개별공시지가 결정처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 경기도 ○○○시 ○○동 △△△-△번지와 같은 동 ▽▽▽-▽번지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)의 소유자이다. 피청구인은 2022. 4. 29. 이 사건 토지에 대하여 2022. 1. 1. 기준 개별공시지가를 결정ㆍ공시하였고, 청구인은 같은 해 5. 4. 개별공시지가에 대한 이의신청을 하였고, 피청구인은 위 이의신청에 대하여 감정평가업자의 검증 및 ○○○시 부동산가격공시위원회의 심의를 거친 결과, 2022. 6. 24. 청구인에게 이의신청 기각결정을 하였다. 2. 당사자 주장 요지 가. 청구인 주장 1) 사건개요 청구인은 2022년 5월 피청구인에게 개별공시지가 결정에 대한 이의신청을 하였고, 피청구인은 2022. 6. 24. 국토교통부 「2022년도 적용 개별공시지가 조사ㆍ산정지침」(이하 ‘개별공시지가 지침’이라 한다)의 산정항목 내용과 다른 자의적인 해석으로 산정항목을 임의로 다르게 적용하여 청구인에게 개별공시지가 처분을 하였다. 2) 이 사건 처분의 위법ㆍ부당성 이 사건 토지는 개별공시지가 지침에 의하면 도로접면이 맹지(해당 지침 119 페이지)에 해당하는데, 피청구인은 도로접면을 세로(가)로 위 지침과 다르게 조사하였고, 토지이용상황도 건물이 없는 ▽▽▽-▽번지를 상업기타로 산정하여 공시지가를 높게 책정하였으므로 피청구인의 이 사건 처분은 위법ㆍ부당하다. 또한 피청구인은 이 사건 토지의 도로접면을 세로(가)로 평가한 이유를 이 사건의 토지를 인접한 토지인 ○○동 ◇◇◇-◇◇, ○○동 ◇◇◇-□□번지와 일단지로 산정해야 하지만 세로(가)로 낮춰 적용했다 하였으며, 청구인이 일단지가 아니라는 개별공시지가 지침 자료를 제시하면(해당 지침의 일단지로 보지 않는 경우에 해당됨) 피청구인은 이 사건 토지를 일단지로 산정하지 않고 세로(가)로 산정했다는 횡설수설하는 대답만 하고 있다. 이 사건 토지는 개별공시지가 지침 부록 II. 일단지의 조사 3. 토지용도 유형별 일단지의 범위 가. 일반용도의 토지 (2) ‘상업ㆍ업무용지의 건축물이 준공된 이후에 후면에 토지를 매입하여 부족한 주차장용지로 이용하고 있어 그 후면지가 건축물의 대지면적에 포함되어 있지 아니한 경우에는 용도상 불가분의 관계에 대한 확정성이 결여되고 가치형성상 구분되므로 일단지로 조사하지 아니한다’에 해당하므로 일단지가 아니다. 이 사건의 토지는 인접한 ○○동 ◇◇◇-◇◇번지와 ◇◇◇-□□번지(이하 ‘인근 토지’라 한다)를 매입 후 수년이 지난 후에 ‘전’ 상태로 추가 매입한 뒤 이 사건의 토지 중 하나인 △△△-△번지에 약 15평의 주택을 건축하여 위 인접한 토지와는 완전히 분리되어 이용 중이다. 3) 결론 그러므로 피청구인의 이 사건 처분은 취소되어야 한다. 4) 보충서면 Ⅰ 가) 건축허가 시 도로 이 사건 토지의 건물은 약 40년 전에 건축되었다. 당시에는 현재 주변에 단층의 주택과 상점만 존재하였고 이 사건 토지의 건물 남동쪽에 목욕탕이 접해 있었다. 이 목욕탕은 남쪽에서 진입하는 좁은 골목으로 통행하였으며, 이 골목이 이 사건의 토지까지 연결되어 통행하였다. 이후 수십 년이 흐르며 주변이 개발되어 목욕탕 자리에 대형 건물이 건축되고, 다른 측면에도 대형 건물이 건축되면서 좁은 골목은 주변 건물의 부속 토지로 바뀌었다. 그때부터 이 사건 토지는 맹지가 되었다. 토지의 변동사항을 정확히 판단하여야 할 피청구인은 자료를 찾아볼 수 있음에도 불구하고 이 사건의 토지 건축 당시 있던 현황 도로가 지역개발에 사라져 맹지가 된 사실을 파악하지 않고 인근 토지를 진입로로 허가받아 건축했다고 40년이 지난 현재 상황에 끼워서 맞추는 자의적 판단으로 공시지가를 조사ㆍ산정하고 있다. 