개별공시지가결정처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○번지(대, 121㎡, 이하 ‘이 사건 토지’라 한다)의 소유자로, 피청구인은 2014. 5. 31. 이 사건 토지에 대하여 개별공시지가를 결정·공시하였고, 청구인이 개별공시지가가 지나치게 높게 책정되었다고 이의신청을 제기하자 감정평가업자의 검증 및 ○○시 부동산평가위원회의 심의를 거쳐, 2014. 7. 29. 당초와 동일한 개별공시지가로 결정하는 내용의 이의신청 기각결정 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 이 사건 토지는 ○○동시장에 인접해 있으나, 그 경제성이 전무하고, 인적이 드문 곳이다. 사정이 이러할진대 토지에 대해 과도하게 공시지가를 책정하고 그에 대한 세금을 부과하고 있는 실정으로 이는 세금을 부과하기 위한 수단에 불과하다 할 것이다. 20년 전 ○○동시장이 번창했을 때의 공시지가를 지금까지 적용하는 것은 현실에 맞지 않는 처사이다. ○○시 부동산평가위원회 위원들이 이 사건 토지를 심의하였다고 하나 현장을 한번이라도 방문하였는지 의문이다. 2) 북쪽으로 14㎡ 떨어진 ○○구 ○○동 ○○-1번지를 이 사건 토지의 비교표준지로 선정하였다고 하나, ○○-1번지는 2면이 도로에 접해있고 4거리에 걸쳐있으며 하루 통행 인구가 수천에 가까운 반면, 이 사건 토지는 1면만 일방통행 도로에 접해있고 하루 통행인구 수는 위 ○○-1번의 1/10에 불과하다. 이 사건 토지상에 있는 점포들은 경제성이 전혀 없고, 밤이면 우범지역으로 변하는 곳이다. 따라서 이 사건 토지의 공시지가는 ○○-1 공시지가의 3분의 1정도가 타당하다고 사료된다. 이 사건 토지 상 건물은 비어있고, 임대하기 위해 모든 수단을 강구하였으나 임대 문의조차 없는 실정이다. 따라서 이 사건 토지는 ㎡당 1,500,000원으로 그 개별공시지가가 결정되는 것이 타당하다. 나. 피청구인 주장 1) 이 사건 토지는 ○○ 최고의 전통시장으로 200년 전부터 장터였던 ‘○○동시장’에 위치하고 있다. 또한, 사건 토지는 폭12m미만의 도로(폭15m 도시계획도로)에 한 면이 접해있고, 생태하천 ○○천이 흐르는 산책로가 앞에 있다. ○○천 연결다리와도 인접해 있고, ○○시 재래시장 활성화사업에 따라 주차장 및 시장 주변시설도 잘 정비되어 있다. 지가산정에 사용되는 토지특성조사 항목을 살펴보면 지목 ‘대’, 용도지역은 ‘일반상업지역’, 용도지구는 ‘방화지구’, 기타제한은 ‘문화재’, 토지이용상황은 ‘상업용’, 고저는 ‘평지’, 형상은 ‘사다리’, 도로접면은 ‘소로한면’이고, 이 사건 토지의 비교표준지는 북쪽으로 14m 떨어진 곳에 위치한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-1번지(대, 77.4㎡, 2014. 1. 1.기준 개별공시지가 5,395,000원/㎡)이다. 2) 청구인은 이 사건 토지에 있는 점포가 거의 닫혀 있어서 사업성이 없는 토지이므로 공시지가가 과하다고 주장하나, 개별공시지가는 토지의 실제 이용 상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 조사하여 산정하는 것으로 건축물의 노후나 점포의 임대상황 등은 조사항목으로 지정하고 있지 않으며, 산정지가 검증 시 청구인의 의견을 반영하여 산정지가 4,752,000원/㎡에서 감정평가사의 검증을 거쳐 검증지가 4,500,000원/㎡로 하향 조정되어 결정되었다. 또한, 사건 토지의 개별공시지가는 2010년-5,360,000원, 2011년-5,010,000원, 2012년-5,010,000원, 2013년-4,810,000원, 2014년-4,500,000원으로 하향 조정되고 있음을 알 수 있는바, 20년 전을 기준으로 공시지가가 적용되었다는 청구인의 주장 또한 부당하다 할 것이다. 따라서 피청구인은 이 사건 토지에 대해 토지특성 및 비교표준지를 재조사하여 감정평가업자의 검증과 ○○시 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 적법하게 이 사건 처분을 하였으므로 청구인의 청구는 이유 없으므로 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률】 제11조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장·군수 또는 구청장은 「개발이익환수에 관한 법률」에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가”라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계행정기관등에 제공하여야 한다. 다만, 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지 그 밖에 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다. ③시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. 