개별공시지가 결정처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○동 ○○○의○외 16필지(확정 후 ○○○번지) (이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)의 소유주로 2015. 1. 1. 기준 개별공시지가 846,500원/㎡결정에 대해 2015. 6. 30. 이의신청을 제기하였고, 피청구인은 2015. 7. 7. ○○시 지역전담 평가사에게 검증의뢰하고 평가사가 이용 상황 및 인근지가 등을 종합적으로 검토하여 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 ‘부동산가격공시법’이라 한다)에 의거 재산정한 지가 720,100원/㎡을 2015. 7. 28. 개최된 ○○시 부동산평가위원회 심의 결정을 거쳐 2015. 7. 30. 재결정 고시하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 ○○시 ○○동 ○○○-○ 번지 외 16필지(확정 후 ○○○번지)의 토지 소유자로 2013. 3. 29. 피청구인으로부터 ○○도시계획시설(자동차 및 건설기계운전학원)사업시행자 지정 및 실시계획인가고시를 받아 토목 및 건축 공사를 완료한 후 2015. 6. 18. 도시계획시설(자동차 및 건설기계운전학원)사업 공사 완료 공고를 득한 사항으로 2015. 1. 1. 개별공시지가가 평방미터당 846,500원으로 결정되었다는 통보를 2015. 6. 1. 피청구인으로부터 받은 후 개별공시지가를 결정함에 있어 주변(인근)상황 및 유사가격권 등을 고려하지 않고 인근에 토지이용상황이 동일한 (상업용)표준지가 없다는 이유만으로 유사가격권 및 주변(인근)토지 이용상황보다 현저히 높게 책정되었다고 판단되어 2015. 6. 29. 개별공시지가 이의신청(하향조정)을 하여 2015. 8. 2. 평방미터당 720,100원으로 하향조정 결정되었다는 통보를 받은 상태이다. 2) 이 사건은 2015년도 국토교통부의 개별공시지가 조사. 산정 지침의 비교표준지 선정기준에 의하면 조사대상토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정한다. 다만 인근에 동일한 토지이용상황의 표준지가 없거나 토지이용상황에 따라 표준지를 선정할 경우 인접 토지와 지가 불균형이 초래되는 경우 도로 접면이 유사한 표준지를 우선 선정할 수 있다고 규정하고 있으며 동일한 용도지역내 토지이용상황(주용도)이 동일한 유사가격권의 표준지가 없는 경우에는 주용도가 다르더라도 조사 대상필지 인근의 토지의 토지이용상황을 감안하여 유사가격권의 표준지를 선정하도록 규정되어 있다. ※유사가격권이란 땅값의 형성요인(도로조건， 건축규제， 용도지역， 주변여건 등)이 비슷하여 유사한 가격대를 형성하는 지역적 범위를 말함. 3) 실제로 본 청구 토지와 근접하여 위치하여 있고 유사가격권에 있는 6개 필지(이용상황 : 상업용)의 비교표준지와 토지특성표를 피청구인에게 질의하여 회신받은 내용의 비교표는 다음과 같다 4) 위 표를 비교하여 보면 본 심판청구 토지와 동일한 조건의 6개 필지 토지(○○동○○○, ○○○-○，○○○-○, ○○○-○, ○○○-○, ○○○-○번지 이용 상황(주용도 :상업용))의 토지특성조사표 및 결정조서를 확인해보면 ○○동 ○○○，○○○-○번지는 ○○동 ○○○-○ 번지의 ㎡당 436,000원의 단독 비교표준지를，○○동 ○○○-○，○○○-○번지는 ○○동 ○○○-○번지의 ㎡당 498,000원의 단독 비교표준지를，○○동 ○○○-○，○○○-○번지는 ○○동 362번지의 ㎡당 507,000원의 단독 비교표준지를 적용한 후 상업용 배율을 가산하여 토지특성조사표 및 결정조서를 작성하여 2015. 1. 1. 