개별공시지가 결정처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○면 ○○리 산 ○○-○○번지(임야, 2,275㎡, 보전관리지역, 이하 ‘이 사건 토지’이라고 한다)의 소유자인데, 피청구인은 2014. 5. 31. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 ‘부동산공시법’이라 한다) 제11조에 따라 이 사건 토지의 개별공시지가(2014. 1. 1. 기준)을 25,100원/㎡으로 결정.공시(이하 ‘이 사건 공시지가 산정’이라고 한다)하였다. 이에, 청구인은 2014. 6. 23. 위 개별공시지가가 과다하게 책정되었다는 이유로 피청구인에게 이의신청을 제기하였으나 피청구인은 부동산공시법 제12조 및 같은 법 시행령 제21조에 따라 현장 재조사, 감정평가업자의 검증, 부동산평가위원회 심의를 거친 결과 2014. 7. 22. 가격변동이 없다는 결정(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 청구인은 ○○면 ○○리 산○○번지, 산○○-10번지를 각각 모친과 부친이 2002. 2. 13. 취득하였다. 이 후 이 사건 토지가 위 산 ○○-10번지로부터 분할되어 청구인이 소유하게 되었고 청구인은 이 사건 토지에 대해 특별히 지목을 변경한 사실이 전혀 없다. 그런데도 피청구인은 지목과 비교표준지를 달리하는 등의 개별공시지가 산정(2014. 1. 1. 기준)을 통해 ○○리 산○○번지는 3,190원/㎡, ○○리 산○○-10번지는 이의신청에 따라 표준지 교체 및 토지특성 정정을 통해 16,300원/㎡으로 정정하였지만 이 사건 토지에 관하여는 2006. 1. 1. 6,070원/㎡이었던 이 사건 토지의 개별공시지가가 인접해 있던 ○○동 산○○번지의 13,300원/㎡보다 높게 책정되더니 2014. 1. 1 인접한 ○○동 산○○번지의 14배인 25,100원/㎡으로 산정이 되었다. 청구인은 이에 대해 피청구인에게 개별공시지가 이의 신청을 하였으나 피청구인은 2014. 7. 24. 지가변동이 없다는 내용의 이 사건 처분을 하였다. 이 사건 처분으로 산정된 이 사건 토지의 개별공시지가는 청구인 가족이 소유하고 있는 인근 토지인 ○○리 산○○번지(3,190원/㎡), ○○리 산○○-10번지(16,300원/㎡)와 개별공시지가를 달리하고 있고 인접 토지의 이용현황을 볼 때 균형을 이루고 있지 아니하므로 이 사건 처분을 취소하여 주기 바란다. 나. 피청구인 주장 1) 개별공시지가는 부동산공시법 제11조 및 같은 법 시행령 제16조에 따라 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 시장·군수 등이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 같은 법 제9조에 따른 토지가격비준표상의 토지특성차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준지공시지가에 곱하여 산정한 후 감정평가업자의 검증을 받아 토지소유자 등의 의견수렴과 부동산평가위원회의 심의 절차를 거쳐 결정하고 있다. 토지의 개별공시지가 결정은 용도지역·건축규제·도로 등 주변여건을 감안한 지역적 개념을 가지는 것으로 이 사건 토지는 비교표준지로 가장 유사한 ○○면 ○○리 산○○○번지(보전관리지역, 표준지공시지가 24,000원/㎡)를 적용하였고 이 사건 토지 특성에 따른 배율을 산출한 결과 1.048[접면(1.06)×거리(0.97)×면적(1.02)]로서 개별공시지가는 25,100원/㎡이 산정되어 이 사건 처분을 한 것이다. 2) 청구인은 이 사건 토지의 개별공시지가가 인근 가족소유의 토지인 ○○리 산○○번지(3,190원/㎡)와 ○○리 산○○-10번지(16,300원/㎡)와 비교하여 너무 높다고 주장하고 있으나, ○○리 산○○번지는 용도지역이 농림지역으로 가장 유사한 비교표준지인 ○○리 산○○○번지를 적용하여 3,190원/㎡으로 결정하였고, ○○리 산○○-10번지는 용도지역이 농림지역과 보전관리지역으로 2개 이상 섞여 있는 지역으로 부동산 공시법 제16조에 따른 국토교통부의 「2014년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침」(이하 ‘이 사건 지침’이라고 한다)에 따르면 한 필지에 두 개 이상의 용도지역이 구분 지정되어 있는 경우에는 각 지정된 용도지역의 면적별로 지가를 산정하여 가중평균한다고 규정하고 있는바, 각각의 용도지역에 맞는 유사한 비교표준지로 ○○리 산○○○번지와 산○○○번지를 선정한 후 보전관리지역의 면적 5,746㎡, 농림지역의 면적 3,000㎡를 가중 평균하여 개별공시지가를 16,300원/㎡(=23,200원×5,746/8,746㎡ + 3,260원×3,000/8,746㎡)으로 결정한 것으로 관계법령 및 이 사건 지침에 따라 정확한 토지특성조사에 근거하였고 감정평가사의 재검증과 부동산평가위원회의 심의라는 적법한 절차 또한 거쳤으므로 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없어 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률】 제9조(표준지공시지가의 적용) ① 제1호 각 목의 자가 제2호 각 목의 목적을 위하여 토지가격을 산정할 때에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 하여 그 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. 