나) 도로 접면 개별공시지가 지침 119 페이지를 살펴보면 맹지는 이륜자동차의 통행이 불가능한 도로에 접한 토지와 도로에 접하지 아니한 토지를, 세로(가)는 자동차 통행이 가능한 폭 8m 미만의 도로에 한 면이 접하고 있는 토지를 말한다. 같은 지침 137 페이지의 「도로법」 제2조 1호에 따르면 “도로”란 차도, 보도(보도), 자전거도로, 측도, 터널, 교량, 육교 등 대통령령으로 정하는 시설로 구성된 것으로 제10조에 열거된 것을 말하며, 도로의 부속물을 포함하고, 같은 법 제10조에 따르면 도로의 종류는 다음 각호와 같고, 그 등급은 다음 각 호에 열거한 순서와 같으며 1. 고속국도(고속국도의 지선 포함) 2. 일반국도(일반국도의 지선 포함) 3. 특별시도ㆍ광역시도 4. 지방도 5. 시도 6. 군도 7. 구도라고 규정하고 있다. 개별공시지가 지침에 맹지와 세로(가)의 정의를 보면 “도로”를 기준으로 구분하고 있는데, 피청구인은 차량만 지나가면 “도로”라고 판단하여 산정하고 있다. 차량이 일시적으로 통과했다고 「도로법」에서 규정한 도로처럼 항구적으로 통행이 보장된 도로가 될 수는 없다. 도로의 정의와 종류는 「도로법」에서 규정하고 있고 위 지침에도 포함되어 있는데, 맹지가 아니라는 억지 논리를 적용하기 위해 피청구인은 도로의 개념을 자의적 판단하여 적용하는 오류를 범하고 있다. 또한 이 사건 토지는 인근 토지와 접해 있지도 않은데 이 사건 토지 역시 맹지가 아니라는 이유를 “도로 → ○○동 ◇◇◇-□□ → ▽▽▽-▽번지 → △△△-△번지” 단계로 진입하면 맹지가 아니라는 억지 주장을 하고 있다. 도로와 멀리 떨어진 집이 앞집 마당, 다음 집 마당, 그다음 집 마당, 또 그다음 집 마당을 통해 도로로 진입하면 도로와 접한 것으로 본다는 주장인데 이런 논리라면 대한민국 어느 곳도 맹지는 없을 것이다. 피청구인은 위 용어 정의의 어느 도로 종류에도 해당하지 않는 인근 토지를 이 사건 토지의 도로접면 산정할 때는 도로라고 판단ㆍ산정하고, 정작 ◇◇◇-□□번지 개별공시지가 산정 시에는 전체를 상업토지로 산정하는 이중적 판단ㆍ산정하는 자기 오류를 범하고 있다. 다) 건축물 물리적 구조 변화 피청구인은 이 사건 토지와 인근 토지상 건물의 물리적 변화가 있다고 주장하지만, 두 건물은 그대로 있다. 다만, 피청구인이 두 건물을 하나의 건물이라고 오판하기 때문에 청구인은 이를 방지하고자 두 건물 사이 틈새를 가리고 있던 칸막이를 치운 것뿐이다. 피청구인은 자신의 오판을 감추기 위해 건물을 분리했다는 거짓 진술까지 하고 있다. 실제로 수십 년 된 벽체가 그대로 존재하고 있다. 라) 토지모양 부정형에도 종류가 있는데, 이 사건 토지는 부정형 유효면적비율 60% 미만으로 적용해야 한다. 마) 결론 피청구인은 공무원 재량이라는 측정 불가능한 권한을 이용하여, 피청구인 논리에 맞는 개별공시지가 지침은 적용하고(토지이용상황), 피청구인 논리에 맞지 않는 지침은 적용하지 않고[맹지, 세로(가)] 자의적으로 판단하는 재량의 일탈ㆍ남용 행위를 범하고 있다. 또한 피청구인은 일탈ㆍ남용을 인정하지 않으려고 이 사건 토지 도로 접면을 세로(가)라고 주장하나 “8m 미만 도로와 접하지 않았다”라고 답변하면 일단지라고 말을 바꾸고, “2개의 토지에 분리된 건물이 각각 존재한다”라고 답하면, 다시 도로 접면을 세로(가)라고 주장하는 등 청구인을 기만하는 행위를 지난 4개월간 일삼았다. 이러한 공무원의 일탈ㆍ남용을 방지하기 위해 국토교통부에서 개별공시지가 지침을 만들어 배포했다. 해당 지침에 맞게 이 사건 토지를 도로 접면을 맹지로, 토지모양형상을 유효면적비율 60% 이하로 산정함이 타당하다. 5) 보충서면 Ⅱ 개별공시지가는 도로접면을 조사함에 있어 도로는 관계 법령의 규정에도 불구하고 사실상 이용 중인 도로, 즉 현황 도로를 기준으로 하는바, 이러한 이유로 개별공시지가 지침 144 페이지 라) 18 도로접면 규정을 보면, 토지에 지적도상 도로가 접하지만 실제 진입이 불가능한 경우 도로에 접하지 아니한 것으로 보도록 명시되어 있다고 주장하였다. 