기준 개별공시지가가 결정된 것을 알 수 있으며 이렇게 적용된 것은 2015년도 국토교통부의 개별공시지가 조사, 산정지침에 따라 동일한 용도지역내 토지이용상황(주용도:상업용)이 동일한 유사가격권의 표준지가 없는 경우에는 주 용도가 다르더라도 조사대상필지 인근의 토지이용상황을 감안한 유사가격권의 표준지를 선정하도록 규정되어 있는 조항을 적용하여 이용상황이 단독 표준지에 상업용 배율을 가산하여 개별공시지가를 결정고시 하였고, 5) 본 사건 신청 토지만 개별공시지가를 산정함에 있어 위와 같은 규정이 있고 위에 열거한 6개 필지는 단독 표준지에 상업용 배율을 가산하여 개별 공시지가를 결정 고시해 놓은 6개 필지와 달리 본 사건 신청 토지만 개별공시지가 조사, 산정 지침의 비교표준지 선정기준 및 주변(인근)상황 및 유사가격권등을 적용하지 아니하고 인근에 토지이용상황(상업용)과 동일한 표준지가 없다는 이유를 들어 주변(인근)상황 및 유사가격권이 다르고 동도 다른 ○○시 ○○동 ○○-○번지의 먼 거리에 위치한 ㎡당 787,000원 상업용 표준지를 착오 선정하여 적용하였고 본 청구토지의 토지특성조사표(별첨)에 의하면 도로접면 조사에 의하면 광대한면을 적용하였는바 실제 도면과 현장사진을 보면 연결된 진입도로의 폭이 B=20M(차도，인도，자전거도로 포함)로 광대한면이 아닌 중로한면으로 형상은 자루형을 사다리형에 배율을 적용하여 토지특성조사표가 조사 적용되어 결정하여야 할 것이며 위 세가지의 적용을 착오 선정으로 본 행정심판 청구건 신청 토지만 특별히 높게 개별공시지가가 결정되어 처분이 부당하다. 6) 위에서 열거한 바와 같이 개별공시지가 조사, 산정 지침의 비교표준지 선정기준 및 대법원 판례에 의하면 토지가격은 기본적으로 대상 토지와 같은 가격권 안에 있는 표준지 중에서 지가형성요인이 가장 유사한 표준지를 비교표준지로 선택 하여야 보다 합리적이고 객관적으로 산정할 수 있는 것이므로 그 비교표준지는 대상토지와 용도지역 토지이용상황 등 토지특성이 같거나 가장 유사한 표준지 중에서 선택하여야 할 것이고 또한 그 비교표준지에 의거하여 결정한 개별토지가격이 인근 토지들의 개별 토지가격과의 사이에 균형을 유지하는지의 여부도 중요한 요 소임에도 불구하고 본 청구건의 토지는 주변(인근)이 산간지대 및 순수 농경지대이므로 토지이용상황(주용도:상업용)이 동일한 유사가격권 표준지가 당연히 없는바 위에 열거된 6개필지에 대하여 적용한 가장 유사가격권의 거리가 가까운 ㎡당 436,000원의 ○○동 ○○○-○ 번지의 비교표준지 단독을 적용하여 상업용 배율을 가산하여야 하고 또한 도로접면 배율도 광대한면을 적용하였는바 현 첨부도면과 현장사진을 보면 대로3류 도로의 폭원이 B=20M(차도，보도，자전거도로 포함)로서 도로접면 배율도 광대한면이 아닌 중로한면으로의 배율을 가산하여야 하고， 형상은 자루형을 사다리형에 배율을 가산하여 토지특성조사표를 조사하여 결정하여야 함에도 불구하고 피청구인이 재량권을 일탈하거나 남용하여 유사가격권이 전혀 다르고 먼 거리에 위치한 ○○시 ○○동 ○○-○번지의 상업용 비교표준지를 착오 선정 적용한 것과 도로접면 배율과 형상배율도 착오 조사함으로서 과대결정 되었기에 현재 청구토지의 고시된 ㎡당 720,100원의 개별공시지가 결정을 취소하고, 7) 2015년도 국토교통부의 개별공시지가 조사, 산정 지침에 맞게 비교표준지 선정 및 2015년도 개별공시지가 토지특성조사표 및 결정조서를 재조사하여 비교표준지는 유사가격권에 있는 주용도가 가장 유사하고 가까운 거리의 ○○동 ○○○-○번지의 단독 비교표준지를 적용하여 상업용 배율을 가산하고 도로접면도 광대한면이 아닌 중로한면으로 형상은 자루형을 사다리형 배율로 재산정하여 2015. 1. 1. 기준 개별공시지가를 재산정하여야 한다. 기준에 맞게 ○○시 ○○동 ○○○-○번지 표준지(㎡당436,000원)와 2015년도 개별공시지가 토지특성조사표 및 결정조서(총 배율 1.158)에 의거하여 2015. 