다만, 필요하다고 인정할 때에는 산정된 지가를 제2호 각 목의 목적에 따라 가감(加減) 조정하여 적용할 수 있다. <개정 2007.4.27., 2013.8.6.> 1. 토지가격 산정의 주체 가. 국가 또는 지방자치단체 나. 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관 다. 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공단체 2. 토지가격 산정의 목적 가. 공공용지의 매수 및 토지의 수용·사용에 대한 보상 나. 국유·공유 토지의 취득 또는 처분 다. 그 밖에 대통령령으로 정하는 토지가격의 산정 ② 국토교통부장관은 제1항제2호의 목적을 위한 지가산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 지가산정대상토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표(이하 "토지가격비준표"라 한다)를 작성하여 관계행정기관 등에 제공하여야 하며, 관계행정기관 등은 이를 사용하여 지가를 산정하여야 한다. <개정 2008.2.29., 2013.3.23., 2013.8.6.> 제11조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장·군수 또는 구청장은 「개발이익환수에 관한 법률」에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계행정기관등에 제공하여야 한다. 다만, 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지 그 밖에 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다. <개정 2007.4.27> ② 시장·군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할·합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다. ③ 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ④ 시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정한 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장·군수 또는 구청장은 감정평가업자의 검증이 필요없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령이 정하는 바에 따라 감정평가업자의 검증을 생략할 수 있다. ⑤ 시장·군수 또는 구청장이 제4항에 따른 검증을 받으려는 때에는 당해 지역의 표준지의 공시지가를 조사·평가한 감정평가업자 또는 대통령령이 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가업자에게 의뢰하여야 한다. <개정 2007.4.27> ⑥ 국토교통부장관은 지가공시행정의 합리적인 발전을 도모하고 표준지공시지가와 개별공시지가와의 균형유지 등 적정한 지가형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별공시지가의 결정·공시 등에 관하여 시장·군수 또는 구청장을 지도·감독할 수 있다. <개정 2008.2.29> ⑦ 제1항 내지 제6항에 규정된 것 외에 개별공시지가의 산정·검증·결정 및 공시, 이해관계인의 의견청취, 감정평가업자의 지정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제12조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ② 시장·군수 또는 구청장은 제1항의 규정에 의한 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제11조의 규정에 따라 당해 개별공시지가를 조정하여 다시 결정·공시하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항에 규정된 것 외에 이의의 신청 및 처리절차등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제20조(시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회) ① 다음 각호의 사항을 심의하기 위하여 시장·군수 또는 구청장 소속하에 시·군·구부동산평가위원회를 둔다. 1. 