개별공시지가 결정처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○군 ○○면 ○○리 ◆◆◆번지(이하‘이 사건 토지’라 한다)의 소유자로 2019. 9. 26. 피청구인에게 ‘이 사건 토지의 2019. 1. 1. 기준 개별공시지가가 높게 결정·공시된 사안에 대하여 적정여부 확인·조사 후 회신 요청’ 하는 민원을 제기하였다. 이에 피청구인은 2019. 10. 1. 이 사건 토지의 2019. 1. 1. 기준 개별공시지가는 개별공시지가 조사·산정 지침 및 감정평가사 검증을 거쳐 결정·공시되었으며, 개별공시지가의 상승요인은 이 사건 토지의 비교표준지 공시지가의 상승 및 인근 토지거래가격 대비 표준지 공시지가가 현저히 낮아 공시지가의 균형과 현실화를 위하여 상승되었다는 내용으로 민원회신을 하였다. 2. 당사자 주장 요지 가. 청구인 주장 1) 청구인은 ○○군 ○○면 ○○리 585번지 외 9필지 토지 소유자로 ○○군 ○○면 ○○리 ◆◆◆번지의 개별공시지가는 1㎡당 2017년 45,300원이었는데 2018년에는 40,800원으로 4,500원 감액 결정·공시하였고, 2019년에는 65,200원(59.8%)으로 증액 결정·공시하여 재산세가 2018년보다 90만 원 이상 부과되어 피청구인에게 이의 제기하였으나 피청구인은 개별공시지가 조사·산정지침에 따라 결정·공시하였고 감정평가사의 검증 및 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 최종 결정·공시되었다는 답변을 하였다. 2) 이에 청구인은 경기도 감사관에게 피청구인이 개별공시지가를 감액하였다가 터무니없이 증액하는 등 원칙 없이 결정·공시하는 사안에 대하여 조사하여 달라고 요청하였는데 관련 서류가 피청구인의 감사과로 이첩이 되고, 다시 토지정보과로 이송되어 행정심판 청구에 이르게 되었다. 3) 이 사건 토지의 개별공시지가가 2018년에는 40,800원이었는데 2019년에는 65,200원으로 59.8%나 증액하여 결정·공시되었는데 이는 어떠한 외부의 증액 요인이 없음에도 큰 폭으로 상승한 것은 이해할 수 없으며 증액 결정·공시 전 이해당사자인 청구인에게 알려주지 않았다. 이는 피청구인이 재산세를 많이 징수하기 위해 중종 소유 토지의 공시지가를 증액한 것으로 사료된다. 이에 청구인은 피청구인에게 이의신청을 하였으나 피청구인은 적법한 절차를 거쳐 결정·공시하였다는 주장만 하고 있다. 4) 이 사건 토지의 개별공시지가는 2005년 22,600원/㎡이었고, 2006년도에는 84,900원/㎡으로 275% 증액되어 결정·공시되었고, 2011년도에는 114,000원/㎡이었는데 2012년도에는 36,800원으로 77,200원 감액되었고, 2016년도에는 37,100원/㎡이었는데 2017년도에는 45,300원/㎡으로 22% 증액되었고, 2018년도에는 40,800원/㎡으로 4,500원 감액되어 결정·공시되었다. 그런데 2019년도에 65,200원/㎡으로 59.8% 증액하여 결정·공시한 것에 대하여 토지 소유자로서 이해할 수 없으며, 청구인이 소유하고 있는 ○○군의 다른 지번 토지의 개별공시지가 현황을 봐도 인상률은 1% 또는 5% 내외이다. 5) 또한 ○○군 ○○면 ○○리 ◆◆◆번지는 2005년도에 9,180원/㎡이었는데 2006년도에 23,300원/㎡으로 153.8% 인상되었고, 2011년도에는 27,900원/㎡을 2012년도에 112,000원/㎡으로 인상하였으며, 2014년도에는 130,000원/㎡을 2015년도에는 144,000원/㎡으로 결정 공시하면서 이의가 있으면 신청서를 제출하라고 하여 이에 청구인은 이의를 제기하여 2012년부터 소급하여 직권 정정하여 피청구인으로부터 2016. 12. 13. 재산세 2,110,130원을 환급받은바 있다. 6) 피청구인은 토지의 개별공시지가를 인상하려면 점차적으로 인상하여야 함에도 원칙 없이 큰 폭으로 인상 또는 하향 결정하고 있어, 피청구인의 개별공시지가 조사·산정 지침과 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 결정·공시하였다는 피청구인의 주장을 신뢰할 수 없다. 7) 2019. 1. 1. 