개별공시지가 결정처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 경기도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○-○, □□-□, ◇◇-◇번지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 소유한 자이다 피청구인은 2015. 5. 29. 이 사건 토지에 대하여 2015. 1. 1. 기준 개별공시지가(이하 ‘2015년도 개별공시지가’라 한다)를 결정ㆍ공시하였는데, 청구인은 이 사건 토지의 2015년도 개별공시지가가 전년도에 비교하여 하락한 사실이 부당하다는 취지로 위 개별공시지가 결정을 취소하여 달라는 심판을 청구하였다. 2. 당사자 주장 요지 가. 청구인 주장 청구인 부친으로부터 이 사건 토지를 상속받고 개별공시지가를 확인하고 피청구인에게 국민신문고로 민원을 제기하자 ‘(토지정보과 검토내용) 공시지가 산정시 토지의 이용상황은 기 회신하였던 대로 실제 이용상황과 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 조사하며, ○○읍 ○○리 □□-□번지는 ○○시 고시 제2007-○○○호에 의하면 ○○중로 ○-○호선으로 도시계획도로로 신설결정된 구역에 포함된 필지이며, 실제 이용상황이 현황도로이므로 2015. 1. 1. 기준 산정 시 토지이용상황 등을 도로 등으로 변경하여 표준지가격의 0.33%인 ○원으로 공시하였다. (도로관리과 검토내용)문의한 필지에 대하여 확인결과 기 개설된 도로로 도로대장이 부존재함을 알린다.’라는 납득할 수 없는 답변을 하였다. 사망한 청구인의 부친 및 가족에게 통지하고 새로운 토지주에게 통지를 하여야하는데도 불구하고 알려주지 않고 또한 공시가격을 올라가는 상황에서 3분의 1로 줄여 보상비를 고의적으로 내리려고 하였다. 그러므로 피청구인의 이 사건 처분은 취소되어야 한다. 나. 피청구인 주장 1) 이 사건 토지의 2015. 1. 1. 기준 개별공시지가 조사ㆍ산정의 적법성과 관련하여 청구인이 주장하는 개별공시지가 결정 처분 취소에 관한 내용은 객관적인 자료 없이 단순히 2014. 1. 1. 기준 대비 하락분을 비교함으로써 결정ㆍ공시된 개별공시지가의 부당함을 주장하고 있다. 그러나 개별공시지가는 소유주 또는 보상 등을 기준으로 산정되는 것이 아니라 부동산공시법과 「개별공시지가 조사ㆍ산정 지침」 절차에 따라 각 개별 필지의 토지 특성이 정확히 조사하여 결정되었는지가 중요하다. 이에 따라 개별공시지가 조사 대상 필지의 토지 특성을 조사 시에는 동일 용도 지역 안에 있는 유사 가격권의 표준지 중에서 조사 대상 필지의 토지이용상황(주용도포함)과 동일한 비교 표준지를 선정하여야 하며, 그 조사 대상 필지가 ‘공공용지(도로 등)’인 경우에는 용도지역을 고려하여 인근 지역의 주된 토지이용상황과 지가 수준을 대표하는 표준지 중에서 비교 표준지를 선정하고,‘공공용지 등’의 배율표에서 해당 시설의 가격배율(0.33배)만을 적용하여 산정토록 규정하고 있다. 이 사건 토지의 경우 2015. 1. 1. 기준 개별공시지가 산정 당시 실제 이용상황이 현황 도로로 조사ㆍ확인되어, 토지 이용상황을 기존 답으로 조사되었던 것과 달리 도로로 변경하고, 농림지역 내 인근 지역의 주된 토지이용상황과 지가 수준을 대표하는 ○○읍 ○○리 △△△-△번지를 비교 표준지로 선정하였고, 비교 표준지와 이 사건 토지와의 토지특성을 비교 후, 공공용지 공통 토지가격 비준표(0.33배)를 적용해 개별공시지가가 산정되기 때문에, 비교 표준지 공시지가(△원/㎡)의 0.33배에 해당하는 ○원/㎡로 결정ㆍ공시하였다. 토지 특성을 도로로 조사한 것에 관한 입증으로 이 사건 토지는 2007년도 및 2015년도 위성사진 상 실제 이용상황이 현황도로였으며, ○○시 고시 제2007-○○○호에 의하면 ○○중로○-○호선으로 도시계획도로에도 포함된 필지이므로, 위 사항만 고려해 보아도 2015. 1. 1.기준 개별공시지가 산정 시 토지특성 조사는 적법하게 이루어졌음을 알 수 있다. 또한, 이 사건 토지는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 시행규칙」(이하 ‘토지보상법 시행규칙’이라 한다) 제25조에 따라 도시계획도로로 포함되기 전 이미 시행되어 사용되고 있던 공익사업(도로)부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지(미지급용지)로, 과거 청구인은 피청구인에게 공익사업(도로)부지로 사용되고 있던 이 사건 토지에 대하여 10년간의 토지 사용료를 청구(○○지방법원 ○○지원 ○○○○가소○○○○○○○ 부당이득금)한 사실이 있다. 이러한 사실을 통해 2015. 1. 1. 