이 주장에서 피청구인의 업무과실을 또 한번 확인할 수 있다. 피청구인이 이 주장대로 공시지가 산정했다면 ①이 사건 토지 인근의 ○○국도에 지적도상 접한 토지 중 실제 진입이 불가능한 경우(보도블럭 설치 인도, 미개발 시유지에 막혀서 진입로가 없은 토지)에도 피청구인은 도로에 접하지 아니한 것으로 평가했어야 하나, 이와 다르게 도로접면으로 평가하고 있다. ②피청구인은 이 사건 토지 인근 토지를 현황도로라고 주장하면서 해당 토지의 공시지가를 산정 시 도로로 조사ㆍ산정하지 않았다. ③개별공시지가 지침에 토지형상 중 부정형의 경우 유효면적 비율에 따른 구분이 명시되어 있다. 피청인은 개별공시지가 지침을 보편적으로 준수하지 않고, 과실을 감추려 자신에게 유리한 부분만 일부 발췌하여 주장(맹지의 기준 비적용)하고 있으며, 자신의 주장과 업무처리내용이 일치하지도 않고, 업무처리에 일관성 없이 사안별로 제각각 다르게 적용하여 처리하고 있다. 특히, 위 ①의 경우, 피청구인이 주장한 내용대로 처리했는지 조사해서 피신청인 주장의 진위를 밝혀주길 바란다. 청구인은 이렇게 부적절하고 잘못 산정된 공시지가에 비례하여 부과된 각종 세금과 공과금, 기타 비용을 현재 납부하고 있다. 모든 행정업무는 과정상 잘못 처리될 수 있다. 이때 이를 수긍하고 바로 잡으면 된다. 그러나 잘못을 감추기 위해 업무 지식을 이용해 시민을 기만하는 행위는 처벌받아야 할 것이다. 6) 보충서면 Ⅲ 피청구인은 개별공시지가는 도로접면을 조사함에 있어 도로는 관계 법령의 규정에도 불구하고 사실상 이용 중인 도로, 즉 현황 도로를 기준으로 하는바, 이러한 이유로 개별공시지가 지침 144 페이지 라) (18) 도로점면 규정을 보면, 토지에 지적도상 도로가 접하지만 실제 진입이 불가능한 경우 도로에 접하지 아니한 것으로 보도록 명시되어 있다고 주장하고 있다. 이 주장대로라면, ○○동 ○○○-○, ○○○-○, ○○○-○○, ○○○-○○번지 등 토지는 실제 차량 진입이 불가능하여(진입로가 없어서 차량이 단 한 번도 진입하지 못했음) 도로에 접하지 아니한 것으로 봐야 할 것이다. 그렇지만 이번에는, 피청구인은 자신이 제출한 답변서의 위 지침을 적용하지 않고, 도로에 접한 것으로 평가함이 타당하다는 국토교통부 지침과 상반된 주장을 하고 있다. 이렇듯 피청구인은 자신의 주장과도 일치하지 않는 행정처리를 하고 이를 합리화하기 위해 국토교통부 지침의 중요한 내용은 감추고, 일부 몇 줄 내용만 발췌하여 궁색한 답변을 계속하고 있음을 알 수 있다. 또한, 약 40년 전에 이 사건 토지의 건축물은 이 사건 토지 남동쪽에 있었던 목욕탕으로 연결된 진입로를 이용하는 것으로 건축 허가되었고, 이 목욕탕 자리에 다른 건물(타이어 판매점, 세차장)이 건축되면서 진입로를 포함한 건축행위가 이루어져 현황 도로가 사라지며 이 사건 토지의 도로접면이 맹지로 바뀐 것이다. 이러한 토지 이용현황 변경을 제대로 파악하지 않고, 현재 상태만으로 업무를 처리하는 피청구인의 잘못된 공무행위는 직무 유기이다. 이 사건 토지는 「도로법」에서 정의한 도로에 어떠한 조건으로도 접하고 있지 않다. 이러한 경우, 국토교통부 지침 119 페이지 도로접면 구분에서 ‘맹지’로 구분하고 있다. 「도로법」과 국토교통부 지침에 의거하여 이 사건 토지를 맹지로 평가함이 타당하다. 나. 피청구인 주장 1) 이 사건 토지의 현황 조사에 대한 적정성 이 사건 토지는 본래 인근 토지와 별개의 토지로 조사되어왔으나, 2022. 6. 13. 현장 방문 결과, 이 사건 토지와 인근 토지 총 4필지 상에 분리되지 않은 일단의 상업용 건축물이 존재함을 확인하였다. 