제12조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ②시장·군수 또는 구청장은 제1항의 규정에 의한 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제11조의 규정에 따라 당해 개별공시지가를 조정하여 다시 결정·공시하여야 한다. ③제1항 및 제2항에 규정된 것 외에 이의의 신청 및 처리절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제13조(개별공시지가의 정정) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가에 위산(違算), 오기, 표준지 선정의 착오 그 밖에 대통령령이 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체없이 이를 정정하여야 한다. 제20조(시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회) ① 다음 각호의 사항을 심의하기 위하여 시장·군수 또는 구청장 소속하에 시·군·구부동산평가위원회를 둔다. 1. 제11조의 규정에 의한 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 제12조의 규정에 의한 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항 3. 제16조의 규정에 의한 개별주택가격의 결정에 관한 사항 4. 제16조의 규정에 의한 개별주택가격에 대한 이의신청에 관한 사항 5. 그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 부의하는 사항 ②제1항에 규정된 것 외에 시·군·구부동산평가위원회의 조직 및 운영에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 【부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령】 제16조(개별공시지가의 산정 등) ① 국토교통부장관은 법 제11조제3항 및 제7항의 규정에 의한 개별공시지가의 조사·산정지침을 정하여 시장·군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 그 지침에 따라 개별공시지가를 조사·산정하여야 한다. ② 제1항의 규정에 의한 개별공시지가의 조사·산정지침에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 지가형성에 영향을 미치는 토지특성조사에 관한 사항 2. 개별공시지가의 산정기준이 되는 표준지(이하 "비교표준지”라 한다)의 선정에 관한 사항 3. 토지가격비준표의 사용에 관한 사항 4. 그 밖에 개별공시지가의 조사·산정에 관하여 국토해양부장관이 필요하다고 인정하는 사항 제20조(개별공시지가의 결정 및 공시) ① 시장·군수 또는 구청장은 매년 5월 31일(제15조제2항의 경우에는 동항 각호에서 정한 날)까지 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다. ② 제1항의 규정에 의하여 개별공시지가를 공시하는 시장·군수 또는 구청장은 당해 시·군 또는 구의 게시판에 다음 각 호의 사항을 게시하여야 한다. 이 경우 필요하다고 인정하는 때에는 토지소유자등에게 개별통지할 수 있다. 1. 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 이의신청에 관한 사항 제21조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 법 제12조제1항의 규정에 의하여 토지소유자등이 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하고자 하는 때에는 다음 각호의 사항을 기재한 이의신청서를 당해 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 1. 신청인의 성명 및 주소 2. 이의신청의 대상이 되는 토지의 소재지·지목·토지이용상황 등 3. 이의신청의 사유 ② 시장·군수 또는 구청장은 이의신청을 심사하기 위하여 필요한 때에는 감정평가업자에게 검증을 의뢰할 수 있다. 【2014년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침】 Ⅱ. 토지특성 조사 1. 토지특성 조사의 의의 가. 토지특성항목이란 토지가격형성에 중요한 요인으로 작용하고 토지 관련 자료의 정보요인으로 가치가 있는 것으로서 토지특성조사표에 기재된 항목을 말한다. 나. 토지특성 조사는 토지특성조사항목에 대하여 조사·기재하는 것으로 비교표준지의 토지특성과의 비교를 통해 가격배율을 도출하고 개별공시지가를 산정하는 기초자료로서 그 의의가 있다. 3. 