제11조의 규정에 의한 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 제12조의 규정에 의한 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항 3. 제16조의 규정에 의한 개별주택가격의 결정에 관한 사항 4. 제16조의 규정에 의한 개별주택가격에 대한 이의신청에 관한 사항 5. 그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 부의하는 사항 ② 제1항에 규정된 것 외에 시·군·구부동산평가위원회의 조직 및 운영에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 【부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령】 제16조(개별공시지가의 산정 등) ① 국토교통부장관은 법 제11조제3항 및 제7항의 규정에 의한 개별공시지가의 조사·산정지침을 정하여 시장·군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 그 지침에 따라 개별공시지가를 조사·산정하여야 한다. <개정 2008.2.29., 2013.3.23.> ② 제1항의 규정에 의한 개별공시지가의 조사·산정지침에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다. <개정 2008.2.29., 2013.3.23.> 1. 지가형성에 영향을 미치는 토지특성조사에 관한 사항 2. 개별공시지가의 산정기준이 되는 표준지(이하 "비교표준지"라 한다)의 선정에 관한 사항 3. 토지가격비준표의 사용에 관한 사항 4. 그 밖에 개별공시지가의 조사·산정에 관하여 국토교통부장관이 필요하다고 인정하는 사항 제17조(개별공시지가의 검증) ① 시장·군수 또는 구청장은 법 제11조제4항의 규정에 의하여 검증을 의뢰하고자 하는 때에는 법 제11조제3항의 규정에 의하여 산정한 전체 개별토지의 가격에 대한 지가현황도면 및 지가조사자료를 제공하여야 한다. ② 시장·군수 또는 구청장으로부터 검증의뢰를 받은 감정평가업자는 다음 각호의 사항을 검토·확인하고 의견을 제시하여야 한다. 1. 비교표준지의 선정에 관한 사항 2. 개별토지의 가격산정의 적정성에 관한 사항 3. 산정한 개별토지의 가격과 표준지공시지가의 균형유지에 관한 사항 4. 산정한 개별토지의 가격과 인근토지의 지가 및 전년도 지가와의 균형유지에 관한 사항 5. 그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 검토를 의뢰한 사항 ③ 시장·군수 또는 구청장은 법 제11조제4항 단서의 규정에 의하여 감정평가업자의 검증을 생략하고자 하는 때에는 개별토지의 지가의 변동률과 국토교통부장관이 조사·공표하는 당해 토지가 소재하는 시·군 또는 구(자치구를 말한다. 이하 같다)의 연평균 지가변동률의 차이가 작은 순으로 대상토지를 선정하여 검증을 생략한다. 다만, 개발사업이 시행되거나 용도지역·지구가 변경되는 등의 사유가 발생한 토지에 대하여는 검증을 실시하여야 한다. <개정 2008.2.29> ④ 제1항 내지 제3항에 규정된 것 외에 검증의 실시 및 생략 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부장관이 정한다. 다만, 검증의 생략에 관하여는 미리 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여야 한다. <개정 2008.2.29> 제18조(토지소유자등의 의견청취) ① 법 제11조제4항의 규정에 의하여 시장·군수 또는 구청장이 산정한 개별토지의 가격에 대하여 토지소유자 그 밖의 이해관계인(이하 "토지소유자등"이라 한다)의 의견을 듣고자 하는 경우에는 지가열람부를 비치하고 당해 시·군 또는 구의 게시판에 다음 각 호의 사항을 20일 이상 게시하여 토지소유자등이 지가열람부를 열람할 수 있도록 하여야 한다. 1. 열람기간 및 열람장소 2. 의견제출기간 및 제출처 ② 제1항의 규정에 의하여 열람한 개별토지의 가격에 대하여 이의가 있는 토지소유자등은 의견제출기간내에 당해 시장·군수 또는 구청장에게 의견을 제출할 수 있다. ③ 제2항의 규정에 의하여 토지소유자등으로부터 의견을 제출받은 시장·군수 또는 구청장은 의견제출기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이를 심사하고 그 결과를 의견제출인에게 통지하여야 한다. ④ 시장·군수 또는 구청장은 제3항의 규정에 의한 심사에 필요한 경우에는 현지조사와 검증을 실시할 수 있다. 제21조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 법 제12조제1항의 규정에 의하여 토지소유자등이 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하고자 하는 때에는 다음 각호의 사항을 기재한 이의신청서를 당해 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 1. 