기준 개별공시지가 조사ㆍ산정 전 이미 도로로 사용하고 있었음을 알 수 있다. 2) 이 사건 토지의 보상 및 도로대장과의 관계와 관련하여 청구인은 피청구인이 개별공시지가를 3분의 1로 감액하여 보상가액을 고의적으로 감액하려 한다고 주장하지만, 미지급 용지에 대하여는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용 상황을 상정하여 평가하도록 규정하고 있으며, 다만, 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 지목과 인근 토지의 이용상황 등을 참작하여 평가하도록 규정(토지보상법 시행규칙)하고 있으므로, 도로로 산정된 당해 필지의 개별공시지가와는 무관하며, 「도로법」 제56조에 따라 작성하는 도로대장이 없는 사유는 이 사건 토지가 과거부터 사용되어 온 현황 도로이므로, 「도로법」 또는 「농어촌도로 정비법」상 개설된 법정도로가 아니기 때문에 도로대장이 존재하지 않으며, 개별공시지가 산정 시 현황도로로 산정한 사항과 도로대장의 유무와는 관계가 없다. 3) 개별공시지가 결정에 관한 통지와 관련하여 개별공시지가의 결정과 관련하여 2015. 1. 1. 결정ㆍ공시일 기준 당시의 부동산공시법 시행령 제20조 제2항에서는 ‘시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 개별공시지가를 공시할 때에는 해당 시군구 게시판 또는 인터넷 홈페이지에 게시하여야 하고, 필요하다고 인정하는 때에는 토지소유자 등에게 개별통지할 수 있다’라고 임의 규정으로 개별 통지를 명시하고 있었으나, 2016. 9. 1. 법률 개정 시행에 따라, 개별 통지에 관한 임의 규정 또한 삭제되었음을 확인할 수 있으며, 이 사건 토지의 상속으로 인한 소유권이전은 2021. 2. 1.임에 따라, 청구인이 주장하는 개별공시지가 통지문을 새로운 소유자에게 통지하지 않았다는 주장과 관련하여 개별공시지가의 결정에 대한 사항을 새로운 토지 소유자에게 개별적으로 통지하는 사항은 지자체의 재량권으로 볼 수 있을 것이므로, 절차적으로 보아도 청구인에게 개별적으로 통지하지 아니하였다는 사실로 이 사건 토지에 대한 개별공시지가의 결정이 위법하다고 볼 수 없다. 4) 결론 이 사건 토지의 개별공시지가는 부동산공시법과 「개별공시지가 조사ㆍ산정 지침」에 따라 적법하게 조사ㆍ산정되어 결정ㆍ공시된 토지이며, 이 사건 토지의 개별공시지가와 보상가 산정과는 무관하며, 개별공시지가는 소유자에게 개별적 통지하지 않고, 결정ㆍ공시하도록 규정하고 있으므로, 청구인의 개별공시지가 결정 취소 청구는 이유가 없으므로 이 사건 심판은 기각되어야 할 것이다. 【보충서면】 5) 이 사건 토지의 2015. 1. 1. 기준 개별공시지가 조사ㆍ산정의 적법성과 관련하여 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○-○, ◇◇-◇번지는 1940. 5. 31. 도로로 지목변경 된 필지로 2015. 1. 1. 기준 이전부터 도로로 산정되어 왔으며, ○○리 □□-□번지는 2015. 1. 1. 기준 개별공시지가 산정 당시 실제 이용상황이 현황 도로로 조사ㆍ확인되어 토지이용상황을 도로로 변경하고 농림지역 내 인근 지역의 주된 토지이용상황과 지가 수준을 대표하는 ○○읍 ○○리 △△△-△번지를 비교표준지로 선정하였고, 공공용지 공통 토지가격 비준표에 따라 비교표준지 가격의 0.33배 가격으로 개별공시지가가 산정되었다. 이 사건 토지의 개별공시지가 차이는 용도지역이 달라 비교표준지를 다르게 선정하였기 때문이다. 「개별공시지가 조사ㆍ산정지침」에 따르면 비교표준지는 조사대상 토지와 동일 용도지역 안에 있는 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황(주용도 포함)이 동일한 표준지를 선정하며, 개별지가 둘 이상의 용도지역으로 구분된 경우 둘 이상 용도지역으로 구분된 표준지로서 용도지역이 개별지 각각의 용도지역과 모두 동일하며, 일반적 기준을 충족하는 표준지가 존재할 경우 해당 표준지 하나만 비교표준지로 선정하고, 적용 가능한 둘 이상 용도지역으로 구분된 표준지가 존재하지 않는 경우 일반적 기준에 따라 용도지역별로 각각의 비교표준지를 선정한다. ○○읍 ○○리 ○○-○, ◇◇-◇번지의 용도지역은 농림지역 및 자연녹지지역이고, ○○리 □□-□번지는 자연녹지지역이기 때문에 개별공시지가 차이가 발생한다. 6) 결론 이 사건 토지의 개별공시지가는 부동산공시법과 「개별공시지가 조사ㆍ산정지침」의 절차와 방법에 따라 조사ㆍ산정되고 결정ㆍ공시되어 적법ㆍ타당하므로 청구인의 청구는 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 구 【부동산 가격공시에 관한 법률】[시행 2014. 2. 