이 사건 토지가 일단의 건물 부지로 활용되고 있고, 4필지 소유자가 모두 동일하므로 개별공시지가 지침의 ‘수개의 필지가 일단을 이루어 같은 용도로 이용되고 있으며, 이러한 이용이 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고 해당 토지의 가치 형성 측면에서도 타당하고 인정되는 관계에 있는 경우’에 해당하는 일단지로 판단하여 2023. 1. 1. 기준 개별공시지가에 반영할 예정이었으나, 2022. 8. 22. 현장 재방문 결과, 이 사건 토지 건축물의 물리적 구조변화(건축물 일부 철거)가 발생함을 확인하였다. 따라서 이 사건 토지와 인근 토지는 기존과 동일하게 별개의 토지로 조사할 예정이므로 이 사건 토지의 현재 조사된 특성이 적정하다고 볼 수 있다. 2) 도로 접면 조사에 대한 적정성 이 사건 토지는 지적도상 도로에 접하여 있지는 않으나, 안쪽에 위치한 ○○동 △△△-△번지에 건축물대장(단독주택)이 존재한다. 「건축법」 제44조 및 제45조에 의해 맹지에는 원칙적으로 건축물의 건축이 불가하며, 다만 인근 토지이해관계인으로부터 타 토지 사용에 대한 승낙을 받은 뒤 시장이나 군수로부터 사도개설허가를 받을 경우 건축물을 지을 수 있다. ○○동 △△△-△번지는 동일 소유자의 인접 토지(○○동 ▽▽▽-▽, ○○동 ◇◇◇-□□)를 통하여 진출입로 확보가 가능하고, 현황 역시 이러한 형태로 차량의 진출입이 이루어지고 있다. 따라서 이 사건 토지의 도로접면이 ‘맹지’라는 청구인의 주장은 타당하지 않다. 또한 청구인의 주장대로 인근 토지에 위치한 건축물과 이 사건 토지에 위치한 건축물이 별개로 이용 중이기 위해서는 건축물의 진출입로 또한 별개로 확보되어야만 가능하므로, 이 사건 토지는 원칙적으로 맹지가 될 수 없다. 3) 토지이용상황 조사에 대한 적정성 이 사건 토지는 ○○○시 도시지역 역세권(○○선 ‘○○역’) 내에 위치하는 용도지역 ‘일반상업지역’에 소재하는 토지로서, 이 사건 토지 인근은 상가 및 점포지대로 활용되고 있다. ○○동 △△△-△번지는 청구인의 주장대로 주거용 건축물 부지라 하더라도 개별공시지가 지침 140 페이지의 ①주변의 토지이용상황이 상가 및 점포지대로서 한두 필지만이 주거용으로 이용되고 있는 경우의 토지이용상황 구분의 하위 항목“주거용으로 조사하는 사례가 있으나 상업용으로 판단하여 상업, 업무용 기타(주거건물)로 구분하여야 함”에 해당하므로 ○○동 △△△-△번지 토지이용상황은 ‘상업기타’가 매우 적정하다. ○○동 ▽▽▽-▽번지는 위에서 서술한 바와 같이 현장 조사 결과 건축물이 존재하는 것으로 확인되었고, 인근의 토지이용상황에 맞게 상업용으로 조사되었으므로 이를 잘못 적용하였다는 청구인의 주장은 타당하지 않고, ○○동 ▽▽▽-▽번지 토지이용상황은 ‘상업기타’가 매우 적정하다. 4) 결론 위에서 살펴본 바와 같이 청구인의 이 사건 토지의 도로접면이 맹지라는 주장과 토지이용상황을 잘못 적용하였다는 주장은 모두 타당하지 않으므로 이 사건 청구는 기각되어야 할 것이다. 5) 보충서면 Ⅰ 가) 이 사건 토지의 도로 접면이 맹지라는 주장에 대하여 개별공시지가는 도로접면을 조사함에 있어 도로는 관계 법령의 규정에도 불구하고 사실상 이용 중인 도로, 즉 현황 도로를 기준으로 하는바, 이러한 이유로 개별공시지가 지침 144 페이지 라) (18)도로접면 규정을 보면, 토지에 지적도상 도로가 접하지만 실제 진입이 불가능한 경우 도로에 접하지 아니한 것으로 보도록 명시되어 있다. 이에 대해 이 사건 토지는 오랜기간 공공연하게 차량의 진출입이 가능해왔으므로 이를 맹지로 보는 것은 타당하지 않다. 또한 위 지침 121 페이지 12)에 따르면 세로에 대한 구분기준은 자동차 통행의 여부이며, 이 경우 승용차를 기준으로 구분한다고 나와있는바, 이 사건 토지는 세로(가)로 조사됨이 매우 타당하다. 