015. 07. 03. 감정평가업자의 재검증을 거쳐 2015. 07. 24. ○○군 부동산평가위원회에서 이의신청에 대하여 토지특성조사 및 지가산정 적정하여 하다는 심의 결과 및 기각결정하고 이를 2015. 07. 27. 청구인에게 통지하였다. 다) 이 사건 토지 ○○-○번지와 ○○-○번지의 2014년 개별공시지가는 각각 180,000원과 155,200원이었으나 2015년 개별공시지가는 각각 109,200원과 142,500원으로 전년대비 각각 39.33%과 8.18%의 하락하였다. 라) 이 사건 토지와 인접한 ○○리 ○○-○, ○○-○, ○○-○의 2014년 개별공시지가는 각각 135,700원, 135,700원, 173,600원이었으며, 2015년 개별공시지가는 각각 142,500원, 142,500원, 173,600원으로, 전년대비 각각 5.01%, 5.01%, 0%의 상승변동이 있었다. 2) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제11조 제1항에 의하면 시장·군수 또는 구청장은 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격을 결정·공시하고, 제3항에 의하면 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격 비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 하며, 제12조 제1항에 의하면 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. 3) 피청구인은 ○○리 ○○-○번지의 경우 개별공시지가 하락한 원인은 주변 하천구역내 각 개별필지들의 적용표준지가 서로 상이하여 지가 균형을 위하여 동일 표준지로 교체 적용하여 산정한 결과 하향하였기 때문이고, ○○리 ○○-○번지의 경우 인접토지의 토지특성을 살펴보면 ○○리 ○○-○번지와 ○○-○번지는 토지이용상황이 하천이고 ○○리 ○○-○번지는 토지이용상황이 전으로 도로구역 저촉률 20%로 토지특성 조사되어 각각 토지이용상황이 달라 가격배율이 다르게 적용된 것으로 2014년도 당시 산정지가 107,400원에서 이의신청 접수되어 감정평가사 재검증 후 결정지가를 180,000원으로 상향조정되었더라도, 2015년 산정지가는 109,200원으로 전년도 당초 산정지가와 비교할 때 지가산정에 위법 부당한 사항이 없다고 주장하고 있다. (1) 토지특성조사의 적정 여부 (○○리 ○○-○번지) 우선 이 사건 토지 중 ○○-○번지의 토지특성조사의 적정 여부를 살펴보면, 「2015년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침」에서는 토지이용상황에 대하여 “토지의 실제이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 조사한다.”고 되어있으나, 이 사건 토지인 ○○리 ○○-○번지의 경우 지목이 “잡종지”이며, 주위의 토지이용상황이 “전”으로 되어 있는 점, 이 사건 토지와 연접한 동일 소유자의 ○○리 640-2번지의 토지이용상황이 “주거용”인 점을 고려할 때 이 사건 토지의 토지이용상황을 “하천 등”으로 조사한 것은 적정하지 못하다고 판단된다. (2) 비교표준지 선정의 적정 여부 (○○리 ○○-○, ○○-○ 번지) 「2015년 적용 개별공시지가 조사·산정 지침」에 비교표준지 선정 시 “조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정한다.”고 되어있고, 조사대상 토지가 “공공용지 등”의 경우에는 인근지역의 주된 토지이용상황과 지가수준을 대표하는 표준지 중에서 선정한다고 되어 있다. 피청구인은 동일 용도지역 내 이 사건 토지 ○○리 ○○-○와 토지이용상황이 같은 비교표준지인 ○○리 ○○-○번지가 있음에도 토지이용상황이 다른 ○○리 ○○-○번지를 대상토지의 비교표준지로 선정한 것은 적정하지 못하다고 판단되며, 위에서 살펴본 바와 같이 ○○리 ○○-○ 번지의 경우에도 토지이용상황을 다시 조사하여 비교표준지를 선정하여야 할 것이다. ※ 2015년 비교표준지 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159272737"></img> ※ 인근 비교표준지 비교 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159272735"></img> 따라서, 피청구인이「개별공시지가 조사·산정 지침」에 따라 감정평가사의 검증과 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 2015. 1. 1.기준 개별공시지가를 결정·공시한 행정절차는 적절하나, 대상토지들의 비교표준지 선정 및 토지특성 조사에 있어 부적정하다고 판단되므로, 동 지침에 따라 비교표준지 변경 적용 및 토지특성의 재조사를 통하여 개별공시지가를 재산정함이 타당하다고 판단된다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 있다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.