1. 1. 기준 본 신청 건 토지의 개별공시지가는 ㎡당 504,800원으로 정정고시 하여야한다. <12.3 보충> 8) 청구토지의 도로접면이 청구인이 실측한 바에 의하면 차선(3.27m * 4개차선) 13.08m，L형측구(0.65m * 2개소)1.30m，인도(자전거도로포함) (4.50m * 2개소) 9.0m로 총(13.08m+L형측구1.30m+인도9m)23.38m로서 총 도로폭 25m미만으로 광대한면이 아닌 중로한면을 적용하여야 할이다. 2015년도 국토부 개별공시지가 조사, 산정지침의 비교표준지 선정 기준 및 대법원 판례에 의하면 토지가격은 기본적으로 대상토지와 같은 가격권 안에 있는 표준지중에서 지가 형성 요인이 가장 유사한 표준지를 비교 표준지로 선택하여야 보다 합리적이고 객관적으로 산정 할 수 있는 것이라고 되어 있는바, 위성사진을 보면 봉담-동탄 고속도로를 기점으로 피청구인이 주장하는 ○○동 ○○의○의 비교 표준지나 ○○○동614의 13 근거리 유사표준지나 동일 도로변을 따라 북쪽 530미터 인근에 위치한 상업용 필지 ○○○동 ○○○의○，○○○의○，614의 21등의 토지는 유사가격권이 본 청구토지쪽이 아니라 동탄 신도시 및 ○○○동 북쪽으로가 유사가격권이라 사료되며，본 청구 토지는 봉담동탄고속도로 기점으로 당초 심판청구시 주장한 ○○동 ○○○, ○○○의○， ○○○의○，○○○의○ 등과 가장 적합한 유사가격권의 토지임을 알 수 있으므로 ○○동 ○○○-○번지의 단독 비교표준지를 적용하여 상업용 배율을 가산하여야 한다고 사료된다. 그렇다면 본 청구토지는 2015년 국토부개별공시지가 조사,산정지침의 비교표준지 선정기준에 맞게 적용하지 아니하고 비교표준지가 단지 상업용이라는 용도만 가지고 잘못 적용되었는바 기존의 2015년도 공사지가의 결정처분을 취소하고 개별공사지가 조사 산정지침에 맞게 재산정되어야 한다. 나. 피청구인 주장 1) 이 사건의 부동산에 대한 비교표준지 선정 시 동일 용도지역 안에 동일한 토지이용상황과 도로접면이 유사하면서 가장 근거리에 위치한 상업용 비교표준지인 ○○동 496번지를 선정하여 지가를 산정하면 1,110,000원/㎡로 아래와 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159272257"></img> 그러나 산정지가 1,110,000원/㎡은 인근지가와의 불균형을 초래하고 가격권대가 높아 차 근거리에 위치한 상업용 비교표준지인 ○○○동 614의13번지를 선정하여 산정된 공시지가 846,500원을 2015. 1. 1. 기준 개별공시지가로 결정·고시 하였으며 산출내역은 다음과 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159272261"></img> 이에 대하여 청구인은 2015. 6. 30. 이의신청을 제기하여 피청구인은 같은 해 7. 7. ○○시 지역전담 평가사에게 검증 의뢰하고, 청구인이 제기한 개별공시지가 이의신청에 대하여는「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제12조제2항에 따라 이 사건 부동산의 개별공시지가에 대한 이의신청을 감정평가사의 검증을 거치고 ○○시 부동산평가위원회 심의 후 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하였으며, 감정평가업자에 의한 이의신청 필지 검증 시 감정평가사는「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령」제17조제2항에 의거하여 아래의 사항을 검토·확인하였다. (1) 비교표준지의 선정에 관한 사항 (2) 개별토지의 가격산정의 적정성에 관한 사항 (3) 산정한 개별토지의 가격과 표준지공시지가의 균형유지에 관한 사항 (4) 산정한 개별토지의 가격과 