기준 개별공시지가 결정 관련 청구인 소유의 토지 10필지 중 이 사건 토지를 제외한 7필지는 1~5%내외 인상하였고, 2필지는 전년도와 동일하며 ○○읍 ○○리 ◆◆◆번지는 1,800원/㎡을 감액하여 결정·공시하였으므로 60~70% 증액이 이루어졌다는 피청구인의 주장은 타당하지 않으며, 청구인 소유 토지 중 1~5% 내외 인상된 토지도 60~70% 인상했어야 하였을 것이다. 공시지가를 인상하려면 매년 조금씩 인상해야지 한 해에 큰 폭으로 인상하는 것은 납득할 수 없다. 8) 개별공시지가 통지문 미통지 관련하여 피청구인은 지가 열람부를 ○○군 인터넷 홈페이지, 읍면 민원실, 마을회관에 20일 이상 게시 및 비치하고 이장회의를 통하여 홍보하였기 때문에 개별 통지할 의무는 아니라고 주장하나 이는 공무원 편의주의 행정으로 국민을 위한 행정이 아니라고 생각된다. ○○군 외 지역에 거주하는 토지 소유자에게는 홍보하지 않았으며, 개별공시지가 결정문을 통지할 의무가 아니라고 하면서 ○○군민에게는 이장회의를 통하여 주민에게 홍보하라고 하고 ○○군 외 지역 토지 소유자에게는 알려주지 않은 것은 타당하지 않다고 본다. 피청구인이 제출한 답변서 입증서류 자료를 보면 ○○군 산하 의회, 본청 실과, 직속기관장, 사업소장, 읍면장에게 ‘개별공시지가 열람 및 의견 제출요령’을 홍보하는 공문으로 ○○군 공무원과 관내 주민을 위한 것이지 ○○군 외 지역의 토지 소유자와는 무관한 내용이라고 생각되며, 부동산가격공시에 관한 법령 어느 곳을 살펴봐도 토지 소유자에게 개별공시지가 결정통지문을 보내주지 않아도 된다는 규정은 없으며, 공시지가를 과다하게 59.8%나 인상하면서 이해당사자에게 사전에 알려주지 않는 것은 납득이 가지 않는다. 또한 인터넷 홈페이지를 열람할 줄 모르는 토지 소유자와 생업에 종사하며 바쁘게 살아가는 국민이 부동산가격공시에 관한 법령에 따라 매년 일정기간 공람하는 개별토지가격 열람부를 토지 소재지 관청 또는 읍면을 방문하여 열람한다는 것은 쉽지 않은 일이며, 청구인의 경우 ○○ ○○시에서 ○○군청까지 거리는 130km로 왕복 5시간이 소요된다. 9) 피청구인은 부동산가격공시에 관한 법률 시행령 제21조에 따라 개별공시지가 결정통지문을 외지에 거주하는 토지 소유자에게 보내주면 이러한 번거로움은 해소되고 분쟁의 소지도 없을 것이며 ○○군 외 지역에 거주하는 토지 소유자는 피청구인 행정에 신뢰를 가질 수 있으며 고마워 할 것이다. 참고로 ○○ ○○군수는 매년 개별공시지가 결정 통지문 보내주고 있으며, 청구인은 피청구인에게 재산세 3,720,810원 (2019년)을 납부하는 종중으로 토지개별공시지가 결정통지문을 받아보는 편의도 없다는 것은 이해하기 어렵다. 나. 피청구인 주장 1) 청구인이 주장하는 개별공시지가 결정처분 취소에 관한 내용은 객관적 자료 없이 단순히 종중 소유 필지들의 전년대비 증액분을 비교함으로써 결정·공시된 개별공시지가의 부당함을 주장하고 있다. 그러나 개별공시지가는 소유주를 기준으로 산정되는 것이 아닌 각 개별 필지의 토지특성을 조사하여 결정되는 것이므로, 개별공시지가가 부동산 가격공시에 관한 법률(이하 ‘부동산공시법’이라 한다)과 개별공시지가 조사·산정 지침 절차에 따라 결정된 것인지의 여부가 중요하다고 할 것이다. 2) 이 사건 토지의 2019. 1. 1. 기준 개별공시지가 결정 관련 이 사건 토지에 대하여 세부적으로 조사한 토지특성은 개별공시지가 조사·산정 지침에 따라 동일 용도 지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황(주용도포함)이 동일한 표준지를 비교표준지로 선정해야 하므로, 보전관리지역 내 유사가격권의 토지이용 상황이 동일한 표준지(○○군 ○○면 ○○리 ◆◆◆)를 선정하였다. 개별공시지가는 비교표준지와 개별필지와의 토지특성을 비교 후 토지가격 비준표를 적용해 산정되기 때문에, 개별 필지는 비교표준지의 가격에 영향을 받게 되는데 사건필지의 비교표준지 가격 상승 비율이 사건필지에 반영되어 사건필지의 개별공시지가가 상승된 것이다. 비교표준지 가격 상승요인은 인근 필지의 토지 거래가격 대비 개별공시지가 현실화율이 현저히 낮아(해당 비교표준지 : 20~30% / ○○군 평균 : 60~70%) 증액이 이뤄진 것이며, 그 외 사건필지 자체의 세부적인 토지특성 조사는 적합하게 이루어졌다. 