나) 토지 형상 및 유효면적 적용에 대하여 개별공시지가 지침 111 페이지에서 토지의 형상은 다음의 유형 중에서 가장 비슷한 것을 택하여 기재하게 되어 있다. 개별공시지가 조사에 사용되는 토지의 형상 구분은 정방형, 가장형, 세장형, 사다리형, 부정형, 자루형으로만 조사되며, 유효면적 비율이란 사다리형과 부정형을 구분하기 위한 지침의 참고적 사항일 뿐 유효면적 비율을 조사하여 기재할 수 있는 항목은 따로 존재하지 않는다. 이 사건 토지는 부동산종합공부시스템상 확인가능한 2006년부터 부정형으로 조사되어 왔다. 따라서 유효면적을 적용하여야 한다는 청구인의 주장은 타당하지 않은 주장이라고 할 것이다. 다) 결론 이상에서 살펴본 바와 같이 이 사건 처분은 적법·타당하며 청구인의 주장은 타당하지 않으므로 이 사건 청구는 마땅히 기각되어야 한다. 6) 보충서면 Ⅱ 가) ○○동 ☆☆☆-☆번지 외 ☆필지 공시지가 산정 관련 개별공시지가 지침 118 페이지에 “도로의 분류는 인도를 포함한 도로의 폭을 기준으로 하고 있으며, 관계법령의 규정에 불구하고 사실상 이용되는 도로와 건설 공사중인 도로만을 도로로 간주하고 고속국도와 자동차전용도로 등 차량진출입이 불가능한 도로와 이용되지 않는 폐도는 도로로 보지 아니한다”라고 규정되어 있다. 또한, 114 페이지 라)에서 토지의 도로접면 상태가 도면상으로는 접한 것으로 인식되지만 실제 진입이 불가능한 경우의 도로조건으로 “도면상으로 도로에 접하였다고 하더라도 그 접한 도로가 기능을 수행할 수 없는 경우에는 ‘도로’에 접한 것으로 보지 아니한다”라고 규정되어 있다. 상기 ○○동 ☆☆☆-☆번지 외 ☆필지는 지적도상 도로에 접해 있고, 그 접한 도로가 기능을 수행할 수 없는 경우가 아니고, 차량진출입이 불가능한 도로로 볼 수 없으며, 청구인이 언급한 ‘보도블럭 설치 인도’는 도로에 포함되며, ‘미개발 시유지’ 또한 지목 ‘도로’인 도로이므로 상기 필지들은 지적도 및 현황 도로와 접한 것으로 조사함이 타당하다. 따라서 이 사건 토지와 ○○동 ☆☆☆-☆번지 외 ☆필지는 도로조건을 조사함에 있어 서로 조건이 다르기 때문에 개별공시지가 지침상 별개의 항목을 필지 외 조건 및 행정 절차에 맞추어 각각 적용한 것으로, 청구인의 주장은 타당하지 않다. 나) 인근 토지의 공시지가 산정 관련 개별공시지가 지침 100 페이지 가, 라에 따르면, “토지이용상황은 토지의 실제이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 조사”하도록 규정되어 있고, “한 필지가 둘 이상의 용도로 이용되는 경우에는 용도별 면적과 토지의 효용가치를 고려하여 주된 용도를 기재하되, 주된 용도와 부수적인 용도를 구분하기 어려운 경우에는 지가가 더 높게 형성되는 용도를 주된 용도로 본다”라고 기재되어 있다. 인근 토지 ◇◇◇-□□번지는 현황 및 공부상 상업용 건축물이 위치한 지목 ‘대’의 상업용 부지로써, 일대가 상가 및 점포로 활용되고 있는바, 인근 토지의 토지이용상황은 상업용으로 조사됨이 타당하다. 다) 유효면적 비율 관련 청구인이 주장하는 유효면적 비율에 따른 구분이란 사다리형과 부정형을 구분하는 지침상 참고적 사항일 뿐, 토지 형상을 산정함에 있어 따로 적용할 수 있는 사항이 아니므로 이 사건 처분의 적법성 여부와는 관련성이 없다. 라) 결론 이상에서 본 바와 같이 청구인의 주장은 근거가 없으며, 이 사건 토지의 개별공시지가는 관련 법령 및 지침을 준수하여 적법하게 결정ㆍ공시된 사항으로 청구인의 청구는 이유 없으므로 모두 기각하여 주기 바란다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 가격공시에 관한 법률】 제10조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 “개별공시지가”라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. ④ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가법인등의 검증을 받고 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 감정평가법인등의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가법인등의 검증을 생략할 수 있다. ⑥ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 제5항에 따른 검증을 받으려는 때에는 해당 지역의 표준지의 공시지가를 조사ㆍ평가한 감정평가법인등 또는 대통령령으로 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가법인등에 의뢰하여야 한다. ⑧ 제1항부터 제7항까지에서 규정한 것 외에 개별공시지가의 산정, 검증 및 결정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사ㆍ산정의 기준, 이해관계인의 의견청취, 감정평가법인등의 지정 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제11조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제25조(시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회) ① 다음 각 호의 사항을 심의하기 위하여 시장ㆍ군수 또는 구청장 소속으로 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회를 둔다. 1. 제10조에 따른 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 제11조에 따른 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항 【부동산 가격공시에 관한 법률 시행령】 제17조(개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준) ① 국토교통부장관은 법 제10조제4항에 따른 개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준을 정하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 기준에 따라 개별공시지가를 조사ㆍ산정하여야 한다. ② 제1항에 따른 기준에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 지가형성에 영향을 미치는 토지 특성조사에 관한 사항 2. 개별공시지가의 산정기준이 되는 표준지(이하 “비교표준지”라 한다)의 선정에 관한 사항 3. 법 제3조제8항에 따른 토지가격비준표(이하 “토지가격비준표”라 한다)의 사용에 관한 사항 4. 그 밖에 개별공시지가의 조사ㆍ산정에 필요한 사항 제21조(개별공시지가의 결정 및 공시) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 매년 5월 31일까지 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다. 다만, 제16조제2항제1호의 경우에는 그 해 10월 31일까지, 같은 항 제2호의 경우에는 다음 해 5월 31일까지 결정ㆍ공시하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 개별공시지가를 공시할 때에는 다음 각 호의 사항을 해당 시ㆍ군 또는 구의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 게시하여야 한다. 1. 