인근토지의 지가 및 전년도 지가와의 균형 유지에 관한 사항 (5) 그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 검토를 의뢰한 사항 2) 감정평가사의 검증을 거쳐 교체된 비교표준지는 ○○동 ○○의○이며 표준지의 선정은 다음의 요건에 가장 적정한 표준지를 비교표준지로 선정하였다. (1) 당해 또는 인근 시·군·구안의 인근지역에 위치할 것 (2) 실제 지목 및 이용상황이 같거나 유사할 것 (3) 용도지역·지구·구역 등 공법상 제한이 같거나 유사할 것 (4) 주위환경 등이 같거나 유사할 것 (5) 지리적으로 가능한 한 근접하여 있을 것 3) 검증하여 교체된 비교표준지(○○동 ○○의○)는 이 사건의 부동산을 기준으로 세 번째 근거리에 위치하고 있는 상업용 비교표준지로서 이용상황이 같고 용도지역이 동일하며 주위환경 또한 전, 답, 임야 등으로 둘러 쌓여있어 유사하다. 따라서 나.의 비교표준지선정의 요건을 견주어 볼 때 이 사건 부동산의 비교표준지로서 가장 적정한 표준지공시지가인 것으로 사료된다. 4) 이 사건의 부동산과 비교표준지(○○동 ○○의○)에 대한 주요 토지특성을 비교하면 다음과 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159272259"></img> 상기표에서와 같이 이 사건의 부동산과 비교표준지(○○동 ○○의○)의 토지특성의 차이는 토지면적, 지목, 도로접면, 형상, 고저, 철도에서 나타나고 있으며 지가산정에 영향을 주는 토지특성은 도로접면, 형상, 고저, 철도로써 산정지가는 이러한 토지특성차이에 따라 토지가격비준표상 배율만큼 반영된 가격이다. 청구인이 주장하는 도로접면은 광대한면(폭 25m이상의 도로에 한면이 접하고 있는 토지)이 아니라 중로한면(폭 12m이상∼25m미만 도로에 한면이 접하고 있는 토지)으로 정정해야 한다고 하나 개별공시지가 조사·산정지침의 도로의 폭 조사기준은 “인도를 포함한 도로의 폭을 기준으로 하되 비탈면(법면)은 제외한다“라고 되어 있는바, 첨부된 위성사진을 보면 인도를 포함한 도로의 폭이 25m가 초과됨을 확인할 수 있으며 토지이용계획확인서를 통해 대로에 접함을 재차 확인할 수 있으므로 도로접면을 광대한면으로 조사함이 타탕하다 사료된다. 5) 또한 청구인의 주장에 대하여 ○○시 전담 감정평가사의 의견을 참고하면, (1)이 사건의 부동산은 “자동차 및 건설기계운전학원”으로 영업을 목적으로 조성한 부지로 토지이용상황을 “상업용”으로 조사한 사항은 적정하며 비교표준지는 “비교표준지 선정기준”에 의거 유사가격권의 표준지 중 토지이용상황이 동일한 표준지 “상업용”을 선정함이 타당하며 (2)청구인이 비교 제시한 필지들인 ○○동 ○○○, ○○○의○, ○○○의○, 139의1, 371의4, 402의1 도로접면은 모두 세로 한면으로 이 사건 부동산의 도로접면인 광대한 면과의 토지특성차이 등으로 인하여 지가 수준이 다른 것이며 (3)마지막으로 개별공시지가의 비교표준지를 선정함에 있어 그 비교표준지에 의거하여 결정한 개별토지가격이 인근토지들과의 균형을 유지하는지의 여부를 고려함에 있어 이 사건의 부동산을 기준으로 동일 도로변을 따라 북쪽 530미터 인근에 위치한 상업용 필지 ○○○동 ○○○의○ ○○○의○, ○○○의○등은 90만원대의 지가를 형성 하고 있으며 청구인이 비교 제시한 상업용 필지 ○○동 ○○○, ○○○의○, ○○○의○, ○○○의○등은 이 사건의 부동산을 기준으로 남동쪽 1㎞ 떨어져 마을안쪽에 위치하여 50만원대의 지가를 형성함으로 경제적인 이용가치측면인 접근성과 입지적 여건에 따라 균형 있게 지가가 형성되었다고 사료된다. <12.21 보충> 6) 청구인이 주장하는 도로 폭은 23.38m로 이를 반증하기 위하여 도로 폭을 차선, 측구, 인도로 각각 나눠 측정하지 않고 한 눈에 보기 