3) 개별공시지가 통지문 미통지와 관련하여 부동산공시법 시행령 제19조는 개별 토지 소유자 등의 의견청취에 대하여 시장·군수 또는 구청장은 법 제10조제5항에 따라 개별 토지의 가격 산정에 관하여 토지 소유자 및 그 밖의 이해관계인(이하‘개별 토지 소유자 등’이라 한다)의 의견을 들으려는 경우에는 개별 토지 가격 열람부를 갖추어 놓고 해당 시·군 또는 구의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 다음 각 호의 사항을 20일 이상 게시하여 개별 토지 소유자 등이 개별토지가격을 열람할 수 있도록 하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제21조제2항은 시장·군수 또는 구청장은 제1항에 따라 개별공시지가를 공시할 때에는 다음 각 호의 사항을 해당 시·군·구의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 게시하여야 한다고 규정하고 있다. 이와 같이 개별공시지가 결정에 대한 개별통지에 대한 강제규정은 없다고 할 것이다. 또한 개별공시지가 개별 통지 미송달 또한 부동산공시법에 의하면, 시장·군수·구청장은 개별공시지가를 결정·고시하는 과정에서 토지 소유자 등의 의견을 청취하고, 결정된 개별공시지가와 관련사항을 시·군·구의 게시판에 게시하여야 할 의무를 부담하기는 하나, 토지 소유자 등에 대한 개별통지는 시장·군수 또는 구청장의 재량사항이므로 논쟁의 대상은 아닌 것으로 판단된다(서울고등법원 2013. 1. 11. 선고 2011누15550 판결 참조). 4) 직권정정 필지 관련하여 개별공시지가는 개별 필지의 토지특성을 조사하는 것으로 청구인이 제출한 직권 정정된 필지(○○군 ○○면 ○○리 ◆◆◆)와 이 사건 토지는 용도상 불가분의 관계가 있는‘일단지’도 아니므로 사실상 연관이 없는 각 개별의 필지로 봐야 할 것이다. 또한 직권 정정된 필지는 지가정정에서 환급까지 모든 행정절차 처리가 완료된 사안이므로 차후 적합한 조사와 절차 걸쳐 결정·공시된 이 사건 토지의 개별공시지가 결정 처분 취소를 적용함은 이유 없다 할 것이다. 5) 이 사건 토지의 개별공시지가는 부동산공시법과 개별공시지가 조사·산정 지침에 따라 조사·산정·검증·결정·공시되었으므로 적합하기에, 청구인의 개별공시지가 이의신청 결정처분 취소 청구는 이유 없다 할 것이다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【부동산 가격공시에 관한 법률】 제10조(개별공시지가의 결정·공시 등) ① 시장·군수 또는 구청장은 국세·지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. ④ 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ⑤ 시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지 소유자자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장·군수 또는 구청장은 감정평가업자의 검증이 필요 없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 감정평가업자의 검증을 생략할 수 있다. ⑧ 제1항부터 제7항까지에서 규정한 것 외에 개별공시지가의 산정, 검증 및 결정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사·산정의 기준, 이해관계인의 의견청취, 감정평가업자의 지정 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제11조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ② 시장·군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정·공시하여야 한다. ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제25조(시·군·구부동산가격공시위원회) ① 다음 각 호의 사항을 심의하기 위하여 시장·군수 또는 구청장 소속으로 시·군·구부동산가격공시위원회를 둔다. 2. 