조사기준일, 공시필지의 수 및 개별공시지가의 열람방법 등 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 이의신청의 기간ㆍ절차 및 방법 제22조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 법 제11조제1항에 따라 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하려는 자는 이의신청서에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 제출된 이의신청을 심사하기 위하여 필요할 때에는 감정평가법인등에게 검증을 의뢰할 수 있다. 【2022년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침】 Ⅱ. 토지특성 조사 3. 토지특성 항목별 조사요령 ⑭ 토지이용상황 ㉮ 토지의 실제이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 조사하여 해당번호를 기재하되, 일시적인 이용상황은 고려하지 아니한다. ㉯ 일시적인 이용상황이란 관계법령에 따라 국가나 지방자치단체의 계획이나 명령 등으로 해당 토지를 본래의 용도로 이용하는 것이 일시적으로 금지되거나 제한되어 다른 용도로 이용하고 있거나 해당 토지의 주위환경 등으로 보아 현재의 이용이 임시적인 것으로 인정되는 이용을 말한다. ㉰ 토지이용상황을 판단하기 어려운 경우에는 재산세과세대장상에 등재된 내용을 참조할 수 있으며, 지상건축물의 규모와 용도는 「건축법 시행령」 별표1(용도별 건축물의 종류) 및 「주택법 시행령」을 참조하여 결정한다. ㉱ 한 필지가 둘 이상의 용도로 이용되는 경우에는 용도별 면적과 토지의 효용가치를 고려하여 주된 용도를 기재하되, 주된 용도와 부수적인 용도를 구분하기 어려운 경우에는 지가가 더 높게 형성되는 용도를 주된 용도로 본다. ㉸ 토지이용상황의 구분은 다음과 같다. 토지이용상황 구분 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158829615"></img> 16 지형지세: 형상 ㉮ 토지의 형상은 다음의 유형 중에서 가장 비슷한 것을 택하여 기재한다. ㉯ 일단지로 조사된 토지는 일단지 전체의 형상을 기준으로 토지특성을 조사하여 기재한다. ㉰ 도로에 접하지 아니한 토지(맹지)의 형상은 인접도로방향을 기준으로 기재한다. 다만 둘 이상의 도로가 인접한 경우에는 주된 도로의 방향을 기준으로 판단한다. ※ 토지의 형상을 판단함에 있어 주변의 형상 및 가격균형성 등을 고려하여 조사ㆍ평가자와 시ㆍ군ㆍ구간에 협의하여 결정할 수 있음 형상 구분 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158829617"></img> 18 도로조건: 도로접면 ㉮ 조사대상필지가 어떤 도로에 몇 면이 접해 있는지 등 도로와의 관계를 조사하여 기재하되 각지 또는 2면 이상에 접한 경우에는 넓은 도로를 기준으로 기재함을 원칙으로 한다. 다만, 넓은 도로가 주된 역할을 하지 못하는 경우에는 주된 역할을 하는 도로를 기준으로 기재한다. ㉯ 일단지로 조사된 토지는 일단지 전체의 형상을 기준으로 도로접면을 조사하여 기재한다. ㉰ 도로의 분류 o 인도를 포함한 도로의 폭을 기준으로 하되 비탈면(법면)은 제외한다. o 도로는 관계법령의 규정에 불구하고 사실상 이용 중인 도로와 건설 공사중인 도로(조사시점 현재 공사가 진행 중인 구간을 말한다)만을 “도로”로 보고 고속국도와 자동차전용도로 등 차량 진출입이 불가능한 도로와 이용되지 않는 폐도는 제외한다. - 다만 개발행위허가(건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경)를 받고 건축물의 부지 등으로 이용 중인 토지와 접한 고속국도와 자동차전용도로의 경우는 “도로”로 간주한다. o 도로는 현황도로를 기준으로 하되, 개발사업지의 경우 토지수용 및 환지방식의 개발사업지는 확정예정지번(블록ㆍ롯트 포함)의 부여시점과 