쉽게 일괄적으로 측정해 본 결과 도로 폭이 28m임을 확인 할 수 있으며 청구인이 주장하는 차선은 4개차선으로 위성사진상 우측차선의 우회도로 폭이 제외되었음을 확인할 수 있고 「도시·군계획시설의 결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙」 제9조 2호(규모별 구분)에 따른 대로 3류는 폭25미터 이상 30미터 미만의 도로라고 규정되어 있으며 기 제출된 이 사건 부동산의 토지이용계획확인원을 통해서도 “대로3류에 접함”을 확인할 수 있다. 7) 이 사건의 부동산을 기준으로 동일 도로변을 따라 북쪽 530미터 인근에 위치한 상업용 필지 ○○○동 ○○○의○ ○○○의○, ○○○의○등은 동탄 신도시와의 접근성 및 입지적인 여건을 고려하여 90만원대의 지가를 형성 하고 있으며 청구인이 비교 제시한 상업용 필지 ○○동 ○○○, ○○○의○, ○○○의○, ○○○의○등은 마을안쪽에 위치함에 따라 50만원대의 지가를 형성함으로 청구인이 주장하는 유사가격권의 논리와는 달리 이 사건 부동산의 지가는 일방적으로 어느 한쪽에 치우치지 않고 토지의 경제적인 이용가치측면인 접근성과 입지적 여건에 따라 균형있게 지가가 형성되었다고 사료되며, 아울러 유사가격권이란 땅값의 형성요인(도로조건, 건축규제, 주변여건 등)이 비슷하여 유사한 가격대를 형성하는 지역적 범위를 일컫는데, 단순히 도로조건만 놓고 비교해보아도 청구인이 제시한 ○○동 ○○○, ○○○의○, ○○○의○, ○○○의○과 비교표준지 ○○동 ○○○의○ 도로조건은 모두 세로한면으로 이 사건 부동산의 도로조건인 광대한 면에 비해 큰 차이가 있어 유사가격권을 벗어난다고 사료된다. 8) 살펴본 바와 같이 이 사건 부동산의 개별공시지가는 관계법령과 관련규정에 따라 적법하게 산정되었으므로 청구인의 청구취지는 이유가 없다고 판단되므로 본 행정심판은 기각되어야 할 것이다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률】 제10조(표준지공시지가의 효력) 표준지공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가·지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다. 제11조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장·군수 또는 구청장은 「개발이익환수에 관한 법률」에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계행정기관등에 제공하여야 한다. 다만, 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지 그 밖에 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다. <개정 2007.4.27.> ②시장·군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할·합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다. ③시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ④시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정한 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장·군수 또는 구청장은 감정평가업자의 검증이 필요없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령이 정하는 바에 따라 감정평가업자의 검증을 생략할 수 있다. ⑤시장·군수 또는 구청장이 제4항에 따른 검증을 받으려는 때에는 당해 지역의 표준지의 공시지가를 조사·평가한 감정평가업자 또는 대통령령이 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가업자에게 의뢰하여야 한다. <개정 2007.4.27.