제11조에 따른 개별공시지가에 대한 이의신청에 관한 사항 【부동산 가격공시에 관한 법률 시행령】 제4조(표준지공시지가의 공시방법) ② 국토교통부장관은 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지공시지가와 이의신청의 기간ㆍ절차 및 방법을 표준지 소유자에게 개별 통지할 수 있다. ③ 국토교통부장관은 제2항에 따른 통지를 하지 아니하는 경우에는 제1항에 따른 공고 및 게시사실을 방송ㆍ신문 등을 통하여 알려 표준지 소유자가 표준지공시지가를 열람하고 필요한 경우에는 이의신청을 할 수 있도록 하여야 한다. 제17조(개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준) ① 국토교통부장관은 법 제10조제4항에 따른 개별공시지가 조사ㆍ산정의 기준을 정하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 통보하여야 하며, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 기준에 따라 개별공시지가를 조사ㆍ산정하여야 한다. ② 제1항에 따른 기준에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 지가형성에 영향을 미치는 토지 특성조사에 관한 사항 2. 개별공시지가의 산정기준이 되는 표준지(이하 "비교표준지"라 한다)의 선정에 관한 사항 3. 법 제3조제7항에 따른 토지가격비준표(이하 "토지가격비준표"라 한다)의 사용에 관한 사항 4. 그 밖에 개별공시지가의 조사ㆍ산정에 필요한 사항 제19조(개별토지 소유자 등의 의견청취) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제10조 제5항에 따라 개별토지의 가격 산정에 관하여 토지 소유자자 및 그 밖의 이해관계인(이하 "개별토지 소유자자등"이라 한다)의 의견을 들으려는 경우에는 개별토지가격 열람부를 갖추어 놓고 해당 시ㆍ군 또는 구(자치구를 말한다. 이하 같다)의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 다음 각 호의 사항을 20일 이상 게시하여 개별토지 소유자자등이 개별토지가격을 열람할 수 있도록 하여야 한다. 1. 열람기간 및 열람장소 2. 의견제출기간 및 의견제출방법 ② 제1항에 따라 열람한 개별토지가격에 의견이 있는 개별토지 소유자자등은 의견제출기간에 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 의견을 제출할 수 있다. ③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제2항에 따라 의견을 제출받은 경우에는 의견제출기간 만료일부터 30일 이내에 심사하여 그 결과를 의견제출인에게 통지하여야 한다. ④ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제3항에 따라 심사를 할 때에는 현지조사와 검증을 할 수 있다. 제21조(개별공시지가의 결정 및 공시) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 매년 5월 31일까지 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다. 다만, 제16조 제2항 제1호의 경우에는 그 해 10월 31일까지, 같은 항 제2호의 경우에는 다음 해 5월 31일까지 결정ㆍ공시하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 개별공시지가를 공시할 때에는 다음 각 호의 사항을 해당 시ㆍ군 또는 구의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 게시하여야 한다. 1. 조사기준일, 공시필지의 수 및 개별공시지가의 열람방법 등 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 이의신청의 기간ㆍ절차 및 방법 ③ 개별공시지가 및 이의신청기간 등의 통지에 관하여는 제4조 제2항 및 제3항을 준용한다. 제22조(개별공시지가에 대한 이의신청) ① 법 제11조제1항에 따라 개별공시지가에 대하여 이의신청을 하려는 자는 이의신청서에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 해당 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 제출된 이의신청을 심사하기 위하여 필요할 때에는 감정평가업자에게 검증을 의뢰할 수 있다. 