토지특성 항목별 조사요령 ⑥ 용도지역 ㉮ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제36조·제79조 및 같은법 시행령 제30조의 규정에 의한 용도지역을 2개까지 기재한다. ㉯ 한 필지에 하나의 용도지역이 지정된 경우 - 지정된 지역과 구역을 조사하여 해당번호를 기재한다. ㉳ 토지특성조사표상 용도지역의 구분은 다음과 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159541595"></img> ⑭ 토지이용상황 ㉮ 토지의 실제이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 조사하여 해당번호를 기재하되, 일시적인 이용상황은 고려하지 아니한다. ㉯ 일시적인 이용상황이란 관계법령에 의한 국가 또는 지방자치단체의 계획이나 명령 등에 의하여 당해 토지를 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지 또는 제한되어 그 본래의 용도외의 다른 용도로 이용되고 있거나 당해 토지의 주위환경의 사정으로 보아 현재의 이용방법이 임시적인 것을 말한다. ㉰ 토지이용상황을 판단하기 어려운 경우에는 재산세과세대장상에 등재된 내용을 참조할 수 있다. ㉲ 각 용도지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 용도미지정지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)내 농경지 또는 임야 등의 경우에는 개발가능성·주위환경 등을 고려하여 주거나지(상업나지, 공업나지) 또는 전·답·임야 등으로 기재한다. 예1) 각 용도지역내 농경지를 둘러싸고 있는 인근지역의 주된 용도토지의 이용상황이 주거지(상업지, 공업지)인 전·답·임야 등의 경우에는 주거나지(상업나지, 공업나지)로 기재하고, 인근지역의 주된 용도토지의 이용상황이 농경지 또는 임야인 경우에는 전·답·임야 등으로 구분하여 기재함 예2) 용도지역만 지정되고 장기간 이행되지 못하여 가까운 장래에 주택지·상업지·공업지 등으로 이용개발될 가능성이 희박한 전·답·임야 등의 경우에는 전·답·임야 등으로 기재함 Ⅲ. 비교표준지 선정 3. 비교표준지 선정기준 가. 조사대상 토지가 일반토지인 경우 ① 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정한다. 다만 인근에 동일한 토지이용상황의 표준지가 없거나, 토지이용상황에 따라 표준지를 선정할 경우 인접토지와 지가불균형이 초래되는 경우 도로접면이 유사한 표준지를 우선 선정할 수 있다. ※ 2013년 1월 1일 현재 관리지역에 대한 세분화가 이루어진 지역의 경우 세분된 동일 용도지역(계획관리, 보전관리, 생산관리)안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 유사한 표준지를 비교표준지로 선정한다. ⇒ 용도지역 미지정 또는 미세분지역에서의 행위제한 등 - 도시지역·관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역으로 용도가 지정되지 아니한 지역에 대하여는 용도지역 및 용도지구안에서의 건축물의 건축제한 등(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제76조), 용도지역안에서의 건폐율(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제77조) 및 용도지역안에서의 용적률(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제78조)의 규정을 적용함에 있어서 자연환경보전지역에 관한 규정을 적용한다. - 주거·상업·공업·녹지지역 또는 관리지역이 세부용도지역으로 지정되지 아니한 경우에는 용도지역 및 용도지구안에서의 건축물의 건축제한 등(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제76조), 용도지역안에서의 건폐율(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제77조) 및 용도지역안에서의 용적률(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제78조)을 적용함에 있어서 당해 용도지역이 도시지역인 경우에는 녹지지역중 보전녹지지역에 관한 규정을 적용하고, 관리지역인 경우에는 보전관리지역에 관한 규정을 적용한다. ※ 유사가격권이란 땅값의 형성요인(도로조건, 건축규제, 주변여건 등)이 비슷하여 유사한 가격대를 형성하는 지역적 범위를 말함 ※ 토지이용상황이 동일한 표준지란 주용도(주거용, 상업·업무용, 주상복합용, 공업용, 전, 답, 임야)가 같은 표준지를 말함 다. 