> ⑥국토교통부장관은 지가공시행정의 합리적인 발전을 도모하고 표준지공시지가와 개별공시지가와의 균형유지 등 적정한 지가형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별공시지가의 결정·공시 등에 관하여 시장·군수 또는 구청장을 지도·감독할 수 있다. <개정 2008.2.29., 2013.3.23.> ⑦제1항 내지 제6항에 규정된 것 외에 개별공시지가의 산정·검증·결정 및 공시, 이해관계인의 의견청취, 감정평가업자의 지정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제13조(개별공시지가의 정정) ① 시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가에 위산(違算), 오기, 표준지 선정의 착오 그 밖에 대통령령이 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체없이 이를 정정하여야 한다. 【부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령】 제37조(개별주택가격의 정정사유) ① 법 제16조제8항의 규정에 의하여 준용되는 법 제13조제1항에서 "기타 대통령령으로 정하는 명백한 오류"라 함은 다음 각호의 경우를 말한다. 1. 법 제16조의 규정에 의한 개별주택가격에 관한 절차중 주택소유자의 의견청취 또는 공시절차를 거치지 아니한 경우 2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조의 규정에 의한 용도지역 등 주택가격에 영향을 미치는 주요요인의 조사를 잘못한 경우 3. 법 제16조제7항의 규정에 의한 주택가격비준표의 적용에 오류가 있는 경우 ②시장·군수 또는 구청장이 법 제16조제8항의 규정에 의하여 준용되는 법 제13조제1항의 규정에 의한 오류를 정정하고자 하는 때에는 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 정정사항을 결정·공시하여야 한다. 다만, 계산이 잘못되거나 기재에 오류가 있는 경우에는 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거치지 아니하고 직권으로 정정하여 결정·공시할 수 있다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 토지특성조사표, 이의신청 검증결과 보고서, 토지이용계획확인원, 관련사진 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ○○시 ○○동 ○○○의○외 16필지(확정후 ○○○번지) 의 소유주로 2015. 1. 1. 기준 개별공시지가 846,500원/㎡결정에 대해 2015. 6. 30. 이의신청을 제기하였고, 피청구인은 2015. 7. 7. ○○시 지역전담 평가사에게 검증의뢰하고 평가사가 이용 상황 및 인근지가 등을 종합적으로 검토하여 재산정한 지가 720,100원/㎡을 2015. 7. 28. 개최된 ○○시 부동산평가위원회 심의 결정을 거쳐 2015. 7. 30. 재결정 고시하였다. 나) 이 사건 토지는 2013. 3. 29. ○○도시계획시설사업 시행자 지정 및 실시계획 인가에 따라 자동차 및 건설기계 운전학원으로 개발되었음이 확인된다. 다) 토지이용계획확인원에 따르면 이 사건 토지는 대로3류에(25m이상 ~ 30m이하) 접해 있으며, 토지대장에 2015. 7. 8. ○○○번지로 통합되어 임야·전 등의 지목에서 잡종지로 변경된 것으로 확인된다. 