【개별공시지가의 검증업무 처리지침】 ※ 국토교통부훈령 제1065호(2018.8.7. 시행) 제2조(정의) 이 지침에서 "검증"이란 시장·군수·구청장이 표준지 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 산정한 지가에 대하여 감정평가업자가 비교표준지의 선정, 토지특성조사의 내용 및 토지가격비준표 적용 등의 타당성을 검토하여 산정지가의 적정성을 판별하고, 표준지공시지가, 인근개별공시지가 및 전년도 개별공시지가와의 균형유지, 지가변동률 등을 종합적으로 참작하여 적정한 가격을 제시하는 것을 말한다. 제3조(검증의 구분) 검증은 다음 각 호와 같이 구분한다. 3. "이의신청지가검증"이란 시장·군수·구청장이 개별공시지가를 결정·공시한 후 법 제11조 및 영 제22조에 따라 개별공시지가에 이의가 있는 자가 이의신청을 제기한 경우에 실시하는 검증을 말한다. 제15조(의견제출지가검증의 실시) 의견제출지가검증 시에는 감정평가업자가 현지조사 등을 실시하여 개별토지가격 산정 등의 적정성 여부를 검토하여야 한다. 제18조(이의신청지가검증의 의뢰) 시장·군수·구청장이 법 제11조제1항 및 영 제22조제1항에 따라 개별공시지가에 이의가 있는 자가 제출한 이의신청에 대해 검증을 의뢰하고자 할 경우에는 제5조에 따라 지정된 감정평가업자에게 별지 제1호 서식으로 이를 통지하여야 한다. 다만, 해당 개별토지의 산정가격 및 의견제출가격 검증을 담당한 감정평가업자는 제외한다. 제20조(준용규정) 제6조제2항, 제9조, 제11조, 제13조 및 제15조의 규정은 이의신청지가검증의 경우에 이를 준용한다. 【2019년도 적용 개별공시지가 조사산정지침】 ※ 국토교통부지침(2018.11.13.) Ⅲ. 비교표준지 선정 3. 비교표준지 선정기준 가. 조사대상 토지가 일반토지인 경우 ① 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 조사대상 토지와 토지이용상황이 동일한 표준지를 선정한다. 다만 인근에 동일한 토지이용상황의 표준지가 없거나, 토지이용상황에 따라 표준지를 선정하여 인접토지와 지가불균형이 초래되는 경우 도로접면이 유사한 표준지를 우선 선정할 수 있다. ② 동일한 용도지역 내 토지이용상황이 동일한 유사가격권의 표준지가 2개 이상일 경우에는 주용도 내의 세항이 같은 표준지 1개를 선정한다. ③ 동일한 용도지역 내에서 토지이용상황(주용도)이 동일한 유사가격권의 표준지가 없는 경우에는 주용도가 다르더라도 조사대상 필지 인근의 토지이용상황을 감안하여 유사가격권의 표준지를 선정한다. ④ 한 필지가 둘이상의 용도지역으로 구분ㆍ지정된 경우, 인근에 개별공시지가산정을 위한 각각의 용도지역의 비교표준지가 없으면 개별필지와 같은 성격의 표준지를 비교표준지로 선정하여 각각의 용도지역별 가격을 기준으로 지가를 산정하여 가중평균한다. Ⅳ. 토지가격비준표 활용 2. 개별공시지가의 산정방법 가. 산정절차 1) 개별공시지가는 비교방식에 의하여 산정된다. 즉, 가격을 알고 있는 표준지를 기준으로 하여 지가를 산정하고자 하는 토지의 가격을 산정하는 방식이다. 2) 비교방식에 의한 토지의 가격산정 절차는 ㉮ 산정의 기준이 되는 토지(비교표준지)를 선택하고, ㉯ 비교표준지와 산정대상필지의 토지특성을 비교하여 서로 다른 특성을 찾아낸 다음 ㉰ 서로 다른 토지특성에 대한 가격배율을 토지가격비준표에서 추출한 후 ㉱ 비교표준지 가격(공시지가)에 가격배율을 곱하여 개별공시지가를 산정한다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 민원처리결과 안내 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 이 사건 토지의 소유자로, 2019. 9. 26. 피청구인에게‘개별공시지가 결정·공시 이의제기’라는 제목으로 민원 신청을 하였다. 나) 이에 피청구인은 2019. 10. 1. 청구인에게 아래와 같이 민원 회신을 하였다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159022647"></img> 다) 청구인은 2019. 10. 14. 