7.] [법률 제12018호, 2013. 8. 6., 일부개정] 제11조(개별공시지가의 결정ㆍ공시 등) ①시장ㆍ군수 또는 구청장은 「개발이익환수에 관한 법률」에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 “개별공시지가”라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계행정기관등에 제공하여야 한다. 다만, 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지 그 밖에 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다. ②시장ㆍ군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할ㆍ합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다. ③시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. ④시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정한 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 감정평가업자의 검증이 필요없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령이 정하는 바에 따라 감정평가업자의 검증을 생략할 수 있다. ⑤시장ㆍ군수 또는 구청장이 제4항에 따른 검증을 받으려는 때에는 당해 지역의 표준지의 공시지가를 조사ㆍ평가한 감정평가업자 또는 대통령령이 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가업자에게 의뢰하여야 한다. ⑥국토교통부장관은 지가공시행정의 합리적인 발전을 도모하고 표준지공시지가와 개별공시지가와의 균형유지 등 적정한 지가형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별공시지가의 결정ㆍ공시 등에 관하여 시장ㆍ군수 또는 구청장을 지도ㆍ감독할 수 있다. ⑦제1항 내지 제6항에 규정된 것 외에 개별공시지가의 산정ㆍ검증ㆍ결정 및 공시, 이해관계인의 의견청취, 감정평가업자의 지정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제12조(개별공시지가에 대한 이의신청) ①개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. ②시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항의 규정에 의한 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제11조의 규정에 따라 당해 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다. ③제1항 및 제2항에 규정된 것 외에 이의의 신청 및 처리절차등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 구 【부동산 가격공시에 관한 법률 시행령】[시행 2015. 1. 1.] [대통령령 제25840호, 2014. 12. 9., 타법개정] 제20조(개별공시지가의 결정 및 공시) ①시장ㆍ군수 또는 구청장은 매년 5월 31일(제15조제2항의 경우에는 동항 각호에서 정한 날)까지 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다. ②제1항의 규정에 의하여 개별공시지가를 공시하는 시장ㆍ군수 또는 구청장은 당해 시ㆍ군 또는 구의 게시판에 다음 각호의 사항을 게시하여야 한다. 이 경우 필요하다고 인정하는 때에는 토지소유자등에게 개별통지할 수 있다. 1. 개별공시지가의 결정에 관한 사항 2. 이의신청에 관한 사항 구 【행정업무의 효율적 운영에 관한 규정】[시행 2014. 11. 19.] [대통령령 제25751호, 2014. 11. 19., 타법개정] 제6조(문서의 성립 및 효력 발생) ① 문서는 결재권자가 해당 문서에 서명(전자이미지서명, 전자문자서명 및 행정전자서명을 포함한다. 이하 같다)의 방식으로 결재함으로써 성립한다. ② 문서는 수신자에게 도달(전자문서의 경우는 수신자가 관리하거나 지정한 전자적 시스템 등에 입력되는 것을 말한다)됨으로써 효력을 발생한다. ③ 제2항에도 불구하고 공고문서는 그 문서에서 효력발생 시기를 구체적으로 밝히고 있지 않으면 그 고시 또는 공고 등이 있은 날부터 5일이 경과한 때에 효력이 발생한다. 【행정심판법】 제3조(행정심판의 대상) ① 행정청의 처분 또는 부작위에 대하여는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 이 법에 따라 행정심판을 청구할 수 있다. 