신청인의 성명 및 주소 2. 이의신청의 대상이 되는 토지의 소재지·지목·토지이용상황 등 3. 이의신청의 사유 ② 시장·군수 또는 구청장은 이의신청을 심사하기 위하여 필요한 때에는 감정평가업자에게 검증을 의뢰할 수 있다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 이 사건 토지에 대한 개별공시지가 결정.공시, 이 사건 처분서, 국토교통부의 「2014년도 개별공시지가 조사.산정지침」 및 「2014년도 적용 토지가격 비준표」, 이 사건 토지들의 토지특성조사표를 살펴보면 다음과 같이 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ○○시 ○○면 ○○리 산 ○○-○○번지(임야, 2,275㎡, 보전관리지역)의 소유자인데, 피청구인은 2014. 5. 31. 부동산공시법 제11조에 따라 이 사건 토지의 개별공시지가(2014. 1. 1. 기준)을 25,100원/㎡으로 이 사건 공시지가 산정을 하였다. 나) 청구인은 2014. 6. 23. 위 개별공시지가가 과다하게 책정되었다는 이유로 피청구인에게 이의신청을 제기한 바, 피청구인은 부동산공시법 제12조 및 같은 법 시행령 제21조에 따라 현장 재조사, 감정평가업자의 검증, 부동산평가위원회 심의를 거친 결과 2014. 7. 22. 가격변동이 없다는 이 사건 처분을 하였다. 2) 「부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」제11조제1항에 의하면 시장·군수 또는 구청장은 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별공시지가를 결정·공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 하고, 같은 조 제3항에 따르면 장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다고 규정하고 있다. 또한, 같은 법 제12조제1항, 제2항 및 같은 법 시행령 제21조제2항에 의하면 개별공시지가에 대하여 이의신청 기간 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있고, 이에 시장·군수 또는 구청장은 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 하며, 이의신청을 심사하기 위하여 필요한 때에는 감정평가업자에게 검증을 의뢰할 수 있다 3) 청구인은 이 사건 토지의 개별공시지가가 가족이 소유한 인근 토지의 공시지가보다 현저하게 높아 부당하므로 이 사건 처분은 취소되어야 한다고 주장한다. 4) 국토교통부의 이 사건 지침에 따르면 비교표준지 선정 시 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 가장 유사한 이용가치를 지닌 비교표준지를 적용하여야 하고, 이 사건 지가 산정을 위한 비교표준지인 인근 ○○리 산○○○번지는 이 사건 토지와 용도지역, 공부상 지목 및 실제지목, 토지용도, 고저, 형상, 방위 등이 동일하여 그 선정에 있어 적정성이 인정되고, 방위와 접면에 있어서 이 사건 토지와 비교표준지와의 차이는 국토교통부의 「2014년도 적용 토지가격비준표」에 따른 배율을 적용하였으므로 이 사건 토지의 개별공시지가 산정은 관련 법령에 따라 이루어진 것이고 이에 특별한 하자를 발견할 수 없으므로 그 액수가 청구인의 주장과 같이 부당하게 높다고 볼 수는 없다. 5) 청구인은 청구인의 가족이 소유하고 있는 이 사건 주변토지와 비교할 때 이 사건 토지의 지가가 지나치게 높다고 주장하고 있으나, 개별공시지가의 산정은 관련법령에 따라 유사한 비교표준지의 선정, 토지특성조사, 비교표준지와의 토지특성차이에 따른 배율을 산출하여 이루어지는 것인바 인근 토지와 단순 비교를 통하여 그 적정성을 다툴 수는 없는 것이고, 청구인이 언급하고 있는 토지들인 ○○리 산○○번지 및 산○○-10은 이 사건 토지와 비교하여 용도지역이 농림지역이거나 농림지역과 보전관리지역으로 섞여 있어 용도지역이 다르고 국토교통부의 「2014년도 개별공시지가 조사.산정지침」에 따르면 한 필지에 두 개 이상의 용도지역이 구분 지정되어 있는 경우에는 각 지정된 용도지역 면적별로 지가를 산정하여 가중평균한다고 규정하고 있는바, 각 용도지역의 특성과 위 규정에 따른 산식을 적용하여 산정된 위 토지들의 개별공시지가들은 모두 적정하다고 인정되므로 청구인의 위와 같은 주장은 이유 없다고 할 것이다. 6) 또한, 피청구인은 청구인의 이의신청에 대하요 부동산공시법 제12조 및 같은 법 시행령 제21조에 따라 토지특성을 재조사하고 감정평가업자의 검증을 거쳐 부동산심의위원회의 심의결과에 따라 이 사건 처분을 하였으므로 여기에 특별한 절차적 하자가 있다고 볼 수 없고, 이 사건 처분에 있어 사실의 오인 및 법리의 오해 또한 존재하지 아니하므로 이 사건 처분이 위법.부당하다고 볼 수 없다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.