경기도지사(감사관)에게 이 사건 토지의 공시지가가 대폭 증액 결정·공시된 사실에 대한 조사를 요구하는 내용으로 민원을 제기하였고, 경기도지사는 2019. 10. 15. 피청구인에게 민원을 이송하였으며, 피청구인은 2019. 10. 23. 청구인에게 아래와 같이 민원 회신을 하였다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159022649"></img> 라) 피청구인은 2019. 1. 1. 기준 개별공시지가를 결정·공시함에 있어 산정지가에 대한 감정평가업자 검증 및 열람·의견제출 기간을 거친 후 ○○군 부동산가격공시위원회 심의를 통하여 지가를 확정하였다. 마) 이후 피청구인은 2019. 5. 31.부터 2019. 7. 2.까지 ○○군 홈페이지 게재 방법을 통하여 2019. 1. 1. 기준 개별공시지가를 결정·공시하였고, 토지 소유자들에게 2019년 개별공시지가 결정통지문에 대한 우편발송은 실시하지 않았다. 바) 피청구인은 마)항의 개별공시지가 결정·공시와 관련 개별공시지가 전자열람 활성화를 위하여 2019년부터 개별공시지가 결정통지문 우편발송을 폐지하였으며, 해당 사실을 2018년 개별공시지가 결정통지문 우편발송 시 안내한 사실이 확인된다. 사) 청구인은 2019년 재산세가 증액 부과된 사유를 확인하는 과정에서 이 사건 토지의 공시지가가 증액·결정되어 재산세가 증액되었다는 사실을 확인하여 가)항의 민원을 제기한 것으로 개별공시지가 이의신청 기간에는 별도 이의신청을 제기한 바 없다. 아) 이 사건 토지의 개별공시지가와 비교표준지인 ○○리 570-2번지 개별공시지가는 2년 간 다음과 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159022645"></img> 2) 부동산공시법 제10조 제1항에 따르면 시장·군수·구청장은 국세·지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시·군·구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별 토지의 단위면적당 가격(이하‘개별공시지가’라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. 같은 법 같은 조 제4항과 제5항에 따르면 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 하며, 개별공시지가를 결정·공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지 소유자자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 같은 법 시행령 제17조에 의하면 국토교통부장관은 개별공시지가 조사·산정의 기준을 정하여 시장·군수·구청장에게 통보하여야 하는데 이 때 지가 형성에 영향을 미치는 토지 특성조사에 관한 사항, 개별공시지가 산정 기준이 되는 표준지 선정에 관한 사항, 토지가격비준표의 사용에 관한 사항 등을 포함하여야 한다. 같은 법 제11조 및 같은 법 시행령 제22조에 따르면 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정·공시일부터 30일 이내에 이의신청 사유를 증명하는 서류를 첨부하여 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있으며, 시장·군수 또는 구청장은 이의신청 심의 시 필요할 경우 감정평가업자에게 검증을 의뢰할 수 있다. 또한 같은 법 제25조에 의하면 개별공시지가에 대한 이의신청 등을 심의하기 위해 시장·군수·구청장 소속으로 시·군·구 부동산가격공시위원회를 두도록 되어 있다. 같은 법 시행령 제21조에 따르면 시장·군수 또는 구청장은 매년 5월 31일까지 개별공시지가를 결정·공시하여야 하며, 개별공시지가를 공시할 때에는 조사기준일, 공시필지의 수 및 개별공시지가의 열람방법 등 개별공시지가의 결정에 관한 사항, 이의신청의 기간·절차 및 방법을 해당 시·군·구의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 게시하여야 한다. 그리고 개별공시지가 및 이의신청기간 등 통지에 관하여는 제4조 제2항 및 제3항을 준용한다고 규정하고 있다. 