비교표준지 선택개념도 및 유사가격권 개념 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159541593"></img> ○ 유사가격권의 개념 - 유사가격권이란 용어 그 자체로 보면 가격이 비슷한 범역(범위)이라는 의미이다. - 땅값은 각각의 경제적 유용성에 따라 개별지가 간 차이가 있지만 토지이용규제의 내용에 따라 비슷한 가격대를 갖는 권역들로 구분된다. - 예를 들면, 도로를 중심으로 노선상업지대는 블록 또는 상업지역의 지정이 끝나는 어느 지점까지 거의 유사한 가격대를 형성한다. - 그러나 거리상으로는 매우 가깝지만 이면도로에 인접해 있는 필지와는 현저한 가격차이가 나며, 이면도로에 연접해 있는 필지와 그 뒤에 위치한 주택가와는 역시 현저한 지가 차이가 있다. - 이처럼 지가의 차이가 분명한 경계 즉 도로, 지장물, 공적규제선 등은 개별토지 간 경계가 되기도 한다. - 유사가격권이란 이처럼 땅값의 형성요인(도로조건, 건축규제, 주변여건 등)이 비슷하여 유사한 가격대를 형성하는 지역적 범위를 말한다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 토지이용계획확인서, 이 사건 토지에 대한 개별공시지가 결정.공시문, 이의신청 기각결정 통지서, 국토교통부의 2014년도 「개별공시지가 조사.산정지침」 및 토지가격비준표 등을 살펴보면 다음과 같은 사실이 각각 인정된다. 가) 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○번지(대, 121㎡)의 소유자로, 피청구인은 2014. 5. 31. 위 토지에 대하여 개별공시지가를 결정·공시하였고, 청구인은 개별공시지가가 지나치게 높게 책정되었다고 피청구인에게 이의신청을 제기하였다. 나) 피청구인은 감정평가업자의 검증 및 ○○시 부동산평가위원회의 심의를 거쳐, 2014. 7. 29. 당초와 동일한 개별공시지가로 결정하는 내용의 이 사건 처분을 하였다. 2) 「부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 ‘부동산가격공시법’이라 한다) 제11조제1항에 따르면 시장·군수 또는 구청장은 시·군·구 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격을 결정·공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 하고, 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 하며, 부동산가격공시법시행령 제16조제1항에 따르면 국토교통부장관은 개별공시지가의 조사·산정지침을 정하여 시장·군수·구청장에게 통보하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 그 지침에 따라 개별공시지가를 조사·산정하여야 한다고 규정하고 있다. 3) 청구인은 이 사건 토지의 비교표준지는 2면이 도로에 접해있고, 통행 인구수가 많은 반면, 이 사건 토지는 1면만 도로에 접해있고 지상에 위치한 건물은 임대조차 되지 않을 정도로 경제성이 없음에도 불구하고, 피청구인은 위와 같은 정황을 고려하지 않은 채 이 사건 처분을 하였는바, 이는 부당하다고 주장하고 있어 이에 대해 살펴본다. 국토교통부장관이 정한 「2014년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침」에 따르면 개별공시지가 산정 시 비교표준지 선정기준에 따라 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 유사한 표준지를 선정하고, 표준지의 공시지가를 기준으로 해당 토지의 지목·용도지역·도시계획시설·구분·토지이용상황·지형지세·도로조건·위해시설 접근성 등의 토지특성을 조사하여 국토교통부에서 고시한 「토지가격비준표」에 따라 산출된 배율을 적용하여 공시지가를 결정하도록 되어 있고, 이 사건 토지의 경우 그 비교표준지와 용도지역, 용도지구, 이용상황, 고저가 동일한 반면 형상은 ‘사다리’이고, 도로접면은 ‘소로한면’ 으로써, 형상이 ‘세장형’이면서 도로접면이 ‘소로각지’인 비교표준지와 차이가 있지만, 피청구인은 그 차이를 고려하여 국토교통부의 「토지가격비준표」에 따른 토지가격배율을 적용하여 개별공시지가를 책정하였는바, 이는 적법하다고 판단된다. 4) 나아가, 개별공시지가 결정의 적법여부는 관련 법령이 정하는 절차와 방법에 따라 이루어진 것인지 여부에 의하여 결정될 것이지, 당해 토지의 시가나 실제 거래가격과 직접적인 관련이 있는 것은 아니므로 단지 그 공시지가가 감정가액이나 실제 거래가격을 초과한다는 사유만으로 그것이 현저하게 불합리한 가격이어서 그 가격 결정이 위법하다고 단정할 수 없다고 할 것인바(대법원 2005. 7. 25. 선고 2003두12080 판결), 피청구인은 청구인의 이의신청에 대해 부동산가격공시법 제12조 및 같은 법 시행령 제21조에 따라 토지특성을 재조사하고 감정평가업자의 검증을 거쳐 부동산심의위원회의 심의결과에 따라 이 사건 처분을 하였으므로 여기에 특별한 절차적 하자가 있다고 볼 수 없고, 이 사건 처분에 있어 사실의 오인 및 법리의 오해가 존재하지 아니하고 재량권을 일탈.남용한바 없으므로, 이 사건 처분은 적법·타당하다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.