라) 이 사건 토지는 상업용의 대규모(25,850) 잡종지로 청구인의 주장하는 비교표준지인 ○○동 ○○○-○은 217㎡의 단독주택지이며, ○○○-○은 366㎡의 단독주택지이다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159272255"></img> 마) 피청구인이 최초 선정한 가장 근거리 비교표준지인 ○○동 496은 1,106㎡의 상업용 대지이며, 차 근거리 비교표준지인 ○○○동 ○○○-○은 572㎡의 상업용대지이고, 이의신청에 따라 선정된 비교표준지인 ○○동 ○○-○은 1,192㎡의 상업용 대지로 확인된다. 2) 부동산가격공시법 제10조에 따르면 표준지공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가·지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정 평가하는 경우에 그 기준이 된다. 같은 법 제11조제1항에 따르면 시장·군수 또는 구청장은 「개발이익환수에 관한 법률」에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 개별공시지가를 결정·공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 하고, 제3항에 따르면 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. 3) 청구인은 이 사건 토지의 개별공시지가 산정과 관련하여 주변상황 및 유사가격권 등을 고려하지 않고 원거리에 있는 표준지를 착오선정하였고, 토지특성 중 도로접면을 중로한 면이 아닌 광대로한 면으로 잘못 조사하는 등 위법·부당하여 이 사건 처분의 취소를 주장하고 있어 살펴보면, 판례에서 “개별공시지가 결정의 적법 여부는 구 「지가공시및토지등의평가에관한법률」등 관련 법령이 정하는 절차와 방법에 따라 이루어진 것인지 여부에 의하여 결정될 것이지, 당해 토지의 시가나 실제 거래가격과 직접적인 관련이 있는 것은 아니므로 단지 그 공시지가가 감정가액이나 실제 거래가격을 초과한다는 사유만으로 그것이 현저하게 불합리한 가격이어서 그 가격 결정이 위법하다고 단정할 수는 없다”(대법원 2005. 7. 15. 선고 2003두12080 판결)고 하였는바, 2015. 1. 1. 기준 개별공시지가(846,500/㎡)결정에 대해 청구인이 이의신청을 제기하여 재검증 절차를 거쳐 2015. 7. 30. 재결정(720,100/㎡) 고시하였고 당초 결정된 피청구인은 청구인이 이의신청을 청구하자 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제12조 제2항에 따라 이 사건 부동산의 개별공시지가에 대한 이의신청 내용에 대하여 감정평가사의 검증을 거치고 ○○시 부동산평가위원회 심의 후 그 결과를 청구인에게 서면으로 통지하였고, 비교표준지인 ○○동 ○○의○은 청구토지를 기준으로 보았을 때 근거리에 위치한 상업용 비교표준지로서 이용상황등이 비슷하여 청구토지의 비교표준지로서 가장 적정한 것으로 판단한 것은 비교표준지 선정요건에 부합된다고 할 것이다. 또한 토지특성 중 도로접면을 중로한면이 아닌 광대로한면으로 잘못 조사하여 공시지가가 인근 필지보다 높게 산정되었다는 주장에 대하여 2015년도 적용개별공시지가 조사·산정지침에 따르면 “인도를 포함한 도로의 폭을 기준으로 하되 비탈면(법면)은 제외한다”라고 규정하고 있으며, 현지조사 등을 실시하여 확인 한 바 인도를 포함한 도로의 폭이 25m를 초과하고 있어 도로접면을 “광대로한면”으로 적용한 것은 적정하였던 것으로 판단되어 피청구인이 이 사건 토지의 개별공시지가를 산정함에 있어 토지가격비준표의 적용 및 토지가격 산정과정에 법리오해 또는 재량권의 일탈·남용이 없으므로 이 사건 처분에 위법·부당은 없는 것으로 판단된다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.