한편, 같은 법 시행령 제4조는 국토교통부장관은 필요하다고 인정하는 경우 표준지공시지가와 이의신청의 기간·절차 및 방법을 표준지 소유자에게 개별 통지할 수 있으며, 국토교통부장관은 제2항에 따른 통지를 하지 아니하는 경우에는 제1항에 따른 공고 및 게시사실을 방송·신문 등을 통하여 알려 표준지 소유자가 표준지공시지가를 열람하고 필요한 경우에는 이의신청을 할 수 있도록 하여야 한다고 규정하고 있다. 개별공시지가의 검증업무 처리지침(국토교통부훈령 제1065호)에 의하면 시장·군수·구청장에게 신청된 이의신청지가를 검증할 때에는 감정평가업자가 현지조사 등을 실시하여 개별토지가격 산정 등의 적정성 여부를 검토하여야 한다. 또한 국토교통부 지침인 2019년도 개별공시지가 조사산정지침에 의하면, 개별공시지가는 비교방식에 의하여 산정되며 그 절차는 비교표준지를 선택하고, 비교표준지와 산정대상필지의 토지특성을 비교하여 서로 다른 특성을 찾아낸 다음, 서로 다른 토지특성에 대한 가격배율을 토지가격비준표에서 추출한 후 비교표준지 공시지가에 가격배율을 곱하여 산정한다. 3) 개별공시지가의 결정 과정에 있어서 법령상의 주요 절차를 위반한 하자가 있거나, 비교표준지의 선정 또는 토지가격비준표에 의한 표준지와 당해 토지의 토지특성의 조사·비교, 가격조정률의 적용이 잘못되었거나, 기타 위산·오기로 인하여 지가산정에 명백한 잘못이 있는 경우 그 개별공시지가 결정의 위법 여부를 다툴 수 있음은 물론이고, 소정의 절차를 거쳐 결정된 개별공시지가가 현저하게 불합리한 경우에는 그 가격결정의 당부에 대하여도 다툴 수 있다 할 것이며, 이 때 개별공시지가가 현저하게 불합리한 것인지 여부는 그 가격으로 결정하게 된 경위, 개별공시지가를 결정함에 있어서 토지특성이 동일 또는 유사한 인근 토지들에 대하여 적용된 가감조정비율, 표준지 및 토지특성이 동일 또는 유사한 인근토지들의 지가상승률, 당해 토지에 대한 기준연도를 전후한 개별토지가격의 증감 등 여러 사정을 종합적으로 참작하여 판단하여야 할 것이다(대법원 1994. 3. 11. 선고 93누159 판결, 1995. 6. 16. 선고 95누2098 판결, 1996. 6. 25. 선고 93누17935 판결 대법원 1996. 12. 6. 선고 96누1832 판결 참조). 따라서 이 사건 토지의 개별공시지가 결정 과정에서 법령상의 주요절차를 위반한 하자가 있거나 법령과 지침에 따른 지가산정에 명백한 잘못이 있는지, 소정의 절차를 거쳐 결정된 이 사건 토지의 개별공시지가가 현저하게 불합리한 경우에 해당하는지 여부가 이 사건의 쟁점이다. 가) 먼저, 이 사건 토지의 개별공시지가의 결정ㆍ공시과정에서 피청구인이 청구인에게 개별토지가격의 산정 및 결정된 개별공시지가의 공시에 관하여 개별통지를 하지 아니한 것과 관련하여 절차상의 위법이 있는지 여부에 관하여 본다. 부동산가격공시법 제10조 제5항 및 같은 법 시행령 제19조 제1항 등에 의하면, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정할 때에는 그 타당성에 대하여 토지소유자, 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 하나, 이 경우 개별토지가격 열람부를 갖추어 놓고 해당 시ㆍ군 또는 구의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 일정한 사항(열람기간 및 열람장소, 의견제출기간 및 의견제출방법)을 20일 이상 게시하여 개별토지소유자등이 개별토지가격을 열람할 수 있도록 하여야 한다고 규정하고 있을 뿐, 토지소유자 등에 대한 개별통지 의무를 별도로 규정하고 있지 아니하다. 또한 부동산가격공시법 제10조 제1항, 같은 법 시행령 제21조, 제4조제2항, 제3항 등에 의하면, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가를 공시할 때에는 일정한 사항(조사기준일, 공시필지의 수 및 개별공시지가의 열람방법 등 개별공시지가의 결정에 관한 사항, 이의신청의 기간ㆍ절차 및 방법)을 해당 시ㆍ군 또는 구의 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 게시하여야 하고, 필요한 경우에는 개별공시지가와 이의신청의 기간ㆍ절차 및 방법을 개별토지소유자 등에게 개별 통지할 수 있다고 규정하고 있는 바, 이에 의하면 결정된 개별공시지가의 토지소유자 등에 대한 개별 통지는 시장ㆍ군수 또는 구청장의 재량사항에 해당한다고 볼 것이다(서울고등법원 2013. 