관리처분방식의 개발사업지는 실공사(착공신고 등 적법한 절차에 따른 실공사를 의미함)를 착공한 시점을 기준으로 그 이후에는 도면상의 도로를 기준으로 조사한다. o 토지득성조사표상 조사항목 및 그 내용은 다음과 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158829619"></img> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 개별공시지가 결정 공시, 개별공시지가 이의신청 처리통지문 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 이 사건 토지의 소유자이다. 나) 피청구인은 2022. 4. 29. 이 사건 토지에 대하여 아래와 같이 2022. 1. 1. 기준 개별공시지가를 결정ㆍ공시하였다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158829621"></img> 다) 청구인은 2022. 5. 4. 개별공시지가에 대한 이의신청을 하였고, 피청구인은 위 이의신청에 대하여 감정평가업자의 검증 및 ○○○시 부동산가격공시위원회의 심의를 거친 결과, 2022. 6. 24. 청구인에게 이의신청 기각결정을 하였다. 2) 이 사건 처분의 적정 여부 청구인은 이 사건 토지인 경기도 ○○○시 ○○동 △△△-△ 및 같은 동 ▽▽▽-▽번지의 소유자로 피청구인의 2022. 1. 1. 기준 개별공시지가 결정에 있어서 ① 이 사건 토지는 맹지임에도 도로접면을 세로(가)로 평가한 잘못이 있고, ② 토지이용상황을 상업기타로 산정한 잘못이 있으며, ③ 토지 형상을 부정형 유효면적 비율 60% 미만으로 적용하여야 한다고 주장한다. 위 청구 사유 중 ① 맹지 여부에 대한 주장을 살피면, 개별공시지가 지침의 ‘도로조건’항목에 따르면 “도로는 관계 법령의 규정에 불구하고 사실상 이용 중인 도로와 건설 공사 중인 도로(조사시점 현재 공사가 진행 중인 구간을 말한다)만을 도로로 보고 고속국도와 자동차전용도로 등 차량 진출입이 불가능한 도로와 이용되지 않는 폐도는 제외 한다”고 정하고 있다. 즉, 「도로법」 등의 관계 법령 규정에 불구하고 ‘사실상 이용 중인 도로’를 기준으로 도로조건을 살피고 그 기준을 차량 진출입 여부를 기준으로 정하고 있다. 이 사건 토지는 청구인 주장대로 지목이 도로인 ○○동 ◎◎◎-◎◎, ◎◎◎-●●와 직접 닿아 있지 않은 것은 사실이나 인근 토지인 ○○동 ◇◇◇-◇◇, ○○동 ◇◇◇-□□를 통하여 차량 진출입이 가능한 사실상 이용 중인 도로와 접하여 있는 경우의 기준을 적용한 것으로 정당하다. 또한 청구인은 이 사건 토지는 일단지가 아니라는 주장도 함께하나, 피청구인이 이 사건 토지를 일단지로 평가한 사실은 없으므로 이 부분 청구인 주장은 이유 없다. 청구 사유 중 ② 토지이용상황에 관한 주장을 살피면, 개별공시지가에서 상업ㆍ업무용기타인 토지이용상황 구분에 대한 정의는 “주변의 토지이용상황이 상업ㆍ업무지대로서 관공서, 교육시설, 종교시설 또는 주거용 건물, 주상용 건물, 창고 등으로 이용되고 있는 토지”로 정하고 있는바, 이 사건 토지 주변의 토지이용상황은 상업ㆍ업무지대로서 상가건물에 둘러싸여 있으며 그러한 주변의 토지이용상황이 상업ㆍ업무지대인 경우 현재 주거로 사용하고 있더라도 상업기타로 판단한 것은 정당하다. 청구사유 중 ③의 유효면적 주장을 살피면, 개별공시지가 지침에서는 토지의 형상에 대하여 정방형, 가장형, 세장형, 사다리형, 부정형, 자루형으로 나누고 있고 이 사건 토지의 경우 부정형으로 판단한 것으로, 부정형 중의 유효면적의 비율은 개별공시지가 산정에 영향을 미치는 기준이 아니므로 청구인의 주장은 지가를 하향하여야 하는 사유에 해당하지 않는다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.