제5조(행정심판의 종류) 행정심판의 종류는 다음 각 호와 같다. 1. 취소심판: 행정청의 위법 또는 부당한 처분을 취소하거나 변경하는 행정심판 2. 무효등확인심판: 행정청의 처분의 효력 유무 또는 존재 여부를 확인하는 행정심판 3. 의무이행심판: 당사자의 신청에 대한 행정청의 위법 또는 부당한 거부처분이나 부작위에 대하여 일정한 처분을 하도록 하는 행정심판 제27조(심판청구의 기간) ① 행정심판은 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일 이내에 청구하여야 한다. ② 청구인이 천재지변, 전쟁, 사변(事變), 그 밖의 불가항력으로 인하여 제1항에서 정한 기간에 심판청구를 할 수 없었을 때에는 그 사유가 소멸한 날부터 14일 이내에 행정심판을 청구할 수 있다. 다만, 국외에서 행정심판을 청구하는 경우에는 그 기간을 30일로 한다. ③ 행정심판은 처분이 있었던 날부터 180일이 지나면 청구하지 못한다. 다만, 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. ④ 제1항과 제2항의 기간은 불변기간(不變期間)으로 한다. ⑤ 행정청이 심판청구 기간을 제1항에 규정된 기간보다 긴 기간으로 잘못 알린 경우 그 잘못 알린 기간에 심판청구가 있으면 그 행정심판은 제1항에 규정된 기간에 청구된 것으로 본다. ⑥ 행정청이 심판청구 기간을 알리지 아니한 경우에는 제3항에 규정된 기간에 심판청구를 할 수 있다. ⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정은 무효등확인심판청구와 부작위에 대한 의무이행심판청구에는 적용하지 아니한다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서, 답변서, 이 사건 처분서, 토지 등기사항전부증명서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 이 사건 토지를 소유한 자로, 2021. 1. 26. 심판분할에 의한 상속을 사유로 이 사건 토지 3필지에 대한 공유지분 1755분의 1449의 소유권을 득하고, 같은 해 5. 18. 공유물 분할을 사유로 위 3필지에 대한 나머지 공유지분인 1755분의 306을 득하였다. 나) 피청구인은 2015. 5. 29. 이 사건 토지에 대하여 2015년도 기준 개별공시지가를 결정ㆍ공시하였는데, 이 사건 토지의 2014년도 및 2015년도 개별공시지가는 아래와 같다. (단위: 원/㎡) <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=158828947"></img> 다) 청구인은 2023. 4. 30. 이 사건 토지의 2015년도 개별공시지가가 전년도에 비교하여 하락한 사실이 부당하다는 취지로 위 개별공시지가 결정ㆍ공시를 취소하여 달라는 심판을 청구하였다. 2) 본안 전 판단 본안 판단에 앞서 이 사건 토지에 대한 2015년도 개별공시지가 결정ㆍ공시의 취소를 구하는 심판청구의 적법 여부를 살펴본다. 개별공시지가 결정 처분에 이의가 있는 토지소유자 등은 그 결정 처분이 있었음을 안 때에는 「행정심판법」 제27조 제1항에 따라 안 날로부터 90일 이내에, 그 외의 경우에는 정당한 사유가 없는 한 같은 조 제3항에 따라 처분이 있었던 날로부터 180일 이내에 행정심판을 청구하여야 한다(대법원 1998. 2. 27. 선고 96누13972 판결 등 참조). 즉, 취소심판은 「행정심판법」 제27조에 따라 처분이 있음을 안 날로부터 90일, 처분이 있었던 날로부터 180일 중 먼저 도래하는 기간에 청구하여야 하는데, 2014. 11. 19. 대통령령 제25751호로 개정된 구 「행정업무의 효율적 운영에 관한 규정」 제6조 제3항에 따르면 고시 또는 공고 등이 있는 날부터 5일이 경과한 때에 효력이 발생하는바, 2015. 5. 29. 2015년도 개별공시지가가 결정ㆍ공시되었으므로 2023. 4. 30. 청구된 이 사건 취소심판은 2015년도 개별공시지가 결정 처분이 있었음을 알 수 있었다고 볼 수 있는 날로부터 90일이 지났음이 역수상 명백하다 할 것이다. 가사 청구인이 주장하는 바와 같이 2023. 2. 24.에 이르러서야 2015년도 개별공시지가에 대하여 인지하였다고 하더라도 이는 처분이 있었던 날로부터 180일 경과하였음이 명백하고, 청구인에게 달리 「행정심판법」 제27조 제3항에 해당하는 정당한 사유가 있다고 보이지 않으므로 이 사건 토지에 대한 2015년도 개별공시지가 결정ㆍ공시의 취소를 구하는 심판청구는 심판청구기간을 도과하여 부적법하다 할 것이다. 4. 결 론 그렇다면, 이 사건 심판청구는 심판청구요건을 갖추지 못한 부적법한 청구이므로 이를 각하하기로 하여 주문과 같이 재결한다.