1. 11.선고 2011누15550 판결 등 참조). 따라서 피청구인이 이 사건 토지의 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 과정에서 토지소유자인 청구인에게 개별통지를 하지 아니하였다고 하더라도 그와 같은 사실만으로 이 사건 토지에 대한 개별공시지가의 결정이 위법하다고 볼 수는 없으며, 그 밖에 피청구인이 개별토지소유자 등의 의견청취를 위하여 개별토지가격 열람부를 갖추어 피청구인의 게시판 및 인터넷 홈페이지에 20일 이상 게시함으로써 개별토지소유자 등이 개별토지가격을 열람할 수 있도록 하고, ○○군 홈페이지 게재 방법을 통하여 2019. 1. 1. 기준 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 한편, 2019년부터 개별공시지가 결정통지문 우편발송을 폐지하면서 그와 같은 사실 및 인터넷 홈페이지를 통한 개별공시지가 열람 방법을 2018년 개별공시지가 결정통지문 우편발송시 안내한 사실 등을 종합하여 볼 때, 이 사건 토지의 개별공시지가 결정ㆍ공시 과정에서 통지와 관련한 절차상의 위법은 없는 것으로 보인다. 나) 다음으로, 이 사건 토지의 개별공시지가 산정에 법령상 명백한 위법이 있는지 또는 결정된 개별공시지가가 현저하게 불합리한 것인지 여부에 관하여 본다. 개별공시지가 결정의 적법 여부가 다투어지는 경우 그 개별공시지가 결정이 적법하다는 입증책임은 행정청인 피청구인에게 있다고 할 것이나, 행정청으로서는 그 가격 결정시 비교표준지의 선정이나 토지특성의 조사·비교, 가격 조정률의 가감적용 등에 관하여 관련 법규가 정한 절차 및 기준에 따라 이루어진 것임을 입증하는 정도로 족하고, 이러한 절차 및 기준에 따라 결정되었다고 하더라도 개별공시지가가 인근 토지의 개별공시지가 등에 비하여 현저하게 불합리하다는 점에 대하여는 그 개별공시지가를 다투는 측에게 입증의 필요가 있다고 할 것이다(대법원 1996. 7. 30. 선고 93누17133 판결, 대법원 1995. 3. 28. 선고 94누12920 판결 참조). 살피건대, 위에서 인정한 사실 및 을 제8호증, 을 제9호증 내지 을 제12호증 등을 종합하면, 피청구인은 이 사건 토지의 개별공시지가를 산정함에 있어 부동산가격공시법 제10조 제4항, 국토교통부 지침인 2019년도 개별공시지가 조사산정지침 등에 따라 이 사건 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 ○○군 ○○면 ○○리 570-2를 비교표준지로 선정하고, 위 비교표준지와 다른 이 사건 토지의 토지특성을 조사하여 이에 따라 토지가격비준표에 의한 가격배율 0.932를 적용한 결과, 이 사건 토지의 개별공시지가를 비교표준지 공시지가(70,000원/㎡)의 0.932배에 해당하는 65,200원/㎡로 결정한 사실을 알 수 있는바, 이 사건 토지의 개별공시지가가 전년도에 비하여 상승한 것은 위 비교표준지의 가격 상승이 반영되었기 때문이고, 이 사건 토지의 개별공시지가 산정 과정에서 그 비교표준지의 선정이나 토지특성의 조사·비교, 가격 조정률의 가감적용 등에 관하여 별다른 위법이 없는 것으로 보인다. 그렇다면, 이 사건 토지의 개별공시지가는 부동산가격공시법 및 개별공시지가 조사산정지침에서 정한 방법 및 절차에 따라 적법하게 이루어진 것으로 보이고, 단순히 이 사건 토지에 대한 개별공시지가가 전년도에 비하여 59.8% 증액되었다거나 그 상승률이 청구인이 소유한 ○○군 내 다른 지번 토지들의 개별공시지가의 상승률보다 높다는 사유만으로 그 개별공시지가가 현저하게 불합리한 것이라고 볼 수는 없다고 할 것이며, 그 밖에 이 사건 토지와 토지특성이 동일 또는 유사한 인근 토지들에 대하여 적용된 가감조정비율, 표준지 및 토지특성이 동일 또는 유사한 인근 토지들의 지가상승률 등에 비추어 이 사건 토지의 개별공시지가 결정이 현저히 불합리하여 위법하다고 볼 만한 자료도 없으므로, 결국 이 사건 토지의 개별공시지가 결정이 위법하다는 청구인의 주장은 이유 없다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.